物业接管验收条件规范

篇2：花园工程培训课程接管验收安排程序概说

花园工程培训课程1--接管验收安排及程序概说

物业前期工作概述

内容略述

接管验收安排与程序概说

1.1物业工程接管验收流程图

a物业验收移交程序

b竣工资料递交要求

C一般维护保养手册递交要求

1.2zz花园接管验收程序

验收重点表格

2.1电器工程安装隐蔽工程验收单;

2.2照明工程验收单;

2.3配电柜(盘)及动力柜工程验收单;

2.4分体式空调机验收项目记录单;

2.5供暖、排、送风工程验收单;

2.6单元功能区块工程验收单;

2.7功能区块消防设施验收单;

2.8单元验收楼交接书(收楼表格);

2.9分项工程验收报告。

前期工作重点

3.1编订工程设备一览表

内容包括:序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数量,用

途、供应商名称及联络传真或电话。

3.2各专业系统设备预防性维修保养计划表

明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。

3.3预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表

列出各专业各件要求名称及数量、如可能,对不同专业的共同配件、工具、共存共用、再减少存放空间及积压资金。

zz花园接管验收程序

1.0原则

1.1基本上按照国家建设部"1991年2月4日《房屋接管验收标准》执行,但考虑到实际情况,因客观因素未达到接管验收标准,可先实行"代管",只负责成品保护和日常清洁。

1.2在接管验收过程中,除目测外观外,还做以下运行/使用测试:

1.2.1给排水

篇3：接管验收方案范本

接管验收整体计划

一、依照业主方──新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:

A、办公层区域(L12~L57)和各设备房[塔楼部分]:7月20日到8月24日

B、商场部分(B3~L3)及车库[裙楼部分]:9月8日到10月28日

二、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;

2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;

3.工程项目竣工图;

4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;

5.隐蔽工作验收记录;

6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;

7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;

8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标::的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;

9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;

11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;

12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;

13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

三、物业接管工作组织构成:

1.上海新创物业管理有限公司

香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部)

2.其它相关人员

四、接管验收原则

以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

a.验收接管流程

b.相关验收文件

c.相关验收表格

d.成品保护方案

1.3接管人力与器具准备

1.4接管前人员培训

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格,钥匙移交管理处。

3.接管缮后阶段

3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改。

3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。

3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。

3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功能及设施设备运作正常。

3.5对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。

物业验收移交程序

根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同,发展商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府

有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。

一、物业验收条件

物业要验收移交,必须满足以下首要条件:

1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);

2.提供被验收的设备、系统::的操作说明、保养手册及其他有关资料;

3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;

4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明;

5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;

6.提供必要的专业技术介绍和培训;

7.提供所有测试、检验和分析报告;

8.清洁被验收的场地、设备和机房。

二、拒绝验收

对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业:

1.严重违反国家有关法规;

2.未能通过有关政府职能部门的验收;

3.工地与交付物业不能有效隔离;

4.机房不能完全独立封闭;

5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况,管理公司将会做详细的缺陷记录,以供发展商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重,则向发展商(或大业主)建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

四、试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按发展商(或大业主)的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由发展商(或大业主)及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。

五、验收通过

被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,发展商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。

六、保修期

按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要发展商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,发展商(或大业主)应酌情予以补偿。

竣工验收应提供的技术资料

在物业验收接管前,发展商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业管理公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养,一般需要递交以下技术资料,但不限于此列:

一、土建、装修需要的资料

1.建筑、装修和绿花等设计说明;

2.总平面图、建筑和结构图;

3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表);

4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告;

5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料;

6.房屋面积测量报告;

7.物业沉降测试报告;

8.防水工程的盛水试验报告;

9.隐蔽工程验收鉴证。

二、弱电系统需要的资料

1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等);

2.各弱电系统图、平面图;

3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明;

5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。

三、电气系统需要的资料

1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册;

2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明;

3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.供电局验收报告;

5.各种用电设备调试、测试报告;

6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。

四、给排水需要的资料

1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册;

2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图;

3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文,卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告;

5.消防水系统试压、调试及验测报告;

6.污水处理系统竣工图纸,卫生防疫站验收批文;

