园区中央空调设备维修保养工作规程（3）
园区中央空调设备维修保养工作规程(三)
1目的
及时处理空调设备故障,保障园区空调设备正常安全运行。
2适用范围
园区内中央空调设备的维修保养工作。
3职责
3.1空调系统设备由园区工程部负责维护保养。
3.2主任负责执行维护保养工作计划,技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。
4工作要求
4.1空调设备由空调维修工负责维修保养,重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。
4.2若须停机进行维修时,应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。
4.3工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划,并按工作计划制定中修实施方案,项目内容,时间安排,资金需求等上报上级领导审批。
4.4空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养,并将维修保养工作情况详细记录于《设备维护保养记录》,零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。
4.5重大故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的,应将故障原因,解决方案,所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。
5工作内容
5.1巡检(例行检查)
5.1.1空调水系统的保养
5.1.1.1检查冷却水塔循环水水质是否清洁,若不清洁应及时加药和排放。
5.1.1.2清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘,防止堵塞。
5.1.1.3在冷却水系统中加入缓蚀剂(根据水质化验报告)。
5.1.1.4检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
5.1.1.5检查系统阀门有无渗漏,清洁系统设备表面。
5.2半年保养
风机盘管的保养:
每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网,风机转动部位注油,检查电磁阀和温控开关(三速开关)。
5.3一年保养
5.3.1主机由外委厂家负责保养,工程经理检查合格后在保养记录上签字。
5.3.2冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。
5.3.3冷却水塔检查
5.3.3.1风机风叶螺栓紧固,检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。
5.3.3.2注油、轴承温升检查,补加润滑油。
5.3.4管道系统阀门漏水检修,保温层修补。
5.3.5水泵保养(见水泵电机维保标准)。
6相关记录
《设备维护保养记录》HD**-GC-033-A-01
篇2：园区给排水设备维修保养工作规程（4）
园区给排水设备维修保养工作规程(四)
1、目的
及时处理给排水设备设施故障,确保设备安全可靠运行。
2、适用范围:
园区内给排水设备设施的维修保养工作。
3、职责
3.1给排水维修工负责给排水设备的维修保养工作。
3.2主任负责维修保养工作指导,检查监督及外委修理的联络工作。
4、工作程序
a)给排水设备维修保养工作程序
i.给排水维修工负责给排水设备设施的维修保养。
ii.工程部经理每年12月制定下年度的给排水设备设施检查保养计划并按运行情况制订中修、大修计划。
iii.给排水维修工按给排水设备检查保养计划、给排水设备检查保养项目要求,将维修保养情况记录于《设备维护保养记录》,零部件更换及大、中修同时记录于设备档案。
iv.给排水设备出现重大故障,应将故障原因上报工程部。工程部组织相关人员制定解决方案,及时解决。若需外委协助的应请示上级领导批准,由外协单位协助解决。
v.如需停水进行维修保养应遵守停水管理工作程序。
b)给排水设备设施故障一般处理工作程序
i.给水泵出现故障时,值班人员上报主任经批准后,应马上启用备用泵给水,暖通班长应同时安排给排水工及时维修给水泵。
ii.排污泵出现故障时,首先应先查故障原因,如果是电器部份原因,应先通知维修电工来排除故障。重大故障时,应先启用备用排污泵工作。主任组织有关人员协调解决故障或更换部件。
iii.给水管网出现发生影响正常给水故障时,主任要立即报告工程经理,并立即组织人员抢修,同时做好受影响业主的解释工作。
iv.排污井、化粪池等因堵塞造成下水不畅、浸水等要立即组织有关人员抢修,保障畅通。
c)给排水设备设施检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容及标准
周期
保养内容
标准
01
多级给水泵及附件
外观清洁、无滴油
擦洗、除污、清洁
无油污
一周
压力表指示
测试、调整、
准确
半年
电机主回路、控制回路
检查、测试、调整
合格、标准
半年
水泵轴承
检查、清洗、加油
合格
大中修
单向阀(止回阀)
检查、调整
合格
不定期
02
管道
检查、除锈、涂漆
无滴漏
半年
