Z城小区设备设施的管理方案

篇2：滨城设施设备运行维护保养方案

滨海新城设施设备运行、维护保养方案

为了给滨海新城业主营造高标准、高品质的健康生活、居住环境,确保各类设备及相关配套设施的正常运行,使各项物业管理服务得到有力的保证。为延长设备设施的使用寿命,减少维修费用,使物业得到保值升值。根据我司多年来对住宅物业管理积累的丰富管理经验,拟对滨海新城所属系统之设备设施,进行全方位精心维护管理,以实现"降耗节能"、"增收节支"和各类设备科学、安全、可靠、高效运行之目的。具体实施方案如下:

一、人员的配备

根据滨海新城的物业特点和设施设备维护需求,拟在滨海新城设立专业的工程部,负责小区的设施设备维护保养及一些小修、零修服务,工程部下设运行班和维修班,运行班主要负责设施设备的运行、维护保养,维修班主要负责小区的水电维修工作。

根据工作的需要,拟配备主任1人,领班1人,技工3人,工程部共配备5人。

为确保所属设施设备正常运行和满足业主维修服务需求,须严格工程设备管理要求,把好招聘人员的政审关,并根据公司的用人制度、用人标准对面试合格的人员进行上岗前培训并考试,同时,为了使新招聘的员工适应新的工作环境和管理体制,提高工作积极性,对新进员工进行物业管理知识培训及专业技术技能培训,并通过有效的培训、提高员工的综合素质,成为合格的物业管理从业人员。工程从业人员必须有较高的专业技术技能,并做到一专多能,以实现人员精简。因此要对员工进行专业技术技能培训,使其掌握各系统设备的工作原理、运行管理知识,维护保养作业规程以及从事物业管理相应岗位所要求的技术技能。

二、设施设备运行管理和维护保养

(一)物业设施设备维护保养范围

1、房屋本体维护保养范围:

1)房屋的承重结构部件(包括基础、屋面、梁、炷、墙体等);

2)搞震结构部位(包括构造柱、梁、墙等);

3)外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面;

4)机电设备;

5)本体消防设施;

6)本体上下水管道;

7)智能化系统等防盗监控设施等。

2、公用设施维护保养范围:

1)区内道路(市政道路除外);

2)路灯、沟、渠、池、井;

3)园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所;

4)停车场等公用设施。

(二)维护保养内容

1、加强设施、设备运行环境的管理。

1)供配电系统设备房环境的管理,包括:高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)、备用发电机组机房等。

2)给排水系统设备间环境的管理,包括:生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。

3)消防系统设备间环境的管理,包括:消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。

4)通信设备机房环境的管理,包括:通信总机房和通信管井房等。

5)监控系统设备间环境的管理。

6)电梯机房环境的管理。

2、加强设施设备的运行管理,保障设备安全运行。

包括供配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运行管理。要求:各系统的标识齐全、标识位置准确、恰当;系统运行记录完整;设备保证完好;定期对各系统运行情况进行技术分析,并提交各设备系统运行分析报告。

3、建立健全的设备台帐。

设备台帐要求能全面、完整地反映该小区的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况,即设备台帐应包括以下方面的项目内容:

1)设备设施的原始技术参数:设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话,原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。

2)运行、维护及系统保养动态记录:设备每月、每季度、每半年、每年的运行情况(故障率、运行正常率),为保证设备正常运行所进行的维护、换件、故障情况记录和分析,以及在执行系统维护保养计划后,对该设备的系统保养结果的记录。

4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养计划,并分别详细列明各设备的维护保养项目和保养要求。

(三)设施设备维护管理措施

对供配电系统的运行管理和维护保养措施

1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。

2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训,持证上岗。

3、加强日常维护检修及定期保养,用电设备、照明,指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求,并保证用电安全,确保配电设备安全高效运行。

