花园工程培训课程接管验收安排程序概说

篇2：清洁部专业技能培训课程（新入职）

清洁部专业技能培训课程(新入职员工)

培训内容

a.如何使用与保养设备

b.如何使用与放置清洁物料

c.如何获得物料的供应

d.如何按标准完成给予他们的任务,这些项目的最后是要以清洁的总原则为开端,例如:

安全作业,如设备安装整齐,勿乱扯电线,使用清洁剂后要立即盖好,地表光滑的地方要放置警告牌。

员工的基本职能要求:

准时、礼貌、熟练、精神并能应付新的情况。

硬地板层的保养:

步骤:

a.除尘

b.除污

c.喷雾抛光

d.施以或除去抛光剂

e.施以或除去半永久性封蜡

除尘:依建筑物的形式和所处环境的不同,可以用打扫或吸尘,或尘

埃控制设备达到这个目的。(吸尘机快速而有效,但太吵和麻烦;打扫这种工作主要用于移走乱七八糟的垃圾,如纸张、烟头等,这种情况发生在公共间、餐厅等。)

设备:

a.长把扫帚

b.有边簸箕

c.短把软毛刷

d.废物篓

方法:

a.全方面工作

b.每一扫动距离要长,要平滑

c.应直线交叉扫动

d.用扫帚边把角落中的尘剔除

e.不断把尘埃小心地移入垃圾篓中

f.扫后要把刷上的纤维和线头除掉,必需时或按规定放入出具液中清洗,然后晾干,用湿布抹拭扫帚柄和垃圾铲。

g.正确放好

吸尘清洁:

这是一种很有效的除尘方法,但电插座的位置仍会是个问题,放在硬地板上时,机器的噪声令人不舒服,干吸机对清除角落/墙角线边和家具后的尘埃很起作用。

设备:

a.吸尘机

b.使用用于硬地板表层的附件(大头鬃毛裂口吸嘴)

方法:

a.尽量清理好地板区域

b.检查软线、管道和插头有无缺损,如有缺损要向主管报告,并做

记录

c.插头放入插座前,开始要处于停止状态。应使用最临近的插座,避免软线和管道拉得太紧导致发生事故或缠在机器上

d.有系统地缓慢地摆动,每次要交叉一些

e.对角落墙脚线和不可移动家具的背后,要使用吸尘附件来工作

f.楼梯要用装饰附件来吸

g.用毕要除下管道和附件,清洁后妥善放好

h.检查尘埃袋,必要时换新,尘袋要封闭,放进垃圾篓内

i.检查布袋有无漏洞

控尘清洁

设备:

a.干控尘地拖(尘膜)

b.备用布头

c.垃圾铲

方法:

a.移开垃圾箱和尘垫

b.把地拖置于要清洁地区的远端,然后按平行方式顺序前推,直到覆盖全区,在全幅地板都拖到前,请不要提起地拖

c.转弯时,地拖要转半圈,然后继续前进

d.积累的尘污要用干吸或扫帚,簸箕立刻移走

e.工作完后,要把用具复位,把地拖等送回服务地区或清洁室,从托头上把尘污除掉,用吸尘机或把地拖置于垃圾篓内进行刷扫都可以达到这个目的

f.卸掉肮脏的拖头,洗净,同时换好干净的拖头

g.拖头要朝上放置,并加以遮盖保洁,以便下次使用

除污:

除去地板上的污脏有三种方法,但都关系到水。

a.潮湿拖擦

b.覆盖物刮磨

c.机器刮擦

潮湿拖擦

这种方法只能除去表层污渍,而且很费时间,虽然这对溢洒的除渍是一种很安静和方便的方法,但除非设备保养正确,否则很容易发生污染,拖地设备应放在特殊地方使用。

设备:

a.警告牌

b.合适的地拖与桶

c.提供热水或温水

d.合适的清洁剂

方法:

a.放好警告牌

b.确认尘污已除去

c.把地拖放在清洁剂溶液内,再扭绞干净,轻轻抖动使拖头松开

d.向后走,地拖左右摆,如"∞"状,先勿触动地脚线,直到拖到

中心区,再用地拖平行拖过

e、要常洗拖头,并换干净溶液和清洗水且勿使洗涤用溶液和清洗水

太脏

f.清洗工作完成后,把拖头搞干,洗净地拖杆,拖头朝上放好

h.把桶内水倒掉,洗净桶,抹干桶底朝上放好

i.放回清洁剂

j.地板干燥后,收回警告牌

地板刮擦:

