X物业工程部维修保养流程
物业工程部维修保养流程
一、总体要求
1.1.工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划,维修保养计划经经理审批后,统一安排,形成整个物业的设备维修保养计划。
2.2.各专业主管根据设备维修保养计划的要求,将任务分别落实到各专业班组或人员,安排好时间、器材、工具。
3.3.维修保养人员根据各专业领班的安排,准备好工具、材料、按照维修保养的要求,维修保养相关设备。
4.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录,上报存档。
5.5.专业主管要进行维修保养检查、结果,经理亦应抽查。
6.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生,应先安排排除故障,后将维修保养内容补上。
7.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。
8.8.由助理跟进维修保养的落实情况。
二、维修保养流程示意图
经理
抽查
统发
设备
一出
安指
排令填开
写始
记工
录作
经理助理
记
填审检
库房
班组(技工)
写核查
工存
作档领取材料
单
专业主管
汇报
下达任务,安排材料、工具
注:遇到重大设备维修保养、调试,影响营业或客人,工程部将提前通知各部门做好准备工作。
三、低压开关柜每日巡视维护保养规程
序号部位内容要
1柜正面1.清扫(擦拭)柜正面
2.检查仪表指示及运行参数
3.检查自行开关
4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹
仪表工作正常,电流、电压在正常范围
工作状态符合运行要求
定位保险卡到位
2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线
2.检查电度表连接良好,接头点无发热变色,铝盘转动正常
四、低压开关柜年度保养规程
序号部位内容要求
1完成每日巡视保养项目
2仪表校验仪表、校验电度表
3柜内全面清扫灰尘
整理二次线
补齐、更换二次线接线号
检修闸刀开关
检修自动开关
全面检查紧固螺栓连接点
补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰
三相同期到位、接触面(线)大于2/3以上,刀片夹座接触压力合适
触头不烧损,动作可靠灵活、无缺损件
牢固,无松动
颜色符合规定
4地下电缆室
全面清扫、整理
无垃圾、杂物,电缆排列整齐
五、供电系统维修保养制度
1.1.变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常,观察电压电流的测量读数。
2.2.察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。
3.3.运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
4.4.各开关回路标明需供电范围以便工作,每星期检查开关一次,每天检查电表一次,发现问题及时处理。
5.5.变压器外壳及电缆系统有良好的接地,接地电阻每年测一次。
6.6.配电室做好通风和降温工作,一般室内温度以不超过40度为宜。
7.7.检查电缆坑有无积水,如发现积水应及时清除。
8.8.配电室每月吸尘一次,保持室内清洁、干净。
9.9.有检修记录和测试记录,试验有效期为二年。
六、空调设备维护保养规程
1.新风柜
1.1月巡检
1.1.11.1.1清洗空气过滤器1-2次;
1.1.21.1.2更换破损!过滤器;
1.1.31.1.3检查出风口避震软连接,如有破损则更换。
1.2年度保养
1.2.1查轴承是否良好,若磨损严重,则进行更换;
1.2.2检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀,若出现损坏,则应用优质防锈漆重新油漆;
1.2.3清洗风机叶轮和轴,若轴上有锈斑,则用砂皮将其磨光;
1.2.4检查接水盘中有无淤泥或其他外来物,若有应清除,以保证排水畅通;
1.2.5检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常,如有损坏,则更换;
1.2.6检查管系是否漏气、漏水;
1.2.7清洗翅片,拆卸外壳后,用水枪将清洗药水喷入翅片间,浸润数分钟,再用清水冲洗干净。
1.2.8检查电机绝缘电阻,相间及相地间都应大于0.5兆欧姆。
2.冷却水塔
2.12.1月巡检
2.1.1运转时是否有异响和振动;
2.1.2塔内水流及水位是否正常
2.1.3每周检查皮带张紧度,当标尺头距弹簧平面达1.5毫米,应调整到尺头与弹簧头平齐。
2.2半年保养
2.2.1检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固;
2.2.2更换齿轮箱减速器内的润滑油;
2.2.3更换电机、风扇联接器内的润滑油;
2.2.4检查水盆、洒水系统是否漏水;
2.2.5浮球及其他阀门的工作是否正常。
3.冷水机组
3.1日保养
3.1.1每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查;
3.1.2每班检查集中总管压差装置的工作状况,记录压力表读数;
3.1.3每周清理机组外表及主机环境。
3.2外包保养
3.2.1更换润滑油及油过滤器;
3.2.2检查所有控制及安全装置的设置及
运行是否正常;
3.2.3检查是否出现制冷剂泄漏;
3.2.4检查启动接触器的磨损情况,需要时更换新的;
3.2.5检查电机绕组的绝缘;
3.2.6清洗冷凝器铜管内壁;
3.2.7清洗蒸发器铜管内壁;
3.2.8检查管系是否漏水,各阀门运转是否正常,水流开关工作是否正常;
3.2.9检查保温层完好度。
4.空调水泵
4.1日巡视保养:
4.1.1水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动;
4.1.2压力表读数是否正常;
4.1.3联轴器有否异响、跳动及漏油;
4.1.4阀门开关位置是否正常;
4.1.5排除不正常漏水现象;
4.1.6每周清理泵组外及机房环境。
