A大厦维修部任务及职责范围

篇2：机电维修部员工培训管理标准作业规程制度（2）

机电维修部员工培训管理标准作业规程(二)

1.0目的

规范机电维修部员工培训内容及程序,使员工培训系统化、科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能。

2.0适用范围

适用于物业管理公司机电维修部员工的培训。

3.0职责

3.1公司品质部负责监督及抽查员工的培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。

3.2机电维修部主管负责制定年度员工培训计划,并负责具体组织实施。

3.3机电维修部组长负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。

4.0程序要点

1.1员工培训计划的制定

4.1.1机电维修部主管于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报公司审核批准。

4.1.2员工培训计划的内容应包括以下各方面:

不违反国家的有关法律、法规;

有明确的培训内容;

有考核的标准;

有具体的培训时间;

有培训费用的预算。

4.2新入职员工的培训

新员工入职后上岗前需进行3天的培训,并经考核合格后方可正式上岗。

4.2.1第一天上午由主管负责介绍公司的基本情况,讲解公司的各种制度+(考勤、奖惩、后勤等);介绍本部的工作性质、基本运作程序,讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。

4.2.2第一天下午至第3天上午由主管安排组长带领新员工试上岗,新员工在组长的带领下处理本岗位具有代表性的事例,从而熟悉本岗位运作程序。

4.2.3第三天下午由主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。

4.2.4新员工经考试合格后方可安排正式上岗,不合格者按辞退处理。

4.3专业基础知识培训

4.3.1专业基础知识培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。

4.3.2专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于90分钟。

4.3.3培训内容:

电工类:

--进网作业电工培训教材;

--电工作业安全规程;

--维修电工技能培训教材。

电梯类:

--电梯结构原理及安装维修;

--电梯实用技术。

公共设施类,如建筑装饰工程施工技术;

给排水类,如给排水设备设施使用及维修保养技术;

制冷类,如制冷设备原理及使用、维修技术;

弱电类,如电子技术基础;

柴油机类,如柴油发电机使用及维修、保养技术;

锅炉类,如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。

4.3.4培训形式:

分工种集中授课;

分工种集体讨论。

4.3.5考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.4专业技能培训

4.4.1专业技能培训由机电部主管主管(工程师)具体负责。

4.4.2专业技能培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.4.3培训内容:

电工类:

--进网作业电工培训教材;

--电工作业安全规程;

--维修电工技能培训教材。

电梯类:

--电梯结构原理及安装维修;

--电梯实用技术。

公共设施类,如建筑装饰工程施工技术;

给排水类,如给排水设备设施使用及维修保养技术;

制冷类,如制冷设备原理及使用、维修技术;

弱电类,如现电子技术基础;

柴油机类,如柴油发电机使用及维修、保养技术;

锅炉类,如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。

4.2.2培训形式:

分工种集中授课;

分工种集体讨论。

4.2.3考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.3专业技能培训

4.2.1专业技能培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。

4.2.2专业技能培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.2.3培训内容:

电工类:

--《供配电设备设施操作标准作业规程》;

--《供配电设备设施运行管理标准作业规程》;

--《供配电设备设施维修保养标准作业规程》;

--《住户家庭安装/维修标准作业规程》。

电梯类:

--《电梯运行管理标准作业规程》;

--《电梯维修保养标准作业规程》;

--《电梯故障维修标准作业规程》;

--《电梯困人救援标准作业规程》。

给排水类:

--《给排水设备设施操作标准作业规程》;

--《给排水设备设施运行管理标准作业规程》;

--《给排水设备设施维修保养标准作业规程》;

--《二次供水管理标准作业规程》。

公共设施类,如《公共设施安装/维修标准作业规程》;

制冷类:

--《中央空调操作标准作业规程》;

--《中央空调运行管理标准作业规程》;

--《中央空调维修保养标准作业规程》。

弱电类,如《弱电系统维修标准作业规程》;

锅炉类:

--《常压生活锅炉操作标准作业规程》;

--《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》;

--《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》。

柴油发电机类:

--《柴油发电机运行管理标准作业规程》;

--《柴油发电机操作标准作业规程》;

--《柴油发电机维修保养标准作业规程》。

公共类:

--《工具管理标准作业规程》;

--《设备综合管理标准作业规程》;

--《测量设备管理标准作业规程》;

--《值班管理标准作业规程》;

--《住户家庭安装/维修标准作业规程》。

其他相关规程。

4.4.4培训形式:

分工种集体授课;

分工种集中讨论。

4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。

4.3服务培训

4.3.1服务培训由公司安排授课人员讲授。

4.3.2服务培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.3.3培训内容:

文明用语;

仪表仪容;

礼貌礼节;

服务意识;

服务技能;

服务要求。

4.3.4培训形式为集中授课。

4.3.5考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.4物业管理知识培训

4.4.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。

4.4.2物业管理知识培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.4.3培训内容:

物业管理法律、法规。其中:《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》为机电维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容;

ISO9002质量保证体系。

4.4.4培训形式:

公司集中授课;

讨论。

4.6.5考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.5安全培训

4.5.1安全培训由机电维修部主管具体负责。

4.5.2安全培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。

4.5.3培训内容:

操作安全;

日常生活安全。

4.5.4培训形式为集中授课形式。

4.5.5考试方式为课堂问答。

4.6思想及文化方面的培训

4.6.1思想及文化方面的培训由机电维修部主管具体负责。

4.6.2思想及文化方面的培训每半年进行一次,每次不少于90分钟。

4.6.3培训内容:

思想品德;

行为准则;

语言表达能力(重点加强粤语方面的培训)。

4.6.4培训形式:

集中授课;

讨论。

4.6.5考试方式为课堂问答。

4.7特种培训。对于机电维修部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应由计划的选送员工出去培训或请专业人事来授课。

4.8每次培训后,应由机电维修部主管将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规格的记录在《员工培训登记表》内。

4.9培训记录应妥善保存,各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年;《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。

2.0记录

3.0相关支持文件

机电维修部全部标准作业规程

篇3：机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程制度（3）

机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程(三)

1.0目的

规范员工绩效考评工作,确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理处机电维修部员工的绩效考评工作。

3.0职责

3.1机电维修部班组长负责依照本规程进行机电维修工的日检工作。

3.2机电维修部主管负责依照本规程进行机电维修工和班组长的周检工作。

3.3管理处分管经理负责依照本规程进行维修工和班组长的月检,主管的周检工作。

3.4公司分管副总经理(总经理助理)负责依照本规程进行机电维修部主管的月检工作。

4.0程序要点

4.1机电维修部员工的工作标准

4.1.1值班电工每日当值工作应符合《供配电设施设备操作标准作业规程》、《供配电设施设备运行管理标准作业规程》、《供配电设施设备维修保养标准作业规程》、《值班管理标准作业规程》的要求。

4.1.2机电维修工在进行中央空调日常管理、常压生活锅炉日常管理、柴油发电机日常管理、弱电系统、餐饮、娱乐设备、公共设施日常管理工作时,应当严格遵守《中央空调操作标准作业规程》、《中央空调运行管理标准作业规程》、《中央空调维修保养标准作业规程》、《常压生活锅炉操作标准作业规程》、《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》、《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》、《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》、《柴油发电机操作标准作业规程》、《柴油发电机运行管理标准作业规程》、《柴油发电机维修保养标准作业规程》、《弱电系统维修保养标准作业规程》、《公共设施安装、维修标准作业规程》的工作要求。

4.1.3电梯工在进行电梯日常管理时,应当严格按照《电梯运行管理标准作业规程》、《电梯维修保养标准作业规程》、《电梯困人救援标准作业规程》、《电梯故障维修标准作业规程》进行工作。

4.1.4水工在进行工作时应当严格按照《给排水设施设备操作标准作业规程》、《给排水设施设备运行管理标准作业规程》、《给排水设施设备维修保养标准作业规程》进行工作。