4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。

5、搞好应急发电设备的维修保养,确保发电设备能随时投入运行。

6、合理轮换使用供配电设备,减少空载损耗及延长使用寿命。

7、遇火灾、地震、水灾等灾害时,建立及时切断电源等有关抢险、救援措施,并协助供电部门做好安全用电的有关工作。

发电机设备管理措施

建立严格的发电机设备管理制度和设备维修保养制度。

1、发电机房管理规定

(1)由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备,禁止无关人员进入。

(2)当发生市电故障或停电,值班人员应在最短时间内启动发电机,按操作规程配电、供电。

(3)当市电恢复时,要按操作票做好转电操作,停发电机并进行必要的维护保养工作。

(4)室内照明、通风良好,控制室温在40℃以下。

(5)每周检查启动电瓶、电压、电流比重及液位高度,如低于规定值,应及时添加蒸馏水、充电,并进行日常维护保养。

(6)每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等,并做好维护保养。

(7)每月应启动发电机一次试运行10-20分钟,以确保发电机处于随时可用的备用状态。

(8)做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。

2、发电机运行管理规程、操作规程等,可根据我司质量管理的设备管理工作之有关管理规程、操作规程结合实际情况具体修订后实施,设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。

给排水系

统

1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容

(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作规程及维修保养计划并严格执行。

(2)供水管道、水表、水池、阀门进行经常性维护和定期检查,确保供水安全;定期对排水管道、化粪便池进行维护、清渣、清通(由市政环卫清运),防止阻塞。

(3)每班1次巡查给排水设施,并记录设施相关情况。

(4)每月检查维护给排水设施,确保设施正常可靠运行。

(5)每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒,并出具经卫生防疫检验合格的报告,防止二次供水污染。

(6)节约用水,防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。

(7)制定事故处理应急措施,当发生跑水、断水故障时,及时处理,防止事故范围扩大。

2、排水系统操作、保养和维修的基本制度

消防监控系统

l、操作、保养和维修的基本内容

(1)建立消防管理制度、操作规程、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。

(2)制定应急抢险措施,当发生火灾报警时,应能按应急方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施,并在规定的时间内启动应急电源,控制事态发展,将损失降到最低。

(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外),并做好有关记录备查。

2、监控中心管理规定、操作规程等,要结合监控设备配置具体情况修订后实施。

电梯系统

电梯系统的日常运作管理及其维护保养均采取外包的形式委托给专业电梯公司进行,我司拟采取如下措施进行监督管理:

1、建立健全电梯维护保养的监管制度。

2、制定电梯维护保养检查计划表,物业管理中心工程部人员根据检查计划表做好日常巡查及监管工作,并作好记录。

3、物业管理中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维护保养工作进行监督检查,发现存在问题,拟以书面形式要求限期进行整改。

4、物业管理中心工程部人员会同外包电梯公司制定电梯困人等电梯安全方面的紧急处理程序。

三、工程维修服务

工程维修服务是一项大量而又重要的工作。我司将各维修技工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:

(一)维修服务规范要求

要求各维修技工到业主室内进行维修保养时,着装整齐,维修工作时尽量减少噪音,严禁在公共场所大声讲话喧哗,以免影响业主。到房间内维修时还应注意如下事项:

1、敲门:接到报修,30分钟内派各维修技工到达现场维修处理。进入室内维修,需按门铃或轻轻叩门三声,等待开门。

2、介绍:各维修技工应首先自我介绍:"对不起,打搅了,我是本小区物业管理维修人员×××,前来为您服务"。

3、进门:如果室内十分整洁,铺地毯,员工应将鞋脱在门外,赤脚进入,或穿好自备鞋套。经业主许可后进门维修服务。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。

4、铺布:走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在室内人员指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

5、维修:维修工作中手脚要轻,尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时,应事先向业主说明,并说一声"非常对不起"。

6、整理:维修完毕,用自备专用擦布将维修地点擦干净,收好维修工具,将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责清扫干净。

