房地产公司战略采购作业指引

篇2：房地产工程招标文件编制作业指引

工程招标文件编制作业指引

1.目的

及时、准确编制工程招标文件,为工程发标提供依据。

2.适用范围

适用于对内部邀请招标工作的工程招标文件及附表资料的编制。

3.职责

3.1项目公司造价部:负责编制工程招标文件的经济标部分;

3.2项目公司工程技术部:负责编制工程招标文件的技术部分;

3.3公司招标领导小组:负责审批单项造价500万元以上(含500万元)的工程招标文件。

4.工作程序

4.1工程招标文件编制原则

4.1.1工程招标文件内容不能违反国家的法律法规;

4.1.2工程招标文件必须完整准确地反映项目的实际情况,如招标工作的性质、规模、结构特征、工期要求、质量要求、建设条件等,以使投标单位的投标建立在可靠的基础上,防止在履约过程中发生争议;

4.1.3工程招标文件中各部分内容力求统一,用词力求准确、严谨,以避免对文件的理解和解释产生分歧而形成纠纷。

4.2工程招标文件的主要内容(根据招标项目的规模及性质,下述内容可酌情增减)

(1)工程名称、地址、现场条件;

(2)工程规模及特征;

(3)工程招标范围及招标指定分包项目;

(4)工程承包方式;

(5)工程质量、工期要求;

(6)投标人资质等级要求及投标人项目经理资格要求;

(7)工程量计算依据及工程计价方法及工程量清单;

(8)工程预付款支付、进度款支付及结算方式;

(9)投标担保、履约担保金额及支付方式;

(10)投标文件格式、组成、份数等要求;

(11)评标、定标方法;

(12)投递投标文件的地点和截止时间;

4.2工程招标文件组成

4.2.1工程招标文件一般包含如下主要章节(根据招标项目的规模及性质不同,内容可酌情增减)。

(1)第一章致投标人

(2)第二章投标须知

投标须知及附表

(3)第三章合同条款

通用条款

专用条款

(4)第四章合同文件格式

协议书

(5)第五章标准、规范和技术要求

(6)第六章图纸

图纸清单

标准图集清单

(7)第七章工程量清单

工程量清单的说明及投标报价说明

工程量清单格式

(8)第八章投标文件格式

投标函部分

商务标部分

技术标部分

(9)第九章中标通知书

4.2.2招标人在投标截止日期前7日以书面形式发出的招标文件的澄清(答疑)纪要、修改(补充)函件,均是招标文件的组成部分,均构成对招投标人的约束作用。

4.3工程招标文件审核

由公司招标领导小组或项目公司相关部门负责工程招标文件的审核。

5.支持性文件

5.1无

6.记录管理

无

篇3：房地产公司招标管理作业指引办法

地产公司招标管理作业指引(办法)

第一条为择优选择合作单位,有效控制工程造价,维护公司合法权益,避免在项目建设过程中出现建设资金不合理地流失,根据国家、省、市有关规定,结合公司授权表及公司工程建设的实践经验,特制定本办法。

第二条依据公司授权及议事管理办法,招投标以估算金额划分决策模式,具体约定如下:

金额

200万以上

50~200万

10~50万

10万以内

决策模式

民主议事后,报领导审批;

民主议事决定,总经理认可;

造价部主办,工程部会签后,报分管副总经理审批;

造价主管工程师主办,部门经理审批,报分管副总经理批准;

投标单位选择方式

造价部推荐3~5家,工程部及其他部门推家3~5家,由造价部及工程部主管工程师、部门经理组成考察小组,进行考察评定后,选定5家入围单位,参与正式投标

造价部推荐3~5家,工程部及其他部门推家3~5家,由造价部及工程部主管工程师、部门经理组成考察小组,进行考察评定后,选定3~4家入围单位参与正式投标

由造价主管工程师及其他人员推荐3家以上,经报价比较确定。

参与部门及人员

分管副总经理、常务管副总经理、各部门经理、经办人员

分管副总经理、造价、工程部

造价经理、专业工程师

最终审批

总经理

分公司总经理有否决权,一旦否决,再通过民主议事决定

总经理批准后执行

第三条招投标工作参与部门及工作职责划分:

◆造价部具体工作包括:

1、供应商信息的收集、组织,并参与资格预审;

2、招标文件的起草、传阅、报批;

3、确定投标入围单位并报批;

4、组织召开发标会议,发放标书;

5、依据招标文件约定时间,收回投标文件;

6、组织开标会议,宣布开标结果;

7、组织评标,负责商务标评定;

8、评标结果报批;

9、合同起草、报批、洽谈、签订;

◆工程开发部具体工作包括:

1、参与工程施工单位考察,提出考察意见;

2、对投标单位资格报批件进行会签,明确其是否具备投标资格;

3、对招标文件、合同提出修改意见;

4、负责技术标评审,提出评审意见;

5、对评标结果报批件进行会签;

6、参与合同洽谈;

◆民主议事小组具体工作:

1、对招投标过程中相关文件进行传阅、提出修订意见。包括:招标文件、中标通知、合同。

2、对估算造价50万元以上的招投标活动进行监督、检查,任何成员均有权了解下列事项:

A、投标单位资格预审情况;

B、开标后的投标文件内容;

C、评标过程及结果;

D、合同主要条款;

◆分管副总经理具体工作包括:

1、对各报批文件进行批示,

2、对招标文件、合同等审阅,修订;

3、批准招标文件发放;

4、签订合同。

第四条工程发包有四种模式,依据有利于工程造价管理原则,优先顺序分别为:

A、工程量清单招标;

B、综合单价招标;

C、计价规则招标(费率招标);

D、直接发包。原则上一般有条件选用前三种招标方式的,不得选择直接发包方式,以保证最大可能由市场形成价格。发包方式一般依据以下原则确定:

1、拟招标项目同时符合下列条件,须采用"工程量清单招标":

A、估算造价在20万元以上;

B、有完整的施工图;

C、有充足的招标文件起草及工程量计算时间;

2、拟招标项目同时符合下列条件,采用"综合单价招标":

A、估算造价在20万元以上;

B、有施工图,施工内容清楚,但工程量难以准确计算或不确定因素较多,可能造成结算差异较大;如:土方工程、基础工程、室内装修工程、室外硬景、园林绿化工程等;

3、拟招标项目同时符合下列条件,采用"工程计价规则招标";

A、估算造价20万元以上;

B、定额及其子目较为完善,计价程式、工程量计算规则清楚;

C、有方案图但无施工图;

D、招标时间不能满足计算工程量时间需要。

其中C和D只需满足其中任何一个条件即可。

4、属垄断性行业,行业内具备相应资格的单位少于2家,或者估算造价低于20万元的项目,可以采用"直接发包"方式。如:供配电工程、市政自来水碰口、燃气工程、通信工程、有线电视、人防工程、消防工程等;

但如果行业具备资格的单位超过3家(含3家),且不存在从属或联合经营关系,能够形成有效竞争的,参照本条1、2、3约定执行。

第五条招标文件、合同草稿等文件报批流程。

1、估算造价在200万元以上的项目,按下列流程报批:

公司提供文件模板→造价部依据项目具体情况修改,形成"征询意见稿"→工程开发部修订→议事小组成员传阅修订→造价部依据修订意见修改,形成"汇报稿"→分管副总经理会签、修订→造价部依据分管副总经理意见修订,形成正式稿→报公司造价部修订、备案(执行稿)→发给相关单位;

对合同而言,发给相关单位后还须增加:与合约单位洽谈→合约单位意见报分管副总经理批准→定稿→对方签字盖章→返造价报分管副总经理签字→财务部盖章;

2、估算造价在50~200万元的项目,按下列流程报批:

造价部起草招标文件或合同→工程开发部提出修改意见→造价部依据工程开发部意见修订→议事小组成员传阅→分管副总经理会签、修订→造价部依据分管副总经理意见修订→发给投标单位或中标单位→依据中标单位意见修订合同→合同双方签字盖章;

