选择物业管理单位作业指导书

篇2：某项目资金管理作业指导书

项目资金管理作业指导书

1.作业目的

房地产行业属于资金密集型的行业,资金是企业的血脉,资金管理是财务管理的重要环节,也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力,也是企业综合实力的体现,保证企业的资金富余时不闲置,困难时不短缺,始终维持最佳的现金保有量,是企业资金管理的重要目标。

2.主管岗位总会计师

主办岗位资金管理

3.紧前工作条件

从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。

4.作业描述

4.1编制资金计划

4.1.1总投资估算

房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告,根据项目进展情况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计,营业费用一般不超过销售额的3%(普通住宅约1-2%,别墅项目略高)。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关,一般控制在建安投资的3%(本企业历年人均管理费用是个很重要的参数)。利息支出可简化计算,每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等(具体税种及税率以当地法规为准)。

需要注意的是,在通货膨胀期间,当项目持续周期较长时,需考虑物价上涨因素,避免因投资估算不足造成资金链断裂。

4.1.2资金支付计划

总投资估算一经确定,即可编制分年度投资计划,形成项目的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款,政府部门的报批报建规定,费用支出计划,房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制,自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份(尤其是3个月以内),以更好的指导资金筹措,以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整,应及时进行实际付款与计划付款的对比分析,当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。

4.1.3资金回笼计划

为控制贷款规模,使资金流入与流出相匹配,保持最佳现金保有量,销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和回笼计划编制项目的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时,需随时对后期的资金回笼计划进行调整。

4.2选择筹资方案

项目投资的资金来源主要有自有资金(资本金加股东集资)、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法,项目的自有资金必须达到总投资的30%,而且四证齐全才能发放贷款,即使获得贷款也要接受银行监管,进行封闭式运作,回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下,项目前期从土地获得到办好四证,是以自有资金为主,从四证取得到获准预售以银行贷款为主,预售以后现金流逐步由负转正,以回笼房款平衡资金流出。

根据公司信用等级的不同,银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式,单纯的项目公司多采用抵押贷款,贷款成本较高,为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。

在银行贷款以外,项目公司可以考虑的融资方式还有房地产信托计划,地产投资基金,多方委托贷款等,一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高,受到的政策限制更为严格。

4.3分析偿债能力

为确保项目借款能按时还本付息,维护公司的信用等级,应对项目的偿债能力进行分析,保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。

项目偿债能力分析表

金额单位:万元第1年第2年第n年合计

一、本年借款

1.年初借款本息累计

2.本年借款

3.本年应计利息

二、本年还本付息

1.本年偿还本金

2.本年支付利息

三、偿还借款的资金来源

1.自有资金

2.预售房款

3.其他

四、现金盈余

项目贷款

1.作业目的

在总投资估算的基础上,按照项目的开发进度计划确定项目各阶段的资金需求。按照资金来源的可靠性、融资成本的高低、融资风险的大小,选择资金渠道。就目前阶段而言,银行贷款仍是开发房地产项目主要的资金来源,尤其是在取得土地权证,到预售之前的开发阶段,缺口资金往往通过银行贷款解决。其目的就是为了充分发挥财务杠杆的作用,利用债务资金提高自有资金的收益率。

2.批准岗位董事长(或授权总经理):批准贷款和抵押。

主管岗位总会计师:审核融资计划,落实融资银行,签署贷款合同。

主办岗位资金管理:编制融资计划,收集和报送资料,贷款谈判,办理抵押手续,建立贷款台帐,按期还本付息。

3.作业描述

3.1本主办岗位编制项目资金计划,合理安排收支结点,提出融资方案,经总会计师审核批准。

3.2按照贷款银行的要求,由本主办岗位收集报送资料:

3.2.1资本金达到项目总投资35%或以上的证明;

3.2.2三级以上的房地产开发资质证书;

3.2.3信用等级证书;

3.2.4经年检的贷款卡和在贷款银行开立的银行帐号;

3.2.5已纳入地方商品房建设计划的立项批文;

