物业项目柴油发电机组使用指南规范

篇2：物业项目电梯使用指南规范

物业项目电梯使用指南

1.0目的

保证电梯安全可靠运行、提高服务质量,降低电能消耗。

2.0适用范围

适用于民用建筑内无司机垂直梯。

3.0内容

3.1安全运行管理

电梯须经技术监督局检定合格后,方能投入使用。合格证须贴在电梯轿厢中,合格证有效期为一年。电梯操作、维修人员须持证上岗,维修保养单位须持有相应的资质。电梯计划保养停机应事先通知业主,现场作业作好安全标识。电梯轿厢内宜设摄象机,轿厢内应急灯照明时间应不小于30分钟。电梯内应急呼叫,应与消防中心连接,消防中心宜设楼层显示。

管理处应每日对电梯运行情况进行监视,定期对电梯故障停机次数、时间做统计。对电梯困人应制定解救流程及对受困人员的安抚措施、办法。

3.2运行制度

住宅电梯实行全天24小时服务。24小时连续运行制可分为以下几种类型:

A单梯:24小时运行。

B并列双梯和有通道的双梯:按设计客流量应为双梯同时运行。但可执行1部24小时制,1部18小时制。为节电亦可执行1部24小时制,1部高峰期运行。高峰时间为早、中、晚3个高峰。高峰时间的长短按具体情况定。每日不超过4小时。

C三梯有通道电梯:执行1部24小时,2部18小时制。白天3部电梯同时运行,夜间只有一部电梯运行。也可执行一部24小时、一部18小时、一部高峰梯。

写字楼、商厦、宾馆等高层建筑电梯的运行时间与制度可根据实际需要来确定。应注意采用群控的多梯应在程序上进行改进,保证在大人流向上或向下情况时,电梯可全部召唤至底层或上层。

3.3节能管理

A住宅电梯宜取消返基站功能

B多梯应采用群控方式,减少不必要的电梯无效空车运行。

C根据人流量合理制定电梯开停时间,保证电梯有较高利用率。

D加强电梯管理,防止小孩游戏。

E采用变频变压调速系统,达到节能高效的目的。

F机房应尽可能利用自然通风,不满足电梯控制柜运行条件的机房,可采用空调降温,应设温控器控制空调运行。

3.4广告管理

电梯轿厢内可布置广告。广告业务的洽谈由公司统一办理。广告费收入可用于弥补管理费的不足。管理处应严格把关禁止电梯轿厢内的乱张贴。

篇3：物业项目给水系统使用指南规范

物业项目给水系统使用指南

1.0目的

规范给水设备设施操作程序,确保正确安全操作使用给水设备设施。

2.0适用范围

适用于物业管理公司各管理处给水设备设施的操作使用。

3.0职责

管理处维修工(水工)具体负责给水设备设施的操作使用。

4.0内容

4.1总表

4.1.1总表是小区供水系统与市政供水系统的分界点,他的使用权为小区所有。管理权为小区所管单位。在大厦接管初期,管理处和发展商应与自来水公司签定小区供水合同。在适当的时候办理水表移交和水费交纳帐号变更手续。办理手续时应注意以下几点:

a、大厦完全具备各种供水功能,各计量水表完备

b、在此之前所有水费,甲方或施工单位都已付清。

c、小区供水分配方案合理。(根据小区实际情况可与自来水公司协商)

d、对总表与各分表用量进行分析对比,数量应接近或相符,误差在5%左右。总表,后期的使用和管理也很重要。小区总表有消防供水总表和生活供水总表。在日常使用中,消防供水总表应该报停,并将其阀门关阀。并有明显禁用标志。在消防演习需用时,应提前向所属的自来水公司申请使用。如果在紧急火灾情况下使用后,应及时向自来水公司说明,待核查后补交所用的水费。生活供水总表应每月会同自来水公司抄表人员核查一次,并与小区各分表对比分析;发现异常应找出原因。