7、填写维修工作单(包括费用),请业主对修理质量,服务态度等进行评价并签名。

篇3：商业广场突发设施设备故障应急方案

商业广场突发设施设备故障的应急方案

为了避免在各类突发应急事件处理中出现不必要的漏洞以及给**商业广场项目广大客户的经营造成影响,我司为力争各项工作真正做到分工明确,忙而不乱,特根据项目的环境特点以及各机电设施设备性能和特点,现初步制定出以下各类突发应急处理方案。

1、供电系统应急抢修、处理方案

A.供电系统抢修限时规定

为了保证供电系统发生意外事故后,能及时抢修,特制定本抢修限时规定:

(1)变压器发生故障后,运行值班人员5分钟内到达现场,按变压器环网械急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障,在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过半小时。

(2)变压器在半小时不能排除故障的,向供电局申请更换备用变压器,并在最短时间更换备用变压器。

(3)配电室内的配电柜发生故障后,运行人员5分钟内到达现场,排除故障。

(4)配电柜单一抽屉柜发生故障时,维修人员及时修理,若60分钟内不能排除故障,尽快更换备用抽屉柜。

(5)楼层配电箱发生故障时,维修人员在5分钟内赶到现场,30分钟排除故障。

(6)公用设备、设施、电器发生线路故障时,维修人员在10分钟内到达故障现场,排除故障。

(7)对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录,包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换,材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

B.停电应急处理措施

(1)对于供电局提前通知,检修高压线路计划停电时,物业管理中心应及时告知工程部和中心停电原因及时间,并做好停电准备工作。

(2)对于突发事件停电时,工程部应与供电局联系,问明停电原因及时间后,及时通知管理中心,同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网,相关人员检查应急供电线路是否正常。

(3)当维修和保养电气设备需要计划停电时,工程部应提前通知物业管理中心和中心停电范围、时间、值班人员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施,维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后,方可开始工作。

(4)为供电内部出现突发事故时,值班员应立即通知主管人员,主管人员立即组织人力抢修,必要时通知项目经理,由项目经理通知中心及开发商停电时间及原因。

(5)当发生火灾时,值班员应按《灭火应急规程》处理,停止动力设备供电,启用备用电源以供灭火。

2、电梯应急处理方案

A.电梯困人救援方案

凡遇故障,应首先通知电梯维护人员,如电梯维护人员超过5分钟仍未到达,则工程部经过培训的各救援人员可根据不同情况,依下列步骤先行释放被困乘客:

1).轿厢停于接近电梯口的位置

"确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看);

"关闭机房电源开关;

"用专用外门锁匙开启外门;

"用人力开启轿厢门(要慢,用力不要过大);

"协助乘客离开轿厢;

"重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。

2).轿厢停于远离电梯口的位置时

"利用电话或其他方式,通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢可能随时移动,不必惊慌,同时如轿厢门处于半关闭状态,则应先行将其完全关闭。

"进入机房,关闭该故障电梯的电源开关;

"拆除电机之轴端盖(如有),安上旋柄座及旋柄;

"救援人员用力把持旋柄,另一救援人员手持掣动杆轻轻撬开掣动,注意观察平层标志,使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口;

"确认刹车制动无误,放开盘车手轮;

"然后按照上述第一点所列步骤救出乘客。

3).遇到其他复杂情况,应及时报告电梯维修养护单位处理

"此规程如与个别电梯实际不相符,则以该梯的困人救援程序为准。

B.电梯故障抢修限时规定

为保证电梯出现故障后能及时抢修,确保乘客安全,保护设备,特特定本规定。

1)电梯在运行中发生故障急停时,轿厢内如有被困乘客,值班人员应在5分钟内赶到现场,救出乘客;

2)电梯配电部分发生故障时,值班人员在10分钟内到达故障现场排除故障;

3)电梯控制回路发生故障时,值班人员在10分钟内到达现场排除故障;