4.2年度保养
4.2.1检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况,若磨损严重,则应更换;
4.2.2查密封件的密封情况,更换密封效果差的部件;
4.2.3检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳的内外表面;
4.2.4校对轴线,检查键磨损情况,若磨损严重,应予以更换;
4.2.5检查电机绕组的绝缘;
4.2.6检查管系是否漏水,各阀门是否工作正常;
4.2.7给控制系统除尘,各阀门是否工作正常;
4.2.8给控制系统除尘,检查电路动作的可靠性。
篇2：X物业工程部人员调配流程
物业工程部人员调配流程
1.日常情况下,按工程部的组织架构图,负责各自的职责范围,完成自身的班组工作。
2.当发生突发事件时,需要班组之间协助解决,由主管可协商调配人力、工具,解决问题。
3.经理有权根据工作情况,临时调配人力、工具。
4.当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程部的每一位员工应根据自己的能力,首先处理问题,可不顾工种、专业的限制。
篇3：X物业工程部工作单流程
物业工程部工作单流程
1.各种维修单均应统一送达,由工程部助理/文员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。
2.工程部助理/文员根据轻重缓急和工种不同,将维修单派往各专业领班或主管,由各专业主管或领班安排实施。
3.维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料,并请客户签字认可后带回交给专业领班。
4.各专业领班审核后交还工程部助理/文员备案,并向有关部门返单。
5.工程部一般情况下不接受电话报修,如有特殊情况,事后应补工作单。
6.所有正常的维修保养计划,应根据各专业领班或主管的指示填写工作单后方可进行。
7.工作单按如下顺序分列优先安排:
7.1人身安全、消防安全。
7.2与客户有关。
7.3设备故障影响到客人。
7.4一般维修。
7.5正常计划维修保养。
8.主管和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。
9.文员每月汇总一次工作单,向经理汇报。
篇4：X物业工程部技工岗位责任
物业工程部技工岗位责任
通则:
1.服从指挥,严格遵守各项操作规程及各项规章制度。
2.把安全消防意识贯彻到工作中。
3.无特殊原因或理由,请修单不得积压,做好维修记录。
4.服务中做到客户至上,微笑服务。
5.做好运行记录,认真履行值班制度。
6.爱护工具,不得人为损坏工具。
7.认真学习本专业的各项技术,熟练掌握各种设备的开闭方法和性能,掌握专业技能。
8.加强责任心,在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常,不论是本专还是其它专业,及时处理及时报告。
9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。
10.未经专业主管许可,不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。
A.值班电工岗位责任
1.值班人员必须清楚了解供电系统情况,所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。
2.认真进行交接班工作,交班人员必须认真讲解本班工作情况,并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容,仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字,不得代签。
3.认真清点工具,保持良好工作状态,工具使用完毕后,必须擦拭干净,放回原处。
4.按时、按数抄录各类计量仪表,不得伪造数据。
5.按时仔细检查所辖各类设备,并认真做好检查记录,不得伪造检查结果。
6.所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面,记录单据必须保持清洁完整,不得损毁。
7.各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行,以保证人身及设备安全。
8.负责保持配电室内所有供电设备功能正常,各配电柜、开关、仪表等如有损坏,须立即修复,如需停电处理,须立即报告领班或专业主管,获得批准后方可进行。
9.必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁,每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排,定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐,不得存放与工作无关之物品,配电室内严禁存放杂物。
10.值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人,须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗,需暂时离岗时,必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间,获得批准后方可离岗。
11.本班工作未完成时,须在接班人员的协助下,加班完成,不得移交给接班人员,接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。
12.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时,不得进行交班,并须立即报告领班或专业主管,在领班或专业主管未做出具体安排之前,交班人员不得离岗。
13.值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏,配电室内严禁吸烟。
B.维修电工:
1.维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。
