工程部维修服务基础作业规程标准与细节要求
工程部维修服务基础作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范维修服务基本要求、维修服务作业规程
2.0适用范围
适用于管理区域内的维修服务。
3.0职责
3.1工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量,并作好记录。
3.2客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。
3.3维修技工应严格按规程进行操作。
4.0程序要点
4.1接单派工
工程主管(值班主管)接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后,应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。
4.2维修人员工具箱配置
4.2.1工具箱由管理处统一配置,应完好无损,外观整洁,司标、编号字迹清晰。
4.2.2箱内工具应齐全、完好、无损,每件工具表面应保持清洁,箱内供维修使用的台布、垫布、鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位,完好清洁无损。
4.3安全操作
a)维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。
b)维修电工作业前,应穿绝缘鞋,应确保测电笔和万用电表性能良好。
c)维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎,具有良好绝缘性能。
d)登高作业使用的扶梯应无断档、开裂,扶梯的保险绳应牢固,登高作业时应有专人护梯。
e)注意作业安全,如遇电气线路故障,应停电作业;如遇水管修理,应采取防止水泄漏的措施;如一人难以操作,应由两人共同作业。
4.4维修服务作业规程
4.4.1上门维修服务
1)维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后,应携带《业主家庭安装/维修单》、
通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件,按约定时间,赶赴需要维修服务的现场。
2)维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后,应礼貌地轻按门铃(或轻声敲门三下),如无应答,则再次轻按门铃(轻声敲门三下),不可连续不断地按门铃(或连续不断敲门);如仍无应答,应填写《请求再次上门维修(服务)单》,粘贴在业户房门的显眼处。
3)业户开门接待维修服务时,维修服务人员应主动向业户问好,并作自我介绍:“您好,我是美之国物业处的维修人员,应约前来维修服务,我可以进入您家吗”同时应出示工作牌、《业主家庭安装/维修单》,取得业户认可后,方可进入。入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套,以免踩脏业户居室地板,在业户引导下到达维修服务点。在业户居室内,维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。
4)维修服务人员勘察维修项目现场后,将检测、判断、维修服务方案告知业户,与业户共同确认需要维修服务项目。
5)根据业户确认的维修服务项目,按有关收费标准向业户报价,经业户确认后,方可实施维修服务。
6)维修服务前,应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫,以免作业时产生的污物弄脏室内的地面或其他物品;再铺放另一块绿色的作业布垫,用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件,以免损坏业户居室地面。
7)维修服务时,如需移动居室内的物件,应征得业户同意后方可移动,移动时应小心谨
慎,作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时,应向地场业户事先打招呼,尽量减少或减轻作业噪声。
8)作业完毕,维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离现场,按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。
9)维修服务完毕,维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故障起因及平时操作时应注意事项;在请业户评估维修服务效果时,如业户还提出不满意事项,则应及时整改,直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后,维修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。