4.1.5机电维修部维修工在进行水池、水箱清洗工作时,应当完成符合《二次供水管理标准作业规程》的要求。

4.1.6机电维修部维修工在进入住户家庭进行安装、维修工作时,必须严格按照《住户家庭维修安装标准作业规程》进行工作。

4.1.7机电维修部全体维修工当值工作时的仪容仪表、言谈举止应当符合《管理处员工服务标准作业规程》的要求。

4.1.8机电维修部全体维修工在接受培训时,应当严格遵守《机电维修部员工培训管理标准作业规程》的要求。

4.1.9机电维修部维修工在使用机电维修工具时,应当遵守《机电维修部工具管理标准作业规程》的要求。

4.1.10机电维修部主管/副主管、班组长应当严格执行上述各个标准作业规程,严格按照上述所有标准作业规程的要求进行工作,履行自己的职责。

4.1.11机电维修部全体员工除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外,还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。

4.2绩效考核评分结构

4.2.1绩效考核中的日检、周检、月检、抽查均按百分制进行。各种检查考评的要求详见《绩效考核管理标准作业规程》。

4.2.2机电维修工的考评分值构成如下:

执行“操作规程”质量(满分10分);

执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分);

执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分);

服务质量(满分10分);

合理使用工具质量(满分10分);

培训质量(满分10分);

值班质量(满分10分);

进入住户家庭维修质量(满分10分);

执行公司相关标准作业规程质量(满分10分);

其他质量(满分10分)。

4.2.3机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评的周检、月检、抽查分值构成如下:

岗位标准作业规程执行质量(满分10分);

培训质量(满分10分);

自身工作技能(满分10分);

服务质量(满分10分);

工作效果(满分10分);

工作责任心(满分10分);

处事公正性(满分10分);

遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分);

团结配合质量(满分10分);道德水准(满分10分)。

4.3绩效考评扣分细则

4.3.1机电维修工扣分细则:

机电维修工当值工作时,违反各类《设备操作标准作业规程》进行操作,每次检查发现以项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准作业规程》进行处罚;

机电维修工当值工作时违反各类《运行管理标准作业规程》监控设备,每次检查每发现以项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分,引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准作业规程》进行处罚;

机电维修工当值工作时违反各类《维修保养作业标准规程》进行设备维护的,每次检查每发现一项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况依据《行政奖罚标准作业规程》进行处罚;

机电维修工时的仪容仪表、言谈举止不符合《管理处员工服务标准作业规程》,每次检查每发现一次一般违规,扣减响应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;

机电维修工当值工作使用工具时违反《机电维修部工具管理标准作业规程》,每次检查每发现一次一般违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况依据《行政奖罚标准作业规程》给予处罚;

机电维修工不按《机电维修部员工培训管理标准作业规程》参加培训或达不到培训要求,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分。扣完为止;

机电维修工当值时不按《值班管理标准作业规程》值班、交接班,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;

机电维修工进入住户家庭进行

安装维修违反《住户家庭维修安装标准作业规程》,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政处罚标准作业规程》进行处罚。

机电维修工不遵守公司其他相关《标准作业规程》,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分。扣完为止;

进行机电维修工考评时,如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应同时在对应项目同时进行扣减。

4.3.2机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评扣分细则:

严格按机电维修部所有标准作业规程进行工作,每次检查每发现一项一般违规扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分。扣完为止;

机电维修主管/副主管、班组长当值时仪容仪表、言行举止达不到《管理处员工服务标准作业规程》要求,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减3-4分;引起不良后果的,视情况扣减5-10分,扣完为止;

机电维修主管/副主管、班组长安排、组织、检查不力,员工工作或本部门、本班组工作效果倒不到相关标准作业规程要求的,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减3-4分;引起不良后果的,视情况扣减5-10分。扣完为止;

机电维修部主管/副主管、班组长不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减3-4分;引起不良后果的,视情况扣减5-10分。扣完为止;

上述各项考评,发现违规现象(行为)时,除应在上述对应考评项目内进行扣分外,还应同时分析造成违规的原因,如属因培训不够、不合格造成的,应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分,严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的,应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的,应同时在“工作责任心”栏目内扣分(标准同上);如属处事不公正造成的,应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上);如属团结配合不畅造成的,应同时“团结配合”栏目内扣分(标准同上);如属道德水准不高造成的,应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);

