物业区域房屋本体维修作业指导书

篇2：物业公用设施及房屋本体作业指导书（7）

物业公用设施及房屋本体作业指导书(七)

1.目的

保证房屋本体,公共设施的完好。

2.适用范围

适用于本公司各管理处的公共设施以及房屋本体的公共部分。

3.定义

公用设施:除公用设备以外的物业相关配套设施,包括房屋本体的公共部分、护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、室外各类照明及支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。

房屋本体的公共部分:房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋本体的承重结构部位(基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构(构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、本体上下水主管道等。

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理进行不定期检查督导。

管理处

工程负责人负责计划性维修及日常工作的监督指导。

工程部人员负责设施的日常巡视检查和例行维护维修。

5.方法及过程控制

5.1每年年底应编制下一年度《公共设施、房屋本体年度检修计划》,明确项目及工

程预算、计划完成时间等,经管理处负责人审批后,并上报品质管理部备案。

5.2公共设施及房屋本体责任人每月巡视小区红线内房屋本体一次;公共设施及外墙有大理石或瓷砖部位,要求每周巡查;发现问题及时上报和处理,解除安全隐患,并认真记录填写《设备设施巡视记录表》。

5.3公共设施及房屋本体责任人巡视中发现的问题上报管理处工程负责人,由管理处

工程负责人依据发现问题做出维护修缮工作安排。特殊或重大问题应及时上报

经理,并以书面形式知会公司品质管理部,确定维修方案、施工方式后,由管

理处组织实施。

5.4对公共设施及房屋本体在保修期内的问题,由管理处工程负责人协调施工单位维

修;对于超出保修期的,管理处合理安排自修或委托他方维修,并在《设备设

施保养检修记录表》中做好记录。

5.5露台、屋顶、阳台、外墙、窗台、窗口、卫生间防水,渗水,漏水在保修期内的,及时通知地产公司维修中心及时处理解决,物业管理处协助监督与跟踪。保修期以外的需联系专业防水补漏公司查明原因后处理解决,并做好与客户的协调工作。

5.6电梯间,楼梯间,公共走道的墙面、台阶等设施应当至少每三至五年修缮粉刷一次,房屋的天面和外墙应至少每十年修缮粉刷一次。所需费用的支付依照《住宅共用部位、共用设备设施维修基金使用程序》执行。

5.7沟井渠道,侧石,公园椅,旗杆,大型路灯每年至少进行一次油漆翻新,或彻底清洁。木铁围栏,围墙及护栏至少每三至五年油漆翻新一次。

5.8防火通道的楼梯扶手、护栏、闭门器,防火门,每月进行一次检查,整修发现的问题,填写《设备设施保养检修记录表》。防火通道的楼梯扶手、护栏、防火门,每三年至少粉刷一次。强电井,弱电井每半年进行一次整修及清理。

5.9业主装修过程中,公用设施及房屋本体的管理依照《装修管理控制程序》执行。

6.相关文件

TJzzWY7.2.1-K01《住宅共用部位、共用设备设施维修基金使用程序》

TJzzWY8.2.3-G01《装修管理控制程序》

TJzzWY7.5.1-G01《公用设备设施管理控制程序》

7.质量记录

TJzzWY7.5.1-G01-F1《设备设施巡视记录表》

TJzzWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

TJzzWY7.5.1-G01-F6《公共设施、房屋本体年度检修计划》

篇3：房屋本体及附属设施维护作业程序制度

房屋本体及附属设施维护作业程序

目的:通过维护房屋本体和附属设施,达到使房屋的性能保持的作用。

适用范围:所管的物业

职责:管理员制定房屋本体维护、维修的计划交维修班执行。

程序:

1.每一星期巡视所管物业房屋本体一次以上,作记录于《物业巡场记录表》。

2.平时巡视附属的设施,防止房屋发生开裂等事故。

3.按照计划作房屋本体测试。

4.每2天例行巡视园区、地下室、配电房等设施1次以上。

5.每年督促业主对自用部分物业进行检修。

篇4：锅炉本体检修作业危险点控制措施

序号工作内容危险点控制措施1高压阀门检修起重伤害1.阀门起吊前认真检查起吊设备(导链、钢丝绳);2.吊件前应检查钢丝绳是否符合荷重和安全的要求,禁止超载使用;3.起吊重物缓慢进行,以免摇晃,禁止任何人员将身体的任何部位伸入起吊物下;4.重物应放在稳妥位置,防止倾倒滑动。机械伤害1.使用手提砂轮机或手持切割机时应检查防护装置齐全,砂轮片或切割锯片无裂纹;2.使用手提砂轮机或手持切割机时,应戴护目眼镜和绝缘性能好的手套;3.拆卸精密部件时,注意物件之间不能碰撞;4.校正螺丝孔,不能用手指伸入螺丝孔,以防轧伤手指。物体打击1.工器具在使用前应认真检查合格后,方可使用;2.使用手锤时检查锤头应牢固,锤把不准有油污,不准戴手套或单手抡大锤,附近不准有人靠近。3.拆装阀门时,工作人员要相互配合好,防止掉件砸伤工作人员;4.工作时随时检查周围环境,防止碰伤。烫伤1.接触高温部件时,应戴好防护手套;2.检修前工作负责人会同许可人检查安全措施已正确执行,确认管道内的汽水已放净,方可工作;3.在松解法兰螺栓时,先松远离身体侧螺丝,再松近离身体侧螺丝,工作人员不准正面对着法兰站立,以防汽水喷出伤人。高处坠落1.在检修过程中,超过1.5米高度时必须系好安全带并挂在牢固的构件上,不准低挂高用;2.高处作业时,工器具及材料用绳绑好,防止掉落;3.脚手架应搭设牢固,踏板牢固,工作人员系好安全带。触电1.电焊线及灯具和电动工具绝缘应良好,电线无破损现象,同时使用漏电保护器;1高压阀门检修触电2.照明应由专业电工安装,照明移动前要先将电源断开;3.电源线要架空;4.电焊工器具应符合安全规定要求,焊接人员应穿戴焊接专用工作服,穿绝缘鞋,工作服保持干燥。2燃油阀门检修物体打击1.工器具在使用前应认真检查合格后,方可使用;2.使用手锤时检查锤头应牢固,锤把不准有油污,不准戴手套或单手抡大锤,附近不准有人靠近;3.拆卸阀门时,工作人员要相互配合好,防止掉件砸伤工作人员;4.工作时随时检查周围环境,防止碰伤。机械伤害1.使用手提砂轮机或手持切割机时应检查防护装置齐全,砂轮片或切割锯片无裂纹;2.使用手提砂轮机或手持切割机时,应戴护目眼镜和绝缘性能好的手;3.拆卸精密部件时,注意物件之间不能碰撞;4.校正螺丝孔,不能用手指伸入螺丝孔,以防轧伤手指。烫伤1.接触高温部件时,应戴好防护手套;2.检修前工作负责人会同许可人检查安全措施已正确执行,确认管道内的介质已放净,方可工作;3.在松解法兰螺栓时,先松远离身体侧螺丝,再松近离身体侧螺丝,工作人员不准正面对着法兰站立,以防介质流出伤人。触电1.电动工具的电源导线完好无破皮现象,绝缘良好;2.照明应由专业电工安装。电灯及接地线绝缘良好,位置要适当。照明移动前先将电源断开;3.现场临时电源必须装设漏电保护器;4.电焊工器具应符合安全规定要求。焊接人员应穿戴焊接专用工作服,穿绝缘鞋,工作服保持干燥。火灾1.动火工作时必须开动火工作票。动火工作时周围不准存有可燃物,工作现场清干净,动火工作结束后,工作现场不准残留火种;2燃油阀门检修火灾2.地面上漏的油应及时檫干净;3.在油系统动火工作时,管路内不准有存油,并且备有足够数量的灭火器方可工作;4.在拆卸油管路时,应先松开部分法兰螺栓,并用接油盘接住管路里的存油;5.准备足够的消防器材。3水位计检修机械伤害1.使用手提砂轮机或手持切割机时应检查防护装置齐全,砂轮片或切割锯片无裂纹;2.使用手提砂轮机或手持切割机时,应戴护目眼镜和绝缘性能好的手套;3.拆卸精密部件时,注意物件之间不能碰撞。物体打击1.工器具在使用前应认真检查合格后,方可使用;2.工作时随时检查周围环境,防止碰伤;3.拿送物件要稳,工作人员要相互配合好,防止掉件砸伤工作人员;4.拧螺丝时,防止烫伤等伤害事故,防止搬手脱落伤人。烫伤1.接触高温部件时,应戴好防护手套;2.检修前工作负责人会同许可人检查安全措施已正确执行,确认管道内的汽水已放净,方可工作;3.在松解螺丝时,先松远离身体侧螺丝,再松近离身体侧螺丝,工作人员不准正面对着法兰站立,以防汽水喷出伤人。触电1.电焊线及灯具和电动工具绝缘应良好,电线无破损现象,同时使用漏电保护器;2.照明应由专业电工安装。湿手不准进行接引电源。照明移动前要先将电源断开;3.电源线要架空;4.电焊工器具应符合安全规定要求。焊接人员应穿戴焊接专用工作服,穿绝缘鞋,工作服保持干燥。