10)维修服务人员离场时,应向业户客气地说声“打扰了”,出门时应面对业户,后退几步,说声“再见”,礼貌道别。
4.4.2电气线路及照明装置维修
1)当业户室内发生断电时,若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态,应对开路现象进行分析,若因电气线路过载(或短路),应查明原因,待排除过载(或短路)故障后,再合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。
2)维修、安装照明装置,接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关,零线应接至螺口外壳。
3)照明开关维修后重新安装,插座应不松动,螺钉齐全;开关、插座接线正确,接线桩头导线钢丝不外露,不松动,插座接线右为相线,左为零线,严禁将中性线作接地线。
4)因维修电线线路需要更换电线材料时,所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护套线敷设线路,应牢固平直、不扭曲,线卡间距均匀;护套线并头应在开关、插座盒内,不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。
5)使用护套线敷设的线路,不应将护套线直接敷设在粉层内,空心楼板内允许导线直接敷设,但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。
6)当明、暗管线路故障需要更换导线时,应两人共同操作,拉线和送线用力应一致;为了减少导线与管壁磨擦,可用滑石粉涂在导线上,管口应用护圈保护,防止管口损伤导线,管内导线不允许接头。
4.4.3卫生洁具维修
1)更换卫生洁具附属配件时,应对型号、规格核对确认,所更换的附属配件应与原口牌
一致。若不符上述条件,应征得业户同意后,方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附件。
2)拆装各种卫生设备前,应先切断水源,放尽存水,拆装时要耐心细致,不得用榔头重击。安装瓷器具时,螺钉孔处应加装橡皮垫圈,用螺丝刀拧紧螺钉时,防止用力过猛,损伤器具。
3)更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时,可喷洒除锈剂,待松动后,再细心拆卸以免损坏面盆。
4)拆角尺弯、低水箱落水管时,不允许猛力扳扭;拆装水箱时,应防止水箱坠落。
5)因更换坐便器或疏通坑管,需要拆除坐便器时,在坐便器与坑管接头处,可先将四周胶结物清除,用锯条锯断螺栓。
6)拆移浴缸前,应先拆卸进水、落水管,以免拆坏零件。大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员;安装浴缸应牢固、平稳;安装完毕作放水检验,落水管接口处
应无渗漏水现象,且排水畅通;电气控制功能正常,电气绝缘性能良好。
7)安装的坐便器坑距与实地坑距不符时,应使用坑距移位器。安装移
位器前,应先对坐便器及实际坑距进行测量定位,然后开凿地坪、固定坑距移位器,其移位器高度应与地坪保持同一平面。
4.4.4给排水管道维修
1)管道疏通
a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。
b)疏通卫生洁具作业前,应采取相应的保护措施,以免损坏器具。
c)疏通污水横管开启闷盖前,应先采取防溅、防漏的措施,并通知相关用户,暂停排水。
疏通完毕,应作进水、排水检验,并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。
d)疏通污水横管前应估算总管长度,从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤,以防损坏管道)。当重锤触及堵塞部位,应稍加用力提升重锤,然后放下,反复几次利用重锤自重冲击堵塞物,以达到疏通目的。
e)使用电动疏通机疏通污水管作业前,维修服务人员用手握住软轴,稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时,维修人员放开软轴,启动疏通机;当软轴弹簧疏通至管道出口处,关闭疏通机,维修人员握住软轴来回推拉,确认疏通效果(作业时注意不要污染周围环境)。
2)水管更换维修
a)通知有关业户暂停排水。
b)登高作业时,维修人员施工前应做好安全措施,使用器材应防滑、防倾倒,并落实专人监护。
c)切割铸铁管,应使用专用切割工具,切割管道时,应对铸铁管断裂部分采取加固措施,防止断裂管跌落时砸伤人员.
d)更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。
e)更换的铸铁管部位应用支架固定,不允许松动;支架固定间距:横管不大于2m,立管不大于3m;室外立管每节安装一只固定支架;管道弯头超过两只以上时,转弯处要配装检修闷盖。
3)供水管更换维修
