住宅区公用水电分摊办法

篇2：国际商城房屋公用设施维修养护措施

z国际商城房屋及公用设施维修养护措施

房屋及共用设施的维修养护,是物业管理工作的重点之一,我们制定了一系列房屋本体及共用设施的维修养护计划及实施细则,并且就房屋二次装修作出了规范,最大程度发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,努力为z国际商城营造一个安全、健康、舒适的生活空间。

1、z国际商城房屋及公用设施的管理方式

要做好z国际商城的房屋本体及共用设施的维修养护,不仅需要与业主协调维修、维护经费的问题,还需要导入科学的管理方法,建立完善的保障体系。我们采取了以下三大管理方式

1.1预防性保养方式

重视z国际商城的房屋本体及共用设施的日常检查和维修养护,采用计划保养和日常检查监督相结合的预防性保养方式,根据设施设备的实际情况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题。保障房屋公共设施设备的完好,延长其使用寿命。

1.2重点服务方式

根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。

1.3技术先行方式

我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修和保养,确保物业保养和管理的专业化,保障维修保养的质量。

2建筑物管理的重点

建筑管理的重点,主要关注保持建筑物的安全性和功能性,加强建筑物的变形监测,加强地基基础的养护,坚决杜绝不合理的荷载产生,防止地基浸水,保证基础顶面勒脚的完好无损,以免使地基受力处于异常状态,而导致建筑物不均匀沉降;加强钢筋混凝土结构的修缮和养护;加强砌体结构的维修养护;加强房屋屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护工作;对建筑物的管理和维护做好应急措施,发现问题及时处理,针对不同的装饰材料采取不同的维护管理手段。编制详细的房屋及共用设施维修养护计划.严格控制房屋及共用设施维修养护工作,确保房屋及共用设施性能良好、安全运行,确保房屋及共用设施维修养护实施过程中使用的材料具有环保功能。

2.1管理重点之一:房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护

A、采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。

B、针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在暴风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作。

C、加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修。

D、加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等。

2.2重点管理之三:钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护

A、定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并组织实施。

B、加强员工业务技能培训,提高维修技术。

C、做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等。

2.3重点管理之四:装饰材料的养护

A、加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,按照工作进度及投入的资金情况,与业主协调外墙的重新粉刷问题。

B、严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。

C、及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施。

3房屋本体和共用设施维修养护计划

对房屋本体及公用设施的维修养护管理,我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则,编制科学性和操作性强的修缮养护计划。

根据建设部第80号《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定,在正常作用情况,房屋工程的保修期限为:

A、地基基础和体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏年限为5年;

C、房屋装饰工程为2年。

4二次装修管理

高层楼宇消防安全是重中之重,使用多年后会有部分业主进行二次装修,许多装修材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火灾、盗窃等治安事件,因此对商城二次装修的管理是头等大事。

我司根据以往管理高层住宅、写字楼的经验,制订了一套完善的装修管理方案,确保商城装修期间的消防和治安安全。

4.1此阶段的工作重点和管理措施

4.1.1加强宣传,正确引导

接管后,管理处将指派客户服务中心人员负责宣传解释商城有关二次装修管理规定,并采取主动联系,与业主配合做好装修管理工作。规范施工单位的装修行为,引导施工单位自觉遵守商城的各项装修管理制度。

4.1.2确定联络开展培训

施工单位入驻前,管理处将指定专人负责与施工队联络确定双方紧急联络人员、方式等,同时为全体进场施工人员安排1-2小时的专门培训包括介绍商城基本设施设备情况、管理要求、应急措施等,使全体施工人员都能按规范施工,同时在发生意外时能够迅速与管理处取得联系,启用商城安防设备和力量,将危害降至最低。

4.1.3严格审批加强巡查

在装修审批过程中,管理处要严格按作业规范开展工作,采取仔细审查,严格验证、管理和技术人员双层把关的方式,保证装修内容和装修队伍合乎规定,装修申请符合手续;同时加大装修监管力度,24小时巡查监控,认真记录施工情况,发现问题及时处理。

4.1.4依法管理以理服人

参照建设部颁布的《住宅室内装修管理办法》、深圳市相关管理规定及与装修单位签定的相关协议,对二次装修过程的违章行为进行制止和劝阻。阐明危害,宣传政策、法规规定,为施工单位出谋划策,力争既符合规范要求,又不影响工程进度,让用户单位心服口服,主动配合。

4.1.5谨慎验收不留隐患

装修验收过程中,由管理处各专业技术人员、消防管理人员组成验收小组联合验收,从结构、供电、给排水消防、安全等方面,按标准严格验收,查找隐患。对存在隐患的部位,限期整改,并跟踪检查,消灭隐患,保障安全。