4)电梯自动门、安全门、轿厢门在运行中发生故障,开启或关闭失灵时,值班人员10分钟内到达现场排除故障;

5)电梯机械部分、自控部分、牵引部分出现故障时,值班人员10分钟内到达现场排除故障;

6)电梯照明部分出现故障时,值班人员5分钟内到达现场排除故障;

7)值班人员对电梯设备故障及时抢修情况要进行详细记录,包括故障发现时间、故障原因、抢修措施、零配件更换、材料耗用情况,抢修人员名单、修复时间等。

C.电梯运行预险应急处理措施

1)电梯维护人员应每天对各电梯全面巡视一次,发现不安全因素

2)立即处理;

3)当电梯困人时,应先通知电梯维护人员,如电梯维护人员超过5分钟仍未到达,则公司经过培训的救援人员,立即赶往现场解救乘客;

4)当乘客被解救出后,使轿厢停于接近电梯平层位置,等待电梯保养公司全面检查。

5)当电梯出现故障,经检查由于人力和技术水平原因而无法修复时,应立即通报电梯维修保养公司进行维修;

6)当检修电梯时,应在电梯底层悬挂告示牌;

7)当发生火灾时,值班人员应将电梯迫降至首层,消防队乘消防梯救火。

3、给排水系统应急处理方案

A.给排水系统事故应急处理措施

1)给排水工须持证上岗,经常巡查供水系统,发遭受跑、冒、滴、漏现象,应立即抢修杜绝浪费;

2)尽量保障供水的连续性,当计划检修阀门确需短时间停水时,应提前通知校方停水时间及恢复供水时间,以便作好储水准备;

3)遇突发事件导致供水系统停水电,工程部应与自来水公司取得联系,问明停水原因、时间后,及时向校方作出书面解释;

4)对于内部突发事故引起停水,值班员应立即通知工程部,工程部接到通知后,迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时间、原因和恢复供水时间;

5)定期清洗二次供水蓄水池,应提前出示通知,告知停水时间和恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫

生防疫部门化验合格。

B.给排水系统故障抢修限时规定

为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修,特制定本规定。

(1)给水系统

"高压水泵发生故障后,运行人员应及时启用备用水泵,停止故障泵的运行,并及时通知维修人员修复故障,在零配件齐全的情况下,故障排除不得超过两天;

"干管阀门破裂时,应及时关闭前一级阀门,并通知维修人员更换破裂的阀门,其更换并再次通水时间不得超过4小时;

"普通水龙头损坏,其更换时间不得超过1小时;

"主管发生破裂时,应及时关闭前一级阀门,并向工程部经理汇报。经理接到汇报后,应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场,即刻组织制定抢修方案,并发出限水或停水通知,主管恢复通水时间最长不超过24小时。

(2)排水系统

室内外排水干管如发生破裂,应即刻组织抢修,修复时间不得超过2小时;

排水干管、沟渠、沙井发生堵塞,其疏通时间不得超过1小时。

篇4：ZX研发楼公共设施设备管理方案

研发楼公共设施设备管理方案

1.房屋、建筑设施

1.1工作程序

1.1.1设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

f.每年根据四个季度检查情况,填写《房屋完好情况汇总表》,上报公司主管部门。

1.2质量标准

1.2.1主体结构

a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝出现;

b.钢砼框架构件完好牢固,保护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载能力;

c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定牢固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。

1.2.3内外粉刷

外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。

1.2.4水、电

a.各种照明电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。

2.供配电设备

2.1工作程序

2.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

2.2质量标准

2.2.1低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定;

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠,盘面油漆应完好;

c.电器或端子排接线应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全;

d.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

e.接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好;

f.双电源箱能自动切换;

g.控制箱手动和自动操作均能运行。

2.2.2照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐;

b.开关切断相线,照明灯头有无触电危险;

c.照明线路的绝缘确保良好,接线头不外露,灯具高度符合规定;

d.防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具;