3.2.6《房地产权证(土地部分)》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》;

3.2.7资金封闭运作方案;

3.2.8项目可行性研究报告;

3.2.9项目的规划设计文本;

3.2.10项目重大的经济合同,包括土地使用权出让合同、总承包合同、营销策划合同等;

3.2.11企业基本情况资料及财务资料。

3.3贷款谈判:明确借款总额、期限、优惠利率、保证方式(抵押或担保)、用款和还款计划、抵押物评估价值等。

3.4贷款谈判的双方意见一致后,由总会计师在公司行政办公会议上提请审议,如贷款数额超过董事会授权额度的尚需报董事会审批。

3.5经贷款银行内部贷审会审批同意后,由总会计师代表公司与贷款银行签订贷款合同,本主办岗位协助办理抵押登记手续。

3.6根据公司资金情况和项目回笼情况,调整借贷计划,及时与贷款银行沟通协调,办理相关手续。

3.7贷款到期付清,及时办理合同终止手续。如需展期,仍须由总会

计师提请公司行政会议审批。

4.贷款担保

银行一般要求项目公司以项目抵押来锁定风险(在建工程抵押费用较高),个别情况下银行会根据项目的性质、开发单位的资信等因素允许由实力较强、有代偿能力的公司提供担保。

4.1项目分阶段抵押

4.1.1土地使用权抵押:在开发单位支付全部土地使用权出让金,获得《房地产权证(土地部分)》后,办理土地使用权抵押登记手续;

4.1.2房屋期权抵押:在项目建设开发投资总额完成25%以上,具备房屋期权抵押条件时,可办理房屋期权抵押手续,将房屋期权连同土地使用权一并抵押。

4.1.3现房抵押:工程已竣工验收,开发单位获得大产证后,将房屋期权抵押转为商品房现房抵押。

5.贷款额度

项目贷款额度的确定取决于抵押物的价值,房屋期权价值是以抵押时投入该项目的土地使用权出让金、拆迁安置补偿费、已支付的工程款(不包括预付款、库存材料与设备)的总和估算而得。

以房屋期权作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的50%,以房地产现房作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的70%。

6.贷款发放

6.1在发放贷款前,公司与贷款银行签订《财务监管协议》,项目公司在贷款银行开立保证金帐户、监管帐户及结算帐户,保证金帐户和监管帐户需预留信贷员印鉴,确保贷款资金在项目建设范围内封闭运作。保证金帐户核算贷款资金,监管帐户核算借款人投入的自筹资金和项目回笼资金。

6.2贷款银行确定贷款额度后,按照项目实际用款需求分次将贷款资金划入保证金帐户。

6.3贷款项目需要执行对外支付前,本主办岗位应定期(如每月末或月初)编制项目用款计划,并提供用款依据。经信贷员核准后,将保证金帐户或监管帐户内的资金划入结算帐户,由开发单位执行对外支付。

篇3：某项目成本管理作业指导书

项目成本管理作业指导书

1.作业目的

向公司所属各开发项目提供系统的成本管理的基本方法,旨在统一和规范财务人员的实务操作,使项目成本得到动态的有效的控制和管理。

2.主管岗位总会计师:批准筹资和收支计划,审批每笔支付(必要时可限额授权),统筹公司的资金安排,协助指导处理相关疑难问题。

主办岗位成本核算:按作业要求和描述操办具体业务。

3.作业要求

3.1建立全面的预算体系:校核可行性报告(初稿)中的总投资计划,定稿后据此编制项目财务预算和年度财务预算。在续后的开发过程中根据项目开发和资金收支的实际情况作相关的滚动调整,并将调整和执行情况及时与项目经理沟通。

3.2合理安排资金:对项目经理提交的年,季和月度资金收支计划,本主办岗位应从充分利用资金的时间价值、努力降低资金使用成本的专业角度提出优化建议,并与项目经理协调平衡一致,报总经济师批准后执行。