篇5：业户维修房屋本体修缮作业指导书

业户维修及房屋本体修缮作业指导书

1.0目的

通过对业户维修及房屋本体修缮的有效管理与控制,保证服务过程有能力满足规定的要求。

2.0适用范围

适用于对业户维修及房屋本体修缮的管理控制。

3.0职责

3.1客户服务中心负责业户报修的受理及维修后的回访工作;

3.2保安队负责对房屋本体完好状况的日常巡视;客户服务中心负责周检;工程组专业工程师负责月度检查;

3.3工程组负责房屋本体土木结构部分的修缮养护和业户户内的日常报修维修;

3.4机电管理部负责机电系统设备设施的运行维修保养,作业过程执行其相关作业指导书。

4.0作业用具

4.1电工、管道工、空调工、木工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。

5.0作业内容

5.1维修过程安全要求

5.1.1电工、电气焊工、空调工等特殊工种作业,未获得相关有效操作证者不得进行相关工种作业。

5.1.2作业前应根据工作现场需要,合理设置警示牌、或警示带、或警示栏。

5.1.3作业过程中禁止吸烟。

5.1.4涉及动火作业时,应到消防中心办理好"动火作业证",并在现场配置至少一个合格的灭火器。

5.1.4作业前应检查所使用的劳动防护用品,不合格产品禁止使用。

5.1.5作业时,各专业工种作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行。

5.1.6作业过程中,需使用电动工具时,作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行,并填写《、维修工具安全检查表》。

5.1.7作业过程中,需进行登高作业时,作业人员必须按《高空安全作业指导书》中相关条款执行。

5.1.8作业过程,如使用危险物品,应按《危险作业审批作业指导书》中相关条款执行。

5.2维修过程对环境保护要求

5.2.1在作业前,按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。

5.2.2在维修工作过程中,尽量做到节电节水,减少能源或维修材料的浪费。

5.2.3所有维修人员完成工作后,要清理干净现场,并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。

5.2.4电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料,应集中回收并分类处理。

5.2.5电气焊作业中产生的焊渣会对土壤造成污染,应对清理干净作业地面。

5.2.6泥瓦工作业过程中,搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时,会产生粉尘,应做好防止粉尘扩散措施,并尽量使用散装水泥。产生的余渣余土应用垃圾袋装好后,交垃圾站处理。

5.2.6油漆作业过程中,应做好防止油漆、天那水泄漏的措施;工作完成后,油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品,应交垃圾站单独处理。

5.2.7空调(压力容器)作业:产生的废余冷冻剂、冷冻油及其桶罐瓶属易燃有害有毒物品,应应集中回收单独处理。

5.2.8制冷剂泄漏的控制:在日常维修过程中进行制冷剂泄漏检查,制订对业户户内空调单元柜机系统的年、月度维修保养计划和标准,并按计划做好维修保养工作,减少制冷剂的泄漏。

5.2.8给排水(管道)作业:产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品,应集中回收再处理。

5.2.9作业完成后,如产生废旧料,应填写《废旧料处理记录表》。

5.3维修服务质量管理及控制过程要求

5.3.1业户报修受理

1)客户服务中心设置业户报修电话,并保证24小时有人接听、受理。

2)业户报修时,受理人应对报修单位地址或名称、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录,并填写在《顾客信息处理记录》中,将信息反馈给工程组。

5.3.2接到报修信息后,应按以下过程进行:

①一般性故障维修处理

内容:换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水、空调不凉或有噪音等不会立即对业户造成伤害和不便的维修任务。

要求:一般情况下,维修人员接到报修电话后,应在15分钟内上门开展维修服务;如维修人员人手不足或遇到维修任务繁忙时,但需事先致电业户预约说明情况和另行预约维修时间。

②紧急性故障维修处理

内容:电气火灾、主进线断路跳闸、业户房门反锁关人、大面积跑水或漏水、电梯关人或卡人等可能严重影响业户正常工作或造成严重大伤亡和损害的特急性事故的故障。

要求:维修人员应当立即在10分钟内赶到现场进行紧急处理,如有需要可立即通知相关部门等或其他所有可予以协助的人员参加抢修。

5.4维修任务完成后的现场处理

5.4.1维修人员在维修工作结束后,应恢复原来物品、家具的摆设,并将维修现场打扫干净。

5.4.2维修人员完成维修任务后应交维修主管和业户对维修结果进行签字确认,并请业户《维修单》上对我们的维修服务予评价。

5.5维修回访

5.5.1工程组完成维修任务应及时将《维修单》"回访"联交给客户服务中心在两个工作日内对以下维修项目进行回访(如有需可增加维修回访项目):

a)风机盘管有噪音、水盘堵水漏水;

b)空调柜机跳机;

c)马桶、地漏堵水漏水、水龙头更换,水管大面积漏水跑水;

d)电器烧坏、开关跳闸、短路故障;