2.2.3防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求;

b.接地线应平直、牢固,不应有高低起伏和弯曲现象;

c.接地体焊接应牢固,防腐处理应均匀。

2.2.4机房环境

a.消防设施完备,有效;

b.内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

3.供气设备

与煤气公司保持联系,每周巡检,请煤气公司定期专业保养,随时进行报修。

4.给排水设备

4.1工作程序

4.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

4.2质量标准

4.2.1供水泵

a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;

c.各水泵运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象;

d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠;

b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;

c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;

d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压

力表、旁通阀齐全有效;

e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。

4.2.3排水系统

a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

c.各检查口标记清楚,操作方便;

d.各排水横管无倒返水,排水畅通。

4.2.4污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳,无异常声;

b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;

c.压滤机运转正常、完好;

d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;

e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;

f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;

g.气浮除渣设备完好;

h.各电机绝缘性能符合规定;

i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常可靠;

j.消毒装置完好、有效;

k.电气接地保护可靠、安全;

l.经系统处理后,排放符合环保要求。

5.消防系统

5.1工作程序

5.1.1日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

5.1.2定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由工程主管组织,并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。

5.1.3维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

5.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。

5.2质量标准

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;

c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;

d.电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

5.2.2增压泵

增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

5.2.3消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

b.启动报警按钮完好、性能可靠;

c.各层消火栓出水压力符合要求;

d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;

e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;

f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。

5.2.4消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动;

b.报警装置应可靠、正常,杜绝误报。

6.弱电设备

6.1工作程序

6.1.1维修人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。

6.1.2电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备,记录《信号收视设备巡视记录表》;

b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。

6.1.3保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。

6.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织分承包

方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。

6.2质量标准

6.2.1摄像监控系统

a.控制台

-各控制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等;

-操作键盘灵活、可靠;

-电源锁开关完好。

b.显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清晰,符合设计要求;

-各显示器接线清楚,无随意拉接线;

-监视器安装牢固、可靠。

c.电源设备

-交流稳压电源工作正常、稳定;

-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;

-高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔明显,无随意拉线;

-二路电源切换正常、可靠;

-设备接地保护、防护等安全、可靠。

d.摄像机

-各摄像机工作正常,配置数量齐全;

-带云台、带变焦的摄像机应调节自如,符合性能要求;

-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型);

-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清晰,符合设计要求。

6.2.2保安防盗系统质量标准

a.对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。信号良好;

-门卫能与户内通话。联系情况良好;

6.2.3巡更系统

a.主机、序号机功能完好;

b.电源、充电体充放电正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界报警系统

a.光电识别器性能良好;

b.信号传输线路良好;

c.声光联动控制良好。

7.中央空调系统管理方案

7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

7.2空调系统操作安全管理

a.建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实,必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

b.制冷设备,其设备、管路、阀门、仪表等,都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的,当空气中按体积计超过0.5~0.6%时,就会使人中毒。在这种浓度下,人如果停留半小时,就可能发生危险。同时与空气混合,含量达到15.5~27%(体积计)时,遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时,又会分解有毒气体(光气)。因此,在各类型制冷装置中,均设有安全防护装置。

7.3制冷设备检修管理

a.建立设备计划预修程序,委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及b.制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换,对所有压力控制器设定值,电机绝缘值进行检测;

c.冷冻、冷却小泵的保养,对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养;

d.末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试,皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养;

8.电梯系统维修保养管理方案

(1)每日巡视检查

每日电梯投入正式运行前,对电梯作准备性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。观察电梯运行动作的正确性,运行速度的稳定性。消除故障隐患,保持电梯的正常运行。

(2)每周检查保养

每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查,并经行全面的清洁、润滑(制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴)

(3)每月检查保养

每月对电梯机构和部件做一次检查保养。认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作必须按技术要求进行。使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作(蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮)。

(4)每季度检查保养

每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。认真检查机构和部件的使用情况,并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作按技术要求进行(曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴)。