4.2水池

4.2.1小区的水池有地下水池和屋顶水池。水池是确定一个小区是否有二次供水系统的重要标志。对水池的管理关系到业主/住户的健康、安全。因此必须规范管理。

4.2.2在小区接管时应要求甲方或施工单位清洗一遍水池并取得合格化验报告。并检查水池各项设施是否完好合理。

4.2.3小区接管后,在水池第一次清洗后,应与市政卫生防疫部门联系,经验证后,取得水池卫生许可证。

4.2.4水池平时的清洗,加药都必须严格按规章制度执行。每次加药时认真检查水池内水质情况。

4.2.5各出入口防蚊防鼠装置是否完好,水池内水位调节系统是否完好,严禁水被二次污染。

4.3管道

4.3.1小区的给水系统管道有室外和室内部分。室外部分主要是环管,室外消火栓管,清洁绿化用水管等。在平时使用中,主要检查其是否有渗漏现象。对于室外主水管,如果是在井道中,必须有防腐措施,并且尽量避免水的浸泡。用水量小于供水量时,在排除其他原因后,可对室外管道进行压力实验。

4.3.2室内管道的走向一般都是上环下行的走向,先由水泵将水输送主天台水箱,然后通过天台环管将水分配到各户下行管。最后通向各户管道的颜色一般刷成绿色在小区接管初期,应对小区给水系统路的走向,位置、作用、质量等进行一次摸底,如果发现有质量或不合理处应向甲方提出整改。在后期管理中,平时应对路和系统各部位压力表进行监视,室内给水系统的压力一般不超过4Kg力,并对各减压装置定期检查,分析减压比是否正常。定期对管道进行保养。发现渗漏及时修复。

4.4阀门

4.4.1小区内阀门的种类及数量都比较多,也非常重要。平时使用和保养就显得很重要。

a、对于室外阀门,应经常进行开关实验,以防止内部生锈,对阀门丝杆定期加油并做防护套管,对阀门的外部做防腐处理。

b、室内阀门有常用的阀门和不常用的阀门。对于常用阀门,其开启与关闭都应适当,不能过开或过关,以防阀门丝杆滑丝或损坏。对于不常用的阀门,应定期进行保养和开关盘动,以保证其随时处于良好的开关状态。

c、对于楼层的减压阀应定期检查,如发现减压比不正常时,要及时调整;以保证管道安全。止回阀的使用率比较高,平时在水泵起停中应注意观察,看是否有回水现象,开启是否灵活。如有异常,应及时修复。阀门的盘根适当时应更换,压兰的松紧以不漏水为适宜。

D、水池浮球阀是极为重要的装置,当其发生故障时,常造成自来水大量流失,地下机房被淹,发生停电、停水设备损坏等事故。应经常检查其状态,避免其失灵。当市政水压变化较大或停水后恢复供水时,应加强监视。

4.5水泵

4.5.1水泵在使用前应检查其进水及出水侧阀门是否开启。止回阀是否完好及开关自如。

4.5.2在水泵断电的情况下,手动是否能够盘动泵轴,盘根压兰的松紧程度。电机的绝缘是否符合要求,各部位螺丝是否紧固。泵轴与电机的同心度,连轴器的缝隙是否合理。

4.5.3在运行中,应观察水泵出水侧的压力表,看出水压力是否稳定。水泵的震动及声响有无

异常。对轴瓦的温度进行测量,最高温度不能超过70度。对运行中的水泵进行三相运行电流测试,看是否平衡。

4.5.4水泵停止后,应观察水泵是否有回转现象,盘根的漏水情况,电机的温度是否超常。

4.5.5有备用泵的应半月进行一次倒泵运行。

4.6水泵控制柜(变频柜)