只有在地方太小而不好使用机器的地方,才用地板刮擦器,如洗手间和仓库。

设备:

a.警告牌

b.地板刮擦器

c.桶要够大,能把刷头浸没

d.地拖用具或吸尘水

e.中性清洁剂

方法:

a.放好警告牌

b.清除所有尘污

c.把刷头浸到中性溶液(勿把刷柄浸入,不卫生),用短距离往复刮擦,与地脚线单行,避免溅污墙壁

d.勿等水变脏,即把溶液和清水换新

e.用干净的地拖和桶或吸水机除去多余的水

f.工作完成后,要洗净,搞干刷子,地拖设备和吸水机槽,抹拭手柄,横放以便水自前边流出(如果可能刷子要加热处理)

g.地板干后,拿去警告牌

h.把清洁剂放回原处

机器刮擦:

设备:

a.警告牌

b.有合适附件的合适机器,要有一双大的,中等粗糙的合成纤维垫,通常是绿色的,附有驱动盘。备有一只大的或两、三只小的尼龙或聚丙稀丝刷

c.拖地物品或吸水清洁器

d.干净的干布和摩擦垫

方法:

a.放置好警告牌

b.清除区内的障碍物、废弃物和尘污

c.检查插头

、软线和机器的状况,然后正确连接各种附件

d.调制清洁剂,并放入水槽或桶中

e.把插头插入最方便的插座中,然后把软线散开,即可开始从入口处的最远端进行刮擦,向应清洁的地区前进

f.刮擦工作逐渐后退,并左右摆动(用单机时)或前后推拉(用多刷机时)每次推动都要过一点,以达到全部覆盖的目的

g.每隔一定的时间就要调制少量的清洁剂溶液

h.拖或擦那些机器达不到边缘部位,并抹掉溅到墙上的痕迹

i.如软线已很紧,要把插头换到另一个插座上,软线不得与刷子或垫子缠绕在一起

j.用地拖或吸水机除去地板上的污液

k.用水槽中的清水或干净地拖洗净地板

l.清洗后要使地板尽快干燥

m.地板全干后放回家具,再收走警告牌

n.取下水箱,清洗后打开盖子待干

o.取下刷子和垫子,洗净后悬挂待干,最好直立,避免受损

p.抹拭驱动盘和机器外壳,绕好软线正确放好

喷雾抛光

设备:

a.抛光机,要快速的。附有驱动盘和合成物的垫子(红、栗色和蓝色)

b.细嘴喷雾瓶

c.喷射抛光溶液

d.一桶热水

e.控尘地拖

方法:

a.检查软线、插头、机器的状况,并连接到最近的插座上

b.接好驱动盘和干净垫子,把软线放在肩上

c.向机器前两米的地方喷射,勿喷到墙上,要立即抛光(太多抛光剂会破坏表层,使地板变暗和造成机器活动不灵)

d.机器要移动,直到全部喷雾区做完为止

e.定时换垫,把脏垫放在桶中的热水里,但防止干掉,待可以洗涤时,再把垫子洗净晾干

f.完成后,应给地板拖尘

g.检查机器,放好软线

h.喷射瓶应倒干,洗净,特别是喷嘴应洗净,专用的喷洁剂容器应放回原处

涂布地板蜡和抛光

设备:

a.警告牌

b.涂布地板或喷雾尘剂

c.抛光剂容器

d.合用的抛光剂

e.附软刷或驱动盘或软垫(棕黑或白色)的抛光机

方法:

a.放好警告牌

b.清除障碍与尘污

c.地板干后,施以约三层薄薄的抛光剂涂层,每次都要干透(约30至40分钟),自出口远端开始,移后近出口处

d.在小范围内,平均横扫

e.每次涂层要与上次涂层角度适合,以便全部覆盖

f.用机器给每层涂层抛光,可以硬化薄膜

g.洗净搞干所有设备,并妥当放好

h.待干燥后(约24小时)放回家具,移走警告牌,清除地板蜡或抛光剂

设备:

a.警告牌

b.附有驱动盘和粗尼龙或聚酯垫(棕色与黑色)的单擦机

c.剥离剂(起蜡水)

①对水基封蜡用碱(PH10-11)

②对溶剂用溶媒清洁剂

d.吸水机或拖地用品

方法:

a.通讯

b.设置警告牌和清除障碍

c.在痛或箱中放剥离溶液,用地拖施以地板上大幅度横扫或用机器施在地板上(且勿太湿,因会导致地砖失去粉性和进水)

d.自远点开始,向出口渐进

e.分段彻底刮擦地板

f.用拖板或粗垫刮擦边缘和角落

g.使剥离剂在地板上停留5-10分钟,以使渗入蜡中

h.用吸水机或地拖搞干溶液

i.彻底清洗地板

j.在使用碱性清洁剂的地方,要在最后一次的清洗水中加入35ml的蜡,用以中和地板表面(碱会对新拖的地板蜡有损害,因要用石蕊试纸测试清洁过后的地板状况)

k.洗净所有的设备,晾干后妥善放好(用松节油替代除媒基蜡的设备和中性清洁剂,替代除水基蜡的设备,然后用温和的酸溶液作最后清洗)