阀门
检查、调整、润滑
无锈蚀、无滴漏
不定期
03
公用室内卫生间
手盆混合水嘴
擦洗、换芯片
无滴漏
不定期
手盆下水阀
检查、调整
开关自如
不定期
小便冲淋器
检查、调整
开关自如
半月
大便冲水器
检查、调整、局部更换
开关自如
半月
卫生间地漏
检查、清洗
无损坏
半月
拖布池
清理
无堵塞
半月
04
污水泵
电气控制部分
测试、调整
正常运行
半月
机械部分、轴承
分解、调整、加油、检查
运行正常
阀门、管道
检查、除锈、涂漆
开关灵活、标识准确
半年
05
污水井
井壁清理、池内清理
除垢、除污、清理、排除井内垃圾
畅通
半年、一年
06
给水水箱
水箱防锈层
涂刷防腐层(专业队伍)
符合卫生标准
一年
水箱水质化验
末梢余氯>0.05mg/l
合格
2次/天
进水浮球阀
检查调整
开关灵活、无滴漏
一月
水箱清理
除污、排污
符合饮用水水箱标准
一年
5、记录
《设备维护保养记录》HD**-GC-033-A-0
篇3：园区机电设备维修保养后检验规程（6）
园区机电设备维修保养后的检验规程(六)
1目的
1.1保证机电设备完好率。
2适用范围
2.1园区内所管辖设备。
3职责
3.1工程主任负责一般设备的维修保养后检查验收工作。
3.2工程经理负责主要设备的保养后的检查验收工作。
3.3工程部员工负责维修后的自检工作。
序号
设备
名称
保养
周期
检测标准
方法
备注
一
电
动
机
根
据
设
备
规
定
而
定
1.手动盘转应无异常声响无卡阻。
2.三相绕组绝缘大于70.5MΩ。
3.联轴器的联接可靠,间隙合乎标准,传动皮带或传动链的联接可靠,松紧适度。
4.带负荷运行无异常声响。
5.三相电流应平衡。(参考标称值)
1.耳听。
2.用1000V摇表摇测。
3.联抽器联接间隙约2~3毫米,传动皮带、传动链在两传动轮中部下压可压下一指高为松紧适度。
4.用长螺丝刀一端与电动机相接触,另一端与耳朵相贴,听其内部声响。
5.用钳形电表测电流。
二
干
式
变
压
器
一年
1.变压器内外清洁无异物。
2.母线、电缆线之间联接处接触良好。
3.高低压测绕组绝缘合乎要求。
4.带负荷试运行声响正常。
1.目测。
2.移至此处,用手扳动无松动感。
3.移至此处,用2500V摇摇测。
4.耳听。
三
低
压
配
电
柜
半年
1.配电柜内外清洁无尘、无异物。
2.母线、电缆线之间联接处接触良好。
3.各电器开关完好无损。
4.各电器在投入运行后能正常运行,无异常声响。
1.目测。
2.抽取部分联接处用手扳动无松动感。
3.抽取部分操作作试验。(绝保试验)
4.综合观察。
四
水
泵
一月
1.泵体外观清洁,标识无破损。
2.手动盘车无卡阻、无异常声响。
3.泵体与电机联接可靠,同轴度合乎要求。
4.泵体和附近与之相连的管道阀门无漏水。
5.压力表压力指示正常单向阀门无倒流。
6.润滑油脂在规定范围内密封良好。
7.试运行无异常声响。
1.目测。
2.耳听。
3.联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。
4.目测。
5.目测。
6.打开旋塞观察。
7.耳听。
五
风
机
半年
1.风机及其相连的帆布软接管清洁无杂物。
2.传动皮带联接良好,松紧适度。
3.手动盘车风机皮带轮无卡阻、无异声。
4.试运行无异常声响。
1.目测。
2.手压皮带轮间的皮带中部,可压下一指高。
3.耳听。
4.耳听。
六
防盗监控系统
一月
1.电视图像清晰逼真。
2.主机功能齐全。
3.摄像镜头覆盖范围调节适当,镜头防护良好,清洁无尘。
1.目测。
2.试机检查。
3.目测。
七
空
调
系
统
一月
1.冷却水清洁,管道上清洁无尘。
2.空调机组进风过滤网清洁。
3.冷冻泵、冷却塔、主机运行声响正常,各仪表指示正常。
4.系统无渗、漏水现象。
1.目测。
2.目测。
3.耳听目测。
4.目测。
八
防
火
卷
帘
门
一月
1.卷帘门外观无破损。
2.机械转动机构灵活可靠无锈蚀。
3.手动操作卷帘门升降、停止灵活。
1.目测。
2.目测。
3.试机检测。
九
火
灾
报
警
系
统
一月
1.消防集控柜内外清洁无尘。
2.接线端子联接紧固无松脱。
1.目测。
2.抽取部分检查。
年检
1.烟、温感报警器清洁无尘、无锈斑,线头紧固。
2.消防模块箱内外清洁。
1.抽检部分。
2.用手拨动线头,无松脱。
十
疏散出口指示
一月
1.灯箱无破损。
2.灯箱内外清洁无尘。
1.目测。
2.目测。
十一
自动喷水灭火系统
一月
1.系统管网、阀门无漏水。
2.喷头外观清洁。
3.压力表指示正常。
4.放水试验报警性能可靠。
1.目测。
2.目测。
3.目测。
4.试验。(每季度抽检)
十二
干
粉
灭
火
器
一月
1.压力表指示正常。
2.无锈蚀。
3.灭火器存放位置合乎要求,有检验合格证。
4.灭火器重量合乎要求。
5.灭火器是否过期。
1.目测。
2.目测。
3.综合考察。
4.抽取5%称重。
5.综合考察。
记录
《设备维护保养记录》HD**-GC-033-A-01
篇4：园区电梯维修保养验收标准（5）
园区电梯维修保养验收标准(五)
1目的
使电梯维修保养工作按标准执行,保证电梯的正常运行。
2适用范围
适用于整个园区的电梯系统。
3职责
3.1电梯工负责日常巡检工作,维修保养工作由电梯公司负责,并遵照此标准进行。
3.2部门经理负责标准落实情况的督促和检查工作。