4.6.1水泵的控制柜一般使用比较频繁。其中的电源件以接触器及继电器最容易出现问题。

a、在平时水泵启动前,先应将选择开关置于停止位置,并先断电。

b、然后对控制柜内断路器,接触器及继电器进行检查,对主接触器的触点进行查看,触点是否有烧坏现象。

c、线圈进行测量,铁蕊接触是否平行。

d、对二次回路中的保险,继电器进行检查。

e、如无问题,恢复送电,并将选择开关置于手动,然后启动水泵,如果正常,再将选择开关置于自动位置。

4.6.2有变频器的水泵,主要对水泵的变频器加以监管和调整。

a、对补压和稳压泵之间的先后关系和状态一定要合理。平时对各压力点进行巡视,发现异常,一定要查清,并解决。

b、对变频柜内主回路及二次回路的控制线路做日常检查及定期检查保养。

c、新入住的小区要根据小区的用水量,压力增减情况及时与水泵供货商联系,力争将水泵运行状态调整到最佳状态。

4.7分水表

4.7.1大厦的分水表主要是住户及公共用分表。

a、在小区接管时,应对所有分表进行抄数及检查。对各分表的基本情况做一摸底,看水表是否有损坏,反接、走数不准等现象,并会同发展商与施工方进行检查维修。

b、各分表在后期管理中,应定期进行人工抄表,以摸清各表的实际行数,并每月进行分析对比,发现有异常情况的表,应及时查清。

c、对计数不准

的表应进行检测或更换。

4.7.2对每月分表的读数记录清楚,临时有更换的水表必须做记录说明。有条件的可做水量平衡测试。

4.8经济型运行与节水管理

4.8.1管理处须按照公司下达的用水指标对公共用水进行严格控制,完善各级计量。

4.8.2有条件的地方,低区生活给水应充分利用市政管网压力直接供水。扬程、流量冗余较大的水泵,可对其进行改造。定期通过水量平衡测试检查地下管网是否有渗漏,发现漏点及时进行维修。

4.8.3生活用水

(1)设计管理用房时,用水量、卫生器具配置应按公司有关"管理用房规定"设计。

(2)及时维修卫生器具及水阀,保证不漏水。

(3)用水后关紧水阀,严禁"长流水"。

(4)用洗衣机洗衣时,应选择合理的清洗水位、清洗方式、清洗时间。

(5)冲凉房淋浴器应用节水淋浴头,或使用花洒,洗手盆、大小便器的水阀尽可能采用延时自闭式阀门。

4.8.4供配水设备

(1)各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。

(2)水池的水位控制器、浮球阀工作正常,避免水位过高而溢水。

4.8.4水池清洗

水池每年至少清洗二次,为尽量减少水的浪费,清洗水池前,应关闭水池的进水阀,使用水池的蓄水至到最底水位线,剩余水用水泵抽到需用水的地方(如泳池、喷泉池等)。

4.8.5中央空调用水

中央空调耗水主要表现在冷却水的蒸发散失及空调水的水质处理。

(1)调整冷却塔风扇角度,减少冷却塔的漂水。

(2)控制冷却塔托水盘的水位,避免溢水。

(3)由专业水处理公司每年对空调水进行水质处理,减少空调设备、管道的清洗频次。

4.8.6游泳池

小区游泳池是业主夏季较喜爱的运动,在保证水质质量的前提下,尽量延长换水周期,换水周期控制在1-1.5月。为此采取以下措施:

按"游泳池管理指导书"的要求,定期清洗、加药。

(1)游客下水之前,应进行预冲洗,以减少对水质的污染,并以"游泳者须知"告之顾客。

(2)泳池水循环系统应以过滤缸上的玻璃显示管显示水样是否混浊为标准,进行滤缸反冲洗。

(3)控制泳池水位,避免水位过高,水溢出。

4.8.7喷泉水池

喷泉水应至少2天循环一次,投加杀菌剂、灭藻剂,及时清除水中杂物,换水周期宜控制在15-20天。

4.8.8地面清洁

地面清洗周期为10天,但可根据地面脏的程度及路面情况,适当延长清洗周期,最长不能超过15天。地面清洗按如下操作:

(1)清扫路面脏物。

(2)用水均匀湿润地面。

(3)用稀释的清洁剂撒于地面,用扫把、刷子扫刷地面。

(4)用水冲洗地面。

(5)用扫把、拖把将积水弄干。

(6)严禁用大水持续冲刷来清洁地面,水应随用随开。

4.8.9外墙清洗

外墙整体清洗周期可参照ISO9001质量体系有关"公共建筑设施的保养"之规定,局部脏可及时加洗。清洗步骤:

(1)、用水湿润墙面。

(2)、用外墙清洗液清洗。

(3)、用水冲净墙面。

(4)、充分利用水,随用随开,不得浪费。

4.8.10绿化用水

绿化应尽量采用自动喷灌,对小面积绿化或不便采用自动喷灌的,可用水管浇水,并应加上花洒头,做到随用随开。要充分利用泳池、喷泉、消防水池的水。绿化浇水总的原则:季节不同,浇水量不同;地栽植物浇水量多,盆栽植物浇水量少;旱性植物浇水量少,湿性植物浇水量多。具体标准如下:

(1)花草类:春夏季浇水次数1天1-2次;秋冬季浇水量1天1次,浇水量为浇透表面土壤8-10厘米。

(2)灌木类:春夏季浇水次数2天1次;秋冬季浇水量3天1次,浇水量为浇透表面土壤10-12厘米。

(3)乔木类:春夏季浇次数3天1次;秋冬季浇水量7天1次,浇水量为浇透表面土壤12-15厘米。

(4)盆栽植物类:春夏季浇次数1天1次;秋冬季浇水量3天1次,浇水量以刚湿到盆底而不大量流出为好。

4.8.11节约用水教育宣传:

(1)由人事部及相关管理处组织员工(特别是新员工)进行节约用水的培训,使每个员工养成节约用水的好习惯。

(2)在宣传栏,公共用水点张贴节约用水宣传标语,标志,图画。

(3)清洁绿化操作人员应掌握正确的清洗、浇水方法,并不断提高技术技能。

(4)实行奖惩办法,对节约用水的个人、集体进行奖励;浪费水的个人、集体进行惩罚。

篇4：物业项目公共照明系统使用指南规范

物业项目公共照明系统使用指南

1.0目的

保障服务、安全,减少电量消耗,降低公司成本,节约资源,保护环境。

2.0适用范围

物业公共照明及管理处经营的会所项目。

3.0内容

3.1管理处支付电费的照明系统(如地下车库、公共走廊、公共卫生间、电梯前室、后楼梯、各种机房、管理处自用房、电梯轿厢、路灯、围墙等、庭院灯、水景灯、泳池灯、会所照明、网球场照明、建筑立面照明、广告灯等等)照度应符合《节能环保指南》手册的有关要求。

3.2管理处应将公司下达的用电指标分解,计算出照明系统的对应指标,并按指标进行控制。控制应从以下几方面着手:

A.建立各种照明灯的开启、关闭时间表及控制方式,应充分考虑防盗及其他安全要求。

B.应选择发光效率高、寿命长的灯具,严禁"节电不节钱"的现象发生。对线路控制方式做一定的调整、改造。

C.应准备有关法规向业主做好宣传教育工作。

D.对于政府要求的灯光工程,应与政府要求给与一定的电费补偿。

E.教育员工养成节电的好习惯,提倡"节电光荣、浪费可耻",建立相应的奖惩制度对产生严重浪费的责任人进行一定的经济处罚,用组织及经济手段达到节电目的。

3.3管理处每月应通过抄表来分析照明用电是否超标,并应分析是否做到了节电、节钱,与其他项目合并后报公司有关部门。

篇5：物业项目供配电系统使用指南规范

物业项目供配电系统使用指南

1.0目的

1.1了解掌握供配电系统启用、报停、过户、抄表到户、收费等管理程序;

1.2系统操作原理;

1.3系统状态检查方法

1.4经济性运行管理

2.0适用范围

大厦/小区10KV变配电系统

3.0内容

3.1系统构成

10KV电力电缆

3.2供配电系统产权划分

供配电设备的产权划分,可从供电合同中看出。一般情况,高压环网进线柜、出线柜产权属供电局,其余部分产权归业主。

物业管理处对业主产权部分的设备享有操作权,承担管理责任。

3.3用电过户、抄表到户办理程序

见《设备管理手册》

3.4变更用电常识

1、减少合同约定的用电容量(简称减容)

2、暂时更换大容量变压器(简称暂换)

3、暂时停止全部或部份受电设备的用电(简称暂停)

4、迁移受电装置用电地址(简称迁址)

5、移动用电计量装置安装位置(简称移表)