7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。

五、空调系统需要的资料

1.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册;

2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图;

3.空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文;

5.空调系统/设备试压、调试报告。

六、动力设备需要的资料

1.锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册;

2.锅炉房、应急发电机房平面图,煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图;

3.劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明;

4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书;

5.煤气管道的试压报告。

七、电梯验收提交资料

电梯正式验收移交前,施工单位需递交以下资料,以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,以下为电梯移交时必须提供的资料,但不限于此:

1.市建委质监站批发的“电梯运行证";

2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证";

3.电梯技术规格说明书;

4.电梯出厂合格证及产地来源证;

5.电梯装箱清单;

6.电梯管理与使用手册;

7.电梯一般安装标准;

8.电梯操作说明书;

9.电梯维修保养手册;

10.电梯安装图纸;

11.电梯机械及电气控制图纸;

12.电梯备品备件清单;

13.电梯操作培训手册;

14.电梯承包商竣工调试及自查记录;

15.电梯应急维修电话;

16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

八、其他需要的资料

发展商、承包商认为需要提供的其他资料。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

承包单位在物业移交前,须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册"),以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册,以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

2.手册内所有内容应以中文编印,文字、插图和表格等效果清晰。

3.每一系统应独立成册,以减少每册的厚度,不同内容或章节应以塑料索引标签分隔,并附有清楚的目录指示,以便操作人员翻查参考。

4.为使手册便于使用,并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损,手册应采用优质的A4标准纸张编印,配上坚硬的封面和书背,并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。

5.手册须同时附有本项目的“竣工图"::目录,按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时,则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

6.系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。

B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。

C.系统内所有的管道和接线图,并说明主要设备和部件的规格和功能。

D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数,并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。

E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。

7.设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料,包括每块电路板的电路图,以及所有电子元件的布置图。如有需要,还需提供部件分解图,以显示各部件的位置。

D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。

8.系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.所有系统/设备检查手册。

B.设备更换部件的程序和要求。

C.从整个系统到设备的维修保养说明,调校的操作程序和寻找故障的方法。

D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。

E.常见故障处理和解决方法。

F.提出系统/设备保养制度,列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

9.安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容):

A.各类设备的保护操作程序。

B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

C.电气事故保护

D.机械事故保护

E.火灾和爆炸事故保护

F.化学事故保护

G.在处理燃料和化学物品出现的事故保护

H.急救和事故报告

10.在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件,需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.软件内容目录表打印本。

B.流程图、数据表和程序说明。

C.特殊的软件和工具的使用说明。

D.程序设计和系统使用手册。

E.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料,便于业主进一步修改和发展软件。

11.列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单,并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。

12.列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

物业验收管理制度

 

;1.物业交接管理

2.验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等,在开发商组织下进行验收。

3.验收的实施

验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

4.验收后的处理工作

验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司项目工程负::责人。对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈开发商及监理公司。物业公司与物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录,填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续,会同发展商、施工单位签字生效,将全部档案资料移交物业管理处存档。

5.验收后不合格的处理工作

对在预验收中未达到要求的设备,整改落实实施后,验收小组进行检查验证,并在《整改报告》中记录结果,整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图,在《交接记录》中记录。

6.设备验收

设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。

7.相关记录:

7.1《管理处系统及设备接收报表》

7.2《消防设施验收记录表》

7.3《隐蔽工程验收记录表》

7.4《照明工程验收记录表》

7.5《设备验收交接表》

7.6《机房验收交接表》

7.7《给排水设备验收记录表》

7.8《高低压配电系统检查表》

7.9《单元设备工程验收记录表》

7.10《办公楼公共区域验收交接表》

7.11《办公楼单元验收交接表》

7.12《商铺单元验收交接表》

7.13《空调工程验收记录表》

房屋接管验收标准

一、主题内容与适用范围

1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能,明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项,特制定本标准。

2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。

二、引用标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范

GBJ207屋面工程施工及验收规范

GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范

CJB13危险房屋鉴定标准

三、新建房屋的接管验收

1.新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件:

(1)建设工程全部施工完毕,并业经竣工验收合格(分期交付使用的工程必须与施工区域隔离);

(2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;

