某廉租公寓物业进驻接管方案

篇2：某某前期介入服务与接管验收入住管理方案

某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

将根据委托方物业施工进度的实际情况,对"××项目(---)"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

*监控和消控中心的设置;

*小区人车分流的设计;

*公共照明开关设置位置;

*公共照明开关开闭形式;

*物业管理用房的位置设计;

*小区垃圾房的设置;

*公共洗手间的设置;

*信报箱的设立;

*公共告示栏的配置;

*家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

2、建设施工阶段

*提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

*分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

*审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

*提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

*提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

*帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

*提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

*检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

*检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

*配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

*提出遗漏工程项目的建议;

*对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

*参与重大设备的调试和验收;

*制订物业验收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

*售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

*委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

*对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

*提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;

6)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

三、入住管理方案

*提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作

*为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。

*即时完成入伙注记。

*受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。

2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。

6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。

7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

8)业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。

4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

*入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

*入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。

*入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。

*特约服务手续

齐全,收费合理,守时守约,保证质量。

*内部手册登记及时,即时完成注记。

*入伙按户汇总,次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

*由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

*业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

*业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。

*由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。

*业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

*如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。

*业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证××项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

篇3：某某商住小区前期介入接管验收内容

某商住小区前期介入及接管验收工作内容

前期介入服务

要使**今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据施工进度的实际情况,制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1.1规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1)监控和消控中心的设置;

2)小区人车分流的设计;

3)公共照明开关设置位置;

4)公共照明开关开闭形式;

5)物业管理用房的位置设计;

6)小区垃圾房的设置;

7)公共洗手间的设置;

8)信报箱的设立;

9)公共告示栏的配置;

10)家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

1.2建设施工阶段

建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1)提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

2)分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

3)配合审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

4)提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

5)提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

6)帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

7)提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

8)检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

9)检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

10)配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

11)提出遗漏工程项目的建议;

12)对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

1.3竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护地产公司利益和保证施工质量的意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

1)参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

2)发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

3)参与重大设备的调试和验收;

4)制订物业验收流程;

5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

1.4项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,这样可以保证在上房时向业主交付一件尽量少瑕疵的作品,有利于树立开发企业的形象;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由地产公司负责保修,或由物业管理公司负责保修,地产公司一次性拨付保修费用;

4)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

1.5业主入伙后

进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):

1)房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

2)装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;

3)设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

4)清洁服务:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;

5)绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;

6)消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

7)安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;

8)车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;

9)产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;

10)财务管理:对物业管理资金运作和管理;

收银制度

篇4：城市广场物业前期进驻管理方案

**城市广场物业前期进驻管理方案

?管理内容

1、了解园区的基本情况。

2、编制《物业接管验收计划》确定物业验收标准、方法和日程安排。

3、依照接管验收标准对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。

4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。

5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。

?管理措施

1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。

2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。

3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。

4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。

5、按规定办理接管验收手续。

篇5：项目物业接管验收内容标准

项目物业接管验收的内容和标准

接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。

1资料的交接验收

1.1产权资料包含以下项目:

1.1.1项目批准文件

1.1.2用地批准文件

1.1.3拆迁资料

1.1.4房屋所有权证

1.1.5土地使用权证

1.1.6有关司法、公证文书和协议

1.1.7房屋分户使用清册

1.1.8房屋设备及定、附着物清册

1.2技术资料包括以下项目:

1.2.1竣工图--包括总平面布置图,建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图(有隐蔽管线的全套图纸)。

1.2.2机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。

1.2.3地质勘察报告

1.2.4工程合同及开、竣工报告

1.2.5工程预决算

1.2.6图纸会审记录

1.2.7工程设计变更记录及技术核定记录(包括质量事故处理记录)

1.2.8隐蔽工程验收签证

1.2.9沉降观测记录

1.2.10防雷接地测试合格证明

1.2.11竣工验收证明书

1.2.12钢材、水泥等主要材料的质量保证书

1.2.13新材料、构、配件的鉴定合格证书

1.2.14水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

1.2.15砂浆、混凝土试块试压报告

1.2.16供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告

1.2.17与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书

1.2.18各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书

1.2.19钥匙清单

1.2.20房地产平面图;

1.2.21房屋分间平面图;

1.2.22房屋及设备技术资料。

2建筑主体及配套设施的验收

2.1地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2.2钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。

2.3承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

2.4外墙防水符合规范,不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗。

2.5各类屋面符合工程及验收规范的规定,排水顺畅、无积水、无渗漏,应有组织排水口,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密,不滴漏,平屋面部分应有隔热、保温措施,公用部位应设置屋面检修孔。

