房地产开发项目论证成本管理作业指引
开发项目论证成本管理作业指引
1.目的:
明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。
2.适用范围:
本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。
3.定义:
3.1项目可行性研究阶段成本估算:在项目可行性研究阶段,对拟建项目所需要的建安工程投资,通过编制估算文件预先估算和确定的过程,是《项目可行性研究报告》的重要组成,是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。
4.职责:
4.1公司-造价部
4.1.1负责编制《新项目成本估算表》。
4.1.2负责项目可行性研究阶段跟踪执行《新项目成本估算表》。
4.2公司-技术管理部(设计)
4.2.1负责提供项目初步规划方案或要点分析。
5.工作流程
5.1项目基础性成本分析
5.1.1造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》,供公司领导和相关人员参考。
5.2项目可行性论证成本分析
5.2.1造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合,并编制项目可研阶段成本估算报告。
5.2.2进行成本估算的依据包括:技术管理部(设计)提交的可研阶段项目规划要点分析,投资发展部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、《土地规划指标》及相关土地状况资料,成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告,市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。
5.2.3造价部专业工程师按《新项目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填写编制说明:包括"项目概况"、"成本估算的依据"、"估算基准,即建筑的基础、结构形式及建造档次装修"、"其他说明"(例如估算时没有考虑哪些费用)
5.2.3.2结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等,确定建安成本中各个项目的成本指标取值。
5.2.3.3按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。
5.2.3.4有多方案需要比较的项目,成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明,比较后提出成本建议。
5.2.4《新项目成本估算表》经造价部经理审核后提交投资发展部,作为可研分析报告的附件。
5.2.5公司进入新的城市进行房地产开发,成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》,内容应包括:
5.2.5.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。
5.2.5.2当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响。
5.2.5.3当地建造成本的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较,完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》
5.2.6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中,挑选1-2个楼盘深入调研,完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。
5.3公司立项阶段
5.3.1《项目可行性研究报告》获得公司批准及正式立项后,《新项目成本估算表》中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。
5.3.2造价部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。
5.4资料存档
《新项目成本估算表》经审批后,由造价部移交项目部资料信息员负责存档保管。
6.支持文件
无
7.相关记录表格
7.1《**地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表》
篇2：房地产项目实施方案设计成本管理作业指引
项目实施方案设计成本管理作业指引
1.目的
为保证项目发展成本目标的实现,本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。
2.范围
适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。
3.术语和定义
3.1实施方案设计阶段:包括规划方案(含单体)设计和建筑扩初设计。
4.职责:
4.1公司-造价部
4.1.1负责项目市场成本调研,编制项目成本调研报告;
4.1.2负责建立成本模型和数据库;
4.1.3负责编制方案设计阶段《成本测算》及编制《方案阶段成本分析报告》;
4.1.4负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》;
4.1.5负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值;
4.1.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作;
4.1.7负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。
5.工作流程
5.1项目开发成本调研
5.1.1公司项目预立项后,造价部各专业工程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平,编制项目成本调研报告;
5.1.2造价部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。
5.2方案设计阶段成本管理和控制
5.2.1造价部须参与项目规划方案设计的专业小组评审,对规划方案设计成本提出要求和建议;
5.2.2规划方案设计完成后,造价部依据技术管理部(设计)提供的规划方案设计在一个月内编制其建安《成本测算》,对前期可研阶段的项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议;
5.2.3造价部须在方案设计完成后一个半月内完成《方案设计阶段成本分析报告》的编制,对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议,并报造价部经理审核。
5.3扩初设计阶段成本管理和控制
5.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后,将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上,形成扩初阶段的成本限额设计初步建议;
5.3.2造价部组织召集技术管理部(设计)相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议,充分沟通后形成会议纪要,经分管副总经理审批后会签给技术管理部(设计),作为扩初阶段的成本限额;