4内容
4.1机房内维修保养标准:
4.1.1机房通风良好,温度应保持在5℃-40℃范围之内,相对湿度不大于85%(在25℃时),保证没有雨、雪侵入的可能。
4.1.2机房内干粉灭火器应保持正常压力。
4.1.3机房的《电梯困人救援规程》等制度齐全,并挂于明显处。
4.1.4轿厢平层标志应用黄漆标在主钢丝上,使其清晰可见(以利于紧急救援用)。机房门锁良好,告示牌清晰挂于显眼处。
4.1.5机房照明,电源插座要保持良好。
4.1.6机房不得住人,存放杂物等,应保持清洁,不得有明显灰尘。
4.1.7曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm;
4.1.8限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内参照(GB5972-86),运行时应无异常声音。
4.1.9限速器开关灵活可靠;限速器安全开关动作时,能使电梯可靠地停止运行。
4.1.10曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显,不得掉色。
4.1.11各轴承应灵活,运行时应无异常声音,温度应不高于80℃(注油轴承应保持油量饱满),工作2500-3000小时后更换新油。
4.1.12电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。
4.1.13错相、断相保护器应正常。如有错、断相发生,电梯应不能运行。电动机的短路、过载保护应可靠。
4.1.14掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上。当松闸时,两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面,应在整个接触面上均匀分布,其间隙不大于
0.7mm。掣动轮表面不得有油污、杂物。掣动闸瓦磨损超过厚度的1/4,螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧,联轴器螺栓等无松动、脱落。
4.1.15轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内,突然断电轿厢应能完全停止。
4.1.16电梯救援的手动松闸杆,手动盘车操作装置,应齐全并挂于墙上,不得挪用。
4.1.17曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。
4.2井道与轿厢部分的维修保养
4.2.1上、下极限,限位开关灵活可靠。
4.2.2绳头组合固定。
4.2.3各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5%,钢丝绳磨损报废标准。
4.2.4详见GB5972-86。
4.2.5对重块压板固定坚固,对重铁不得有锈。
4.2.6安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常,钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。
4.2.7轿顶固定照明应正常,轿顶非自动复位的急停开关应正常,轿顶检修操纵开关应正常。
4.2.8平层精确度:V≤2.5m/s时,应在±15mm内。
4.2.9轿厢安全窗应灵活,且安全窗开关动作可靠。
4.2.10每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠,只有当机械锁定后,电气才能接通。断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关,电梯要可靠地停止运作。
4.2.11轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠,当有物体挡住门时,门会自动返回。
4.2.12轿箱内告示牌应明显清洁,报警装置功能正常,随时保持能和监控中心机房正常通话;排风机要保证轿内空气流通;照明不得有不亮的光管;紧急照明功能正常。
4.2.13指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确,开关门按钮功能正常。
4.3底坑内维修保养
4.3.1补偿链运行时无碰撞,两端应牢固固定,二次保护要可靠。
4.3.2底坑急停开关的开关方向要明确,红色标注正确,且动作可靠。
4.3.3随行电缆固定可靠,不得打结、扭转、破损等。
4.3.4液压缓冲器油量应充足,无锈蚀现象,缓冲器安全开关动作可靠。
4.3.5限速器张紧轮安全开关应动作可靠。
4.3.6井道底坑无积水、杂物等。
4.3.7各种安全开关固定不得使用焊接,但应安装牢固。
4.3.8超载报警装置在空载状态下手动试验时,功能应正常,自动门机应不关闭。
5记录
《电梯日巡检记录》HD**-GC-056-A-01
篇5：小区物业工程部员工培训管理规程与细节要求
小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工培训内容及程序,员工培训系统化,科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能.