a)当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时,维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》应立即赶到现场处理,关闭进水闸阀,防止事态扩大,并及时通知相关业户(或张贴停水通知)。
b)供水管道更换作业(锯、截、拆水管)前,应先切断水源;如使用电动工具切割水管时,严禁带水操作,应有触电保护装置。
c)锯断水管应管口平直,使用割刀切割管口后,应使用铰刀刮口,管子铰丝口,应分作前后两次,每次铰牙应在铰牙处加油。
d)管道敷设不允许半埋半露,全埋管道严禁使用活接头,丝口接头不允许外露。
e)室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎,无遗漏。
f)检修屋顶水箱浮球阀,应由两名以上维修服务人员操作,严禁用手触及浮球阀活动处,以防恶夹伤手指;浮球阀整修后,应经过两次以上手动试验,要求启闭灵活,无卡阻现象。
g)新更换的供水管道,应对管道进行加压测试,应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。
4.4.5门、窗玻璃安装与维修
1)安装门、窗玻璃时,登高安装位置1m以上,层高两层以上,应佩带保险带;使用保险带前,应认真进行检查,保险带绳索应无散股、断裂痕迹,锁扣安全有效,闭锁良好,保险带悬挂部位牢固可靠,搭扣闭锁完好。
2)配置门、窗玻璃前,应铲除遗留碎玻璃,将污垢清除干净,均匀涂抹1mm~3mm底油灰。
3)裁割玻璃尺寸应准确,油灰填嵌平直,卡钉不外露,每500mm内卡钉不少于两只。
4)整修变形的钢门、钢窗时,应先将玻璃拆卸,然后用撬棒对变形处进行平整、校直,钢门、钢窗五金构件应齐全。
5)安装维修塑钢门窗(或铝合金门窗)玻璃时,橡胶镶嵌条应紧密,不松动、空缺,密封胶平整,无漏嵌、玷污。
4.4.6粉刷层维修
1)铲除起壳、剥落的粉刷层。
a)当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落,维修人员应及时到场,先清除剥落部分的粉刷层,对已起壳的粉刷层也应清除,并确保施工安全,在业户室内的墙面、顶面粉刷层修补前,应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。
b)对需修补的起壳粉刷层,先确定范围用泥刀斩出界线,再行铲除,尽可能做到界线方正有规则,接头处原粉刷层应密实。
2)粉刷层刮糙
a)刮糙前应先将墙面湿润,混合砂浆不少于两度;一般每度厚5mm~9mm,最后一度刮糙应用刮尺刮平。
b)水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。
c)粉刷层面层约3mm~5mm。
4.4.7筑漏维修
1)业户报修房屋渗漏水项目后,逢雨天应即时上门查勘;查明原因后,查勘人员应对查勘结果作书面记录,并约定维修日期。
2)房屋渗漏水登高作业时,维修人员应持有高空作业操作证。
3)在登高作业前,维修人员应佩带保险带,对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查,使用的登高工具应符合安全要求,作业现场应用红、白旗绳设置警示。
4)在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁,待墙面裂缝修补干燥后,才允许涂刷防水材料。
5)屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢,对细小的裂逢,可用浇水法检查(因缝内水分蒸发较慢,浇水后容易显示裂逢)。对较明显的裂逢处,用尖头钢凿开凿缝槽,缝槽横截面为V形(横宽2cm、深1.5cm),应使裂缝位于V形缝槽底端处,清除缝槽内灰尘,保持干燥,并使用防水材料进行修补。
6)主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。
7)施工结束后,经主管人员验收,并作签证。
篇2：小区物业工程部安全管理规程与细节要求
小区物业工程部安全管理规程及细节要求
1.0目的
制定工程部安全管理制度,确保物业管理工程日常作业安全保障。
2.0适用范围
适用于管理处所有的工程作业项目。
3.0职责
3.1工程部主管负责日常作业的安全监督与培训。
3.2工程领班负责日常作业的安全措施的落实与管理。
4.0程序内容
4.1工程部安全管理总则
4.1.1保证小区设备设施的安全,正常的运行是工程部的首要任务,工程部对小区设备设施的安全运行负有责任,工程部有权力制止一切可能危及设备设施安全运转的违规行为。
4.1.2工程部对各部门的设备设施的正确使用,有安全操作培训的义务,指导个部门正确使用设备,保证安全运行。
4.1.3工程部制定各机房的安全管理制度,保证安全保护装置、设备齐全,正常运转。
4.1.4根据各岗位具体情况,制定岗位操作规程和岗位责任制,由上至下,分级落实责任,严格执行。
4.1.5对各项设备,根据不同的技术性能要求,制定保养、检修和维护计划,按计划操作,避免紧急抢修。
