物业辖区电梯困人救援作业指导书

篇2：物业辖区房屋设备设施养护和修缮作业指导书

物业辖区房屋(设备设施)养护和修缮作业指导书

1.0目的

定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。

2.0适用范围

适用于**物业工程部**项目内房屋设施的养护和修缮。

3.0职责

物业工程部(或值班工程师)负责对房屋本体状况进行巡查,并接受业主的投诉,对发现的异常情况及时向直接上级反映。

3.2工程人员负责一般性的养护和维修工作。

3.3工程部经理负责外委养护和维修项目的联络、实行情况检查和监督工作,并组织验收。

3.4管理公司经理负责审批管理公司《房屋设施养护计划》。

4.0工作程序

4.1工程部经理于每年12月制订本物业下年度《房屋设施养护计划》并报公司总经理审批。

4.1.1养护

4.1.2工程人员按《房屋设施养护计划》的规定具体实施养护工作并记录于《房屋设施养护记录表》内。

4.1.3工程部主管对养护工作进行监督和检查。

4.2修缮

4.2.1一般性的修缮。

4.2.1.1更换水表

a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;

b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;

c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;

d)维修人员会同物业管理部做好用户新启用水表底数记录。

4.2.1.2更换电表

a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;

b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;

c)维修人员会同物业管理部做好用户新启用电表底数记录。

4.2.1.3维修开关

a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;

b)如果是短路故障,道先将空气开关置于"OFF"位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除;

c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

4.2.1.4灯管、白炽灯的维修

a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;

b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明。

c)其他情况造成的灯不亮情况,可根据原因参见本章4.2.1.3、4.2.1.5进行处理。

4.2.1.5线路检测

a)线路停电检修应及时通知用户;

b)用户开关烧坏的处理见本章4.2.1.3维修开关进行处理;

c)电表损坏的维修见本章4.2.1.2更换电表进行处理;

d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;

e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;

f)当确认故障排除后方可送电。

4.2.1.6门铃维修

a)无电情况时可更换新电池;

b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;

c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。

4.2.1.7插座无电

a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;

b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;

c)线路短路造成的停电参见本章4.2.1.5e)进行处理;

4.2.1.8水龙头漏水

a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;

b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头。

c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。

4.2.1.9马桶不通

检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。

4.2.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水

a)检查存水弯管,取出杂物,如仍不通畅,可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使用其排水畅通;

b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。

4.2.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞见4.2.1.10a)进行处理;

b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。

4.2.1.12部分楼层停水

a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;

b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。

4.2.1.13疏通地漏

同本章4.2.1.9处理办法。

4.2.1.14修门窗

a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;

b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;

c)更换破损玻璃时注意防止玻璃片跌下伤人。

4.2.1.15换锁

拆下坏锁后先检查是体处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。

4.2.2非一般性的维修委托专业维修公司进行。

4.2.3时间要求

a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不起过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时内完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因。

b)功能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;

c)维修时应尽量满

足用户的合理要求。

4.2.4维修工作的检查

a)工程部主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。

b)物业管理部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理公司经理对维修工作进行相应检查。

5.0相关记录

5.1《回访工作规程》

5.2《房屋(设施)年度养护检修计划》

5.3《房屋(设施)日常养护记录表》

5.4《维修单》

档案管理制度

篇3：物业辖区维修服务管理规范制度

物业辖区维修服务管理规范

(一)入户维修工作程序

1.0目的

尽快处理业户的报修,规范维修服务工作,确保为业户提供满意的服务。

2.0适用范围

适用于对****辖区内业户提出的维修服务要求的处理。

3.0职责

3.1物业部负责记录报修内容,并传达至工程部。

3.2工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

3.3工程部经理负责维修工作的监督及对《有偿维修服务项目表》以外的报修内容进行评审。

4.0.工作程序

4.1.维修户内给排水设施

4.1.1维修人员接到维修指令后5分钟内准备好工具箱,其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把,钢丝钳、十字、一字螺丝各1把,生料带2卷、玻璃胶一桶及针对维修项目备用工具(如皮揣子、疏通机)配换零件若干,干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。

4.1.2身着干净工装、戴干净工作手套、鞋套,配带工作牌、持维修单按门铃(敲门)。

4.1.3待用户开门后首先问"您好","我是德融物业工程部维修人员",然后礼貌客气地询问是否有项目(水龙头或某阀门)需要维修,在用户首肯后才可进屋维修。

4.1.4在维修时,应尽量保持户内环境干静,不扩散波及太大范围,要举止得体,严禁高声喧哗、散漫放荡。如需挪动房间内设施,须经业主同意后,方可进行,挪动过程中注意轻拿轻放,不得造成损坏。