3.3设立台帐:每个开发项目必须单独设立全套成本台帐,正确归集开发成本和结转销售成本。

3.4统一会计科目和核算办法:本主办岗位应遵守统一的财务管理制度,按照统一的开发成本科目的核算内容进行账务处理。并将核算对象如何划分的办法告知项目经理,使项目经理在申报项目收支时能正确对应(详见作业指导书《成本核算》)。

3.5加强与项目组的业务沟通:本主办岗位应及时了解项目开发的总体情况,收集资料,每月与项目组的成本控制岗位人员核对数据,随时纠错防漏,保证财务数据的正确性。

3.6做好税收筹划:本主办岗位应熟悉国家和地方房地产行业的税收政策,掌握税收政策的最新变化,与对口税务部门的经办人员保持良好的人际关系。在与营销策划和项目经理协商一致的前提下合理安排收支节点,争取最大的税收优惠,做好税收的筹划工作。

4.作业描述

4.1项目前期的财务管理

4.1.1协助总会计师参与可行性报告和项目计划书的编制,确定资金来源,按照项目组办齐四证的时间节点筹划贷款,对照项目组的支付计划和营销部门的回笼计划提出优化建议,并取得完全一致的结论。据此编制筹资计划。

4.1.2本主办岗位必须对项目进行全面熟悉了解,根据项目开发进度陆续地及时地收集以下相关资料,以供贷款和财税部门审查需要。

4.1.2.1可行性研究报告和项目计划书;

4.1.2.2土地受让合同;

4.1.2.3政府批准的规划总图,由项目经理在图上标明分期实施的范围,每幢单体的层数,用途和施工编号;

4.1.2.4网络计划图及调整说明,工程进度计划;

4.1.2.5四证:房地产权证(土地部分),建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证。

4.1.3按照公司统一设置的科目体系(详见作业指导书《成本核算》),设立合同台账和会计台账,如本项目有特殊情况需要增设与规定科目平级的科目,应报总会计师批准,如在规定科目下级增设科目,应向总会计师备案。

4.1.4联系项目公司对口的税务部门,了解和研究对口税务部门的税务政策,办理申购税务发票等业务。

4.2施工阶段的财务管理

4.2.1确定或调整次月资金计划。本主办岗位在每月末审核项目经理上报的次月用款计划,如发现与原计划不符的,应要求项目经理附送经总经济师批准的书面报告,据此调整资金计划。

4.2.2合同台账登记。每个合同在第一次拨付款项时,应建立该合同的台账(详见附表一《项目合同执行情况表》)并于今后每次付款时按规定格式登记。将合同中的相关经济条款,合同签章等主要内容的复印件附在凭证后。同一开发项目的合同(包括附件,补充协议等)必须集中装夹(或装袋)保管,其中合同做一级编号,合同所附的附件,补充协议等做二级编号。所有编号必须连续,以保证合同资料的完整。合同履行完毕后,将附表一和合同资料合并装订成册随项目完工当年的凭证一起保存。

4.2.3工程付款管理。本主办岗位收到项目经理上报的《工程用款申请表》(详见附表二)后,除仔细校对数据是否有计算错误,用款类别有否填错,发票是否正规外,应核对以下内容并据此判定属于正常用款或特殊用款:

4.2.3.1正常用款的判定条件是:施工单位编制的验工月报已经投资监理和项目经理的审核;申请用款的额度在合同约定范围之内;而且用款额度已列入本月资金计划。属于正常用款的,本主办岗位在申请表上签字同意,转报总会计师批准后交出纳支付。出纳在申请表的实付记录栏填写本次实付金额和出账日期后复印一份交还项目经理。由现场的成本控制岗位人员据此登录在现场的“工程拨款”台账上。

4.2.3.2特殊用款的判定条件是:如申请用款的额度不在合同约定范围之内,需由项目经理附送补充合同,此补充合同须经原合同签署人签署,并经合同管理部门确认;如申请用款的额度没有列入本月资金计划,项目经理需附送书面的陈述理由并经总经济师批示同意。本主办岗位在收到上述资料后,应根据付款依据是否充分、本月资金计划是否还有余量等情况在申请表上签署意见,报总会计师批示。总会计师如有异议,应和总经济师再次协调,如不能取得一致意见,可在申请表上签署意见后报总经理最后批示。