2.6地面的面层与基层必须粘接牢固,不空鼓,无脱皮、裂缝、起砂现象,整体地面平整。

2.7楼梯、扶手:钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。

2.8屋面避雷设施连接牢固,支撑间距符合设计规范,油漆完好,接地电阻值符合设计要求。

2.9外墙面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍。

2.10室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径符合设计规范,管道应顺直,交叉处角度合理排水顺畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

2.11化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

2.12明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

2.13房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通,路面无积水、空鼓、断裂现象,路面排水沟应有铁蓖等防护设施。

2.14小区主干道、支干道、楼前楼后应设置足够的照明设施。

2.15小区应设置足够的生活和建筑垃圾转运场所。

2.16房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。

2.17挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通,无阻塞物,露天部分应设置有效的防落雨措施。

2.18园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施。

2.19运动场所、设施应达到功能要求,有足够的安全防护措施。

2.20施工现场须做到工完、料净、地清,小区内临时设施及过渡用房拆除清理完毕。

2.21停车场配套设施齐全,倒车架、弯道镜、地锁设置合理,车位线、行车指示标识清晰、耐久,限高、限速标识明显。

2.22群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

3配套机电设备的验收

3.1供、配电设备验收标准

3.1.1高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常,接线端子接线完好,安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常,继电保护功能正常。

3.1.2电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理,二次线路连接符合规范要求。各类计量表计安装位置合理,无重复计量和漏计量现象。

3.1.3电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M欧/kV。

3.1.4应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

3.1.5照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

3.1.6各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合要求。

3.1.7发电机组启动及运行状况正常,无杂音,设备安装符合技术设计规范,消音处理良好。

3.2给、排水设备的验收标准

3.2.1水箱、水池符合设计要求,无漏水、渗水现象。

3.2.2水泵运行平稳,声音正常,所有闸阀、仪表完好,无渗、漏水现象。

3.2.3给、排水管网外观整齐,所有闸阀完好,无渗、漏水现象,管道外部有防腐涂层,油漆无破损,标识明显、规范。

3.2.4室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅,无杂物堵塞。

3.2.5污水处理系统-污水泵(潜水泵)高水位开,低水位停,运行平稳,重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施,如设置喇叭口。

3.3弱电设备的验收标准

3.3.1有线电视、公用天线系统符合规定等级,接收信号画面清晰度达标,声音清楚。

3.3.2电话系统分接箱位置设置合理,布线规范,标识明显、准确。

3.3.3电脑网络系统布线合理,运行稳定、可靠。

3.3.4电讯系统信号对应地点无误,安装符合设计及有关合同要求。

4消防设施的验收标准

4.1消防管道、煤气管道、切断阀外观完好,功能正常。

4.1接合器、水龙带等配件完好无损、不漏水,安装位置正确,排送风机风量及所有线路符合设计要求,各种设施能够正常运作。

4.1水泵、管网扬程、压力符合设计规范。

4.1小区消防通道设置合理、畅通。

4.1消防设施的验收主要以消防部门的验收标准为准,我方积极参与。

5安防智能化系统的验收

5.1智能化系统主要包括闭路电视监控、周界防翻越、智能门禁、楼宇对讲、停车场管理等子系统。

5.2主机设备质量合格,提供厂家检验合格证明,安装位置合理、稳妥,操作方便便于管理;各系统之间信号传输正常、联动准确。

5.3系统运行稳定、探测设备安全、可靠,信号准确。

5.4管线安装规范,易于维修。

5.5室内设备要求安装美观,能够合理布控。

6设备间的验收

6.1设备布局合理,便于维修、维护。

6.2设备间配备足够的通风、降温、防潮、防鼠设施,配备足够的消防器材。

6.3设备间有防水、排水设施,电器设备间接地良好。

6.4各类设备标识明显、准确。

4户内设施的验收

4.1地面、墙面、天花无裂痕、缝隙、水迹,外观完好。

4.2块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤、色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。

4.3门、窗:门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;门锁、窗销连接牢固、开启灵活;玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;不锈钢防盗门表面光亮,无刮花、变形;高档装饰门装饰完整。

4.4卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。

4.5卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

4.6开关、灯具、插座安装位置正确,安装牢固可靠,配电箱接地良好。

4.7预留空调孔位置准确、规范,冷凝水排水管通畅。

5钥匙的接管与验收

5.1各类钥匙应有详细清单。

5.2钥匙应有明显标识,开锁准确无误。

5.3交接时应逐项核对,办理交接手续。