物业辖区住户家庭安装维修标准作业规程制度
物业辖区住户家庭安装、维修标准作业规程
一、目的
规范住户家庭安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内住户家庭的安装/维修工作。
三、职责
1、机电维修部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况,负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。
2、机电维修部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。
四、程序要点
1、水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求
(1)水电维修员进行住户家庭安装/维修时,要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。
(2)水电维修员进行住户家庭安装/维修时,要做到如下两点:
a、自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事;
b、不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长,请求支援解决。
(3)水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。
(4)水电维修员进行住户家庭安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引韦住户投诉。
(5)水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。
(6)水电维修员来到住户家门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。
(7)水电维修员进行安装/维修时,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布或废报纸等)。尽量例噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。
(8)进入住户家庭,应将住户准备好的鞋换好后方可进入住户家庭。
2、家庭维修
(1)日光灯维修:
a、检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;
b、检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座;检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;
c、检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管;
d、检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管理管座,整修后达不到要求的应更换;
e、检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;
f、维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。
(2)开关维修:
a、计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;
b、拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,多面手再逐一检查,直至故障排除;
c、拉下总电源开关,用500V摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针“抬不起头”,则表明线路漏电,此时就逐条线路检查,直至故障排除;
d、故障全部排除后,换上一个同规格的开关;
e、试验开头应开闭正常。
(3)电表维修:
a、计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;
b、对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表;电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿;
c、电表安装应方正牢固、无倾斜、无松坳,注意进、出线的正确接法;
d、安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;
e、会同服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。
(4)水咀、闸阀维修:
a、关掉水咀、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水咀或闸阀:
b、拧开水咀或闸阀,如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀;
c、在水咀或水管螺丝牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水咀或闸阀;
d、开水试验,螺牙连拉处应不渗水,开关水咀或闸阀应灵活,水咀或闸阀关水后应不漏水。
(5)水表维修:
a、关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;
b、拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表读数盘,重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表;
c、装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜;
d、水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;
e、会同服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。
(6)煤气热水器维修:
a、开机时不着火:
――检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池;
――如果开机能够听到“吱吱”的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火电厂总成;
――检查气路部分:一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶子阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。
b、开机时有“嘭”的爆炸声:
――先关闭煤气瓶阀门;
――用电风筒吹干高压打火线;
――调整点火间隙:
――开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物);
――打开煤气瓶阀六。开机点火正常,反复试3-5次。
c、燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物;
d、先导阀门控制的煤气热水器维修:
――开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀;
――开机时先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次,清除污物)。
(7)煤气灶维修:
a、开机不着火:
――开机时如点火电
极无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成;
――清除空气进气门脏物。
b、燃烧火焰为红色:
――清洁炉头管路及炉头脏物;
――清除空气进门脏物。
c、漏煤气:
――如软管拉头处漏气则应整改处理接头处;
――如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。
(8)坐而水箱维修:
a、水箱浮球阀漏水:
――用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应调整浮球阀杆阴位螺钉;
――用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置;整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。
b、水箱出水胶塞位置;
――电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;
――如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。
(9)电热水器维修:
a、开关跳制:
――电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格电热棒;
――如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。
b、电热水器不热水。如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒。
(10)抽油烟机维修:
a、检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换一个同规格的电容;
b、检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机;
c、检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油;
d、检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器。
(11)空调器的维修:
a、询问住户关于空调器的故障情况;