4.2.3.3不符上述正常和特殊用款判定条件的,本主办岗位应于拒付,否则须承担失职责任。

4.2.4如实际发生预算外付款的,本主办岗位应随即滚动调整项目的财务预算。

4.2.5本主办岗位应在每月的固定日,向项目经理提供合同执行情况汇总表(详见附表三)。与项目组核对项目资金的使用情况,确保双方数据的正确和一致。

4.3工程竣工后的财务管理。项目竣工并取得大产证后,应及时将开发成本结转至开发产品。有时因种种原因需要提前结转的,应由总会计师与财税或审计部门事先沟通协商。

为能准确地计量开发成本,本主办岗位需要做好以下工作:

4.3.1合理测算预提成本费用:本主办岗位应会同项目经理和成本控制岗位人员清理所有尚未执行完毕的合同,对尚未支付(包括尚未签订的合同)的成本进行测算和预估。测算预提成本费用时务求合理,力争精确,并须项目经理签字确认。本主办岗位据此将预提成本费用按对应的明细科目入账,然后调整项目的目标总成本。

4.3.2预提成本费用必须设立台账(详见附表四《预提成本费用明细表》),并将实际发生的支付登记入账。每月将此表复印交项目经理核对直至项目组撤消。预提成本费用如有节余,应划转至当期利润。

4.3.3项目决算:施工合同如是包干性质的,那么合同价加上合同外费用的审计价即为决算价;施工合同为费用开口或暂定价性质的,则应以审计价为决算价。审计报告除应明列确定的直接费和所有合同规定的费率外还应对甲方代垫的如审计费,水电费,甲供建材设备的定额返回款等等所有垫付款进行清算确认。

4.3.4工程保修金:按合同规定的决算价比例提留。在保修期内如需动用保修金,须附原项目经理的书面报告并获总工程师的批准。待保修期满,且物业管理单位盖章确认无质量纠纷后由原项目经理书面报告,总工程师批准,将保修金余额退还施工单位。

附表一

合同执行情况表

合同编号:

本方签约公司:

对方签约单位:

合同标的金额:决算价或审定价:

保修金比率:%合同有效期:年月日至年月日

合同约定的支付方式:

1.

2.

3.

追加注记:

1.

2.

3

付款日期凭证号发票金额实付金额代垫金额累计已付%登录日期备注

合计

制表人:

附表二

项目用款申请表

合同编号:

工程名称对方单位

合同价万元本月计划余额万元申请用款额万元

累计已付款万元其中现金支付万元甲供料抵充万元

申请说明:

经办人项目经理年月日

投资监理审核总经济师批示财务部审核总会计师批示总经理批示本次实付

传票编号:

年月日年月日年月日年月日年月日年月日用款科目

勘察设计费咨询评审费可行性研究人防费

公共配套设施费其他前期工程费大市政配套费室外上水工程费

室外排水工程费变配电工程费室外燃气工程费室外道路工程费

园林环境工程费智能化系统土建工程费安装工程费

其他建安费监理费中介费工程管理费

附表三项目合同执行情况汇总表

编制

单位:金额:元

合同编号合同对方名称合同摘要合同金额或预算价决算价或审定价累计已付款及代垫款累计付款比率%质保金质保金比率%应付未付款备注

一.土地合同(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)

小计

二.前期工程合同

小计

三.基础设施合同

小计

四建筑安装合同

小计

五.公建配套合同

小计

六.开发间接费

小计

总计

注:1。非合同性成本可以参照合同进行管理,对内部审批表单进行统一编号。累计付款数是财务帐面数,请项目经理及相关人员核对。

2.“累计已付款及代垫款”从开发成本科目中直接取数生成。

3.“累计付款比率%”=(3)÷(1)或者=(3)÷(2)

4.“质保金”=(1)×(6)或者=(2)×(6)

5.“应付未付款”=(1)-(3)-(5)或者=(2)-(3)-(5)制表人:.编制日期:

附表四

预提成本费用明细表

编制单位:金额:元

序号编号收款单位名称合同内容科目代码合同金额已累计支付合同未付款估计决算价预提费用决算价实际支付金额

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)

1

2

3

项目经理签字:项目财务负责人签字:编制日期:

注:

1.合同未付款(3)=(1)-(2)。

2.估计决算价(4):单项决算已完成的填写实际决算数,单项决算未完成的填写估计决算数。

3.预提费用(5)=(4)-(2)。

4.决算价(6):填写单项实际决算数。

5.实际支付金额(7):预提成本费用的累计发生数。

篇4：某地产公司合同管理作业指导书

Z地产公司合同管理作业指导书

1.0目的

为规范公司服务合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,结合公司实际情况,制订本制度。

2.0范围

本制度适用于公司及所属各公司对外签订、履行的建立民事权利义务关系的各类合同、协议等,包括劳务派遣合同、人事代理合同等。

3.0职责

3.1总经理负责公司所有服务合同及协议的审批;

3.2市场部负责各类服务合同及协议的管理工作,具体职责是:

3.2.1负责各类劳务派遣、人事代理新合同的谈判及修订等事宜,并根据公司法定代表人的授权,与新客户签订服务合同或服务协议;

3.2.2负责各类劳务派遣、人事代理等合同的合法性、可行性及有利性的审查;

3.2.3负责提醒相关项目部到期合同信息,以及合同续签、新旧合同替换等事宜;

3.2.4负责各类服务合同的档案管理;

3.2.5负责本制度的监督、执行等。

4.0操作程序或步骤

4.1合同的签订

4.1.1合同的主体

1)订立合同的主体必须是公司及所属各公司中具有法人资格,能独立承担民事责任的组织,其他部门、机构、分公司等不得擅自签订合同。

2)订立合同前,应当对对方当事人的主体资格、资信能力、履约能力进行调查,不得与不能独立承担民事责任的组织签订合同,也不得与法人单位签订与该单位履约能力明显不相符的经济合同。

3)公司一般不与自然人签订经济合同,确有必要签订经济合同,应经公司总经理同意。

4.1.2合同的形式

1)订立合同,应当采用书面形式。

2)“书面形式”是指服务合同、补充协议、公文信件、数据电文(包括传真、电子邮件等),除情况紧急或条件限制外,公司一般要求采用正式的合同书形式。

4.1.3合同的内容

1)当事人的名称、住所:合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致;

2)合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,服务合同应约定详细的服务内容及要求,对合同标的无法以文字描述的应将图、表等作为合同的有效附件;

3)数量:合同应采用国家标准的计量单位,一般应约定标的物数量,常年服务合同无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如录用单、发票等);

4)价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付;

5)履行期限、地点和方式:履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;

6)合同的担保:合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续;

7)合同的解释:合同文本中所有文字应具有排它性的解释,对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释;

8)保密条款:对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任;

9)合同联系制度:履行期限长的重大经济合同应当约定合同双方联系制度;

10)违约责任:根据《合同法》作适当约定,注意合同的公平性;

11)解决争议的方式:可选择仲裁或起诉,选择仲裁的应明确约定仲裁机构的名称,双方对仲裁机构不能达成一致意见的,可选择第三地仲裁机构。

4.1.4签订合同的工作程序

1)签订合同前,市场部主办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.1.1条对对方当事人的有关情况进行审查,并复印对方当事人的法人营业执照及专业资格证书留存。

2)由市场部主办人员或总经理指定责任人员与对方当事人商谈后拟好服务合同条款,报总经理审批,加盖合同专用章,合同编号由市场部统一编制;必要时,由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。

3)合同正式签订后,合同正本由市场部统一保管,合同副本加盖副本章后,由实际操作的项目组负责保管。

4.2合同的变更、解除

4.2.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的,须经双方协商,重新达成书面协议,新协议未达成前,原合同仍然有效。本方收到对方当事人要求解除或变更的通知书后,应当在规定的期限内作出书面答复。