2.0适用范围
适用于管理处工程部员工的培训。
3.0职责
3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。
3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。
4.0程序内容
4.1员工培训计划的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报管理处审核.
4.4.2员工培训计划的内容包括:
a)不违反国家的相关的法律法规.
b)有明确的培训内容.
c)有考核标准.
d)有具体的培训时间.
e)有具体的费用预算.
4.2新入职员工的培训.新入职员工上岗前要进行3天的培训,并经过考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介绍公司的基本,讲解公司的各种制度;本部门的工作性质,基本运作程序,讲解个岗位的职责,安全作业的要求,着装规定,礼节礼貌,文明用语.带领新员工熟悉小区的环境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排领班带领新员工试上岗,熟悉本岗位的设备状况和运作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核.
4.2.4新员工经考核合格后安排上岗,不合格给予辞退处理.
4.3专业基础知识的培训
4.3.1专业基础知识培训由工程部主管具体负责.
4.3.2专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于60分钟.
4.3.3培训内容:
a)电工类。
---进网作业电工培训教材
---电工作业安全规程
---维修电工技能培训教材
b)给排水类.如给排水设备设施的使用及维修保养技术。
c)制冷类.制冷设备原理及使用维修保养技术。
d)弱电类.如电子技术基础。
e)基础设施类.建筑与装饰工程施工技术。
4.3.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.3.5考试方式:
试卷考试,课堂提问。
4.4专业技能培训
4.4.1专业技能培训由工程部主管具体负责。
4.4.2专业技能培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.4.3培训内容:
a)电工类。
---供配电设备设施操作标准作业规程
---供配电设备设施运行管理标准作业规程
---供配电设备设施维护保养标准作业规程
---住户家庭安装维修标准作业规程
b)给排水类。
---给排水设备设施操作标准作业规程
---给排水设备设施运行管理标准作业规程
---给排水设备设施维护保养标准作业规程
c)弱电类。
---弱电系统维护管理规程
d)基础设施类。
---建筑与装饰工程施工作业规程
e)公共类。
---物料与工具管理规程
---设备综合管理作业规程
f)其他相关规程
4.4.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.4.5考试方式.
现场实际动手能力的评估
4.5服务培训
4.5.1服务培训由物业管理处安排专人培训.
4.5.2服务培训每季度进行一次,每次不少于60分钟.
4.5.3培训内容:
a)文明用语
b)仪表仪容
c)礼节礼貌
d)服务意识
e)服务技能
f)服务要求
4.5.4培训方式为集中授课
4.5.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.6物业管理知识的培训
4.6.1物业管理知识的培训物业管理处安排专人培训。
4.6.2物业管理知识的培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。
4.6.3培训内容
a)物业管理法律法规;
b)ISO9000质量,ISO14000环境体系。
4.6.4培训方式为集中授课
4.6.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.7安全培训
4.7.1安全培训由工程部主管具体负责。
4.7.2安全培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.7.3安全培训内容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培训方式为集中授课
4.7.5考试方式:课堂提问
4.8特种培训
对于工程部的特殊工种(电工,焊工,制冷等),应有计划的选派到相关专业培训主管机构系统培训,取得相应的操作证书。
5.0相关文件
《行政部员工培训管理规程》
6.0记录
6.1《工程部年度培训计划表》
6.2《工程部员工培训记录表》
6.3《各类持证上岗人员培训申请表》
6.4《新员工培训记录表》
制度专栏