4.1.6装修日常巡查工作标准

装修日常巡查工作标准表

巡查项目工作标准巡查人员

资格、制度开工许可证、相关管理规定、联系电话等是否按规定在现场悬挂、存放机电运行维修组

消防消防是否按规定数量、位置摆放灭火器材机电运行维修组

材料进场情况材料是否按规定时间、路

线和计划进场,有无损坏公共设施设备机电运行维修组

设备工具使用设备、工具是否与进场设备验收清单相符,有无使用不规范的电器、工具等机电运行维修组

材料堆放标识材料堆放是否整齐,有无标识机电运行维修组

危险物品保管油漆、天那水、沥青、酒精、氧气瓶等易燃、易爆物品是否按规定放置在远离火源的安全位置,标识是否醒目、完整。机电运行维修组

动火作业有无办妥动火作业报批手续机电运行维修组

配电、供水有无私自拉电线,私接水管、煤气等现象,配电盘等接插件是否规范、绝缘、接地情况良好,负荷与部分容量满足要求机电运行维修组

作业情况有无凿、打房屋梁、柱、天花、地板现象;有无不按操作规范使用切割、电焊、电锯等;作业人员有否采取相应的安全防护措施机电运行部人员

消防报警系统消防报警(烟感器、温感是否减少、管道线路等是否移位、遮挡及损坏)机电运行部人员

房屋结构结构(梁、柱、板、墙等)有无受到损坏机电运行部人员

4.2二次装修流程

4.3装修管理工作要求

装修期管理工作要求表

工作内容工作时间/作业频度质量标准

装修审核1天内办完符合规定,无危及安全和影响外观,无改变用途等。

巡视1次/天严格按照巡查工作标准对照检查,做好记录,发现问题及时解决。

跟踪、监督1次/天问题部位无重复违章现象

走访1次/周及时听取业主、客户意见,满足其合理要求,满意率100%。

回访12小时内/100%记录完成情况调查满意率100%。

工作日记每日下午5点-5点半记录全面、真实准确。

收费12小时随来随办收费率100%。

运作督导方式分片包干,现场人员巡查,经理助理不定期抽查

篇3：科技学院后勤物业中心服务承诺:公用设备设施管理

科技学院后勤物业服务中心服务承诺:公用设备设施管理

二、公用设备设施管理

1.服务范围内的照明灯、水龙头、电扇、开关、插座、配电箱、供电线路、门窗、玻璃、锁、家具、卫生洁具等小修项目,接到报修立即处理,各项完好率达到95%以上。

2.做好管理服务范围内的室外路灯、射灯、景观灯的维护工作,保证正常使用,照明完好率95%以上。

3.保证卫生设备、排水管道及配件完备,破损的应维修;修缮后应做到给排水畅通,各部位零件齐全、灵活、有效,无跑、冒、漏、滴现象,能正常使用。保证清洁卫生,设备完好,运行正常,并做好记录建档工作。

4.做好各建筑物内的配电房、电梯、消防、安防设备的维护工作,保证元器件齐全,能够正常运行。

5.做好设备设施维护和维修,保证公用设备设施的清洁、正常和运行。对非正常的损坏,及时提出解决方案上报主管。

6.定期做好各项公用设备设施的检查工作,及时排除安全隐患,做好维修保养。

7.坚持做好维修回访制度。在维修结束后,中心主任或有关人员对用户进行回访,了解维修质量及用户的各种反映并认真做好记录,作为对工作人员的考核依据。

篇4：小区共有公用物业经营收益分配管理实施办法

住宅小区共有公用物业经营收益分配及管理实施办法

第一章、总则

一、本实施办法依据《江苏省物业管理条例》、《**zz园住宅小区共有公用物业经营管理和收益分配细则》(2012年11月26日)、《**zz园住宅小区公共资金管理和使用办法》(2012年11月26日)制定。

二、本实施办法针对**zz园住宅小区现有共有公用物业经营项目的管理及收益分配制定了具体的实施细则。

三、本实施办法对今后新开展的共有公用物业经营项目的管理及收益分配提供参考依据。

第二章、地下车库共用停车位的停车收费管理和分配

一、地下车库公用车位的管理成本参照物业服务合同中的车位停放费为60元/个/月。

二、地下车库公用车位的年度停车收入扣除年度管理成本及有关税费后,剩余部分70%划入小区公共资金账户,30%划给物业公司用于补贴物业管理。

第三章、共用部位、共用设施、附属建筑物的广告发布

一、共用部位、共用设施、附属建筑物的广告发布包括电梯轿厢

内、会所外墙、道闸、灯杆、公共走道、广场灯箱等小区内共用部位、共用设施、附属建筑物上的广告发布。

二、小区内上述广告发布权归属业主大会,具体实施部门为业主

大会授权的业委会。为便于实施,由业委会、物业服务公司和广告发布方签订三方广告发布合同,由物业公司出具发票。

三、公共发布费扣除开票税费后,70%划入小区公共资金账户,30%划给物业公司用于补贴物业管理。

第四章、公共物业的租赁收入

一、现有公有物业的租赁权归属业主大会,具体实施部门为业主大会授权的业委会。

二、现有公有物业的租赁项目有:

1、原居委会用房13幢201室对外租赁;