5.3.3初设计完成并提交后一个半月内造价部须组织编制项目《成本概算》,概算依据扩初图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算,部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值,专业分包工程按市场价格。项目《成本概算》经造价部经理审核后报分管副总经理办公会审批;
5.3.4概算完成一个月内造价部负责完成《扩初设计阶段成本分析报告》的编制,对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。
6.表格和记录
6.1《设计限额要求》
6.2《建安成本限额设计成本控制建议书》
篇3：房地产项目施工图设计成本管理作业指引
项目施工图设计成本管理作业指引
1.目的
为保证项目开发成本目标的实现,本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。
2.范围
项目施工图设计成本管理。
3.定义
目标成本:通过确定成本目标值,用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
4.职责:
4.1项目公司-工程技术部
4.1.1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;
4.1.2负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;
4.1.3负责审核项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;
4.1.4负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。
4.2项目公司-造价部
4.2.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;
4.2.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;
4.2.3负责编制项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;
4.2.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通,达成共识形成《目标成本指导书》。
5.工作程序
5.1制定项目施工图限额设计成本控制建议书
在施工图设计开始前,造价部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善;
5.2施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下:
5.2.1造价部根据发展成本目标,结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平,针对各分项工程的不同特点,分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议;对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点,成本建议按专业具体提出以下几点:
5.2.1.1土方及挡土工程:该工程成本容易流失,建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选,土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标;
5.2.1.2桩基工程:不同的桩基形式对成本及工期影响较大,且成本容易流失,重点建议桩基选型多方案比选,优化设计,据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标;
5.2.1.3结构工程:该部分约占建安成本比重较大,且对销售没有直接的影响,这部分是成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能的降低成本,主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值;
5.2.1.4建筑、装修工程:其质量及效果对售楼影响较大,占建安成本比重较大,影响成本的主要因素为材料选型,对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值;
5.2.1.5安装工程:主要控制安装工程的设备及材料选型,对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品,管线选用合适的中档材料;
5.2.1.6景观工程:景观工程成本波动性、弹性较大,设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点,;
5.2.1.7分包工程:该部分的特点是专业性较强,政府相关规定有一定的可操作性,成本控制的重点是方案的深化及优化;
5.2.2限额设计数值及成本建议按格式填写,对其中重点控制点必须加以明示。
5.2.3造价部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿,充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善,必要时须召集工程技术部相关人员开会确认。
5.2.4确认后的限额设计数值及成本建议经造价部经理审核、报分管副总经理审批后作为设计限额要求,提交工程技术部具体落实。
5.3施工图出图后,造价根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值,与审批的限额设计数值比较,及时向工程技术部提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警,并报分管副总经理综合决策。
5.4设计完成后,由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告,聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审,最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。
6.表格和记录
无
篇4：房地产开发项目后期评估作业指引
开发项目后期评估作业指引
1.目的
对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价,为项目开发积累成本管理经验。
2.适用范围
适用于项目工程完成全部开发或分期开发,并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。
3.术语与定义
3.1项目成本后期评估:在工程竣工验收及结算后,对项目总体成本情况进行全面的系统性评价,检查目标成本达成情况,总结成本管理的得失和教训,为更好地控制后续项目开发成本打下基础。
4.职责
4.1造价部
4.1.1收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料;
4.1.2组织公司相关部门编制《项目成本后期评估》报告;
4.1.3对《项目成本后期评估》报告中总结的成本管理问题提出整改建议;
4.1.4负责成本改进措施的落实和监督执行。
4.2公司相关职能部门