3、估算造价在50万元以下的项目,按下列流程报批:

造价部起草招标文件或合同→工程开发部提出修改意见→造价部依据工程开发部意见修订→分管副总经理会签、修订→造价部依据分管副总经理意见修订→发给投标单位或中标单位→依据中标单位意见修订合同→合同双方签字盖章;

4、估算造价在10万元以内,由造价部主办,报分管副总经理批准即可。低于3万元的,由造价专业工程师主办,造价经理审批,并知会分管副总经理。

第六条大宗材料设备采购参照以上约定执行。

第七条本办法自发布之日起执行。

篇4：房地产公司评标管理作业指引

地产公司评标管理作业指引

1.目的

规范公司工程招标的过程管理,以加强招投标的公正、科学和合理性。

2.适用范围

本作业指引适用于公司进行工程招标的准备、预选、评标和定标工作。

3.职责

3.1招标工作小组:负责组织工程招标的评标并确定初定评标结果;

3.2招标领导小组:负责审批评标结果.

4.工作程序

4.1评标的准备与初步评审

4.1.1招标工作小组成员应当认真研究招标文件,至少应了解和熟悉以下内容:

a)招标的目标;

b)招标项目的范围和性质;

c)招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款;

d)招标文件规定的评标标准、评标方法和需在评标过程中考虑的相关因素。

4.1.2招标工作小组应当根据招标文件规定的评标标准和方法,对投标文件进行系统地评审和比较。公司设有成本价标底的,标底应当保密,并在评标时作为参考。

4.1.3招标工作小组应当按照投标报价的高低或者招标文件规定的其他方法对投标文件排序。

4.1.4招标工作小组可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正且澄清、说明或者补正应以书面方式进行并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。如以下举例情形。

a)投标文件中的大写金额和小写金额不一致的,以大写金额为准;

b)总价金额与单价金额不一致的,以单价金额为准,但单价金额小数点有明显错误的除外;

c)对不同文字文本投标文件的解释发生异议的,以中文文本为准。

4.1.5在评标过程中,招标工作小组发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的,该投标人的投标应作废标处理。

4.1.6在评标过程中,招标工作小组发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有成本价标底时明显低于标底,使得其投标报价可能低于其个别成本的,应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的,由招标工作小组认定该投标人以低于成本报价竞标,报招标领导小组批准,其投标应作废标处理。

4.1.7投标人资格条件不符合公司有关规定和招标文件要求的,或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的,招标工作小组可以否决其投标。

4.1.8招标工作小组应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标,应作废标处理。

4.1.9必要时,招标工作小组应当根据招标文件,审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏差。

4.1.9.1投标文件有下述情形之一的属于重大偏差,引其未能对招标文件作出实质性响应,按本规定作废标处理。

a)没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵;

b)投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章;

c)明显不符合技术规格、技术标准的要求;

d)投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求;

e)投标文件附有公司不能接受的条件;

f)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

4.1.9.2细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求,但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况,并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。招标工作小组应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。

4.1.10招标工作小组根据本规定4.15、4.16、4.17、4.18、4.19相关条款否决不合格投标或者界定为废标后,因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的,招标工作小组可以否决全部投标。

4.1.10.1招标工作小组对投标进行评审确定废标和无效标,造成实际投标数量不足三家的,原则上公司应重新招标,但经招标工作小组确认金额较小的项目除外。

4.2详细评审

经初步评审合格的投标文件,招标工作小组应当根据招标文件确定的评标标准和方法,对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较。

4.2.1评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者公司允许的其他评标方法。

4.2.1.1经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者公司对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。

a)根据经评审的最低投标价法,能够满足招标文件的实质性要求,并且经评审的最低投标价的投标,应当推荐为中标候选人。

b)采用经评审的最低投标价法的,招标工作小组应当根据招标文件中规定的评标价格调整方法,以所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分作必要的价格调整。

c)采用经评审的最低投标价法的,中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准,但招标工作小组无需对投标文件的技术部分进行价格折算。

