房地产成本监控规程

篇2：某房地产开发环节成本控制规程

房地产开发环节的成本控制

(一)立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:

◆成本费用估算和控制目标及措施;

◆投资及效益测算、利润体现安排;

◆税务环境及其影响;

◆资金计划;

◆《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);

◆投资风险评估及相应的对策;

◆项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、若项目立项后,合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化,并将对我方构成重大不利影响时,应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价;合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

(二)规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责,但应遵循以下原则:

◆能由集团内部完成的规划设计工作,应由集团内部自行完成;

◆需委托设计院进行的规划设计工作,应采取招标方式,择优确定。

2、总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标),应首先上报集团领导牵头组织的"规划设计方案听证会"审查,获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

(三)施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外,其他工程的施工或作业单位,不得指定。

2、主体施工单位的选择,必须采取公开或邀请招标方式进行。

3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,拟订标书,开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察,提出书面考察意见;对投标情况进行评估,提出书面评估意见。

4、同等条件下,应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式,应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中,综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应尽力进行公关协调,最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员,合同条件必须符合招标条件,合同条款及内容概念应清晰,不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案,跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

(四)施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量,并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名,其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限,由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则,在事后五日内办理完毕,严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了,涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目,在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当,确实需要变更设计的,应填写《设计变更审批表》并编制预算,经设计、监理单位和我方有关负责人认可后,方可办理,办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同,明确经济责任,杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前,原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合,严格把关。一旦发现质量事故,必须组织有关部门详细调查、分析事故原因,提交事故情况报告及防患措施,明确事故责任并督促责任单位,按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收,必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的,应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理,存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者,应不超过工程造价的15%,并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理:

◆施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表;

◆工程、预算部门会同监理人员,对照施工合同及进度计划,审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)、工程质量证明等资料;

◆预算部门整理复核工程价值量;

◆经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款

台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户,以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时,原则上应停止付款,预留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最终结算主动权。

(五)工程材料及设备管理

1、项目开工前,设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单,一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明确:

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备,应实行甲供或甲定乙供,其余实行乙供;

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间,防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价,货比三家,也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下,应比照下列条件择优确定供货单位:

◆能够实行赊销或定金较低的供货商;

◆愿意以房屋抵材料款,且接受正常楼价的供货商;

◆能够到现场安装,接受验收合格后再付款的供货商;

◆售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格,要当场检查验收并出具检验报告,办理验收手续,妥善保管。对不符合要求的,应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明:因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的,供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度,不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备,我方必须按认定的质量及选型,在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板,进行封样,并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部门书面提出,设计单位和监理单位通过,审算部门同意,领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单,经审算、财务部门审核无误后,方能办理结算。

(六)竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等,"移交证明书"应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施,均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交,给我方造成经济损失的,要按合同追究其责任。

4、工程移交后,应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》,以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业,应对保修事项及其费用有充分的预计,留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用,应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

(七)工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件:

◆符合合同(协议)有关结算条款的规定;

◆具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料;

◆项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备;

◆工程遗留问题已处理完毕;

◆施工单位结算书按要求编制,所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准,施工单位提供的设计变更和现场签证,一般只能作为参考。

3、"点工"必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量,审定价格、取费标准,计算工程总造价,做到资料完整,有根有据,数据准确,也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书,应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明,扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理,进行"三算"对比,找出工程成本超、降的因素,并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上,财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务,对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

(八)其他环节的成本控制

1、正式发售前,应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》,逐项测算其建设成本,并对照原成本预算逐项审核;对学校、交通、水塔等配套,应测算其运行成本,并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算,须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加"卖点"需增加或调整绿化、公建配套等项目时,应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期,减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期,以避免赶工成本和延期赔偿;在市场和经营条件许可的情况下,应注意加快项目开发节奏;应减少现房积压时间,减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则,正确处理与合作伙伴的关系。

附则

1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点,结合本制度的要求,制定本单位的成本管理制度或管理办法,在实际工作中不断完善,并报总部备案。

2、本制度未涉及到的内容或未尽事项,应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。

篇3：财务部税务成本会计岗位说明书

房地产财务部税务成本会计岗位说明书

岗位名称税务成本会计岗位编号SM-CW-002

直属上级财务部部长所属部门财务部

工资级别直接管理人数

岗位目的加强成本核算,实施会计监督。

工作内容:

房地产项目的财务分析,定期编制投资管理报表;

负责房地产项目的完工成本结转、成本核算和效益预测;

负责工程总承包项目的成本核算、收入与成本结转、项目效益预测;

审核工程价款支付和合同执行情况;

负责税收核算、日常税款计缴,发票及收据管理,社保基金管理,以及与税务部门的沟通;

负责公司重大往来款项核算、分析,定期编报往来款项明细表;

参与编制公司季报、中报和年报,分析存货和应收款项,修订其他科目;

配合房地产相关部门,处理相关财务事项;

完成上级交办的其他工作。

工作职责:

对成本核算的准确性负责;

对税收核算的合法性负责;

对发票及收据的安全性负责。

与上级的沟通方式:接受财务部部长书面或口头指导。

同级沟通:房地产业务单位、资金部、证券部、审计部等部门的协调沟通。

给予下级的指导:对本部门其他会计予以业务指导。

岗位资格要求:

教育背景:大学本科以上学历,会计相关专业。

经验:4年以上财会工作经验,2年管理岗位经验。

岗位技能要求:

专业知识:精通财会专业知识,熟悉房地产、工程管理、工程造价和税法等方面知识。

能力与技能:优秀的逻辑分析能力和口头表达能力,良好的社交能力和组织能力,熟练使用计算机。

篇4：夜总会公关部培训规程

夜总会公关部培训资料

酒吧夜总会公关部培训资料基本技能

四能:能说、能唱、能喝、能跳

五有:有组织、有纪律、有素质、有职业道德

六善:善解人意善于沟通善于表现善于攻守善结情缘善待小费

十不准:

1、服从管理、安排,不准与上司发生争吵,出言不逊;

2、不准挑选、冷落客户,工作中不得显出厌烦的姿态和神情;

3、不准在房内接听外界电话;

4、不得用恶劣的语气指挥、训斥员工;

5、不准与客人争抢唱歌,随意插播歌曲;

6、不准欺骗客户;

7、不准对客人说公司不是及泄露公司机密;

8、不准在客户面前数落上司,同事的不是;

9、不准偷、骗客人财务,与客人发生争执、对骂、甚至纠缠;

10、不准向客人额外索取小或追加小费。

十化:

形象包装专业化、公众场所文雅化、队列行走整齐化、入房受选礼节化、坐台服务全面化、DISCO时间疯狂化、掌声呼声隆重化、退台背景要美化、坐台小费任意化、顾客开心经常化。

篇5：dj公主培训规程

DJ公主培训手册

一、DJ公主的培训

主要内容是学习ktv的规章制度,基本岗位知识,实际操作技能,基本的专业知识

DJ公主的工作职责

1、上班时间6——12点,上班前的准备工作,工作要做到先服从,后上诉。

2、营业前仪容仪表和所用物品的检查工作

3、开始营业DJ公主准时站在大厅或者门口恭迎宾客,在经理的安排下进入房间,服务前要自我介绍,服务中要注意保持房间的卫生环境,桌面要干净

二、注意事项

1、一定要做到嘴到纸巾到,烟到火机到,声到谢谢到礼貌迅速主动的服务

2、第一时间要做到有问必答,有呼必应,请问还有什么需要回答客人永远是好的、是的、请稍等。

3、进入房间须敲三下门,并说对不起,打扰一下,送上食物时五指并拢示意食物的地方,请慢用。

4、新来客人应主动打招呼,晚上好,老板这边请。

5、当客人在房间走动时,酒水及随身物品要随着客人的移动而移动

6、如果客人买单公主要提醒客人并使用礼貌用语慢走请带好随身物品

7、客人买单时,公主要跟随客人到前台,等客人买完单时要使用礼貌用语请慢走欢迎下次光临

DJ公主工作规范

1、头发清洁、手感清爽、发型整齐、禁止染过于夸张的颜色

2、脸部装扮、因人而已、浓淡适宜

3、手部要求、不留长指甲、禁止染有颜色的指甲油

4、工装要求、无酒渍、污渍、无异味、无破坏、工装要求洁净光亮、穿肉丝袜

5、严禁佩戴过于夸张的首饰

6、营业用具、化妆包、打火机、开瓶器、圆珠笔

7、站位规范、双手自然下垂、以半握拳形式、一手在上一手在下、收腹挺胸、双眼平视

8、行礼规范、双眼平视、收腹挺胸、腰部自然下垂35度、面带微笑

9、行走规范、行走时步伐要适中、多用小步忌大步流星和脚擦地面拖拉行走、严禁奔跑、不得做不雅动作、不得与客人或上司抢道。

10、跪式规范、采取单跪、右腿下跪、身体虚坐在脚上、左腿与地面成90度、上身保持站立规范得标准。

11、表情规范、要面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感、要聚精会神、给人以受尊重感、要轻松自信。

12、礼貌用语规范、言语要亲切和蔼、表情要自然大方、面带微笑、语气热情、语调温柔平和

1)问候语晚上好欢迎光临

2)进房语晚上好我是本房的公主很高兴为你服务

在服务的过程中要做到请字当头谢字不离口

送客语请慢走欢迎下次光临

如何与客人应变

1.当客人还未消费就要求赠送时

答:不好意思,我没有这个权利,等一下我向经理申请,争取给你们赠送。

2.当客人提出打折时

答:不好意思,我没有这个权利,等一下我把经理给你叫过来。

3.当客人要找老总或者老板时

答:不好意思,我不是太清楚他们在不在,要不我把经理给你叫过来,请稍等.。

4.如果客人投诉或买单故意刁难时?

答:真是不好意思,我马上把经理给叫过来给恁解决此事。

其他服务素质规范.

1.严禁挑客、私自离开房间、如客人要求换人时必须通知。经理得到批准方可离开。

2.严禁串房。

3.严禁酒后失态。

4.任何时候都不准顶撞客人或者与客人争辩。

5.客人发放小费的时候、不管多少、都必须真诚致谢、严禁给客人脸色、强索小费。

6.捡到客人遗留物品应主动上交上司交给经理。

7.客人未离开即使发了小费也不得先走。

8.对于客人提出的问题不知道的不能随便乱讲。

9.客人讲话时要认真倾听不能随便打断。

10.客人唱完歌要热烈鼓掌。

服务技能规范

1.了解公司的环境、房价、最低消费。

2.了解公司各种酒水及小食品的名称、价格。

3.各种酒水的引用方法和斟酒方法。

4.了解房间各种设施及物品的摆放。