2.每日须按时到岗,更换工服,清点工具,须在十五分钟内做好一切准备工作。
3.接到维修通知后,必须十分钟内到达现场处理,服从工作安排。
4.处理各类电气故障须及时、准确,保证人身及设备安全,工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告领班或专业主管。
5.维修操作必须严格执行电工工艺规范,各接点必须牢固接实,绝缘及防水处理必须可靠,不得疏忽大意。
6.每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明(包括各电缆井)一遍,发现问题须立即报告维修领班或系统工程师,并及时修复,做好巡视记录。
7.配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物,各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常,无锈蚀,并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内,并盖好扣板。
8.配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障,各接点必须牢固接实。
9.室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常,随坏随修,不得拖延至第二天晚上开灯之时。
10.各类临时用电,必须接入漏电开关,并保证漏电开关灵敏有效。
11.维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得在大厦内随意走动,不得进入任何草坪绿地。
12.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。
13.维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后方可进入,必须着装整洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户单元内吸烟、喝水,不得以任何方式获取报酬、小费及物品,不得动用客户单元内任何物品用于维修,需要移动物品时必须征得同意。
C.弱电技工:
1.对所辖各弱电系统及其所有设备,必须清楚了解其性能,检查方法,控制范围及运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。
2.每日巡查所有弱电系统一遍,并做好巡查记录。
3.发现故障须立即排除,保证各系统正常运行,保证人身及财产安全。
4.排除故障时如对总体系统运行产生影响,须立即通知专业主管,得到批准后方可进行。
5.如出现重大故障,自己无能力排除时,须立即通知专业主管。
6.接到维修通知后,十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场,并须将处理结果及时报告专业主管。
7.维修操作时,各接线、接点务必接实;各镙丝、镙母务必拧紧,各设备安装必须牢固可靠。
8.每周巡查弱电井一次,井道内须保持无杂物、无存水,各类电缆均应放置于电缆桥架内,并盖好盖板,做好检查记录。
9.对所辖设备须保持清洁、整齐,各连接线、接点必须保证接触良好。
10.维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得随意走动,不得进入任何草坪绿地。
11.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。
12.维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后方可进入,必须着装整洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户区域内吸烟、喝水,不得以任何方式获取报酬、小费及物品,不得动用客户任何物品,需要移动物品时必须征得同意。
D.设备运行技工:
1.设备运行技工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。
2.认真进行交接班工作,交班人员必须
认真讲解本班工作情况,并认真做好交接班记录,接班人员必须清楚了解上一班工作内容,仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当值人员本人签字,不得代签。
3.认真清点工具,保持良好工作状态,工具使用完毕后,必须擦拭干净,放回原处。
4.按时、按数抄录各类计量仪表,不得伪造数据。
5.按时仔细检查所辖各类设备,并认真做好检查记录,不得伪造检查结果。
6.各类设备的操作,必须严格执行有关操作程序。
7.必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁,每班至少清洁一次,须做到所有设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。
8.与工作有关物品须摆放整齐,不得存放与工作无关之物品。
9.各类记录须做到字迹工整、清晰、全面,记录单据须保持清洁完整,不得损毁。
10.须保持本系统各类设备正常运行,做到三干净(即设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气)五良好(即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好),各设备如有损坏必须立刻修复,如因客观原因不能修复时,须立即专业主管。
11.值班人员不得在任何设备机房会见客人,须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗,需暂时离岗时,必须报告专业主管离岗原因、去向及时间,获得批准后方可离岗。
12.本班工作未完成时,须在接班人员的协助下,加班完成,不得移交给接班人员,接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。