4.1.5维修完毕,要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走,并将所维修部件和周围环境擦抹干净。

4.1.6最后请用户试用,验收合格后请用户在"维修单"上签名,交付"第一联"与用户。

4.1.7对有偿维修服务,维修应按照《有偿维修服务项目表及收费标准》收费并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。

4.1.8维修人员将签好的"维修单"交给工程部主管,由其转"第二联"给客服部,"第三联"给财务部。

4.2维修户内电器

4.2.1维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋,带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。

4.2.2身着工装,带干净的工作手套,配带工作牌,持维修单按门铃(敲门)。

4.2.3待用户开门后首先问"您好","我是德融物业工程部维修人员",然后礼貌客气地询问是否有电器(或某项目)需要维修,用户首肯后才进屋维修。

4.2.4将毛巾铺在待修电器旁边(屋顶、墙上作业除外),工具材料都放在毛巾上。

4.2.5维修完毕,要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净

4.2.6最后请用户试用,验收后请用户在"维修单"上签名,交付"第一联"与用户。

4.2.7对有偿维修服务,维修应按照《有偿维修服务项目表及收费标准》收费并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。

4.3用户报修工作流程

4.4设备(施)检(维)修工作流程

4.4.1当设备(施)检(维)修时,停电、水、冷气等情况下,遵照以下流程执行

审批派发书面知单

上报意见

报告批准

现场

检查方案报告

组指

织挥

对施

督策工导

4.5相关记录

《物业管理公司报修记表》

《维修单》

(二)服务规范

1.0服务用语:

文明礼让,态度和蔼,语气亲切,表达清楚。您好'请进;请坐;请讲;对不起;请稍等,让您久等了;请慢走;有事多联系;谢谢;请留步;再见;请您消消气;有话慢慢说;欢迎您监督帮助;打觉了。

2.0服务礼仪:

2.1整齐干净;佩戴服务标志,态度热情诚恳,行为文明大方。

2.2服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡;不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品。

2.3接待办事人员,热情迎送,,主动打招呼;专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。

2.4服务对象有意见,态度不好时,耐心解释说明,以礼相待,不讲伤感情和不文明语言。

(三)职业纪律:

1.0纪守法,勤政廉洁,办事公道,高效服务。

1.1自觉执行有关法律法规,依法行政,依法管理,不得擅自主张,各行其是。

1.2爱岗敬业,提高办事效率,不得有冷,硬,拖,卡,和其它刁难行为。

1.3坚持原则,秉公办事,不得以职务之谋取私利,不得以任何形式吃,拿,卡,要。

1.4办实事,为住户排忧解难,不乱收费,不收馈赠,不向住户提无理要求。

1.5干活保障安全,不得损坏住户物品;文明施工不扰民,活完料净脚下清。

篇4：Z物业辖区维修人员职责

物业辖区维修人员职责

1、熟练操作掌握管辖区的供电系统线路布置、设备技术性能及实际操作。

2、持证上岗,遵守员工守则的各项规章制度,服从领导安排。

3、坚守岗位,定时巡视配电房、水泵房设备,注意负荷变动,发现异常情况分析原因并报告办公室,认真作好值班记录及配电房、水泵房巡查记录。

4、负责客户二次装修图纸各专业的技术审定。

5、根据用户要求和公司相关部门传递的要求,负责对所管辖区域的业主、住户进行服务或者特约维修服务各类项目维修。

6、对商务楼内设备、设施实施维护保养并作好设备维修、保养记录。

7、发生事故或停电时应保持头脑冷静,按规程操作,及时排除故障,正确停送电。

8、严格遵守安全操作规程,除经主任批准并制定了可靠的安全措施,不允许带电作业。

9、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生工作。

10、按时上班,不脱岗。紧急事故未排除时不得下班。

11、完成上级交办的其他临时任务。

篇5：X物业辖区机房卫生管理制度

物业辖区机房卫生管理制度

1、机房内不得吸烟,随地吐痰,乱丢杂物。

2、各班组员工必须按时清洁机房地面,做到无明显污渍,无杂物,无粉尘机房内各设备必须按时擦拭,使设备表面光洁无尘。

3、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统尘网。

4、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

5、领班负责制定辖区机房清洁卫生时间表,并对机房卫生负责。

6、质量员负责定期抽查机房地面、墙面、设备卫生清洁情况,发现卫生问题,立刻负责整改。