6、暂时停止用电并拆表(简称暂拆)

7、改变用户的名称(简称更名或过户)

8、一户分列为两户及以上的用户(简称分户)

9、两户及以上用户合并为一户(简称并户)

10、合同到期终止用电(简称销户)

11、改变供电电压等级(简称改压)

12、改变用电类别(简称改类)

以上统称变更用电。3、7、12条与物业管理密切相关。用户需要变更用电时,应向供电局提出申请,并携带有关证明文件,到供电企业用电营业场所办理手续。

办理用电变更的程序可参考深圳市供电局发布的小册子《变更用电问答》。

3.5供电系统的操作。

操作规程

1、基本要求

A一切高压操作均需报告片区供电所批准。

B一切操作任务(事故情况下除外)都应执行操作票制度。

C一切操作必须由两名正式值班电工(两证齐)来进行。其中一人操作,另一人唱票及监视,并要穿、戴合格的防护用具。

D严格按操作票规定的操作步骤进行,不得任意简化。操作完毕后,应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。

E操作票须由主管人员进行审查签字后,方可执行。

F环网进线柜、出线柜严禁操作。若供电局人员操作,须核实其身份,并在操作票上签名。

2、停电的操作步骤

A若本大厦(小区)变压器高压侧须停电,由班长填写《操作票》,管理处由主管机电副主任审查,机电公司由主管工程师审查。

B操作人明确操作票内容,核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关柜。

C按操作票在监控下进行停电操作。

D停电后进行验电,悬挂警告牌。

E操作完毕向主管人员汇报。

3、送电的操作步骤

A填写操作票,审查操作票。

B明确操作票的内容,核对要送电的设备。

C拆除停电警告牌

D在监护下按操作票进行合闸送电操作。

E操作结束后,向主管人员汇报。

倒闸步骤(供参考)

停电

A、将发电机的开关打在停上位置,拉下发电机的负荷总开关。

B、断开各空气开关(各支络空气开关),验电,确认其无电后拉出或摇出。

C、将电容柜退出运行,拉下电容柜的隔离开关验电,确认无电后锁住。

D、断开各联络断络器,验电,确认无电后摇出。

E、断开低压侧总断络器,验电,确认无电后摇出。

F、用耳听法判定变压器负荷是否已卸完。

G、确认变压器负载已卸完,断开高压开关并锁住,挂上禁止合闸"警示牌",合上接地开关。

送电

(1)、检查变压器高低压侧绝缘正常,负荷侧各开关均处在断开位置,线路无人工作,变压器围栏内无人,取下高压开关的警示牌,断开接地开关,合高压开关,用耳听的方法判定变压器是否得电,确认变压器已得电,送上低压侧总开关及联络开关给母排供电,验电,确认母排有电后,送上各支络开关,给各负荷供电,再投入补偿电柜,如有备用发电机,将发电机的总开关合上,将转换开关打在自动状态。

(2)、长时间停电的供电系统的送电。

除办理有关手续外,应对低压各部分进行保养,检测,用500V兆欧表摇测各部分的绝缘情况,在任何情况下每千伏不得低于1兆欧,确认各设备完好,线络完好,各仪表完好,将各开关打在断开位置,按(1)的顺序操作。

3.6供电系统的巡视。

1、低压配电柜的巡视

巡视配电房,我们应该注意各负荷的运行情况,电压是否有缺相情况(缺相时,一相电流表读数为零),三相电流是否平衡,直接从电流表上显示出来了。补偿电容柜工作是否正常,补偿量是否达到要求,电容器的工作温度是否过高,是否有股肚、变形、漏油、放电现象,柜上标识是否齐全,开关位置与摸拟系统图上显示位置是否一致,电度表有无卡阻现象。未送电的开关有无"禁止合闸"的标示牌。柜中电线电缆及母排,有无放电打火,发热变色的迹象。电缆、母排相序标识是否完整齐全,电缆标牌有无脱落,柜中有无异响。开关运行温度是否有偏高,室内温度是否超出其正常工作温度。