4.2.1.2不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目,一般应当采取综合评估法进行评审。根据综合评估法,最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标,应当推荐为中标候选人。

a)衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准,可以采取折算为货币的方法、打分的方法或者其他方法。需量化的因素及其权重应当在开标前明确规定。

b)招标工作小组对各个评审因素进行量化时,应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上,使各投标文件具有可比性。

c)对技术部分和商务部分进行量化后,招标工作小组应当对这两部分的量化结果进行加权,计算出每一投标的综合评估价或者综合评估分。

d)根据综合评估法完成评标后,工程预算部应当拟定一份"综合评估比较表",连同书面评标报告提交招标工作小组。"综合评估比较表"应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估以及对每一投标的最终评审结果。

根据招标文件的规定,允许投标人投备选标的,招标工作小组可以对中标人所投的备选标进行评审,以决定是否采纳备选标。不符合中标条件的投标人的备选标不予考虑。

4.2.2对于划分有多个单项合同的招标项目,招标文件允许投标人为获得整个项目合同而提出优惠的,招标工

作小组可以对投标人提出的优惠进行审查,以决定是否将招标项目作为一个整体合同授予中标人。将招标项目作为一个整体合同授予的,整体合同中标人的投标应当最有利于公司。

4.2.3招标文件应当载明投标有效期,投标有效期从提交投标文件截止日起计算。

4.2.4评标和定标应当在投标有效期结束5个工作日前完成。不能在投标有效期结束日5个工作日前完成评标和定标的,应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标担保的有效期,但不得修改投标文件的实质性内容。

4.2.5招标工作小组在评标过程中发现问题时,应及时处理或者提出处理建议,并作书面记录。

4.3推荐中标候选人

4.3.1招标工作小组完成评标后,应形成评标记录,必要时提出书面评标报告,报请公司招标领导小组和或公司董事会审查批准,评标报告应当如实记载以下内容:

1)基本情况和数据表;

2)招标工作小组成员名单;

3)开标记录;

4)符合要求的投标一览表;

5)废标情况说明;

6)评标标准、评标方法或者评标因素一览表

7)经评审的价格或者评分比较一览表;

8)经评审的投标人排序;

9)推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜;

10)谈判记录;

11)澄清、说明、补正事项纪要。

4.3.2评标记录或评标报告由招标工作小组全体成员签字。对评标结论持有异议的招标工作小组成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。招标工作小组成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的,视为同意评标结论。招标工作小组应当对此作出书面说明并记录在案。

4.3.3招标工作小组推荐的中标候选单位应当限定在一至三家,并标明排列顺序。

4.4确定中标单位

4.4.1中标金额在500万元(含)以上的,由公司董事会审批;中标金额在500万元以下的,由公司招标领导小组审批。

4.4.2在确定中标人之前,公司应与两个以上中标候选人就投标价格、工期/供货期、付款方式、投标方案等实质性内容进行谈判。

4.4.3中标人确定后,公司应当就合同具体条款与中标人谈判,并与中标人签订合同。

5.相关记录

无

篇5：房地产施工索赔反索赔作业指引

施工索赔与反索赔作业指引

1.目的

防范施工索赔,及时提出反索赔,维护公司经济利益。

2.适用范围

施工阶段的索赔与反索赔。

3.职责

3.1造价部负责及时处理工程索赔与反索赔工作。

3.2法律顾问负责向仲裁机构提起仲裁或向法院提起诉讼。

4.工作程序

4.1处理索赔的一般原则

4.1.1必须对合同条件、协议条款等有详细了解,以合同为依据来公平公正处理合同双方的利益纠纷。

4.1.2必须注意资料的积累,以事实和数据为依据处理索赔事件。

4.1.3必须及时、合理地处理索赔。

4.2施工索赔的分类

4.2.1费用索赔:系指承包商向公司要求补偿自己的额外费用支出或者经济损失的索赔,这费用包括人工费、材料费等。

4.2.2工期索赔:系指在索赔事件发生后承包商向公司要求延长工期,推迟竣工日期的索赔。

4.3施工索赔的内容

4.3.1不利的自然条件与人为障碍引起的索赔:

a、地质条件变化引起的索赔;

b、工程中人为障碍引起的索赔。

4.3.2工期延长和延误的索赔,其中可补偿的延误包括:

a、场地条件的变更;

b、建设文件的缺陷;

c、由于公司或建筑师的原因造成的临时停止;

d、处理不合理的制造图纸而造成的耽搁;

e、由公司供应的设备和材料推迟到货;

f、该工程项目其他主要承包商的干扰;

g、场地的准备工作不顺利;

h、和公司或监理工程师取得一致意见的工作变更;

i、公司、监理工程师关于工程施工方面的变更。

4.3.3因施工中断和工效降低提出的施工索赔。

4.3.4因工程终止或放弃提出的索赔。

4.3.5关于支付方面的索赔。

a、关于价格调整方面的索赔;

b、关于货币贬值导致的索赔;

c、拖延支付工程款的索赔。

4.4公司反索赔

4.4.1工期延误反索赔。

a、公司盈利损失;

b、由于工期延长而引起的贷款利息增加;

c、工程拖期带来的附加监理费;

d、由于本工程拖期竣工不能使用,租用其他建筑物时的租赁费;

e、赔偿已售楼宇违约金及赔偿金。

4.4.2施工缺陷索赔:承包商未在规定的期限内完成修补工作,公司有权雇佣他人来完成工作,所发生的费用由承包商负担。

4.4.3由于法规的变化导致承包商在工程实施中降低了成本,产生了超额利润,应重新调整合同价格,收回部分超额利润。

4.4.4公司合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔。

4.5索赔与反索赔应遵循以下程序:

4.5.1提出正当索赔理由,进行事态调查,对事件进行详细了解。

4.5.2对这些事件的原因进行分析,并判断其责任由谁承担,并分析承担责任的可能性。

4.5.3对事件的损失进行调查和计算。

4.5.4分析选择以下可成为索赔证据的源文件。

a、招标文件合同文本及附件、中标通知书、投标书;

b、工程量清单、工程预算书和图纸、标准、规范和其它有关技术资料、技术要求;

c、各种纪要、协议及双方的往来文件;

d、施工进度计划和具体的施工进度安排;

e、施工现场的有关文件和工程照片;

f、气象资料;

g、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告;

h、施工中送停电、气、水和道路开通、封闭的记录或证明;

i、官方的物价指标、工资指标;

j、各种会议核算资料;

k、建筑材料、机械设备的采购、订货、运输进场、使用方面的凭据;

l、国家的法律、法规、部门规章等。

4.5.5发出索赔通知书(索赔申报表)

a、索赔事件发生后20天内,应向对方发出索赔的通知;

b、《索赔报告》应包括的索赔要求和支持这个要求的有关证据,证据应当详细和全面。

4.6处理索赔的工作程序

4.6.1审核索赔证据,判断索赔要求是否有理有据,提出的证据参见4.5项条款有关内容。

4.6.2审核工期延长的要求在审核中应遵循以下几点:

a、划清施工进度拖延的责任归属哪一方;

b、施工进度拖延是否涉及费用索赔;

c、被延误的工作应是施工进度计划中关键线路上的施工内容。

4.6.3审核费用索赔要求:

a、承包商可索赔的费用一般包括:人工费、设备、材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、利润、管理费等;

b、审核索赔取费的合理性;

c、审核索赔计算的正确性。

4.6.4对《索赔报告》进行分析,提出处理意见并在合同规定的期限内答复。

4.6.5应将有关索赔的信息存档备查。

4.7与施工方协商不成的,由造价部通知法律顾问室按经济双方签定的合同内容规定送仲裁机构仲裁或向法院提起诉讼,造价部予以配合。

5.支持性文件

无

6.记录管理

《索赔报告》