5.5.2客户服务中心在回访过程中填写《回访记录表》。

5.6维修费用收取

5.6.1对于收费项目,维修人员在进行维修工作前应事先向业户告知是按公司批准的《费用收取标准》执行,在获得业户同意后方可进行维修及收费。

5.6.2每月25日前工程组负责将当月需收费的《维修单》"交财务收费"联交给给收费处统计并统一月结收取,任何维修人员均不得直接向业户收取费用,否则属贪污行为。

5.7房屋本体的修缮及养护

5.7.1房屋本体巡查

1)保安队护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次;

2)客户服务中心管理员每周进行巡查一次;

3)工程组各专业工程师应每月对本专业范围内系统进行自查一次。

4)在巡查过程中发现损坏或异常情况,巡查人员均应记录在《巡查记

录表》中,并于第二天将信息分别反馈给责任部门进行修缮。

5)巡查人员在《巡查记录表》中有关信息被责任部门确认的三天后,可针对相关内容进行复检、跟踪。

5.7.2房屋本体零星报修

1)工程组土建组设置值班电话,受理房屋本体日常零星报修项目。

2)接到报修时,维修人员应填写《顾客信息处理记录》,维修结果记录在《维修单》。

5.7.3房屋修缮养护计划

1)据房屋完损情况,在每年12月份制订下一年度的房屋修缮养护年度计划,由管理处主任审核、报公司分管副总审批实施。

2)专业工程师针对本专业范围内工程系统应每月制订《房屋修缮养护计划表》报管理处主任批准后实施。

5.7.4工程计划立项

1)工程组自己无能力实施的重大修缮或功能改造项目可进行委外分包,实施过程按文件《供方控制作业指导书》相关要求执行,如超额动用房屋本体维修基金,应按规定申请。

2)属委外分包工程项目,由该工程项目责任人(专业工程师)拟定工程实施请示报告、费用预算表报管理处主任和公司领导审批。

3)属自用自建工程项目,由工程使用(责任)部门向公司领导申请,由工程组按管理处主任和公司领导批示意见执行。

5.7.4供方选择:工程正式立项后,由(项目责任人)工程组专业工程师初步选择合适选择的合格供方,并填写《供方评价记录表》及附上供方的资料,报管理处主任审核,交公司领导审批。

5.7.5合同签订:合格供方确定后,由专业工程师填写《采购合同审批表》,并附上供方合同书一式四分、预算书一式四分,报管理处主任确认,再交行政办送分管副总经理审核和总经理批准。

5.7.6完工验收:工程验收时,专业工程师应填写《供方服务质量检查表》按程序报审。

5.7.7档案管理:专业工程师负责收集整理工程维修资料,并按行政办公室的要求交资料室保存。

5.8维修情况统计

5.8.1依据《维修单》,工程组应每一个月统计一次业户报修的及时率、维修合格(满意)率。

5.8.2依据检查结果及维修情况,工程组应每一个月统计一次房屋本体维修的完好率、及时率、合格率、返修率。

5.9维修材料、设备、工器具的控制

5.9.1申购维修材料、设备、工器具可按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。

5.9.2工程组自己无能力维修的工器具和设备可进行委外维修,按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。

5.9.3维修材料、维修工器具的日常保管及损坏后如需更换新工具时,按《物品管理作业指导书》相关要求执行。

6.0异常情况处理

6.1维修过程应急事件处理:参照《应急事件处理作业指导书》相关要求执行。

7.0相关支持性文件

7.1《维修安全作业指导书》

7.2《高处作业安全管理作业指导书》

7.3《危险作业审批作业指导书》

7.4《供方控制管理作业指导书》

7.5《物品管理作业指导书》

7.6《应急事件处理作业指导书》

7.7《费用收取标准》

8.0记录

8.1《维修单》

8.2《顾客信息处理记录》

8.3《巡查记录表》

8.4《房屋修缮养护计划表》

8.5《供方评价记录表》

8.6《采购合同审批表》

8.7《供方服务质量检查表》

8.8《维修工具安全检查表》

8.9《废弃料处理记录表》