4.2.2变更或解除服务合同或服务协议的,应当采用书面形式。

4.3合同的履行

4.3.1公司及所属各公司应当按照合同约定全面履行自己的义务,并随时督促对方当事人及时履行其义务。

4.3.2在合同履行过程中,对本公司的履行情况应及时做好记录并经对方确认。

4.3.3在履行合同过程中,经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的,应立即中止履行,并及时书面上报公司办公室处理,并报总经理:

1)经营状况严重恶化;

2)转移财产,抽逃资金,以逃避债务;

3)丧失商业信誉;

4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

4.4经济合同纠纷的调解、仲裁和诉讼

4.4.1合同双方在履行过程中发生纠纷时,应首先按照实事求是的原则,平等协商解决;

4.4.2合同双方在一定期限(一般为一个月)内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的,经办人员应及时书面报告部门经理和总经理,并拟定处理意见,报总经理决定。

4.4.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷,以及对方当事人起诉的,相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经理。

4.4.4对方当事人涉嫌合同诈骗的,应立即报告总经理。

4.5合同的日常管理

4.5.1市场部全面负责公司的各类服务合同及协议的日常管理。

4.5.2公司的合同专用章专人管理,公司办公室、销售部、采购部各保管一枚,分别编号。公司的空白合同、授权委托书也由专人管理,业务人员不得随带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出差,特殊情况,由总经理批准。合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书、(已签订的合同)遗失的,应及时向当地

公安机关报案,并登报声明。

4.5.3已签订的服务合同(包括新合同及续签合同),签回前由市场部人员跟踪并记录。

4.5.4服务合同签回后,由市场部统一录入《客户合同协议一览表》及《正本合同总目录》,将新合同存入正本存档,同时替换过期合同;过期合同资料录入《过期合同目录》,并根据记录收回过期合同副本,在总经理签字之后予以销毁。

4.5.5服务合同副本加盖副本章后,交相关项目负责人员与财务部,由市场部做好相关记录。

4.5.6合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕,经总经理办公室和有关部门确认后方可办理有关手续。合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的,总经理办公室应在情况发生后一周内书面告知各有关单位。

4.6考核与奖惩

4.6.1公司、所属各公司全体职员应当严格遵守本制度,有效订立、履行合同,切实维护公司的整体利益。市场部负责本制度执行情况的监督考核。

4.6.2对在合同签订、履行过程中发现重大问题,积极采取补救措施,使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中,避免或挽回重大经济损失的,予以奖励。

4.6.3合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司将依法向责任人员追偿损失:

1)未经授权批准或超越职权签订合同;

2)为他人提供合同专用章或盖章的空白合同,授权委托书;

3)应当签订书面合同而未签订书面合同。

4.6.4合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司酌情向有关人员追偿损失:

1)因工作过失致使公司被诈骗;

2)公司履行合同未经对方当事人确认;

3)遗失重要证据;

4)发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻,从而贻误时机的;

5)合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告;

6)其他违反公司相关制度的。

4.6.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法,构成犯罪的,将依法移交司法机关处理。

5.0相关文件

5.1纠正及预防措施程序(暂缺)

5.2

6.0工作记录表单

6.1客户合同协议一览表

6.2正本合同总目录

6.3过期合同目录

编制部门

编制人/日期

审核人/日期

批准人/日期

篇5：某地产公司成本限额管理作业指导书

Z地产公司成本限额管理作业指导书

1.目的

1.1掌握可靠成本信息,保证成本的合理确定和有效控制;

1.2推进成本管理作业的标准化、专业化

2.适用范围

集团地产子公司(控股公司)的所有地产项目的设计限额管理工作

3.定义

3.1设计限额:为保证设计成果的经济性而制定的、设计相关技术经济指标的不应突破的控制值,如每平方米建筑面积的钢筋含量、砼含量、开窗率等;

4.职责

4.1地产子公司成本部:制定限额指标,测算执行情况

4.2地产子公司设计部:组织设计,负责设计合同管理;对设计任务下达限额,控制影响经济性的重要技术环节(如结构中一些安全系数的取定);