(5)每年度检查保养

电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度,主要零部件的磨损程度,并检修或更换已超过磨损量的零件,修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养,加油润滑(自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器)。

(6)专项试验

a.供电系统断相、错相保护功能的试验。

b.限速器与安全钳的联动试验

c.缓冲器的试验

d.极限开关的试验

e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验

f.紧急操作装置的检查

g.停止保护装置的检查

h.制动器试验

i.曳引检查

篇5：办公大楼房屋建筑公用设施管理维护方案

科技园办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案

一、房屋建筑管理维护方案

(一)房屋建筑物业管理内容与要求

目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。

原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。

职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理公司实际情况,制定出公共设施年度保养计划。

(二)房屋建筑本体共用部位的维修管理

1、标志明显(由清洁工进行日常清洁,维修班根据损坏情况进行保养):

1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口疏散指示灯;

2)地下室设备房门贴设备房标志牌,各类设备应有标识牌。

3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。

4)警示牌,如:“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电打开危险”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危险请勿靠近”、“设备故障暂停运行”、“火警无情通道禁停”、“有电危险闲人免进”、“消防通道禁止停车”、“宁静致远一鸣惊人”、“涂污毁面广告伤神”、“高空抛物人怨天怒”、“吐痰弃物请移玉步”、“袖手旁观风度翩翩”、“你停我停寸步难行”等。

5)为便于管理,对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。

6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。

7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿打扰”等警示牌。

8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。

9)施工场地应设有“施工危险,请绕行”的警示标志。

10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。

11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。

12)卫生间打扫时,有黄色标志牌“路滑,小心滑倒”

2、各部位无乱搭建、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的结构安全和外观统一,维护环境整洁、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的工作环境,凡业户进行室内装修,应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。

原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上),违者视情节给予处罚。严禁高空抛物,违者处以经济处罚,并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理安排,物业公司将自行雇用工人进行清理,而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。

以下内容为禁止之列:

1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。

3、建筑物外观始终保持完好、整洁;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁明亮、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。

2)装修工程:门窗修缮后应牢固、平整、美观,开关灵活,接缝严密,不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。

3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。

4)屋面工程:屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时,应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除。

5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。

6)油漆粉饰工程:木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一致。

4、不得改变建筑物结构和外观。

以下内容

为禁止之列:

1)随意改动或损坏房屋主体和承重结构(柱、梁、板、承重墙)。

2)在承重墙上穿洞,随意剔凿梁、板、柱,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。

3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。

4)随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。

5)任意蚀凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线。

6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。

7)改动屋面的防水隔热层。

8)改变厨房、卫生间的结构和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。

9)改变建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,改变外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。

10)改动进户门的位置;改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。

11)安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。

12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。

13)空调支架符合国家有关规范要求,必须安装在管理公司指定的位置,必须使用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。

二、共用设施的管理维护方案

1、共用设施完好,无随意改变用途。

1)屋顶:每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝;

2)外墙饰面:每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,恢复原样。

3)内墙饰面:每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。

4)楼梯间:楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补;

5)门:对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。

6)防盗网、花园围栏:根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。

7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。

8)公共地砖:日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。

9)吊顶:日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。

10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。

11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨或台风等天气来临前,应视情况增加保养次数。

12)在台风、大雨等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。

2、共用管线完好无损,使用正常,无碍观瞻。

1)管道:原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。

2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。

3、院内路灯,公共照明完好。

1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。

2)物业公司对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。

3)以恢复原正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状。

4)应达到原来照明标准,对物料需进行严格的验证。

5)使电器能达到正常使用,保持原有外观并试用效果。

6)使用方便、安全为标准,并把故障作好记录。

4、建筑物范围内的道路通畅,路面平整、无阻碍。

人行道、车行道:日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补;每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松,然后用高压水枪冲刷干净后,用高强速凝水泥砂浆修复。