13.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时,不得进行交班,并须立即报告专业主管,在专业主管未做出具体安排之前,交班人员不得离岗。
14.值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏,值班室及各设备间严禁吸烟。
E.设备维修技工:
1.设备维修技工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。
2.每日须按时到岗,更换工服,清点工具,须在十五分钟内做好一切准备工作。
3.接到维修通知后,必须十分钟内到达现场处理,服从工作安排。
4.处理各类故障须及时、准确,保证人身及设备安全,工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。
5.每天巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍,发现问题必须立即报告专业主管,并认真做好巡查记录。
6.空调及给排水系统各类维修,必须做到各阀门、接口,安装位置合理,不漏水。管线布局合理,横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整,不得遗漏。
7.各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物,须保持环境及设备清洁。
8.各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象,并必须保持保温、防腐处理良好,功能正常。
9.定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备,须保持各设备功能正常。
10.定期检查、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网,每两周一次。
11.维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得在大厦内随意走动,不得进入任何草坪绿地。
12.维修人员不得在大厦内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。
13.维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后,方可进入,必须着装整洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户区域内吸烟、喝水,不得以任何方式获取报酬、小费及物品,不得动用客户任何物品,需要移动物品时必须征得主人同意。
F.综合维修水工:
1.综合维修水工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从综合维修系统工程师的领导和指挥。
2.每日须按时到岗,更换工服,清点工具,须在十五分钟内做好一切准备工作。
3.接到维修通知后,必须十分钟内到达现场处理,服从工作安排。
4.处理各类故障须及时、准确,保证人身及设备安全,工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。
5.空调及给排水系统各类维修,必须做到各阀门、接口,安装位置合理,不漏水。管线布局合理,横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整,不得遗漏。
6.各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象,并必须保持保温、防腐处理良好,功能正常。
7.维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得在大厦内随意走动,不得进入任何草坪绿地。
8.维修人员不得在大厦内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。
9.维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后,方可进入,必须着装整洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户单元内吸烟、喝水,不得以任何方式获取报酬、小费及物品,不得动用客户内任何物品,需要移动物品时必须征得同意。
G.综合维修万能工:
1.万能维修工必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能,必须服从专业主管的领导和指挥。
2.每日按时到岗,更换工服,清点工具,须在十五分钟内做好一切准备工作。
3.接到维修通知后,必须十分钟内到达现场处理,服从工作安排。
4.处理各类装修维修必须细致,必须符合有关规范,不得偷工减料。
5.认真做好检查工作,做好巡检记录,遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污迹等,必须立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。
篇5：X物业工程部设备故障处理规定
物业工程部设备故障处理规定
1.如发生重大设备事故,现场人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。
2.总经理、总工程师、保安部经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3.找出原因后,总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。
4.专业主管写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案,报总工程师,抄报总经理。
5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故,由专业主管根据情况对责任者提出处理意见,报总监审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要免除责任者,需报人事部和总经理批准。
制度专栏