考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目,则应同时在对应的考评项目中同时扣分,直至扣完对应栏目分数为止;

4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。

4.3.4“其他”栏目是为公司相关作业规程所未包括,或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置,如果未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。

4.3.5检查、考评时,如出现《行政奖罚标准作业规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人进行奖励。

4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准作业规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的分值外,另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人追加处罚。

4.3.7绩效考评扣分细则的解释权在公司品质部。

5.0记录

5.1《机电维修工工作日检、周检、月检、抽查考评表》

5.2《机电维修部主管/副主管、班组长周检、月检、抽查考评表》

6.0相关支持文件

6.1《绩效考评管理标准作业规程》

6.2机电维修部所有标准作业规程

6.3公司所有相关标准作业规程

6.4《行政奖发标准作业规程》

6.5《员工工资、福利管理标准作业规程》

篇4：小区维修部职责6

小区维修部职责(6)

1、制定设施设备维保月、季、年计划,报批。

2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。

3、小区有关设备的检修,安排组织零星维修。

4、组织设施设备的突击抢修。

5、建立小区设施设备台帐。

6、建立公司的工具设备台帐以及管理。

7、制定物资采购计划,报批后实施。

8、分管领导交办的工作。

篇5：X商业物业工程维修部人员配置方案

商业物业工程维修部人员配置方案

一、人员大致配置:(参考)

电梯工1人(8-10台)(一般维护检查记录和故障处理记录和管理,保持和维保单位沟通等)

配电房值班电工3人(24小时值班制)

弱电工1人(包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等)

水泵房1人(包括给排水及消防水泵设施设备和控制强电柜)

中央空调操作维修维护工2-3人(一般商铺供冷气、暖气开机时间:7:30-21:30另可根据需求24小时开机,如酒店等;包括末端、新风机组、空调水系统维护保养和维修)

综合维修工2-3人(包括给商户维修,含以上人员有效使用)

目前情况建议暂派工程维修技术人员1-2人。根据设备到位情况或正式开业时间的确定,工程维修维保人员逐步进入。预计人员:5-9人,前期1人,当设备到位调试时增加1人,然后根据需要逐步加人(根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置)。

商铺物业管理组织架构及人员配备(工程维保服务部分供参考)

董事长

总经理

物业管理处经理

工程维保服务部(主管)保安部(主管)保洁绿化部(主管)

文员领班

设备运行组综合维修组

设主管1名:一专多能,技术全面、能组织和解决一些较为复杂的技术问题或难点,与安管部、保洁部、绿化部、客户部、经营品质部等部门保持良好沟通与协调,负责工程维保维修方面的日常事务管理与维护,定期将本部门工作情况向公司物业经理汇报并对物业经理负责;全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。其主要职能是保证商铺不间断地安全运行,使物业保值和增值。工程维修维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。其次,人员储备应着眼于企业的不断发展和需求。

工程维修维保部各岗位职责(略)

主管职责:

文员职责:(维修材料申购、公用工具、工程维修维保技术资料、设备技术档案资料、维修接单发单、水、电、气抄报表等保管管理,做好物业升级或创优基础准备工作)

领班职责:(根据每日主管的工作安排,合理组织调配维修人员完成每天的工作任务,完成抢修、维护保养或突发事件处理工作等)

设备运行组职责:(每班至少保证1人全面负责设备正常运行的操作、巡检、运行记录等)

综合维修组职责:(每班保证2人,即7:30~15:30~23:30时分,至少3至4人负责每班维修抢修、维护保养,并做好记录等)

主管岗位职责:

1、贯彻执行经理指令,全面负责物业工程维修维保方面的日常事务管理与维护等全部工作;负责协助其它部门处理业户工程维修投诉的解释和处理工作;定期将本部门工作情况向公司经理汇报并对经理负责