2、变压器的运行监测。

巡视变压器房,应注意变压器的运行温度,变压器的运行温度三相应相差不大,如果有一相检测出温度很高,有可能有局部短路放电或者三相严重不平衡,温度偏高的一相已超负荷,应及时调整,变压器的分节开关、螺丝是否有发热、变色、打火现象。连接电缆螺丝是否有发热变色现象。电缆绝缘是否完好。围栏上标示牌是否清楚,围栏是否锁住,周围灰尘是否超出正常值。变压器的运行声音是否正常,变压器室内温度是否过高。

三、电容柜的日常操作。

1、电容柜的作用。

电容柜是把感性负载的补偿装置(电器)集中起来,统一由一个柜来操纵,这样的柜就叫做电容柜。

电容柜的作用,就是利用电容的储能(充电),释放(放电)来提供感性负载所需的无功功率,从而减轻电源的负担,达到供电电压平稳,使用电设备达到最佳运行状态,提高设备的效率。

2、电容柜的退出。

将电容柜操作面板上的转换开关打在手动状态。将电容器一组一组地退出。退完之后。将空气开关一组一组地打下,全部空气开关都断开后,挂断隔离开关,锁住柜门。

3、电容柜的运行检查。

运行中的电容器,因集中,热量散发较慢,如通风条件较差,就应注意它的运行温度,一般不能超过65C。超过了,就要采取降温措施。

运行中的电容器,长时间工作,很容易产生鼓肚变形现象,如变形严重就应退出运行,更换新的。

运行中的电容器,电解液受热膨胀,容易产生漏液现象,如发现漏液,也应退出运行更换新的(干式除外)。

运行中的电容器,电压不能超过基本额定电压的1.1倍,如电容柜没有过压保护,就要人为将电容器全部退出。

运行中的电容器,如有放电打火现象,也应退出运行,查明原因。

巡查时还应注意电容器的补偿情况,如电压稳定,二处在自动补偿情况下,补偿量不足,即功率因数达不到0.9。就应转为手动,人为控制。

4、电容器的投运。

电容器经检查或保养,一切正常后,就可以投入使用,操作过程如下:(1)合上隔离开关,检查三相电压情况,避免缺相,正常后,合上各组的空气开关,检查各相电压是否有缺相。(2)手动一组一组投入,投入一组检查一组的运行情况,如有放电声或其它异常情况,就更换。(3)全部正常,运行电压正常,就可以转换为自动投运。

四、抽屉柜的日常操作。

1、抽屉柜的退出。

抽屉柜一般由空气开关,测量仪表,电流互感器,熔断器,一次插件,二次插件组成,柜门锁处在解锁住置,柜门方可打开。

抽屉柜退出运行,是将空气开关打在分闸位置,打开柜门,拉操作把手,使抽屉柜与母排分离。

2、抽屉柜的保养。

抽屉柜退出运行后,拉操作把手将一次插件与母排分离,便可抽出柜,检查一二次插件有无损坏,如有损坏,就要更换。检查熔断器是否完好,与开关是否相配,如损坏或不配套都应进行更换,检查电流互感器绝缘情况,接地线是否完好可靠,开关分合是否灵活,最后全面彻底紧固各接线螺丝,清扫灰尘。将一次插件与母排接触部分涂上电力复合脂或中性凡士林。

3、抽屉柜的投运。

将抽屉柜放入柜内,一次插件对准母排,推操作把手使一次插件与母排接触紧密,关上柜门,并锁住,投入时,只需将空气开关打在合闸的位置,即可。

五、断路器的日常操作。

1、断路器的退出。

可手动,可电动,一般按下停止按钮,断络器即退出,如操作按钮失控就可把柜门打开,手动退出运行,退出的断络器,要求用专用摇把摇出。避免人为误投。

2、断路器的保养。

检查接线螺丝是否紧固,二次线绝缘是否完好,合闸线圈和跳闸线圈是否完好,灭弧装置有无损伤,手动分合是否灵活正常,除去一次触头的电力复脂或凡士林,涂上新的电力复合脂或凡士林,擦净各部灰尘。