4.1.6对有缺陷的又急需使用的设备,根据具体情况,制定相应的使用规程和维护方案,在保证安全的基础上方可运行。
4.1.7发现隐患,及时整改、报告。
4.1.8制定设备设施安全事故处理预案,以保证事故能够得到及时、妥善处理,协调有序,减少损失。
4.2机房安全管理制度
4.2.1本制度机房指管理处所辖的配电房、监控中心、水泵房等。
4.2.2各机房工作人员实行严格的交接班制度,未经上级批准,任何人不得私自带领外人参观,无关人员不得进入,因工作需要事先通知。
4.2.3机房的各项操作,严格按照操作规程进行,确保操作安全。
4.2.4机房内的临时电气设备的使用,必须制定使用方案,报领班批准,同时严格执行临时电气安全管理制度。
4.2.5机房内动用明火和焊接,必须由保安部、工程部共同制定施工方案后进行施工,并严格遵守动焊动火安全管理规定。
4.2.6严禁将易燃易爆的危险品带入机房,如因工作需要,需写出书面报告和防范措施,报工程领班批准,结束后立即带出机房。
4.2.7发现机房系统运转存在安全隐患,要及时果断处理,必要时值班人员有权利紧急停机,事后写出书面报告,从而保证机房设备的安全运行。
4.2.8机房内安全消防设施要齐全,同时保证安全使用。
4.2.9机房内严禁存放无关物品,保证机房内的卫生环境良好,各种器械摆放整齐有序。
4.2.10机房值班人员必须有高度的责任心,按规定时间巡查机房设备的运行情况,并根据要求做好记录,填写相关工作表格。
4.2.11机房值班人员不得擅自离岗,离开岗位需向领班请假,安排其他人员替岗,并做好交接方可离开。值班人员不得私自换班,如确实需换班报领班批准。
4.2.12值班值班人员必须认真填写值班日志,说明本班次的设备运行情况和特殊事项,当班器械交接完毕后方可下班。
4.3安全检查制度
4.3.1安全检查是对物业设备设施安全运行相关方面的检查,是设备设施的安全运行的一项重要保证措施。
4.3.2安全检查内容:设备检查检修,检查部门制度规程,检查部门工作的管理。
4.3.3工程部有责任对部门设备设施的正确、安全使用进行培训,工程部在检查的基础上,根据部门设备设施的实际使用情况,实施设备安全操作培训。
4.3.4工程主管与领班成立工程安全检查小组,每周对重要机房进行重点检查,每月对工程所辖设备实施安全检查不少于两次,全面细致,并填写检查报告。
4.3.5安全检查分级管理,工程部作为牵头部门执行一级检查,使用部门为辅助部门,展开自我检查。
4.3.6对检查出的隐患,要定人,定期限,定措施,定责任的及时解决,对重大事故隐患,可按“安全第一”的原则处理,事后立即汇报。
4.4高空作业安全管理制度
4.4.1高空作业班组领班填写《高空作业审批表》,包括高空作业内容、安全措施现场负责人等,交工程部审批。
4.4.2如存在下列情况之一,不得进行高空作业:
a)患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病不易登高的人,不得进行高空作业。
b)没有报批《高空作业审批表》的项目,不得进行高空作业。
c)恶劣天气情况下,不得进行高空作业。
d)安全措施不到位或无安全器械,不得进行高空作业。
e)高空作业环境恶劣,无防护措施,不得进行高空作业。
4.4.3高空作业安全要求
a)遵守高空作业安全操作规程。
b)安全帽、安全带佩带齐全。
c)作业现场必须两人以上。
d)高空作业上下方位不得有垂直同时作业。
4.5明火作业安全作业规程
4.5.1“明火作业”是工程部维修操作间以外的工程明火作业。
4.5.2明火作业人员经专业培训后,取得特殊工种操作证方可上岗。
4.5.3要求明火作业时,必须提前填写《明火作业申请表》,如:作业内容、作业现场负责人、防护措施等项目,交工程负责人审核。
4.5.4将《明火作业申请表》提交保安部,经保安部审核批准后,方可进行作业施工。
4.5.5协同保安部到施工现场进行实地勘察,提出安全防护措施和准备防护器材。
4.5.6作业施工时,保安部派人到现场监护,密切注意各种情况,发现不安全因素立即停止作业施工。
4.5.7明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责,其他部门和私人严禁在小区内私自明火作业。
4.5.8大功率明火作业设备作业施工所需电源,必须经配电专业人员审核批准。
4.6工程紧急事件处理预案
4.6.1发生漏水或爆阀处理预案
a)检查漏水爆阀的准确位置及所属区域的供水状况,并在许可的能力下立即设法制止漏水,关闭该区域的主阀门并立即通知自来水公司。。
b)在自来水公司人员到达之前,必须尽量控制现场,防止受影响的范围扩大,减少不必要的损失。
c)发生漏水或爆阀时观察四周,是否有受影响的设备,如配电设备、空调设备等,应做及时的保护处理`。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.6.2停电或电力故障处理预案
a)若电力公司预先通知小区所属范围内停电,应立即通知运行领班,及时通知相关部门和业主。
b)当恢复供电时,工程技术人员对重要设备运行进行检查,是否能正常运行,如有损坏立即报告。