(3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.接管验收应检索提交的资料:

(1)产权资料:

a、项目批准文件;

b、用地批准文件;

c、建筑执照;

d、建筑分层、分单元面积表;

e、行政主管部门验收合格的证书、批文;

f、拆迁安置资料。

(2)技术资料:

a、竣工图---包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b、地质勘察报告;

c、工程合同及开、竣工报告;

d、工程预决算;

e、图纸会审记录;

f、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

g、隐蔽工程验收签证;

h、沉降观察记录;

i、竣工验收证明书;

j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

k、新材料、构配件的鉴定合格证书;

l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

m、机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书;

n、砂浆、混凝土试块试压报告;

o、供水、供暖的试压报告。

4.接管验收程序

(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。

(2)接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。

(4)对验收中发现的质量问题,按第三条第六款的规定处理。

(5)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

5.质量与使用功能的检验

(1)主体结构

a、地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的规定值。

c、砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

d、木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材,必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。

e、凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定。

(2)外墙不得渗水。

(3)屋面

a、各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

b、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

c、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

(4)楼地面

a、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

b、卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。

c、木楼地面应平整牢固,接缝密合。

(5)装修

a、钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

b、进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

c、木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

d、门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

e、抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

f、饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

g、油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮

、漏刷现象。

(6)电气

a、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M?/KV。

b、应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

c、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

d、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

e、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

g、除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(7)水、卫生、消防

a、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

b、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c、卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

d、卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活。

e、水泵安装应平稳,运行时无较大震动。

f、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部门检验合格签证。

(8)采暖

a、采暖工程验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。

b、锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。

c、炉排必须进行12H以上试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。

d、各种仪器、仪表应齐精确,安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。

e、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。

f、各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。

g、管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

h、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

i、锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

j、经过48H连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

(9)冷冻机组/热泵机组

a、冷冻机/热泵应安装平正,配件齐全,由原厂或授权单位检验合格。

b、与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔,风机、水泵等安装适当平正,无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

c、各管道、管件安装符合要求,保温、避雷支架等设置安装合理。

d、各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。

e、机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。

f、各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水,水泵运行平稳,扬程,流量符合要求。

g、经过一段时间连续运行,冷冻机/热泵和附属设备的热工性能,机械性能及空调区室温符合设计要求。

h、新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常,无异声。

i、冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。

(10)附属工程及其他

a、室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b、化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小

于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

c、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d、房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e、房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。

f、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

g、单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

h、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

6.质量问题的处理

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。

影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。

(2)对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。

7.原有房屋的接管验收

(1)接管验收应具备的条件:

a、房屋所有权、使用权清楚;

b、土地使用范围明确。

(2)接管验收应检索提交的资料

1、产权资料:

a、房屋所有权证;

b、土地使用权证;

c、有关司法、公证文书和协议;

d、房屋分户使用清册;

e、房屋设备及定、附着物清册。

2、技术资料:

a、房地产平面图;

b、房屋分间平面图;

c、房屋及设备技术资料。

(3)接管验收程序

a、移交人书面提请接管单位接管验收。

b、接管单位按第四条第一款、第二款的规定进行审核。对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

c、接管单位会同移交人按第四条第四款规定进行检验。

d、对检验中发现的危损问题,按第四条第五款规定进行检验。

e、交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况。

f、经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

g、移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

(4)质量与使用功能的检验

a、以CJ13和国家有关规定作检验依据。

b、从外观检查建筑物整体的变异状态。

c、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

d、查验房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

(5)危险和损坏问题的处理

a、属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管。

b、属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其他补偿形式。

c、属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。

8.交接双方的责任

(1)为尽快发挥投资效益,建设单位应按第三条第二款、第三款的要求提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管验收时,交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。

(3)房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。

(4)对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时,双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验

裁决。

5.1新建房屋自验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。

篇4：物业接管验收入住工作方案

天英花园物业接管验收、入住工作方案

一、成立天英花园接管验收筹备小组:

1、筹备小组:

组长:***

副组长:***

组员:***

2、工作时间:

2009年3月17日至2009年6月30日

3、工作任务:

(1)、成立天英花园物业管理处;