b、检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改;
c、观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改;
d、观察管路接头处有无油污,如有则说明此部份泄漏,此时应将接头处拧紧;
e、用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂;
f、观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找出泄漏部位并排除;
g、用手摸干燥过滤器,正常时应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器;
h、用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于0.4MPa,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30。C);低压为0.49-0.54MPa,高压为1.17-1.37MPa;
i、用钳形表测量运转电流,比较测量值与额定值是否有较大偏差,如有则应分析产生的原因,并排除故障;
j、全部工作完成后,启动空调器试运转,如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。
3、给水管的安装
(1)根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素:住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。
(2)安装水管前的准备工作:
a、根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等);
b、辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等);
c、借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。
(3)给水管安装要领:
a、整个给水管路安装只允许有一个活接头,并尽量留在接驳进水口处;
b、给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁;
c、给水管每米垂直偏差应<2mm,横向偏差应<1mm(吊线尺量);
d、冷、热水管的安装要求是:当冷热水管上下平行安装时,热水管必须在冷水管上面;当冷热水管垂直安装时,热水管应冷水管面向的左侧;
e、给水管每两米及拐弯处应加管码固定;
f、刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话);
g、试水时应整个管有一处渗漏水。
4、安装/维修工作完成后,水电维修员应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边止。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。
5、全部工作完成后,水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看,实验次数不少于3次;同时要给住户讲解应注意的事项,如果住户有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至住户满意为止。
6、确认一切正常后,水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议,水电维修员应根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑。
7、水电维修员离开住户时,应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。
8、水电维修员回到机电维修部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单》上做好维修记录,记录内容包括:维修内容、所用主要材料、施工工时等,然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。
9、机电维修部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。
10、公共场及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施,完工后由水电维修员做好《维修整改工作音》与《公共设备设施维修(制作)通知单》的记录。
五、记录
1、《住户家庭安装/维修通知单登记表》
2、《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》
3、《维修整改工作单登记表》
六、相关支持文件
《物业管理处员工服务管理标准作业规程》
篇2：物业辖区电梯日常维修保养标准作业规程制度
物业辖区电梯日常维修保养标准作业规程
一、目的
规范电梯维修保养工作,确保电梯各项目性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内的电梯维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。
3、电梯管理员负责电梯的日常维修保养。
4、服务中心主管向有关用户通知电梯停用的情况。
四、程序要点
1、《电梯维修保养年度计划表》的制定
(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核,公司总经理审批。
(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是:
a、电梯使用的频度;
b、电梯的运行状况(故障隐患);
c、合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、电梯管理员进行电梯维修保养时,应按《电梯维修保养年度计划表》进行。
3、电梯维修保养安全操作
(1)维修保养前的安全准备工作:
a、在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌;
b、关好厅门,不能关厅门时,用合适的护栅挡住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;
c、有人在轿顶上作检修工作时,必须按下轿顶检修箱上的检修开关,关好厅门。
(2)检修过程中的安全注意事项:
a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯;
b、人在轿顶上工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫干净,以防滑倒;
c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住钢丝绳,并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时,要交代和配合好,未经许可不准开动电梯;
d、禁止在井道内和轿顶上吸烟;
e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业,必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时,应预防触电,并应有监护人、必备的工具和材料,特别应注意电梯突然启动运行;
f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒;
g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身,严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;
h、底坑深度超过1.5M的,应使用梯子上下,禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后,应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;
i、应昼避免在井道内上下同时作业,必须同时作业时,下方作业人员应戴上安全帽;
j、检修未完,检修人员需暂离开现场时,应做到:
――关闭所有厅门,暂关不上的必须设置明显标示物,进行安全围档,并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌,并派人看守;
――切断电梯总电源开关;
――排除热源,如烙铁、电焊、喷灯等。
k、检修保养工作结束后做到:、
――将所有开关恢复到原来状态,检查工具、材料有无遗落在设备上;
――清点工具、材料,打扫工作现场,摘除悬挂的告示牌;
――送电试行,观察电梯运行情况,发现异常及时整改;
――通知有关人员电梯恢复正常运行。
4、电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查),电梯的大中型修理由外委完成。
5、每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查,对电梯进行保养时,可以一台电梯的全部保养项目一次性进行,也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。
(1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声,如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油,对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。
(2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤,娟则应更换弹性圈,检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象,如有则应拧紧。
