Z景湾公寓费用测算方案

篇2：物业管理费用测算规范

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

一、经费测算的原则及说明;

二、经费测算:

1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

详细测算书内容如下:

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。

(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。

(三)“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。

(二)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:

序号职务月薪备注

1中心经理4,000

2品质行政主管(中心经理助理)2,500

3安全主管1,800

4工程维修主管2,000

5清洁绿化主管1,800

6高级管家1,800

7会计&nb

sp;1,400

8出纳1,200

9维修技工1,200

10安全班长1,100

11安全员900

12清洁工600

13绿化工600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节经费测算

经费测算总表(单位:人民币元)

序号项目测算依据月支出备注

1人工成本详见人工费测算明细表122,202.00

2行政办公费详见办公费测算明细表14,406.67

3设备/设施维护费详见维护费测算明细表9,984.00

4公用电费按经验数据测算23,500.00

5公用水费按经验数据测算4,200.00

6清洁费(设施材料)详见清洁费测算明细表10,233.00

7绿化费详见绿化费测算明细表&

nbsp;17,388.00

8保安费详见保安费测算明细表400注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397.50

10开办费摊销详见开办费测算明细表3,036.8723,994.13

11小计206,748.03227,705.30

12不可预见费以上各项之和的2%4,134.964,554.11

13管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.3023,225.94

14营业税金及附加以上各项之和的5.70%13,222.3614,562.66

15总计245,193.66270,048.01

16每平方米月管理费(不含电梯分摊)69416.16平方米收费面积3.534.05

根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元(不含E型房每月电梯维护费用),按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:

房型系数管理费标准(元/平方米.月)备注

A1.1434.0

B1.0573.7

C、D13.5

E0.9143.2按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号项目人数月薪计算方法月支出备注

1工资

(1)中心经理14,000人数*月薪4,000

(2)品质行政主管12,500人数*月薪2,500

中心经理助理

(3)安全主管11,800人数*月薪1,800

(4)工程维修主管12,000人数*月薪2,000

(5)清洁绿化主管11,800人数*月薪1,800

(6)高级管家31,800

人数*月薪5,400

(7)会计11,400人数*月薪1,400

(8)出纳11,200人数*月薪1,200

(9)维修技工71,200人数*月薪8,400

(10)安全班长31,100人数*月薪3,300

(11)安全员40900人数*月薪36,000

(12)清洁工30600人数*月薪18,000

(13)绿化工3600人数*月薪1,800

(14)小计9487,600

2三费一金

(1)福利待遇工资总额*8%7,008.00

(2)培训费工资总额*8%7,008.00

(3)工会费工资总额*2%1,752.00

(4)社会保险费工资总额*20%17,520.00

(5)教育基金工资总额*1.5%1,314.00

(6)小计34,602.00

3合计122,202.00

(二)行政办公费

序号项目数量单位单价计算方法月支出备注

1办公用品、低值易耗品

(1)管理人员10人20数量*单价200.00

(2)操作人员80人5数量*单价400.00

小计90人&nbs

p;600.00

2通讯费用

(1)固定电话/传真5部150数量*单价750.00

(2)移动电话2部300数量*单价600.00

小计1,350.00

3车辆使用费用2部1500数量*单价3,000.00

4员工宿舍租金4套600数量*单价2,400.00

5社区文化活动费12次1500综合测算1,500.00

6服装费用

(1)管理人员服装13套.00

(2)维修工服装.33

(3)清洁绿化工.00

(4)保安员.33

(5)小计666805556.67

7合计14,406.67

(三)设施设备维护费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1电梯维保费8台600124,800.00不记入总费用

2电梯年检费8台400/266.67不记入总费用

3电梯保险费8台

4强电系统维护费2,000.00

(1)高压供电系统屏

(2)低压供电系统屏

(3)备用发电机维护费台

小计2,000.00

5给排水系统维护费800.00

(1)给排水水泵维护费台

(2)给水水管维护费

(3)排水水管维护费

(4)消防水系统

消防箱套

小计800.00

6室外景观绿化水维护费500.00

7游泳池维护费200.00

8消防系统维保费500.00

9弱电系统维护费2,500.00

(1)消防弱电系统维护费

(2)控制中心维护费

(3)保安监控系统维护费

(4)防盗报警系统维护费

(5)巡更系统维护费&nbs

p;