(2)、管理处各部门准备运作管理资料及表格;

(3)、管理处各部门依工作需要申购办公、维修设备、物品及工具;

(4)、落实保安及部分员工住宿、生活问题;

(5)、员工上岗培训;

(6)、同发展商技术部门成立联合验收小组;

(7)、准备验收的资料表格及确定验收标准;

(8)、验收接管工作〈含各系统资料及锁匙移交〉;

(9)、验收接管遗留问题处理;

(10)、特别提示:向业主交楼前必须具备的几个条件;

(11)、准备交楼::资料及表格;

(12)、准备装修申报资料及表格;

(13)、管理处成立交楼小组并作分工;

(14)、提前联系电信、有线电视、宽带网络等运营商确定收费及开通事宜;

(15)、确定交楼地点、布置交楼现场、准备工作就绪;

(16)、依据交楼安排表开始交楼;

(17)、做好交楼各项登记工作,每日收集业主收楼时发现的质量问题,及时报施工部门

维修小组;

(18)、整理收楼后的业主资料档案及验收资料档案,归类存放管理。

(19)、总结整个验收接管、入住工作过程、向公司汇报。

4、主要负责人:***

二、筹备天英花园物业管理处:

1、天英花园物业管理处组织架构(2009)

2、天英花园物业管理处人员编制(2009)

3、天英花园物业管理处正式运作时间定为2009年5月8号

4、主要负责人:***

三、管理处各部门准备运作管理资料及表格:

1、工程部运作管理资料及表格制作。负责人:***

2、物业部运作管理资料及表格制作。负责人:***

3、保安部运作管理资料及表格制作。负责人:***

4、人事行政部运作管理资料及表格制作。负责人:***

5、财务部运作管理资料及表格制作。负责人:

6、会所运作管理资料及表格制作。负责人:

7、总协调负责人:***

四、管理处各部门依工作需要申购办公、维修设备、材料及工具:

1、工程部申购计划表。负责人:***

2、物业部申购计划表。负责人:***

3、保安部申购计划表。负责人:***

4、行政部申购计划表。负责人:***

5、财务部申购计划表。负责人:

6、会所申购计划表。负责人:

7、所有申购计划,均要进行市场调查,三家报价,注明在计划表中。

8、所有申购计划表均要汇总初审,后交公司审查再报集团审核批准。

负责人:***

五、落实保安及部分员工住宿、生活问题:

1、宿舍问题:已向集团打报告待批。负责人:***

2、生活问题:洗漱地点给排水的解决、晒衣地点的选择、就餐如何解决、休息保安的小便问题均待集团复批。负责人:***

六、员工岗前培训:

1、培训时间:2009年5月8日至2009年5月15日

2、培训内容:公司"员工手册"学习、岗位职责、熟悉工作环境、文明礼貌用语等。

3、培训分工:各部门主管负责本部门岗位职责、工作环境的熟悉、文明礼貌用语的培训,《员工手册》的学习由公司人事部*主任统一上课。

4、总负责人:***

七、会同发展商技术部门成立联合验收小组:

1、成立时间:2009年5月15之前

2、小组成员:

组长:

副组长:

组员:

3、组内分工:

第一小分组;成员:

负责楼层单元内验收;

第二小分组;成员:

负责楼层、裙楼等公共区域验收;

第三小分组;成员:

负责设备设施、绿化验收;

第四小分组;成员:

负责各系统资料接管验收。

4、联合制作《天英花园物业接管验收计划进度表》。

5、负责人

:***

八、准备验收的资料表格及确定验收标准

1、楼层单元内工程验收表;

2、楼层公共区域工程验收表;

3、楼宇公共区域验收表;

4、裙楼、地下室区域工程验收表;

5、工程验收移交表;

6、天英花园观感验收标准;

7、责任人:***

九、验收接管、(5月16日-6月16日)

1、依据《计划进度表》、各组按照分工按计划进行验收接管工作。

2、统计好验收中发现的问题,::及时向施工单位反映,并做好交接,限时做好返修工作。

3、做好交接各系统资料的清单,按清单逐项验收接管。对没有的部分做记录注明情况,按清单做好统计工作。

4、做好钥匙接管工作,对照房号逐一验收,若不对房号应立即向施工单位指出并加以更正。并做好钥匙登记和管理工作。

5、负责人:***

十、验收、接管遗留问题处理。(5月17日-6月16日)