2、北门岗(东面)场地租赁给招商银行(此项按3/7分成处理);

3、会所经营承包费

三、上述共有物业的租赁收入扣除必要的开票税费后,除第二项外,其他全额划入小区公共资金账户。

第五章、各类企业、商家在小区开展商业促销活动的进场费

一、在不影响本小区业主生活的情况下,可允许与业主生活相关的企业、商家在小区开展适度的商业促销活动。

二、上述商业促销活动的审批权归属业委会,物业服务公司负责进场商家的管理。

三、促销活动的进场费由业委会、物业服务公司、进场商家商议确定,由物业服务公司开具发票

四、进场费扣除开票费后,70%划入小区公共资金账户,30%划给物业公司用于补贴物业管理。

五、其他企业在小区开展商业活动收取的有关进场费参照本章相关规定执行。

第六章、公共资金的账户设立及管理办法

一、根据《**zz园住宅小区公共资金管理和使用办法》,现委托物业服务公司设立独立二级账户,今后视情况业委会也可以设立独立账户,作为**zz园住宅小区公共资金专用账户。

二、上述各类共有公用物业经营收益收缴后,物业服务公司在扣缴有关成本和税费后,须在收到款项次月15日前将归属业主的资金划入该账户,物业服务公司须自觉接受业委会对该账户的监督和管理。

三、资金使用参照《**zz园住宅小区公共资金管理和使用办法》执行。

第七章、其他

一、本办法作为物业服务合同的附则,用于规范业委会及物业服务公司在共有公用物业经营管理方面各自的职责。业委会及物业服务公司均须遵照执行。

二、本小区内其他共有公用物业经营管理、收费及分配须参照执行。

篇5：物业管理公司体系文件－公用设施和服务过程的标识

物业管理公司体系文件:公用设施和服务过程的标识

1.目的

防止在服务过程中因公用设施和服务过程无标识或标识不当导致各类不合格的发生。

2.适用范围

适用于公司各部门的日常工作。

3.职责

3.1总经理或授权人负责公用设施、仓库内物资、重要、危险部位及其他服务过程标识的监察。

3.2部门主管和岗位责任人负责标识的安装和检查。

4.方法和过程控制

4.1公用设施的标识

4.1.1机电设备按各设备名称、设备责任人标识,标识牌挂(贴)在设备显眼部位。

4.1.2消防通道出入口、消防设施处设置相应消防标识。

4.1.3配电室、水泵房、泳池机房、监控中心、仓库、办公室、公共卫生间等部位在出入口上方或门上贴上有部门名称的标识。

4.1.4所有设备间出入门上应有"机房重地,非请勿进"的标识。

4.1.5所有阀门上应作上标识以确认阀门开闭状态。

4.1.6仓库内的物资名称和用途需挂贴于货架或物资上,并在库房门上贴"严禁烟火"的告示牌。

4.1.7楼层的标识贴于本楼层的显着位置。

4.1.8在进天台的通道上应有"天台重地,非请勿进"的标识。

4.1.9变压器和高压环网柜上挂"高压危险,请勿靠近"告示牌。

4.1.10游泳池必须标明水的深度。

4.1.11天台显眼部位应挂贴"高空抛物,手下留人"等字样的警示牌。

4.2服务过程的标识

4.2.1高空作业时,在危险区域周边用警戒带圈出警戒区域,对区域内的财产要做好防护措施,并放置有"危险勿进","高空作业,注意安全"等字样的告示牌。

4.2.2配电设备维修时,必须在开关上挂"有人工作,禁止合闸"的告示牌。

4.2.3清洗办公室及其他较光滑位置的地面或天气潮湿时,应在显眼部位放置"小心地滑"的告示牌。

4.2.4在公共场所刷油漆时,如果油漆未干而现场又无工作人员时,应在显眼位置放置"油漆未干"告示牌。

4.2.5泳池、儿童娱乐设施、会所等设施暂停开放期间,在显眼部位挂放"暂停使用"告示牌,清洁时挂放"清洁中"字样的标识。

4.2.6维修公共卫生间设施时,应放置"维修中"或"停用"字样的告示牌。

4.2.7楼内保洁员在进行楼梯道、楼层保洁工作时,应在单元防盗门或明显位置悬挂"此区域在清洁中"字样的标识。

4.2.8对于其他有追溯性要求的服务过程(如一些清洁、保安、设备维护服务)标识,应通过制定明确的服务规范和做好质量记录予以实现。

4.3标识的管理

4.3.1各部门自行制作的标识,必须严格参照公司CI手册标识所规范的样式,所有CI手册所规范的标识,部门必须严格执行。

4.3.2各部门如需设置中英文对照标识,需将中文及译文内容报品质主管审批。

4.3.3如发现标识已经被污染、涂抹、撕毁、破损或已失去标识意义,应及时更换、替补或撤消。

4.3.4当设置标识的位置需要更改或撤销标识时,必须经总经理或授权品质主管同意后方可执行。

5.相关文件

《CI标识手册》