4.3集团财务管理部:各项目限额指标的审查与备案,集团基准限额的制定

5.工作程序

5.1设计限额的制定

5.1.1集团财务管理部和地产子公司成本部应在理论研究和工程案例调查的基础上,针对各地区一般设计条件情况下的技术经济指标,制定集团的统一限额标准,参见《成本控制要素及参考指标》;

5.1.2集团技术管理部和财务管理部开展研究,总结和提炼的设计优化方法、成本控制经验,为限额设计提供技术手段。

5.1.3设计限额由地产子公司的成本部和设计部共同制定,双方在充分沟通和达成共识后制定,以便共同遵照执行,共同承担责任;成本部可以采用单价交底等方式,使设计人员具体了解成本数值,有助于设计中进行合理的资源配置。

5.1.4在本项目设计开展之前,地产子公司设计和成本部门应就设计阶段成本控制的配合工作制定计划,明确具体的控制要点、控制的技术经济手段、过程中监督的时间点和检查方法,事后解决问题和方法和承担的责任,便于设计过程中参照执行。

5.1.5各项目的设计限额制定时,应针对项目的特点,并考虑目标成本的要求,确定指标的上限(必要时可确定下限),即保证经济性,也不能牺牲影响安全、适用和必需的设计效果,使之具有合理性;

5.1.6各项目的设计限额需报集团备案,一般应与对应阶段的成本测算一起报送,保证数据的逻辑性。设计限额指标不应超过集团制定的统一限额标准,如果超出,必须附有相关分析说明。

5.2设计限额的下达

5.2.1各项目的设计限额是随设计实施方案的确定而确定的,最迟应与正式目标同时确定。确定之前在设计任务书或设计合同中,可以先按集团统一的设计限额规定,待确定之后,再做必要的调整。

5.2.2地产子公司设计部在设计任务书和合同中给出明确的限额数值,要求设计单位开展限额设计,并约定相应检验方法、奖惩条款。

5.2.3在下达限额的同时,应参照以往经验总结和专题研究成果,就本项目经济性提高的技术措施、一些重点内容设计上需注意的关键点(如一些重点部位的配筋方式),与设计单位进行沟通,采用优化的解决方案,做到事先控制。

5.3设计限额的执行

5.3.1根据事先制定的工作计划,地产子公司设计部必须在设计过程中跟踪检查阶段性设计成果,成本人员配合进行相关测算。

5.3.2如地产子公司认为设计单位在设计过程中存在经济上的不合理现象,必须及时向设计单位提出质疑,必要时可要求对方提供有关计算书,由对方给予合理解释,并积极配合相关的检验。

5.3.3在扩初设计过程中,地产子公司应自行或约请结构咨询公司,按现行国家规范对进行同模型、同条件的计算复核。复核结果如不满足经济性要求,必须针对问题的原因,对相应设计进行修改优化。

5.3.4扩初设计完成后,设计单位应提交设计概算书,包括钢筋、砼含量等重要指标,成本部应组织造价咨询公司复核,并按《成本分析作业指导书》的要求进行成本分析。对不合要求的设计成果必须先优化在进入施工图设计阶段。

5.4设计成果的检查

5.4.1施工图设计完成后,地产子公司成本部组织咨询公司编制施工图预算,并按《成本分析作业指导书》完成成本分析,对比限额执行结果,并将有关数据提交设计部。

5.4.2对超限额的情况,成本部应与设计部共同分析原因,探讨处理办法;必要时,集团财务管理部和技术管理部给予相关的意见和技术支持。

5.4.3处理办法报主管领导决定如何处理,执行设计合同相关条款。

5.4.4限额执行的最终结果和处理方式报集团备案,作为考察项目经济性的参数和考核相关部门与人员的基础之一。

6.支持性文件

6.1工程成本管理与监控程序

6.2设计管理程序(技术管理部)

6.3成本分析作业指导书

7.相关记录及表格

7.1成本控制要素及参考指标

8.流程图