(3)检查制动器电磁铁与钢套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍,否则应加润滑剂,检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动,如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。C。
(4)门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。
(5)限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损,如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物,发脚螺栓应紧固。
(6)检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置,如未在正常位置则应扳回。
(7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻,如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油,安全钳楔块与导轨的间隙应为2―4MM。安全钳钳口应清洁无油污。
(8)清洁控制柜内各元器件,检查接触器、继电器动作是否正常,有无异常声响,触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修,整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松坳、发热现象,如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。
(9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象,如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞,如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好,否则应擦拭或修理。
(10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。
(11)检查各厅门门锁接触是否良好,否则应修理,门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠,失效的应及时更抵达。
(12)检查自动门传动机构,安全触板传动机构是否正常,各部位螺丝钉、定位装置是否紧固,门机皮带有无损伤,开关门动作是否灵活可靠,轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8MM,运行中门刀不能碰门轱辘,门刀与门轱辘间隙为3MM,厅门
不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油,保证转动灵活自如,安全触板动作灵敏可靠。
(13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒),缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀,如开裂、膨胀则应更换。
(14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠,对不符合要求的要调整或更换,对传动部位应加润滑油。
(15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物,清扫底坑、清洁接油盒。
(16)检查紧固感应器各部位螺栓,清除各部位尘土、污物。
(17)检查曳引钢丝绳张力是否一致,绳有无伸长,如伸长则应作相应调整;曳引轮绳槽应清洁无油污。
(18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固,如松动则应拧紧。
(19)做好中章接线盒外部清洁,紧固各端子板压线螺母。
6、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试,此项工作于每年12月上旬以前完成。
(1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。
(2)检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。
(3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。
(4)张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50MM,超过规定的应予以截绳。
(5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2-4MM),试验安全钳动作是否灵敏可靠,如不满足要求则应作机械调整。
(6)清洁机械选层器,对各转动部位加润滑油,损坏的无器件应予以更换。
(7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳,更换磨损的门轮、地脚滑块,调整好门机速度。
(8)调整厅轿门位置、门锁位置,紧固各部螺栓,门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8MM。
(9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓,调整紧固补偿链,运行时应无撞击声。
(10)加缓冲器油,作缓冲器复位试验时,复位开关应动作准确,传动部分应灵活。
(11)对终端限位开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅门地坎以远50-70MM。
(12)对终端极限开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅站地坎以远150-200MM。
(13)检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上,其余电气线路应在0.25MΩ以上,电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上,如果达不到要求则应进行干燥处理。
(14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作政党如果不行则应更换。
7、每次电梯维修保养时间不允许超过8小时,若要超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》,经经理批准后方可延时。
8、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中,对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。
9、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档,保存期为长期。
10、电梯停用管理
电梯因维修保养等原因需要停梯时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用,应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。
一、记录
二、相关支持文件
篇3：某辖区内机房管理制度
辖区内机房管理制度
范围
本标准规定了对工程管理部所管辖的机房、管道竖井、电气竖井、楼层设备机房的管理,适用于工程管理部日常运行工作。
机房管理制度
1机房分别由各专业负责巡视检查与管理。
2所有机房、设备竖井均应设专人负责。不准乱堆杂物,保持通道的畅通。保持整洁,各设备表面应干净无杂物。每年要对高处及死角进行一次全面清扫。
3重要机房:配电室、热力站、制冷站在运行期间应设专人值班。
4一般机房:有线电视机房、热力站、楼层设备机房应每班安排巡视。
5无人值守机房:管道井、风机房、电气间等应每月至少巡视一次。巡视后要在现场填写《工程管理部巡视签到表》。
6严禁在机房内用餐、聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等,不得做与工作无关的事。
7严禁携带易燃易爆物品进入机房,严禁在机房内吸烟。未经批准不得在机房内进行动火类作业。
8机房的电话为值班专业电话,应时刻保持待机状态,严禁打私人电话或长时间占用电话。
9机房的设备由值班人员负责运行操作、维护保养及巡视工作,无关人员严禁进入。
10外来人员进入机房须填写《工程管理部机房外来人员登记表》。
11发现异常现象要及时处理和报告,并做好记录。
记录
《工程管理部巡视签到表》
《工程管理部机房外来人员登记表》
附加说明:
1.本标准由工程管理部门组织起草、公司主管领导审核、总经理批准。
2.本标准由工程管理部负责解释、修订。
篇4：D物业辖区有线电视系统运行管理规定
物业辖区有线电视系统运行管理规定
1.保证系统的正常运行,保证各用户收视效果良好。
2.配合有线电视部门进行线路调整和维修。
3.及时处理、修复各用户的收视故障。
4.禁止私自拉有线电视线。
5.每年定期对有线电视系统进行检查和维护保养,填写检查、维护记录。
篇5：S物业辖区综合布线系统维修保养规程
物业辖区综合布线系统维修保养规程
1.严格按照保养计划进行系统的保养。
2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。
3.配线架没有用的跳线应拆除。
4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘,保持设备清洁。
5.检查紧固有关的配线架和模块。
6.检查配线架上的标志,发现缺失马上补充。
7.工作完成后填写通讯线路设备检查表
制度专栏