地板施蜡

设备:

a.警告牌

b.棉地拖或羊毛涂器

c.盛封蜡的容器

方法:

a.放好警告牌

b.做好该区域的通风

c.用胶纸带封住离地板60cm以下的插座

d.工作时最好面对自然光,在小范围内均匀而长的扫动,施以两三

层封蜡

e.直线扫动,不要分界,如地板为木质,要按文理扫动

f.在两段交界处,要旋转扫动

g.每涂层要候干,然后磨去粗糙和不平的地方,再涂一层

h.封蜡要在12-16小时后才干

i.用合适的清洁剂洗净设备

j.在施溶媒基封蜡时,请勿吸烟

软地板覆盖物的保养

软地板覆盖物易于污染和受损,所以要不定期照管,才可以避免提前更新,有四个方法:

a.防止污染与损坏

b.每日管理

c.定期管理

d.尽快除污

每日管理

a.干吸尘机或地毯清扫器

b.有关附件

c.定点清洁设备

方法:

a.清掉纸屑、大头针

b.用定点清洁器去掉污渍

c.检查插头和软线,然后连接到插座上,把软线放到肩上

d.吸尘时,要用有关附件沿着地毯的固定边缘和家具的底座吸取污物

e.从设备上取下线头和绒毛

f.取下电插头,检查尘袋有,必要时换新

g.把地毯清扫器上污物清理到纸上,然后放进垃圾桶

h.放回定点清洁器,处理脏布

i.妥善放好设备

定期管理(需彻底清洁)

有下列情况,就必须对地毯进行彻底清洁

a.失色

b.污染

c.倒下

d.烈品味道或霉味

对新地毯进行彻底清洁时,先要在不现眼的地方做退色试验,如若退色,

则要征询厂家或职业清洁公司的意见)

a.清洁剂情况

b.热水注射和抽水(抽水机)

c.干粉清洁

如何彻底清洁一幅软地板覆盖物,负责定期保养软地板覆盖物的职工应按下列程序培训,熟悉所使用的设备。

设备:

a.干吸设备与附件

b.湿吸机

c.清洗机

d.正确稀释彻底清洁溶液

e.碱泡剂(任选)

f.除污桶

g.塑料物质

h.警告牌

方法:

a.先要把被清洁的区域封锁,并放警告牌

b.使该区通风(许多清洗剂含高成分氨,会造成恶臭)

c.把家具搬到一边,排放整齐

d.保护家具底部和腿部,用塑料物品包裹,防止地毯上出现锈迹

e.用干吸机清除尘埃,毯毡两边都要吸

f.除掉污渍或污迹

g.在不显眼地区做脱色试验(特别对新地毯)

h.地毯边缘处用人工洗

i.检查电线与插头,把设备与最近的插座连接到一起,注意电线且勿被刷子绕缠

j.按规定清洗,每条工作线都要有交接制度

k.用吸湿机立即除去多余的潮气

l.空出水箱和喉管,并洗净弄干,妥当放好

m.完全干后放回家具(依所用方法,如可能,放置24小时),特殊情况例外

n.完全干后取掉警告牌

地毯不受污染和损害的保护方法

污染或损害原因保护方法

尘埃定期用吸尘机清洁

污物把尘埃在与水或油脂接触前清去

沙砾门口放吸尘垫,定期吸尘,门外没覆盖处

污染定期检查地毯上有无污迹,准备好合适的除污工具

溅洒用吸收力强的布尽快除掉,然后立即处理,不留痕迹

香烟烧痕准备充足的烟灰碟、垃圾桶,要经常清理,要作阻燃处理

家具压痕经常移动家具,在桌椅腿下放脚轮或放置杯垫

清洁剂仍有残余要给予职工足够的洗地毡技术的指导

生虫定期吸尘,施以防虫处理

b.污渍在发生时就应除掉

除尘:清除所有尘污渍垢,痕迹和斑纹

抹:清除所有尘污、油垢和扭绞布纹

扫:百地板表面除去所有油垢和污物

干拖:勿用抛光剂,使地板表面闪光发亮

湿拖:百地板表面除去所有的污脏,痕迹斑纹,液体和清洁剂溶液

擦:清除所有嵌入的污脏,油垢和痕迹

清洗:去掉所有污痕或清洁剂痕迹

如何清洁厕所或小便处

设备:厕刷和容器,潮布

清洁剂:洁厕剂、摩擦清洁剂

小型手地拖,拖地器械或地板抹布

碗或桶,厕纸

方法:

⑴通风

⑵拉开水箱以便新水用以清洁

⑶重刷U型管道降低水平面,把水印痕暴露出来,以便除掉(大便器)