2、参与公司新项目前期与工程、机电相关的规划设计及筹备期工程管理和后期维护技术管理;负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和数据核实工作;与工程项目部配合,对各项目的工程维保技术改造提供合理建议和方案,处理及解决工程遗留问题、工程维保技术、质量、进度等方面的问题并监督实施项目的整改全过程。

3、负责组织制订管辖内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定、操作规程;负责指导编制设备、设施维修保养计划;制定物业工程维修维保管理方案;协助建立完整的设施设备技术档案和维修维保档案;负责完成日常使用的专业技术数据的搜集、管理工作;负责制定工程维修、设施设备大、中修计划、保养计划、月采购计划的预算和控制维修保养费用支出以及人员配置计划;提交管辖范围内工程改造、设施设备更新、改造建议的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。确保所管辖系统设备的安全运行。掌握好能耗及维修费用,确保最大限度节能、节支;推行节能运行计划的实施和运行维修费用预算的控制;协助分析工程项目报价单,检查施工与工程进度。现场督导重要维修工程及增改工程施工,控制工程质量与进度。

4、负责针对下属员工的技术状况,编制专业培训计划,组织对突发事件应急处理预案的演练;实施考察下属员工工作质量与工作效率,发现问题及时采取纠正措施,并对下属进行考核。

工程维保维修服务有助于建筑空间的维护维修和保养:养护建筑(房屋本体)、维护设备(网络、消防、监控、门禁、给排水、电梯、发电机组、供配电、中央空调及系统等等)、保证水、电、气、及制冷、采暖或卫生热水的正常供应、意外事故应急处理等,由于商铺的各项设施设备的使用频率较高,统一物业服务管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性,延长其使用寿命。

二、维修工作流程图

业户(商户)维修工作流程图:

业户报修(电话、书面)

客户部

不

客户前台下单,填写《业户(商户)来电、来访登记表》或《派工单》

合

格

维修部文员发单实施

维修完毕,请业业主(商户)在派工单上签字验收并交费

将派工单交客户前台回访

维修部文员收单将派工单及收款交财务签收

回访结果反馈回工程维修维保部理

合格

结束

公共设施维修养护工作流程图:(省略)

说明:

1.、报修接单服务和参与维修回访制度:

①商铺铺位的照明或其他设施出现问题或故障,对业户营业将造成很大影响。业户报修,应及时迅速做好记录,填写《维修通知单》,即时派维修工赶到现场进行抢修,并保证维修工作质量;

②对维修后的维修结果进行回访,对不能维修或解决的问题或故障,由工程维修主管组织处理或解决,确保业户满意;

2、日常工作与对内、对外联系

内部联系:每月水电能耗抄表及统计报表上报;铺位报修抢修及维修维护材料申报等等,商铺维保工作的好坏直接影响到物业向商铺方收取物业费用的收缴率;

外部联系:维保服务业务上还要与自来水公司、电力公司、电信和网络公司、特种设备技术监督部门或设备供应商及安装单

位、维保单位等保持有效沟通等,如果处理不好这些关系,会使商铺的经营活动很被动,处理得好,往往事半功倍。

三、商铺装修服务管理

1、商铺的装修管理包含在业户管理中,因管理难度较大,应单独列出论述。装修管理主要职能:审核装修申请、签订“装修管理协议”,进行现场监督管理和装修完工工程验收等

2、商铺楼宇出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请;对于装修后出租铺面的承租

商户对铺面只能通过申请批准后做一些小的变动装修,装修管理应做好以下几点注意事项:

a建立周全、详细、便于操作的管理制度;

b专人负责对工程实行严格的监督;

c选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;

d对装修现场进行监督管理。

3、商铺铺面装修管理规定的制定主要确定以下几点

①二次装修过程应遵守物业管理指定的《二次装修施工管理办法或者规定》;

②业户装修需要动用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的,应遵守《商铺动火申请制度》

的各项规定,禁止擅自更改水电管线及负荷用电;

③装修完毕后,物业管理根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议,对工程

进行竣工验收,如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的,影视情节轻重做出不同的处理;

