某购物中心经理人职责
购物中心经理人职责
购物中心经理人的职责就是如何使购物中心的价值最大化:
一个被告知的购买人在公开市场上,愿意支付的价格,对投资人而言,购物中心价值最重要的要素就是其赚钱的能力,越高的预期收入表示越高的价值,但是明天的钱将较之今日的钱拥有较低的购买力,所以利率因素就非常重要,以说服投资人放弃其它的投资机会,在估价分析、利息、支付借贷的款项被称之为折现率(DiscountRate),复利检核可以协助投资人比较现在值与未来值并计算其内部投资报酬率(ROI),依据不动产估价的方式之一,分析购物中心净现金收入可以经由资本化的模式将未来的收入转换为今天的价值,基于资本化的观念,在购物中心,现金流量即使是极小的改善措施,也能对购物中心的价值产生极大影响,所以购物中心经理人应重视任何收入与支出项目,分析预算并与营业额及租金水平的相关性进行比较,同时尽可能检查租约条款中有关如何收回代垫款的规定,财务分析的工具包括每月营运报告书(OperatingReport)、损益报表、现金流量报表及营业额报告,租金收入必须要能满足购物中心所有的支出及投资人投资报酬率的要求,基本租金配合按营业额增加而提高的百分比租金,租赁契约的协商可能对承租户有所让步,也可能按消费者物价指数调整租金。
篇2：购物中心经理人职责（二）
购物中心经理人的职责(二)
购物中心的经理人可以参与管理的业主,即由业主直接担任经理人,也可以是合同制或薪金制经理人,即与业主签订管理购物中心的合同的经理人(或者管理公司)。
购物中心的经理人负责为中心的业主赢得利润,因此也被称之为资产经理人。他们的主要职责是提高资产的价值,也就是购物中心本身的价值。为了完成任务,经理人必须熟悉中心管理的要领--这是指维护中心的环境,完善中心的功能,形成合理的承租人结构以吸引客流,改善社区居民对中心的印象,学会资产保值和增值的方法等等。
同时,经理人也必须了解中心的财务状况--这是指设法增加经营收入,提高经营净收益。他们的任务则是使尽量减少开支,增加现金的流入。
成功所必备的素质
成功的经理人必须要具备预测和分析的能力,处变不惊和解决问题的能力。他们的反应必须果断而准确,但要灵活,必要的时候要作出适当的调整。他们对人友善,对待工作则兴趣盎然。对待承租人、消费者以及购物中心所在的社区,始终秉持着“客户至上”的态度。
良好的管理犹如梯子的横档,使中心业绩节节攀升。底部的梯档是基础,即购物中心基础设施必须齐备;而顶部的梯档则表示中心自身价值的增值。这架管理的梯子包括如下的一些部分:
*购物中心增值
*租赁
*商业计划(包括财务计划和发展计划)
*预算管理
*营销管理与社区关系管理
*人员管理
*危机管理
*公共关系管理
*安全管理
*基础设施及场地维护
*景观美化
*日常管理
经理人必须了解和密切关注购物中心管理的基础环节,即上述底部的几个部分。经理人必须自觉地对其加以关注。
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