4.2.1配合造价部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集;
4.2.2总结和分析本部门成本管理的经验教训,并制订相应整改措施。
4.3公司管理层
4.3.1负责审议《项目成本后期评估》报告和制订相应改善措施;
4.3.2负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。
5.工作程序
5.1制定《项目成本后期评估》报告编制计划
5.1.1造价部根据项目竣工结算的时间,需预先确定《项目成本后期评估》报告的相关内容。
5.1.2报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的15日内完成。
5.2编制《项目成本后期评估》资料准备
5.2.1造价部负责归集项目的所有成本基础资料,包括:《项目目标成本》、动态成本信息报告等。
5.2.2造价部负责汇总项目结算资料,包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。
5.3《项目成本后期评估》报告内容
《项目成本后期评估》报告可包括,但不限于以下内容:
5.3.1项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析,总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验,对项目成本管理总体情况做出评价。
5.3.2对比分析项目结算指标与《项目目标成本》中的相关成本控制目标要求,汇总各项成本超目标的差异内容,分析差异产生的原因,划分相应责任部门,评价其成本管理工作的有效性。
5.3.3根据各期动态成本信息,对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料,分析工程承包范围变化,工程量变化等,确认设计变更、现场签证等对成本的影响,以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。
5.4《项目成本后期评估》报告审批
5.4.1《项目成本后期评估》报告完成后,由造价部提交公司管理层审议;
5.4.2公司管理层就项目成本管理状况进行管理评审和提出整体改进方案。
5.5落实《项目成本后期评估》整改措施
5.5.1《项目成本后期评估》报告经公司管理层审批后,由造价部负责公布和存档;
5.5.2公司管理层审批的各项成本管理改进措施由相关责任部门具体落实,造价部监督执行。
6.支持性文件
无
7.相关记录
7.1《项目成本后期评估》
7.2《项目目标成本》
篇5：房地产开发项目工程进度付款作业指引
开发项目工程进度付款作业指引
1.目的
为规范公司工程费用、设计费、监理费的申请及支付过程,加强费用支付的计划管理,实现相关部门对支付情况的及时准确掌握。
2.适用范围
本作业指引仅适用于工程进度款和中间款的支付,不适用工程结算款和保修金的支付。
3.职责
3.1监理单位负责审核形象进度及造价。
3.2工程技术部负责审核形象进度、质量认定。
3.3造价部负责编制工程用款计划和工程付款申请的审核、付款审批表的制单、付款情况核对。
3.4财务部负责统计付款明细和办理支付手续。
3.5公司领导层负责各权限内的审批工作。
4.工作程序
4.1年度、月度付款计划的编制
4.1.1年初造价、财务部根据公司经营计划,针对在建项目实施情况及本年度新开项目计划制订本年度付款计划。
4.1.2每份工程合同、监理合同或设计合同签定之后,由造价部根据合同有关付进度款,按工程进度计划细化编制付款计划。
4.1.3在公司每月经营计划例会上,财务部根据公司的资金状况协调下月工程费用支付额度,并将工程款支付的情况反馈给造价部。
4.1.4项目部负责建立项目支付台帐以了解进度款支付情况,为调整月度支付计划提供数据。
4.2进度结算付款流程
随着工程建设项目的进展情况,施工单位会提出工程进度付款申请,公司按以下程序进行进度结算。
4.2.1施工单位须按照合同要求和进度要求进行施工,按月报施工进度的工程量提出工程量结算申请,并报监理单位审核。监理单位审核通过后须签字盖章,由项目部对照工程的实际进度进行审核。
4.2.2若因工程质量或其它原因,项目部不同意施工单位的付款申请,则应在施工单位提交资料上批注意见后,及时将资料返回监理,由其交还施工单位。
4.2.3若项目部同意(包括完全同意和部分同意)施工单位的付款申请,应确认签字盖章。然后将申请资料(含施工单位的工程款支付申请表;施工单位进度款报价书;施工单位报送的本期发生的补充造价;经工程部审核的工程形象进度和补充造价资料等)报造价部审核。
4.2.4造价部收到进度报表和有关资料后,作好签收,并立即在各专业造价工程师的支付申请台帐中登记,就相应付款章件、款项计算内容、数量和价格以及付款计划额对照等工程施工合同、项目目标成本等进行审核。如果超出目标成本是否有补充造价(如设计变更、现场工程签证)的完整手续。如果补充造价手续完整,且发生的补充造价在三个月内则登记工程进度台帐,否则不予认可。
4.2.4.1设计变更、现场工程签证审核
a)结算中明确存在合同外的增减工程,需有项目部或项目部相关人员的确认签字,及相应部门经理以上人员的审批签字,审批权限按现场签证和设计变更权限处理。
b)现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全,无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算。
c)在复核变更签证时,造价部有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。
4.2.4.2工程量审核
a)在结算工作进行前,成本管理人员应至少阅读一遍合同,重点复核:工程内容、水电费、结算方式、结算时间、质保金、工期和质量奖罚等;
b)对提供工程结算文件中存在易产生歧意、表示不清晰的文件,退回经办人;
c)结算单价在合同中有规定的,则按合同规定执行;结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定
d)结算的工程量核实,不清之处,造价部人员要到工程管理部、大项目部确认或到工地现场进行实地测量确定计量结果。
4.2.5以上工程付款的操作事项必须按《工程付款审批流程》要求执行并履行工程付款手续审批。
4.3工程付款审批单上报与审批
4.3.1《工程项目付款审批表》列有现场工程师、项目部经理、造价工程师、造价部经理、财务部经理、分管副总经理、总经理、董事长签字栏,按公司有关付款审批权限的规定,分别签署意见,对付款额度超出分管副总经理权限范围的,按规定报董事长审批,审批结束后,财务部根据审批意见办理支付手续。
4.3.1若审批结果是同意全部支付,则由财务部在当月内办理付款手续。对需分期支付的,造价部不再制单,由财务部根据实际情况办理后续付款手续。
4.3.2若审批结果是不同意支付或不同意全部支付,则由财务部于审批完成后两个工作日内将审批单返回造价部,造价部根据审批意见重新制单,并继续执行文件中报批流程。
4.4付款情况核对
4.4.1根据支付控制情况需要,财务部和造价部应完成项目付款申请和实际付款数额的核对。
4.4.2在每月付款计划中已列项,但未在当月制单的付款项目,其付款计划额度作废,下月重新报计划;若已在当月制单,但未完成审批和付款手续,其当月付款计划额度作废,作为应付未付款项目在下月计划中申报,不必重新制单。
4.4.3核对人须在付款清单上签字确认,并注明核对日期。
5.支持性文件
5.1《工程付款审批流程》
6.相关记录
6.1《工程项目付款审批表》
制度专栏