⑷关掉自动喷水系统

⑸用布或刷加中性清洁剂溶液于上面,如有需要使用摩擦清洁剂

⑹用清洁剂和布,擦抹水箱,水箱拉手,水管盖的两面和座便器内外部和基座周围

⑺冲水洗净,如需要应用小手拖或刷送入厕洁剂或消毒剂,待污垢软化后,用非金属刮削器除掉,如刷,再冲水

⑻把盖立起,待边缘干燥,以避免污渍

⑼抹或拖地板

⑽出空水桶,清洗待干

⑾清洗刷子和刷把,待干

⑿天花板与墙壁,应先清洁天花板再清洁墙壁(墙壁上的灰尘应从上到下)开花时也应清理灯光部件。

篇3：大厦接管方案范本

**大厦接管方案

第一章概况

项目简介

****物业管理有限公司简介

在交易中心大厦的物业管理服务台中,我们将以真挚热忱与细心周到服务,让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀,实现**的公司服务口号。

大厦管理构想

针对大厦设备种类齐全,建筑标准高档的物特点,我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托,通过严密的服务组织和精心的专业策划,让每一个细微处尽在掌握之中。

在大厦物业管理方案的设计中,我们将大厦管理机构与**模式的专业化运作体系有机结合起来,从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现,塑出又一件新康物业精品,在合同期内,我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上,维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上,辖区内不发生任何安全事故。并力争使成为增城、乃至广州的典范。

在我们的努力下,您的物业将获得最大的收益。

大厦的接管条件

为达到上述管理和服务目标,并确保管理方案的有效实施,大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。

1.管理费

结合政府的大厦管理费标准()及增城的实际情况,我们初步估算大厦的管理费应当在元---元之间,在此基础上我司将按管理收每年撮10%的管理者酬金。

2.主要办公物资装备需求

主要办公场地及物资装备一栏

名称数量备注名称数量备注

经理室20平方米保险柜1个

财务室20平方米沙发1套

会议室50平方米文件柜9个

办公区60平方米培训器材1套协商再定

办公室30平方米三轮车2部

高度室30平方米人货车1部

办公室30平方米电焊机

操作室30平方米冲击钻

仓库50平方米切割机

档案室20平方米手电钻

电话机7部砂轮机

传真机1部疏通机

第二章总体管理构想

在大厦物业管理方案的设计中,我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来,从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时,我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式,以求在运动过程中不断完善,不断发展,为断进步。

大厦物业管理系统总图:

物业常规服务体系:包含:清洁绿化,保安,车辆管理,消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。

设备设施维保体系:针对大厦的公共设备及设施的维护,保养反规定的动作流程和作业要求。

质量管理运行体系:为确保大厦牧业管理的质量,实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范,主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。

资源供给保障体系:公司动作所需的重要资源的管理体系,包括人力资源的招聘,培训和管理,也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购,保管和检验等。

网络信息支持体系:利用数码网络技术为手段,通过建立相应的程序应用软件,实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括:内部办公自动化系统。

第三章机构及人员配备

大厦管理处以经理为管理核心,下设四部,扁平状的机构,最大限度满足精简,高效的设置原则:

大厦管理处机构设置图

各部门的职能分工及列表及人员编制(注:人员编制系据经验推测,操作时应按大

厦实际情况调整)

大厦财务部与职能分配

大厦事务处职能人员配置

第四章大厦物业管理动作体系第

一.物业管理动作体系概述

大厦系高档写字楼,大厦业主及用户的素质较高,对牧业管理也必然提出更高的要求,鉴于此,在物业管理日常动作上,我们将对大厦实施高起点,主标准的物业管理与服务。通过科学的管理,优质和服务,全面提升大厦物业管理水平,营造一个高的自然环境及和谐的人文环境,短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度,同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此,我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的,严密的,科学规范的日常运行体系和管理流程,并配以严格的,全面的质量监督保证体系,使物业保值增值,从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点:

1.贯彻“以人为本”的管理理念

物业管理的管理对象是物业,服务对象是人,即物业所有人(业主)和使用人,对物业的良好管理,也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切断了人,或者说首先是为了人。为了人的生活,工作和享受,为了人的健康,交往和成长。这是物业管理服务的基本出发点和归宿。因此,在我们即将实施的物业管理方案中,首先将引入的是“以人为本”的管理思想,把对人(也即业主)的服务管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内,从实际出发,根据用户需求提供专业化管理和个性化服务,紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适,宁静,高雅,快捷的办公环境,在物业管理与服务上最大限度满足用户需求,并在此基础上为用户创造一个从物质到精神,既具有现代风貘,以具有个性特征的生活工作方式。

2.全面导入ISO9001(2000版)质量体系

我们认为,引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要,它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统,从而在制度上保证质量目标的实现,是优质,高效,稳定,到位的物业管理实现的基础。因此,我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系,将管理服务的每个程序都纳入质量体系,并进行细化量化,形成科学统一的管理服务规范,使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下,以保证服务质量,规范服务体系;在实行全面标准化的同时,我们还将根据用户需求的变化,及时调整相应的程序规范,以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。