c)当电力故障时,应立即切断该区域的供电电源,防止事故的势态扩大,在保证安全的状况下修复处理,或通知电力公司抢修。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.6.3煤气泄漏处理预案
a)当发现怀疑有煤气泄漏时,立即通知工程主管(值班主管)3分钟内赶到现场,确定后立即报煤气公司。
b)现场如果是人员活动较密集的区域,应立即组织疏散人员撤离现场,保障安全。
c)严禁明火和开启一切电器设备,关闭煤气总阀,打开所有门窗。等待煤气公司抢修。
d)事故处理结束后记录备案,注意后期的观察。
4.7设备缺陷管理制度
4.7.1设备缺陷划分
a)危急。设备发生直接威胁安全的问题,需紧急进行处理的缺陷。
b)严重。设备发生的问题程度较重,不及时处理可导致安全事故的发生。
c)一般。设备问题较轻,暂时不处理对安全影响不大。
4.7.2设备缺陷管理办法
a)设备缺陷无论是危急、严重、一般,都应由值班人员进行记录。
b)发现设备危急立即报告,现场采取措施解决,加强监视。
c)发现严重设备缺陷,立即上报领班,待处理。
d)在设备缺陷没有消除前,要重点加强监视,并做记录日志。
e)设备缺陷消除后,组织人员现场分析,总结积累。
5.0相关文件
6.0记录
6.1安全检查记录表
6.2高空作业审批表
6.3工程明火作业申请表
6.4工程紧急事件处理记录表
6.5安全培训记录表
篇3：小区工程部物料工具管理规程与细节要求
小区工程部物料工具管理规程及细节要求
1.0目的
制定工程物料、工具制度,确保对物料、工具的领用库存和日常消耗的有序管理。
2.0适用范围
适用于管理处设备维修和运行所用的物料和工具。
3.0职责
3.1工程部主管负责设备维修和运行所用的物料和工具管理;
3.2库管员(兼职)负责物料和工具日常管理。
4.0程序内容
4.1工程物料管理作业规程
4.1.1工程设备的备品备件及日常维修所用的物料管理,由财务部委托工程仓库进行管理。
4.1.2工程仓库将备品备件和物料统一编号,独立设帐,设专职或兼职仓库管理员,对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理。
4.1.3库管员根据各类备件的使用量等因素,确定各类备件的最低库存量、最高库存量和保险库存量,工程部编制申购计划,报总经理审批后,由采购部进行购买。
4.1.4工程物品入库由库管员负责验收,把好质量关,验收合格后,将备件登记入库。
4.1.5工程部人员领用物品,领用人必须持有工程部负责人签批物品领用单,按数量发放。
4.1.6库管员将每日发放的物品及时的登记入帐,输入财务管理系统,并将物品零用的单据手续汇总,移交财务部。
4.1.7备品备件入库后,库管员需加强管理,遵循“先进先出”的领用原则,对库房定期整理,堆放规范、整齐,防止物品损坏、锈蚀或遗失。
4.1.8每月工程仓库管理员会同财务人员,对工程仓库进行盘点,并核查帐目,做到帐物相符的有序管理。
4.1.9工程仓库管理员负责库房内清洁,干净,定期通风防潮,保证备品备件的存放质量。做好防盗、防火工作。
4.2工具领用保管规程
4.2.1工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。
4.2.2个人领用工具品种根据工种配备表配备,由员工申请,主管批准后到材料库房办理领用手续,领用后个人负责使用、保管。
4.2.3班组领用公共工具品种根据工种配备表配备,由各组长申请,经理批准后到材料库房领用,领用后由班组长保管,班组交接班时,按交接班制度交接公共工具。
4.2.4各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份,一份库房存底,一份班组自存。
4.2.5工具发生丢失,毁损,由保管者写明原因,向经理报告。不属人力不可抗拒的丢失、毁损,有责任人按当时工具价值赔偿。
4.2.6工具因使用时间过长而发生磨损或损环,经经理批准可以报废,保管人重新办理领用手续。
5.0相关文件
6.0记录
6.1工程采购申请单
6.2工程物料领用单
6.3工具领用登记表
6.4工具更换登记表
篇4：小区工程部二次装修管理作业规程标准与细节要求
小区工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
本程序明确对物业装修管理实施控制的职责、方法和要求,有效制止违章装修行为,保障建筑物的结构安全和外观统一,维护广大业主正常的生活工作程序。
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的二次装修管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区业主的二次装修管理工作。
3.2工程领班具体负责小区二次装修管理巡视工作的落实.掌握装修户施工内容及施工进度及时发现并制止违章情况的发生,每周上交主管两份监督记录。
3.3客户服务中心负责完善装修管理程序,加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难.