(6)IC卡门禁统维护费

(7)停车场系统维护费

小计2,500.00

10建筑本体维修费

11设备维修零星材料费600.00

小计9,600.00

12不可预见费4%384.00

13合计9,984.00

(四)公用水电费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1公用电费50000度0.4723,500.00

2公用水费3500吨1.24,200.00

合计27,700.00

(五)清洁费

序号项目计算方法月支出备注

1基本清洁费

(1)清洁人工费//

(2)工具/材料费综合测算2000

2清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具1333

总价80,000元

3垃圾清运费30天×1车/天×150元/车4500

4室外水景清洁费每月清洗1次1000

5化粪池清理费每一年清洗2次400

7消杀费综合测算 

;1000

8总计10,233.00

(六)绿化费

项目数量单位单价计算方法月支出备注

绿化费41400M20.42数量*单价17,388.00

(七)保安费

项目计算方法月支出备注

日常耗材、装备保养综合测算400.00

(八)固定资产折旧

序号项目资产总额计算方法月支出备注

1行政办公设备74,000.00分5年摊消1,233.33

2工程设备9,850.00分5年摊消164.17

3合计1,397.50

附表:固定资产清单

(一)行政办公设备

项目数量单位单价金额备注

会议桌1套3,000.003,000.00

大工作台1套2,000.002,000.00

复印机1台15,000.0015,000.00

内联网络电脑终端10台4,000.0040,000.00

数码照相机1部4,000.004,000.00

电视机5台2,000.0010,000.00

小计74,000.00

(二)工程设备

项目数量单位单价金额备注

200型室外疏通机1套2,350.002,350.00

备用发电机1台5,000.005,000.00

台钻1台2,500.002,500.00

小计9,850.00

合计83,850.00

(

九)开办费摊销

序号项目总额计算方法月支出备注

1开盘期间人工成本费1,211,883.00按5年摊销20,198.05摊入营销成本

2除人工费外其它开办费摊销227,765.00按(80%)5年摊销3,036.87摊入物管成本

3总开办费1,439,648.00按5年摊销23,994.13全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表

项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出

1人工成本

(1)工资

中心经理1124,000.00数量*驻场时间*单价48,000.00

品质行政主管(中心经理助理)1102,500.00数量*驻场时间*单价25,000.00

安全主管1121,800.00数量*驻场时间*单价21,600.00

工程维修主管1122,000.00数量*驻场时间*单价24,000.00

清洁绿化主管1101,800.00数量*驻场时间*单价18,000.00

高级管家661,800.00数量*驻场时间*单价64,800.00

会计121,400.00数量*驻场时间*单价2,800.00

出纳121,200.00数量*驻场时间*单价2,400.00

维修技工2121,200.00数量*驻场时间*单价28,800.00

安管班长3121,100.00数量*驻场时间*单价39,600.00

安管员4012900.00数量*驻场时间*单价432,000.00

清洁工3512600.00数量*驻场时间*单价252,000.00

绿化工212600.00数量*驻场时间*单价14,400.00

小计973,400.00

(2)三费一金

福利费工资总额8%77,872.00

工会经费工资总额2%19,468.00

社会保险费工资总额13%126,542.00

教育基金工资总额1.5%14,601.00

小计238,483.00

合计1,211,883.00

2行政办公费

(1)办公用品、低值易耗品综合测算3,000.00

(2)通讯费综合测算3,000.00

(3)员工宿舍租金及水电费712900.00套数*开办时间*单价75,600.00

合计81,600.00

3入伙资料35060.0021,000.00

4办公设备见开办期办公设备清单18,600.00

5工程工具见开办期工程工具清单14,710.00

6治安消防用品见开办期治安消防用品清单25,315.00

7服装见开办期低值装备清单66,540.00

总计1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号项目数量单位单价合计(元)备注

1办公家私3套1,500.004,500.00

2工作台10套500.005,000.00

3转椅10把80.00800.00

5打印机2台700.001,400.00

6文件柜5套300.001,500.00

7档案柜2个300.00600.00

8电话5部100.00500.00

9传真机1部1,500.001,500.00

10保险柜1部1,000.001,000.00

12工具柜5套200.001,000.00

13饮水机4台200.00800.00

篇3：办公楼物业费用测算及报价

办公楼物业项目费用测算及报价

本着实事求是、质价相符,规范上岗,参照行业有关标准,对**集团江北计划发展中心营销中心、办公大楼安全护卫,环境保洁,水、电维修等物业管理费用的构成做如下测算:

一、员工工资及劳动保险等:

1.项目部负责人1×1000×12=12000元/年

2.护卫队员10×700×12=84000元/年(营销中心6人计50400元/年、2-3楼办公楼3人计25200元/年、出入口1人计8400元/年)

3.维修工1×800×12=9600元/年

4.保洁员4×620×12=29760元/年(营销中心2人计14880元/年、2-3楼办公楼1人计7440元/年、外围环境1人计7440元/年)

营销中心和2-3楼办公楼是一个整体,在**集团江北计划发展中心的物业管理活动中主要以营销中心为工作重点。项目部负责人、维修工、外围卫生保洁、出入口的安全护卫的服务为营销中心和2-3楼办公楼共同享用,因此产生的费用由营销中心和2-3楼办公楼共同承担。

合计:营销中心为84000元/年,2-3楼办公楼51360元/年

二、办公费

办公耗材、通讯费、交通费等

合计:6000元/年

三、维修、护卫、保洁费

1.维修材料(按实结算);

2.保洁工具分摊及耗材4000元/年(含尘推、抹布、毛刷、玻璃刮、尘掸、大小扫把、水管、地刷、垃圾袋、清洁剂、消毒液、去污剂、洗衣粉、洁厕灵、洗手液、卫生纸、卫生球、香皂、喷壶等);

3.保安器材分摊及易耗材2000元/年(强光电筒、电水壶(饮水机)、手套等);

合计:$6000元/年

四、不可预见费用:

如节日装饰费、配合**集团江北计划发展中心开展活动费等

预计为:5000元/年

五、利润:8%

前四项之和的8%:152360×8%=12189元/年

六、税费:5.5%

前五项之和的5.5%:164549×5.5%=9050元/年

二至六项费用均为**集团江北计划发展中心营销中心和2-3楼办公大楼的物业管理活动的费用,营销中心和2-3楼办公大楼各分摊为19119.5元/年。

**集团江北计划发展中心物业管理范围中,1楼营销中心(建筑面积约1700

篇4：某某商业广场各项物业费用测算规范

某商业广场各项物业费用测算

第一节机构设置和人员配备

为实现我司提出的安全、舒适、周到、温馨的八字服务方针,管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点;人员专业素质高、服务意识强;部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。**广场项目物业管理机构设置:"一室四部"即:行政办公室、物业部、工程部、安保部、经营服务部。

项目部:(共5人)

项目总经理1名、行政人事主管1名、会计员1名、出纳员1名,库管兼档案资料员1名。

职责范围:

(1)负责行政、人事、劳资、采购等综合管理事项;

(2)负责财务管理,编制物业管理财务预、决算和各类财务报表;

(3)负责规章制度的制订与监督执行。

物业管理部:(共7人)

物业部经理1名、客服助理3名、主管1名、前台2名。

设置说明:物业部是整个住宅区管理服务的重要职能部门,客服主管负责业主的入驻登记、业主档案、收取各项费用、走访住户、处理投诉、受理业主(住户)的各类服务要求。

职责范围:

(1)社区和栋号公共区域的清洁、垃圾清运,园林绿化;

(2)办理入驻、迁出,建立并保管业主档案;

(3)实施栋号管理,提供收费服务、常规服务和特约服务;

(4)走访住户,受理并解决投诉,受理各类服务要求;

(5)开展各类社区文化活动。

保安部:(共55人)

保安部经理1名,保安班长3名,监控中心值班员8名,车管员8名,保安员35名;

职责范围:

(1)负责社区治安、消防、交通车辆管理,提供24小时安保服务;

(2)处理安全突发事件,保证社区居民的生命、财产、交通安全;

(3)协助公安机关处理治安案件

工程部:(共11人)

工程部经理1名,弱电工1名,资料员1名,综合维修工4名,运行维修电工4名。

职责范围:

(1)社区栋号机电设备运行维修、保养;

(2)设置维修中心,提供24小时维修服务;

(3)处理上下水,燃气管道等突发故障急修;

(4)社区建筑设备大中修方案的制订与施工监理;