④为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位,装修工程施工方应由物业管理

选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定,情况如下:

a、凡涉及电力设备包括铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进行增减、改装的;为该层的消防设备包括消防喷淋装置、烟感器、管道、警铃等进行增减、改造的;电视监控系统、公共天线及网络分布系统等进行增减或改装的,都由物业管理选定工程实施施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理作为工程监督管理费。

b、凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔,水管、排水、排水道、电力装置、通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方,也可由物业管理选定施工方。

c、业户递交的装修设计方案所附的图纸,应当包括:清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、截面图(附铺面、商号招牌的细节);排水系统的分布图(附有关细节);电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量);设备位置照明图;假天花的平面、截面图;及其他物业管理或商铺要求提供的建筑细节等。

d、其他如:装修工期、开工期、防火措施、环保、换位要求、违约责任、施工期保险等等。

4、装修现场监督管理

①由于一般建筑施工队的人员情况复杂,大多是临时工,施工方对他们可能也缺乏有效管

理,所以在施工过程中,物业应对:施工人员的管理,对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生(装潢垃圾)进行现场监督管理。

②装修施工与整个楼宇的建筑不同,他通常局限于一个单元或一个楼层内的施工,而其他

单元或层面则会照常营业,如果对施工人员没有有效管理,势必会影响其它业户的营业活动。而对于装修的工程监控主要应着眼于施工人员有否严格按图纸进行施工,有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款,有否违反物业管理的其他管理规定等。

③如有违反规定要及时联系,发出“整改通知单”等,如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施设备,则由业户负责将其修复,直至商铺方满意为止。当然,也可由物业管理修理,但是,有关费用则由业户支付。并应做好详细记录,作为竣工验收时的证据或参考。

四、商铺建筑物的养护及维修管理

1、商铺修缮计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好,应制订完整的修缮制度,编制每年的修缮计划,安排年度修缮投资,经物业管理审核后报商铺业委会方审批(大中修要落实资金),检查修缮结果。

2、确定工程性质

依据商铺建筑物的损坏程度,将修缮工程大致分为:大修、中修、小修。

大修是建筑物主体结构的大部分严重损坏,或有局部到他的危险;部分附属设施设备必须拆换、改装或新装,如:上、下水管道等。由于大修工程施工场地和安全的要求,通常是经营业户必须停止营业。因此,工期安排和开工前的筹备工作非常重要。

中修是建筑物部分损坏,在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件,保持原楼宇规模和结构的工程。如:楼顶的局部修缮和部分重做面层,加固部分钢筋混泥土梁柱,外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部,管理得好,可使建筑物内的部分业户继续营业。

小修也称零修工程或养护工程,是及时修复的小损小坏,以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。这类工程在新旧楼宇中普遍存在,如修补面层、门、窗、地面的修整以及更换灯管、水龙头等等。小修工程较小影响商业经营,但也应加强施工管理,尽可能不影响业户及顾客。

3、建筑物维修档案管理

建筑物维修的技术档案管理是对原有建筑物技术资料的补充,是为日后建筑物的维修、整改改造、扩建等工作提供不可缺少的依据。

4、维修或施工工程管理

工程、设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时,应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施,形成工程施工过程中的技术决策、管理体系,总工程师为技术总监,各岗位有技术负责人,职、权、责分明。工程维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全(包括防火)和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫(装潢垃圾)、环保措施进行监督管理。

5、检查监督

工程维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查,发现问题(苗头)记录在案,追查分管维修工的责任;发生责任事故追究工程维保主管责任。

五、商铺设施设备维保服务管理

1、商业物业日常管理要求较高,维修要求严,其内容同写字楼相似,但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施设备上,因为商业物业设施设备使用率较其他物业相比是最高

的一类,设备设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常进行。

2、商铺设备管理主要是防止商铺停水停电和保证中央空调的正常使用。商铺供电需要绝对保障,因为一旦停电,漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素,对商铺声誉带来不利影响。所以,应选派优秀员工,日夜检测电气运行状况和空调系统的运行状况,一有异常及时安排维修,确保水电和中央空调正常运行。