3.4护管部负责装修现场的安全管理以及装修材料进出管理。
4.0程序内容
4.1装修申请
4.1.1业主办理入住手续后,方可办理装修申请。(如业主确实提出合理要求,允许先进场再办手续)
4.1.2业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区物业客户服务中心办理装修申请手续,代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。
4.1.3管家部管家向业主讲解装修申报程序,施工队进场程序和装修规范要点。
a)申报程序:填表-验图-签协议-交款-办证-施工-验收-退保证金
填表即填《**花园房屋装修审批表》;验图即验装修图纸是否有违建现象,涉及打墙装修是否有房产局批文。图纸批文一式两份,一份存档进入业主档案一份业主自留;签协议即签安全协议和承诺书;协议一式两份,一份进入业主档案一份业主自留;交款即交纳装修保证金和装修垃圾清运费;办证即办开工许可证;
b)进场程序:验资-验图-交款-办证-施工-验收-退证退款
验资即验施工队的资质,或施工负责人对施工人员安全方面承诺证明;填表即填《进场施工人员情况一览表》交纳施工人员身份证复印件和暂住证复印件;交款即需施工队交纳安全施工保证金、临时出入证押金和工本费;办证即办理施工人员临时出入证;
c)装修规范要点:第1室内装修严格按图施工;第2凡涉及室外装修如门灯、水管气管出户、晾衣架安装、空调室外机安装、露台阳台铺装、私家花园设施安装等都要在管理处指定位置施工都要符合《装修管理规定》;第3室内原有设施如有变动需经专业公司施工如煤气、智能化等。
4.2装修审批
4.2.1管理处工程部负责查验施工队伍营业执照和资格证书。并审查装修方案的图纸及技术资料
4.2.2如果装修内容不复杂,施工图纸资料齐全与清楚,应在当天内对装修申请进行审核批准。如涉及打墙、改变外观等装修内容,业主应提供房管局等专业部门的审批文件,所发生的费用由申请人承担。图纸文件齐全后工程部签收,复印两份一份存入业主档案一份备查。
4.2.3工程部经办人在《装修图纸审批意见书》上签字。
4.3管家指导业主在《装修承诺书》和《安全责任协议书》上签字后报管理处审批。
4.4收费
4.4.1业主和施工单位凭审批后的装修审批表按有关规定到管理处财务部交纳装修押金、管理服务费,护管部对施工人员进行验证、填表、收取施工队安全保证金、办理施工人员出入证及收取出入证押金,出具发票和收款收据。
4.4.2施工人员办理出入证需准备身份证复印件及照片1张。
4.4.3客服中心向施工单位核发《装修开工证》一式两份,一份留档一份给施工队。
4.5施工管理及监督
4.5.1施工期间管理处工程部的工程监督人员每周进行不少于两次的装潢抽检,填写装修抽查记录表,如发现违规,依情况下发《整改通知单》。
4.5.2进出材料、工具由护管部审批查验放行,严格控制易燃材料和违建材料进入小区。
4.5.3施工动火按消防管理程序办理,由护管部填写《动火证》,并负责监督。
4.5.4施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地点堆放,管理处保洁员及时清运垃圾,对于固废应分有害和无害两类垃圾分类收集,不得随意处理。
4.5.5装修过程中,不得破坏共用部位及设施,遇有损坏或使环境卫生遭破坏应及时修复和清扫。
4.5.6装修过程中应严格时间控制,日常休息时间不得产生噪音污染、不得在星期六、日等法定节假日产生噪音。
4.6违章处理
4.6.1装修监督中发现问题及时反馈至管理处,根据有关条款由管理处进行违章登记。
4.6.2管理处视装修违章程度,签发《整改通知单》,并送达装修用户代表签字,装修用户必须根据通知单内容及时整改,否则将向政府有关部门汇报。
4.7装修验收
4.7.1装修完工后,业主及装修施工单位向管理处申请验收。
4.7.2管理处与施工队伍一同参与验收,填写《竣工验收表》,经验收合格后签字确认,达不到合格要求的项目,由装修用户继续整改,直到验收合格为止。
4.8退还押金
4.8.1装修业主凭出具的有关票据办理退还施工人员出入证押金,收回出入证手续。
4.8.2验收不合格暂不退还押金。
5.0相关文件
《**花园装修管理规定细则》
6.0附件记录
5.2《档案柜索引》
5.2《档案查阅/借阅/复印审批表》
5.3《档案查阅/借阅/复印登记表》
6.0相关文件支持
6.1《记录控制程序》
篇5：物业工程部接管验收工作规程标准与细节要求
物业工程部接管验收工作规程标准及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.0适用范围
适用于物业部对新接物业的接管验收工作。
3.0职责
3.1地产公司总经理负责组建接管验收小组并同地产公司具体办理物业的接管工作。
3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3.3物业工程部具体负责公共设施物业的接管验收工作。
3.4地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,地产公司应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
4.1.2成立物业接管小组
a)在接到总经理的接管验收指令后,管理处各相关部门应立即按照总经理的要求参与接管工作;
b)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:
---物业管理处管家部负责业主资料的验收移交,以及协助房屋的验收移交工作;
---物业管理处工程部具体负责公共设施和机电设备的验收移交工作。
c)地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理工作
4.1.3接管验收前的准备:接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
a)与地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
b)提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。数;
c)准备好接管验收记录表格:
---《公共配套设施接管验收表》;
---《机电设备接管验收表》;
---《接管验收问题整改表》。
4.2资料的接管验收。地产公司委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
4.2.1综合竣工验收资料:
a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图);
b)建设工程竣工验收证书;
c)建设消防验收合格证;
d)公共配套设施综合验收合格书;
e)供水合同;
f)供电协议书、许可证;
g)供气协议书、许可证;
4.2.2施工设计资料:
a)全套设计图纸;
b)图纸会审记录;
c)设计变更通知单;
d)工程预决算报告书;
e)重要的施工会议纪要;
f)隐蔽工程验收记录;
g)沉降观测记录;
h)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.2.3机电设备资料:
a)机电设备出厂合格证;
b)机电设备使用说明书(要求中文);
c)机电设备安装、调试报告;
d)设备保修卡、保修协议。
4.2.4业主资料:
a)已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b)已够房业主的付款情况或付款方式。
4.3物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.3.1接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