3.建立准确迅速的管理水平自监自测系统

随时关注管理服务实施效果,进行实时测,通过定期或不定期的业主意见调查,经常性的业主走访,24小时服务电话,管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等,建立全面快捷的信息反馈机制,将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验物业管理质量的主要标准,形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足,不断提高管理质量和服务水平,真正实现高水平的物业管理,达到:管理制度---热情,设施设备---完好,服务项目---齐全,服务程序---规范,服务技能---娴熟,服务效率---快捷,服务方式---灵活,服务态度---热情,服务收费---合理。

我们的方向:在于通过高水平物业管理的实施,为大厦业主(用户)创造一种“天时,地利,人和”三“人”合一的发展氛围,充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上,将充分考虑并贯彻“以人为本”,“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想,使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。

二.厦物业常规服务运作体系

物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节,物业部会同工程部对大厦的土建部份,水电,消防,空调,暖气等设施设备进行检查验收。

大厦的本体维护保养

目标:实现大厦房屋完好率98%以上,房屋维修及时率99%以上,维修质量合格证达100%,延长物业使用寿命,使物业常住常新,维持大楼价值,创造增值潜力

实施方法:物业部制定严格的日常巡视检查制度,责任到人,分工明确,全面掌握房屋的基本情况,对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修,养护和管理,使建筑物保持完好,整洁和美观,主要做好以下工作:大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施;

承重部位的维修保养

结构部位的维修保养

外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养

制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。

涉及到的质量文件:

《大厦日常巡视记录》

&nb

sp;《大厦物业维修记录》

《大厦建筑物维修养护管理制度》

保安服务及车辆管理

大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度,加强保安工作,规范停车场管理,向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件,增强业主安全感。主要有以下几方面:

保安服务方面:

加强对保安人员的的培训,保安人员掌握大厦各单位的基本情况,掌握楼内重点部位,熟悉大厦及周边情况,认真负责、文明执勤、言行规范;

合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗,明确岗位责任;

建立24小时全天候保安站岗巡逻制度;

智能化监控系统的应用;如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作,监控系统保证24小时值班监控

可能危及用户安全处有明显标志和防范措施

实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施;

终止任何影响使用人身心健康的行为,对违法坭行为要及时处理,维护政党的生活秩序与工作秩序;

加强区域内的精神文明建设,和睦邻里关系

突发事件,如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施

大厦停车场管理:

管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理,保证停车场的车辆停放整齐、管理有序,保证车辆安全,防止车辆丢失,损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理,定点停放,出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到:

标志规范,交通标志与城市交通标志相统一,进出环绕单行道标志醒目;

指挥规范,指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致;

语言规范,疏导车辆时注意礼貌、文明用语,防止发生争执;

管理规范,规定统一的车辆安置方向,包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置;

保安服务与车辆管理质量控制文件;

《保安工作管理程序》

《保安员管理办法》

《保安岗位作业指导书》

《治安巡逻记录》

《保安交接班记录》

《停车场管理办法》

《停车场岗位作业指导书》

《停车场值班记录》

消防管理

目的:预防物业火灾的发生,最大限度的减少火灾损失,为业主提供安全的环境

大厦消防主要内容:

消防队伍的建设。建立义务消防队,定期开展集训演练,使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能

消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制,落实防火负责人,加强检查督促,保证紧急疏散通道畅通无阻,其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全,功能完好,杜绝各类火灾隐患,实现火灾年发生率低于0.1%

消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养,定期试验,确保消防总控及消防系统完好,保证灭火器材,设施配置齐全、完好率达98%

消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案,消防总控中心配专职值班员,内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位

组织开展消防法规及知识宣传教育。

消防质量控制文件:

政府在关法规

《消防工作管理程序》

《大厦防火责任书》

《消防巡视检查记录》

《消防安全整改通知书》

大厦清洁消杀服务

清洁卫生实行一体化管理,组成专门的清洁卫生队伍,管理制度落实,环卫设施设备完好,保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位干净整洁,垃圾日产日清,为用户提供一个整洁舒适的办公环境,保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时,大堂等重要公共地面时时保持干净整洁

大厦清洁服务内容一栏表

清洁服务项目清洁作业要求清洁标准

清扫、拖净各层公共走廊地面每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次保持干净、无垃圾、污渍

清洁电梯轿箱及电梯门每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次保持无手印、灰尘

清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上,清倒垃圾篓二次,每次清洁后喷空气清新剂;每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二,清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次,并运至指定的垃圾点;保持无污渍、黄渍、灰尘,抽风正常下卫生间无臭味;保持外表干净、无污渍、锈渍;

清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾

清洁各层大门

地面及墙身打蜡

清扫各层天花、墙身蜘蛛网

清抹各层公共冷气风口及灯饰

清扫冲洗天面平台每天清扫天面平台二次保持无垃圾

清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次保持干净光亮

清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次保持无手印、灰尘

大厦外墙、玻璃幕墙的清洁整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次,外墙每年二次保持无垃圾、纸屑