3、断路器的投运。

断路器保养完毕,将断络器摇到位,按下合闸按钮,即可送电,或者用手动也可合闸送电。

3.7供配电系统的经济性运行

3.7.1用电类别与计量收费问题

物业管理常见的用电类别有:1、居民生活用电:电价0.78元/度;2、普通用电:商业、服务业0.99元/度,工业、服务业0.93元/度.;大量用电:变压器按24元/千伏安.月收取基本电费,此外按用电量收取电量电费,商业、服务业0.87、0.85元/度,工业、服务业0.81、0.79元/度.(详情可查供电局发布的电价单)。

居民生活用电、普通用电、大量用电每月每单位容量(千伏安、千瓦)最低消费分别为:5度、20度、40度。当出现计收底度电量时,须采取措施调整容量。

办理抄表到户前,管理处属中间层,一般按电价0.78元/度向居民收取电费。按0.99元/度向物业中的商业部分收取电费,按深住记(1998)123号《关于我市物业管理工作中若干问题研讨会纪要》可向其分摊一部分基本电费。

住宅小区办理抄表到户后,供电局直接对小业主、小店铺进行收费,一般按0.93元/度向管理处收取物业公共部分用电。

含有商场、写字楼、住宅的综合性大厦,若住宅部分没有专用变压器,无法做到真正的"抄表到户"。供电局会给每台变压器批一个商业与居民的比例。如商业:居民=7:3。此时供电局按小业主电表度数收取0.78元/度电费,由管理处代收代缴。供电局按大量用电(0.87元/度)收取管理处的电量电费,按变压器容量的70%收取基本电费。管理处管理处应将基本电费分摊后收取商户,办公户的电费。

纯商业楼,管理处为中间层,应将基本电费分摊后收取商户的电费。

3.7.2变压器合理投切问题

物业入伙初期,空置房较多,用电负荷极轻。由于商场、写字楼不办理抄表到户,住宅楼尚未办理抄表到户,供电局按变压器向管理处收取电费。收费项目有:基本电费,电量电费,并有用电最低消费限制。若此时开启多部变压器,将造成巨大亏损。

例:某大厦有三台1000KVA变压器,月实际耗电60000度,同时开启,供电局每月将收取:基本电费1000KVA*24元/KVA*月*3台=72000元/月;

由于三台变压器均未用到最低消费(底度)

1000KVA*40度/月*KVA=40000度/月,供电局按底度收费3*40000度*0.87元/度=104400元

合计:104400+72000=176400元。

若将各段低压母线联络,可使用一台变压器,将其余二台报停,此状态,月用电费用为:

1000KVA*24元/KVA*月+60000度*0.87元/度月=76200元/月

月可节约电费176400-76200=100200元

合理投切变压器可产生极大的经济效益,在保证变压器不过载的情况,应尽可能地减少投入台数。在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造,使各段低压母线可方便联络,计量不受影响。

3.8紧急情况应急措施

3.8

.1设备短路

当发现设备短路起火、主断路器跳闸引起大面积停电时,应迅速用气体灭火器进行灭火。干粉灭火器对电器污染较大,不到万不得已时,尽可能不用。严禁用水等导电液体救火。火扑灭后,要认真检查事故点,测量绝缘电阻,彻底隔离故障点或故障设备后,方可恢复供电。切不可盲目送电引发更大的事故。

隔离故障点/设备,可采用分断隔离开关、相关断路器;拆除部分母线及电缆;摘除故障电器等方法。

为减少停电影响面,应采取变压器代换,抽屉柜代换,电缆转接等办法进行应急。

3.8.2配电室水淹

发现配电室进水时,应首先确定水中是否带电,若带电应采取绝缘措施后进入,关闭电源。若高压部分漏电,应通知供电局进行停电。停电后,可用沙袋等防洪物资将进水口封堵,用潜水泵将室内积水排出。水排尽后,应对设备进行清洁烘干处理,当绝缘电阻达到要求后,方可恢复供电。

3.8.3市电突发性停电

当市电突然停电时,在启动发电机的同时,应用电话与供电局联系,询问本路高压停电原因及何时恢复供电。询问清楚后,若停电时间较长,应通知业主,做好相应准备。管理处则应考虑发电机燃油储备,在市电停电期间保证大厦的最低用电要求。