4.3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.4接管验收标准和验收方法
4.4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
4.4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.5房屋本体硬件设施的具体验收标准
4.5.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.5.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.5.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.5.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.5.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.5.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.5.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.5.8楼梯、扶手:
a)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.5.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.5.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.5.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.5.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.5.13光纤已开通,收视良好。
4.5.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.5.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.5.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.5.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.5.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.5.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.5.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.5.21其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.6公共配套设施接管验收标准
4.6.1天台:
a)天沟、落水口畅通完好;
b)隔热层、防水层完好。
4.6.2散水坡无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜、平整。
4.6.3屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
b)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
c)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
d)交通标识线、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱标识清楚,玻璃完好;
b)消防设施配件齐全;
c)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充足。
4.6.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
4.6.8垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9岗亭安装牢固,配件齐全,标识清晰,完好无损。
4.6.10道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
4.6.11停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施良好,排水设施良好。
4.6.12自行车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。
4.6.13明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
4.6.14沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
4.6.15护坡、挡土墙泄水通畅,砌筑牢固。
4.6.16台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
4.6.17水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
4.6.18信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
4.7机电设备的接管验收
4.7.1变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.2中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.3消防监控设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
4.7.4给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。
4.7.5安全监控报警设备:同消防监控设备。
4.8接管验收遗留问题的处理
4.8.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请地产公司售后服务部相关人员签字确认。
4.8.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.8.3对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司售后服务部在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.8.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
4.9《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业工程部归档长期保存。
5.0记录
5.1《接管验收资料遗留问题登记表》
5.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
6.0相关支持文件
6.1《接管验收资料遗留问题登记表》
6.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
6.3《公共设备设施交接清单》
制度专栏