大厦广场地面清洁每天清扫广场、停车场二次,并进行及时保洁;每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次保持外观整洁如新

大厦摆放植物花卉计划:

1.摆放位置:塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等

2.植物花卉品种规格及及数量预计一栏表

规格单位数量

1米高植物盆76

40-50CM高植物盆43

2M高大盆盆6

7-9″时花盆290

1.5M高大盆盆51

60CM高植物盆4

3.管理处将定期灭鼠,开展白蚁防治

4.涉及的质量控制表格:

《清洁工作管理程序》

《清洁员岗位及作息安排》

《清洁岗位作业指导书》

《大厦日常巡视记录》

《绿化工作管理程序》

《绿化岗位作业指导书》

《消杀合同》

篇4：接管验收方案范本

接管验收整体计划

一、依照业主方──新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:

A、办公层区域(L12~L57)和各设备房[塔楼部分]:7月20日到8月24日

B、商场部分(B3~L3)及车库[裙楼部分]:9月8日到10月28日

二、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;

2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;

3.工程项目竣工图;

4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;

5.隐蔽工作验收记录;

6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;

7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;

8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标::的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;

9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;

11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;

12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;

13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

三、物业接管工作组织构成:

1.上海新创物业管理有限公司

香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部)

2.其它相关人员

四、接管验收原则

以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

a.验收接管流程

b.相关验收文件

c.相关验收表格

d.成品保护方案

1.3接管人力与器具准备

1.4接管前人员培训

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格,钥匙移交管理处。

3.接管缮后阶段

3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改。

3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。

3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。

3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功能及设施设备运作正常。

3.5对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。

物业验收移交程序

根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同,发展商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府

有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。

一、物业验收条件

物业要验收移交,必须满足以下首要条件:

1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);

2.提供被验收的设备、系统::的操作说明、保养手册及其他有关资料;

3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;

4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明;

5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;

6.提供必要的专业技术介绍和培训;

7.提供所有测试、检验和分析报告;

8.清洁被验收的场地、设备和机房。

二、拒绝验收

对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业:

1.严重违反国家有关法规;

2.未能通过有关政府职能部门的验收;

3.工地与交付物业不能有效隔离;

4.机房不能完全独立封闭;

5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况,管理公司将会做详细的缺陷记录,以供发展商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重,则向发展商(或大业主)建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

四、试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按发展商(或大业主)的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由发展商(或大业主)及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。

五、验收通过

被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,发展商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。

六、保修期

按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要发展商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,发展商(或大业主)应酌情予以补偿。

竣工验收应提供的技术资料

在物业验收接管前,发展商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业管理公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养,一般需要递交以下技术资料,但不限于此列:

一、土建、装修需要的资料

1.建筑、装修和绿花等设计说明;

2.总平面图、建筑和结构图;

3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表);

4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告;

5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料;

6.房屋面积测量报告;

7.物业沉降测试报告;

8.防水工程的盛水试验报告;

9.隐蔽工程验收鉴证。

二、弱电系统需要的资料

1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等);

2.各弱电系统图、平面图;

3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明;

5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。

三、电气系统需要的资料

1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册;

2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明;

3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.供电局验收报告;

5.各种用电设备调试、测试报告;

6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。

四、给排水需要的资料

1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册;

2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图;

3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文,卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告;

5.消防水系统试压、调试及验测报告;

6.污水处理系统竣工图纸,卫生防疫站验收批文;

7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。

五、空调系统需要的资料

1.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册;

2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图;

3.空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证;

4.消防局验收批文;

5.空调系统/设备试压、调试报告。

六、动力设备需要的资料

1.锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册;

2.锅炉房、应急发电机房平面图,煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图;

3.劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明;

4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书;

5.煤气管道的试压报告。

七、电梯验收提交资料

电梯正式验收移交前,施工单位需递交以下资料,以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,以下为电梯移交时必须提供的资料,但不限于此:

1.市建委质监站批发的“电梯运行证";

2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证";

3.电梯技术规格说明书;

4.电梯出厂合格证及产地来源证;

5.电梯装箱清单;

6.电梯管理与使用手册;

7.电梯一般安装标准;

8.电梯操作说明书;

9.电梯维修保养手册;

10.电梯安装图纸;

11.电梯机械及电气控制图纸;

12.电梯备品备件清单;

13.电梯操作培训手册;

14.电梯承包商竣工调试及自查记录;

15.电梯应急维修电话;

16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

八、其他需要的资料

发展商、承包商认为需要提供的其他资料。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

承包单位在物业移交前,须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册"),以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册,以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

2.手册内所有内容应以中文编印,文字、插图和表格等效果清晰。

3.每一系统应独立成册,以减少每册的厚度,不同内容或章节应以塑料索引标签分隔,并附有清楚的目录指示,以便操作人员翻查参考。

4.为使手册便于使用,并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损,手册应采用优质的A4标准纸张编印,配上坚硬的封面和书背,并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。