(5)做好热交换站运行,确保社区供暖达到标准。

以上人员配备共计:78人。

第二节物业管理费测算

物业管理费是物业管理公司为保障房屋建筑和设备设施处于良好状态和为业户提供优良的工作环境所支付的能源、维修、保安、保洁等各项服务费用的总和。物业管理费是物业管理公司开展正常经营管理活动的资金基础。管理费标准的合理确定能够使物业管理经费得到保障,有助于保持一定水准的管理水平,实现物业的良性循环。

1、关于物业管理费

我司按**广场实际物业管理成本进行了测算,测算结果为:物业管理费标准为:2.18元/平米.月,具体内容详见:附件一《**广场物业管理费测算》;

按一般情况,公寓的档次要高,物业管理费标准也高,但是住宅物业管理费标准如果按政府文件测算,物业管理费标准明显低于公寓标准。这种价格差异将对于销售和后期管理带来很大问题,所以我司在测算中尽可能压低了公寓物业管理费标准,确定的价格应是购房人可以接受的。如果还有问题,贵我双方可进一步协商。

第三节物业开办费及内容

1、关于物业管理办公条件

项目建成后应为项目部物业管理提供基本的办公和操作条件,主要包括以下内容:

管理办公室:

工程部各专业值勤和操作用房:

值班室:包括总值班室、消防中控、保安监控值班室、门卫室等。

保洁员工具材料库,可利用洗涤间、楼梯角等。

保安员宿舍:

物资库房:

总计:1200-1500平方米。

2、关于前期启动费的用途

前期启动费主要用于物业管理开办阶段的人工费支出,办公条件准备,办公设备、物品、工程维修、保洁、保安设备物资的准备。

3、开办期时间确定

由于开办期内物业管理企业需要参与物业的验收交接、准备办公条件、准备业主入住文件、办理入住手续,一般在物业竣工阶段已经开始保安、保洁、日常巡视,所以开办期一般为3个月。物业公司进驻过晚,情况不熟悉,准备不充分,将会导致入住工作程序混乱,容易引发业主集体投诉,对开发企业和物业管理企业都非常不利。

4、关于前期启动费的具体标准确定

(1)前期物业管理启动费包括以下费用:

A.人工费用

员工工资前期按10人编制,平均人员工资1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00(元)

工资附加费

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

员工餐费

每人每天按10元标准,每月25天,

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安队工资

按8名保安队员,每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00(元)

保安餐费

每人每天15.00元标准,8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00(元)

人工费用总计=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00(元)

B.工程设备工具材料费20,323.45(元)

C.保安器材设备费105,060.00(元)

D.办公设备材料费243,330.00(元)

5、前期物业管理启动费总额

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45(元)

第四节关于前期启动费

关于前期启动费的划拨和使用有两种方式:

第一种方式是由开发商直接拨发给物业管理单位,由物业管理单位独立使用,并详细登记支出账目,接受开发商的检查和质询;

第二种方式是由物业管理单位提出开办费使用计划,呈交开发商进行审核、批准,物业根据实际使用情况向开发商实报实销。

第三种方式是由物业公司先行垫付,分五年从物业管理费中摊销。

篇5：商厦中央空调运行方案及费用测算

商厦中央空调运行方案及费用测算

一、中央空调冷水机组运行费用:

绿景家园大厦6月至10月提供冷气,写字间供冷时间8:00-18:00,商场供冷时间9:00-21:00。

开机方案

夏季(6月1日-8月31日92天)秋季(9月1日-10月31日61天)

8:00-18:00(10小时)开2台主机920小时开1台610小时

19:00-21:00(3小时)开1台276小时开1台183小时

年冷水机组(不含新风机、风机盘管)耗电度,电费单价按0.65元/度,折合月耗电费用元。供冷面积按平方米计算,平均单价为:

月耗电费用/供冷面积=元/平方米/月。

二、中央空调系统维护费用

中央空调系统维护保养费用为:元/平方米/月,祥见附件四:《中央空调维护、耗能费用测算表》。

三、空调费价格

综合运行费用及维护费用得出绿景家园中央空调价格:

写字间空调耗能费为:元/月/平方米,按〈供冷季〉交费。

写字间空调维护保养费为:元/月/平方米,按〈全年〉交费。

商场空调耗能费为:元/月/平方米,按〈供冷季〉交费。

商场空调维护保养费为:元/月/平方米,按〈全年〉交费。

我司空调管理的经济原则是"不亏不盈",在保证服务质量的基础上,对甲方提供最大限度的价格优惠。