1、在验收接管工作中发现的问题,应记录在案,注明发现的时间,填写"返修单"的时间以及限期返修的时间。

2、对返修过的项目,物业公司应及时派人复检,直至复检合格。但任何返修项目必须在6月18日交楼之前完成。

3、负责人:***

十一、特别提示:交楼前必须具备的几个基本条件:

1、供水设施完善、由供水部门提供的永久供水证明资料;

2、供电设施完善、由供电部门提供的永久供电证明材料;

3、消防验收合格证;

4、单体楼房验收合格证;

5、电梯检验合格证、电梯使用证、三包合同等相关资料;

6、管道煤气开通并能安全使用;

7、规划验收合格证。

十二、准备交楼资料及表格

1、住户指南(含住户手册、装修手册、业主临时公约、前期物业管理服务协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书、承诺书等);

2、各种表格:收楼程序表、收楼程序图、单元验收表、水、电、煤气记录表、业户登记表、住户证申请表、防盗门智能卡申请表、缴费协议书、防火协议书、单元签收表、钥匙发放登记表、钥匙借还/看房登记表、返修单等;

3、收楼须知;

4、缴款通知书;

5、入伙通知书;

6、负责人:***。

十三、准备装修申报资料及表格

1、装修施工责任承诺书(装修公司);

2、装修承诺书(业主);

3、各种表格:装修申请表、装修通行证申请表、施工许可证、施工动火作业许可证、临时住宿许可证、施工违章通知单、装修工程验收申请表、装修退场特殊情况记录表等;

4、装修管理规定;

5、负责人:***

十四、管理处成立交楼小组;

1、交楼小组:

组长:***

副组长:***

组员:***

2、组内分工:

第一小分组:

成员:财务2人、负责收取物业管理服务有关费用:前期物业服务费、水电周转金、专项维修资金、煤气管道初装费、可视对讲及保安防盗监控系统安装费。代收:有线电视初装费、宽带网络初装费。(并准备相关文件供业主查询)

第二小分组:

成员:***、清洁卫生人员若干名、保安员若干名、礼宾员若干名(从天誉会所抽调)、负责引导业主收楼、保安值勤、维护现场秩序、现场布置、茶水供应、午餐采购供应、现场卫生打扫、现场每日收尾工作。

第三小分组:

成员:***、再抽调天誉花园工程、物业部员工若干名。负责陪同业主进入单元内验收。主要内容是:墙体、门、窗、地板、地角线、天花、玻璃、卫生洁具、厨房设备、阳台、灯具、配送电源插座、各类功能接口等项目。负责认真如实填写《单元验收单》,对业主提出的问题要亲自核实,如实填写后汇总到收楼处总台再反映到施工单位维修组。负责带业主到水电表房抄录水、电、煤气底数表。无论业主在收楼过程中提出的任何问题,了解的就耐心讲解,不了解的应及时向有关部门反映,并请业主在《单元验收表》上签名确认。验楼完毕后,领引业主回到收楼处总台办理其他手续,并确认所有门窗、各类开关全部关闭后再锁门出来。

第四小分组:

成员:***,再从天誉花园物业部抽调2名员工,保安2名,负责请业主分别填写《业户登记表》、《住户证申请表》、《防盗门智能卡申请表》,签署《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《承诺书》、《缴费协议书》、《防火协议》等文件。发给业主《住户指南》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。在以上手续办完业主无异议的情况下,请业主在《单元签收表》上签名,确认后发给各类钥匙并在"钥匙发放登记表"上予以登记。坚持将当天收楼资料归类保管并做好统计。

总负责人

:***协调人:***

十五、提前联系电信、有线电视、宽带网络、煤气等运营商确定收费及开通事宜

1、与以上运营商取得联系;

2、确定收费标准及如何处理开通事宜;

3、确定是否帮助运营商代收初装费或开通费;

4、收楼当天请各运营商在现场均派员设咨询台一张,以方便业主咨询。

十六、确定交楼地点及分工合作:

1、确定收楼地点后,于收楼的前一天布置交楼现场。

2、按照分工分别设服务台11个,次序是:

第1台:

发展商的销售部、施工单位、合富辉煌均派员合坐一台,负责资格审查:交楼通知书、预售合同或按揭合同、身份证或护照(或业主委托书,业主身份证或护照,代理人身份证或护照)、负责解答工程质量问题以及房产证、合同方面的答疑。

第2台:

发展商财务部,负责收取应缴费用和检查相关文件,缴费祥见《缴款通知书》。

第3台:

物业公司财务部,负责收取物业管理服务有关费用:缴款通知书、前期物业服务费、水电周转金、专项维修资金、可视对讲及保安防盗监控系统安装费、经协议为运营商代收各项初装费等(并准备相关文件供业主查询)。

第4台:

物业公司物业部、工程部,职责是:工程部带领业主验楼,填写单元验收表、需返修的返修单、抄录水、电、煤气底表数,业主签名确认。物业部请业主分别填写"业户登记表"、《住户证申请表》、《防盗门智能卡申请表》。签署《业主临时公约》、::《前期物业服务协议》、《承诺书》、《缴费协议书》等文件。发给业主《住户指南》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。在以上手续办完业主无异议的情况下,请业主在《单元签收表》上签名确认后,发给各类钥匙并在"钥匙发放登记表"上予以登记,同时负责答疑解惑。

第5台:

设于交楼现场入口处。行政部、保安部,负责安排礼仪人员,引导业主收楼。安排保安员维护现场秩序。

第6台:

后勤保障,负责茶水供应,中餐采买(依工作人员总数)。设业主休息区,安排椅子供排队业主休息。

第7台:

交楼总指挥台协调整个收楼工作。要求每个服务台均挂牌服务,汇总当天情况,及时总结。

第8台:

有线电视台,供业主咨询初装、开通交费事宜。

第9台:

电信公司,供业主咨询初装、报装电话交费事宜。

第10台:

宽带网络公司,供业主咨询初装、开通交费事宜。

第11台:

煤气公司,供业主咨询初装、点火交费事宜。

十七、开始交楼:

1、交楼时限:2009年6月18日-2009年6月30日。

2、每日交楼时间:上午9:00-12:00下午:13:30-17:30

3、交楼顺序:依据与发展商销售部门达成的《交楼日程安排表》、按程序交楼。

4、各小分组按照分工进入各自岗位。认真履行各自职责并注意相互协调。每日交楼收尾后召集各小分组开会收集当天交楼情况,总结经验。

十八、做好交楼各项登记工作,每日收集业主收楼时发现的质量问题,及时报集团技工部请施工部门返修。

十九、整理收楼后的业主资料,及验收资料归类入档。

二十、对整个验收接管、入住工作过程进行总结,写出总结报告,向公司或集团汇报。

二十一、进入日常管理阶段,并负责继续办理业主收楼工作(少部分业主因种种原因推迟收楼的)。

广州天英物业管理有限公司

篇5：某某前期介入服务与接管验收入住管理方案

某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

将根据委托方物业施工进度的实际情况,对"××项目(---)"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

*监控和消控中心的设置;

*小区人车分流的设计;

*公共照明开关设置位置;

*公共照明开关开闭形式;

*物业管理用房的位置设计;

*小区垃圾房的设置;

*公共洗手间的设置;

*信报箱的设立;

*公共告示栏的配置;

*家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

2、建设施工阶段

*提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

*分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

*审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

*提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

*提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

*帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

*提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

*检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

*检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

*配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

*提出遗漏工程项目的建议;

*对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

*参与重大设备的调试和验收;

*制订物业验收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

*售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

*委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

*对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

*提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;

6)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

三、入住管理方案

*提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作

*为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。

*即时完成入伙注记。

*受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。

2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。

6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。

7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

8)业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。

4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

*入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

*入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。

*入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。

*特约服务手续

齐全,收费合理,守时守约,保证质量。

*内部手册登记及时,即时完成注记。

*入伙按户汇总,次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

*由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

*业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

*业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。

*由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。

*业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

*如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。

*业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证××项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改。