5.手册须同时附有本项目的“竣工图"::目录,按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时,则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

6.系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。

B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。

C.系统内所有的管道和接线图,并说明主要设备和部件的规格和功能。

D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数,并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。

E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。

7.设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料,包括每块电路板的电路图,以及所有电子元件的布置图。如有需要,还需提供部件分解图,以显示各部件的位置。

D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。

8.系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.所有系统/设备检查手册。

B.设备更换部件的程序和要求。

C.从整个系统到设备的维修保养说明,调校的操作程序和寻找故障的方法。

D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。

E.常见故障处理和解决方法。

F.提出系统/设备保养制度,列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

9.安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容):

A.各类设备的保护操作程序。

B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

C.电气事故保护

D.机械事故保护

E.火灾和爆炸事故保护

F.化学事故保护

G.在处理燃料和化学物品出现的事故保护

H.急救和事故报告

10.在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件,需提供的技术资料(至少包括以下内容):

A.软件内容目录表打印本。

B.流程图、数据表和程序说明。

C.特殊的软件和工具的使用说明。

D.程序设计和系统使用手册。

E.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料,便于业主进一步修改和发展软件。

11.列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单,并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。

12.列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

物业验收管理制度

 

;1.物业交接管理

2.验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等,在开发商组织下进行验收。

3.验收的实施

验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

4.验收后的处理工作

验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司项目工程负::责人。对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈开发商及监理公司。物业公司与物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录,填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续,会同发展商、施工单位签字生效,将全部档案资料移交物业管理处存档。

5.验收后不合格的处理工作

对在预验收中未达到要求的设备,整改落实实施后,验收小组进行检查验证,并在《整改报告》中记录结果,整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图,在《交接记录》中记录。

6.设备验收

设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。

7.相关记录:

7.1《管理处系统及设备接收报表》

7.2《消防设施验收记录表》

7.3《隐蔽工程验收记录表》

7.4《照明工程验收记录表》

7.5《设备验收交接表》

7.6《机房验收交接表》

7.7《给排水设备验收记录表》

7.8《高低压配电系统检查表》

7.9《单元设备工程验收记录表》

7.10《办公楼公共区域验收交接表》

7.11《办公楼单元验收交接表》

7.12《商铺单元验收交接表》

7.13《空调工程验收记录表》

房屋接管验收标准

一、主题内容与适用范围

1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能,明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项,特制定本标准。

2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。

二、引用标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范

GBJ207屋面工程施工及验收规范

GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范

CJB13危险房屋鉴定标准

三、新建房屋的接管验收

1.新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件:

(1)建设工程全部施工完毕,并业经竣工验收合格(分期交付使用的工程必须与施工区域隔离);

(2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;

(3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

3.接管验收应检索提交的资料:

(1)产权资料:

a、项目批准文件;

b、用地批准文件;

c、建筑执照;

d、建筑分层、分单元面积表;

e、行政主管部门验收合格的证书、批文;

f、拆迁安置资料。

(2)技术资料:

a、竣工图---包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b、地质勘察报告;

c、工程合同及开、竣工报告;

d、工程预决算;

e、图纸会审记录;

f、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

g、隐蔽工程验收签证;

h、沉降观察记录;

i、竣工验收证明书;

j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

k、新材料、构配件的鉴定合格证书;

l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

m、机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书;

n、砂浆、混凝土试块试压报告;

o、供水、供暖的试压报告。

4.接管验收程序

(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。

(2)接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。

(4)对验收中发现的质量问题,按第三条第六款的规定处理。

(5)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

5.质量与使用功能的检验

(1)主体结构

a、地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的规定值。

c、砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

d、木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材,必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。

e、凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定。

(2)外墙不得渗水。

(3)屋面

a、各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

b、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

c、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

(4)楼地面

a、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

b、卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。

c、木楼地面应平整牢固,接缝密合。

(5)装修

a、钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

b、进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

c、木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

d、门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

e、抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

f、饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

g、油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮

、漏刷现象。

(6)电气

a、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M?/KV。

b、应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

c、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

d、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

e、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

g、除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(7)水、卫生、消防

a、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

b、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c、卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

d、卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活。

e、水泵安装应平稳,运行时无较大震动。

f、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部门检验合格签证。

(8)采暖

a、采暖工程验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。

b、锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。

c、炉排必须进行12H以上试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。

d、各种仪器、仪表应齐精确,安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。

e、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。

f、各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。

g、管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

h、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

i、锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

j、经过48H连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

(9)冷冻机组/热泵机组

a、冷冻机/热泵应安装平正,配件齐全,由原厂或授权单位检验合格。

b、与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔,风机、水泵等安装适当平正,无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

c、各管道、管件安装符合要求,保温、避雷支架等设置安装合理。

d、各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。

e、机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。

f、各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水,水泵运行平稳,扬程,流量符合要求。

g、经过一段时间连续运行,冷冻机/热泵和附属设备的热工性能,机械性能及空调区室温符合设计要求。

h、新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常,无异声。

i、冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。

(10)附属工程及其他

a、室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b、化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小

