ZZ城物业设备管理运行程序

篇2：物业设备管理运行工作程序

设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始,一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段,总程序可分为四个不同的运行程序:

1、设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行

1)设备的更新规划:根据物业的发展目标,结合发展商/大业主/业主委员会的意见,制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划,由工程部提出,报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核,经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。

2)设备的选型:选型应考虑三个方面。第一是技术先进,选用同类产品中效率高,操作简便,安全可靠并符合国家标准要求的产品;第二是同类产品互换性能好,选用检修简便,零部件通用性强的产品;第三是经济合理,选用能耗低和维修费用较低的产品。

3)设备订购:订购可由物业公司负责,也可由发展商直接订购,采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题,订购合同按相关操作程序申报。

4)入库保管:设备到货运至物业后,必须及时开箱验收(进口设备应有外贸和商检人员到场),查验装箱单、合格证书和技术文件等,按装箱单仔细核对品种,数量。认定质量合格的情况下,登记造册,办理入库手续。有问题时,应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备,仓库管理员应按技术要求做好保养工作后,封存入库。资料员应把全部资料编册存档。

5)设备安装调试:安装调试可由物业工程人员完成,也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装,物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备(如电梯、锅炉等)应请政府部门参加。最后会签验收单。

6)设备移交、入帐及建档:依据设备竣工验收单,由工程部会同财务部门向使用部门移交(如保安部、物业部等),根据设备统一编号,填写设备登记卡,列入台帐,工程部管理的设备应移交相关技术班组。

7)日常管理:设备移交后,应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准,按操作规程运行操作,定期检查确保设备正常运行。

2、设备的定期维护保养,即设备一级、二级保养和设备大修,工程部应编制年度维修计划,设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划,并在合同执行中配合和监督。

1)一级保养:物业小区或小区的动力、电气设备等,可每月按一级保养的内容进行一次保养工作,保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查,工程主管抽查。

2)二级保养:设备使用三个月后按规定进行二级保养工作,根据保养程序和要求,逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。

3)设备大修:一般设备使用一年后,可进行大修程序工作(视各设备、系统情况而定)。大修项目确定后,应填写大修申请表,编制大修方案,明确修理内容、技术标准,并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作,修理过程中,要做好现场质量及进度监督工作,大修结束,应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。

3、设备的技术改造,设备在运行一段时间后,会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况,需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造,工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告,上报管理处最高负责人,经公司工程部审核后,发文给发展商建议改造,设备的技术改造程序与大修程序相同。

4、设备的更新报废,设备的更新报废应同时办理,设备的报废原则为:

1)国家指定的淘汰产品。

2)已超过使用期限,损坏严重,修理费用昂贵。

3)因受自然灾害或事故损坏,而修理费接近或超过原设备价值的设备。

4)虽能运转,但有严重隐患,而修理费用昂贵的设备。

5)无法修复的设备。

设备报废应由使用部门提出申请,由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定,确认后,由工程部出具书面报告报管理处最高负责人,价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批,经公司物业管理部最高负责人同意后,报发展商或业主委员会审批通过后,方可办理报废手续。

篇3：加强特种设备管理确保安全运行规程

特种设备是指由国家认定的,因设备本身和外在因素的影响容易发生事故,并且一旦发生事故会造成人身伤亡及重大经济损失的危险性较大的设备。目前由国家认定的特种设备主要有电梯、各类起重机和厂内机动车辆等。

国家将特种设备纳入劳动安全专项监察范围,在各级劳动部门成立了劳动安全卫生检测检验机构对特种设备进行安全技术检验,是针对国内特种设备本身存在事故隐患及安装、维修、操作、指挥不当造成的事故占有较大的比例,同时借鉴国外先进管理经验所采取的重要措施。这也是政府监督部门对安全生产管理由过去传统的经验型管理和定性管理向技术型管理和定量管理转变所采取的重要举措。

以山东省枣庄为例,自19*以来,10年间共发生特种设备事故42起。其中,死亡事故30起,死亡32人、重伤1人;重伤事故8起,重伤9人;重大设备事故2起;共造成直接经济损失200多万元。造成这些事故的主要原因:一是安装、使用、维护保养不当,安全装置失效;二是企业负责人缺乏对特种设备的重视,由于特种设备在多数单位为附属性生产设备,因陋就简的情况比较严重;三是特种设备的安装、维修、操作、指挥人员未经安全培训就上岗,对特种设备的技术性能不了解,安全意识淡薄,违章作业;四是安全监督力量薄弱,力度不够。目前,虽然劳动部门所属的特种设备检验机构对特种设备进行了新装和大修验收及定期检验,但由于技术检验只能对所查出的问题提出整改意见,没有执法职能,而劳动部门的劳动安全监察机构由于人员较少,工作量大、面广,不可能在特种设备的安全监督上投入太多的精力。在缺乏压力和动力的情况下,企业对特种设备存在的隐患迟迟不进行整改,特种设备长期带病运转。

为了确保特种设备的安全运行,保障职工在生产劳动过程中的安全和健康,从根本上扭转目前特种设备事故频发的被动局面,首先特种设备检验机构必须加强对特种设备的新装、大修验收和定期检验工作,特别是在政府机构改革过程中做到心不散、人不懒,严格执行检验规程,对容易引发事故的特种设备的安全装置、吊具索具、用电安全等进行重点检验;对检验不合格的设备必须要求使用单位限期整改,并进行复检;对隐患严重需要判停、判废的设备及时报送劳动安全监察机构,由劳动安全监察机构依法处理;特种设备检验机构在工作过程中还要注重自身素质的提高,注重工作时效,树立廉洁公正形象,正确树立“为劳动安全监察服务,为企业安全生产服务”的意识,以取得劳动安全监察机构对检测检验工作的支持及企业对检测检验工作的理解。二是必须加强对企业负责人及特种设备安装、维修、操作、指挥人员的等特种作业人员的安全技术培训,提高企业负责人对特种设备安全管理工作的重视程度,提高安装、维修、操作、指挥人员的安全意识和安全技术水平。三是企业必须正确对待安全与生产、安全与效益、长期效益与短期效益的关系,严格按国家规定加强对本企业特种设备的安全管理;企业的设备管理机构要做好特种设备的建档、管理工作;安全监督机构要做好特种设备的监督检查工作;维修、操作、指挥人员要严格执行操作规程。四是劳动安全监察机构要加强对特种设备的执法检查工作,定期组织对特种设备的专项安全检查;在全面安全检查中也要将特种设备作为重点检查内容之一。在检查过程中要重点检查特种设备是否有劳动行政部门核发的《安全使用合格证》;特种设备的安装、维修、操作、指挥等特种作业人员是否做到持证上岗。对特种作业人员无证上岗及特种设备无证使用、带病运转的要依法予以行政处罚,该判停的设备必须判停,该判废的设备必须判废,该罚款的必须罚款,做到执法严明,保证国家有关法律、法规及技术标准的贯彻实施。

总之,要保证特种设备的安全运行,劳动安全检查机构、特种设备检验机构及企业必须各尽职责,三管齐下,方可做到事半功倍。