于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

c、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d、房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e、房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合有关规定。

f、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

g、单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

h、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

6.质量问题的处理

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。

影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。

(2)对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。

7.原有房屋的接管验收

(1)接管验收应具备的条件:

a、房屋所有权、使用权清楚;

b、土地使用范围明确。

(2)接管验收应检索提交的资料

1、产权资料:

a、房屋所有权证;

b、土地使用权证;

c、有关司法、公证文书和协议;

d、房屋分户使用清册;

e、房屋设备及定、附着物清册。

2、技术资料:

a、房地产平面图;

b、房屋分间平面图;

c、房屋及设备技术资料。

(3)接管验收程序

a、移交人书面提请接管单位接管验收。

b、接管单位按第四条第一款、第二款的规定进行审核。对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

c、接管单位会同移交人按第四条第四款规定进行检验。

d、对检验中发现的危损问题,按第四条第五款规定进行检验。

e、交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况。

f、经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

g、移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

(4)质量与使用功能的检验

a、以CJ13和国家有关规定作检验依据。

b、从外观检查建筑物整体的变异状态。

c、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

d、查验房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

(5)危险和损坏问题的处理

a、属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管。

b、属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其他补偿形式。

c、属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。

8.交接双方的责任

(1)为尽快发挥投资效益,建设单位应按第三条第二款、第三款的要求提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管验收时,交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。

(3)房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。

(4)对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时,双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验

裁决。

5.1新建房屋自验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。

篇5：某公寓楼物业接管方案

为确保公司公寓楼正常运作,共同维护文明、整洁的舒适生活环境,经公司内部商讨,现制定以下接管方案。

一、接管物业对象和范围

公寓楼公共设备设施维护(包括供水供电、智能监控、通信等);各楼层楼梯、天台、车库、公厕及公共部位的清洁卫生;消防管理、保安巡逻及相关治安防范;各走廊阳台花基、盆景植物养护;各雨水管、下水道、化粪池的检查与疏通等。

二、接管实施办法

1、及时开通公寓楼入口的智能门禁系统,员工出入一律刷卡,杜绝非公司员工随意进入公寓楼,避免各种案件发生。若门禁铁门过重或开关不顺畅的,须及时整改,确保运行正常。

2、保安在公寓楼设定巡逻签到点,每天每班次必须严格按规定执行巡逻签到;每月按小区消防制度管理,对公寓楼实行全面的检查;凡见到外来陌生人员必须主动盘问,杜绝外人混入。

3、当值保安负责公寓楼员工活动室的管理,包括开门、锁门等具体工作。

4、员工离职将行李物品搬出公寓楼时,须有人事行政部开具的"放行条"方可放行;凡属公司财产,非公司主管领导的签字许可,不得搬出公寓楼::,巡逻保安和各门岗当值保安必须严格把关(如:公司的电视机、空调机等)。

5、为便于管理,员工凭刷卡出入的同时,必须佩戴工作证,以便保安巡逻识别。行政人事部应及时下发通知。

6、清洁卫生操作,按小区业主居住楼宇的管理模式开展工作,在公寓楼的楼梯口公示和设置"楼梯清洁卫生标准"展板,"每日清洁卫生操作监督表格"的盒子及相应表格,以便操作和监督。

7、各楼层阳台花基花槽植物和盆景,由小区绿化工兼顾养护。

8、对各雨水管道、下水道、化粪池的检查与疏通,纳入台帐工作,每季度按操作表格执行,主管审核确认。

9、在楼梯入口处,安装意见箱一个,意见箱的锁匙由行政人事部专人保管,各种意见由行政人事部专人定期收集后,反馈物业管理处负责人,在一定限期内,物业管理处负责人对上级作出整改回应。

10、在日常上,如工作质量不达标,或与公示的工作标准不相符的,行政人事部可随时抽查或责令整改,在限期内仍不达标的::,可提出对当月进行合理的扣留接管费用金额(每次50-100元)。然后由物业公司主管追究相关区域的责任管理人员和岗位操作人员。

三、接管收支费用

财务部按公司达成共识的方案,在每月15日前给物业公司进行划帐,详见《公寓楼物业接管收支预算清单》1份附后。

四、接管时间

1、本方案,若公司上级无异议,则由物业公司代表人与行政人事部代表人签字确认,然后呈送董事长(或总经理)审批执行。

2、接管工作拟定于2007年5月28日正式进场操作,计费时间从2007年6月1日正式开始计算。

物业公司代表人

行政人事部代表人

董事长(或总经理)批示:

抄报:董事办、总经办各1份

抄送:行政人事部、财务部各1份

下发:广浩华庭物业管理处1份