A花园承接查验程序

篇2：城市花园一期物业运营预算编测说明

城市花园一期项目物业运营预算编测说明

编制目的:估算物业售后净支出,反映项目物业管理前期盈亏预期。

测算前提:1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准)到接管面积饱和时。

2、以接管项目为测算对象,不涉及物业管理公司本部。

3、不受会计核算、报表口径局限。

4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。

测算依据:1、营业收入按集团有关确认规定。

2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。

3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。

4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。

5、集团或所在区域、公司平均物业管理费收缴率水平。

测算原则:1、谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率),不低估成本费用。

2、重要性。保证测算结果的正确性,避免出现重大缺、漏项。

3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题,根据业内惯例和现行操作的可行性判断。

4、直接费用直接计入,不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。

测算时间:1、地产进行新项目可行性论证时。

2、物业管理公司对外接盘时。

3、物业管理公司接管地产楼盘前。

测算分工:1、集团内项目,除“开发商承担费用”由地产公司编测外,其余均由物业管理公司编测。

2、集团新项目可行性论证时的测算由地产公司项目发展部门组织。

3、对外接盘均由物业管理公司编测。

4、汇编后的测算稿,地产公司、物业管理公司各执一份,同时报集团财务管理部、物业管理部审核、备案。

注意事项:1、坚持以收支事项为测算基础,合理建立量―价―时计算关系、力求体现计算过程。

如“饱和营业收入”测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列(在该建筑结构形式下增设行次)。人员可采用0.5个人、1.5个人等非整数方式计算费用。

2、饱和营业收入按权责发生制确认测算,营业收入(管理费)=饱和营业收入*收缴率

3、区分单价和成本/M2、收入/M2的不同,区分管理面积、建筑面积、收费面积、计费面积(计算成本、费用的面积)的不同。成本/M2、收入/M2按收费面积计算。

4、委托资产经营收入分业主委托、开发商委托,同一资产不要重复测算。

5、测算时必须充分了解项目的结构、用途、周边环境、各种配套设施、运作的标准和方式、费用的结算内容与方式等,并根据这些情况的变化及时调整基础测算数据,力求测算依据充分。

6、测算的时间跨度可按“测算前提1”根据实际情况增减。收支项目宜增不宜减。

7、尽可能按本格式内容估测、填制完整。若时间或基础资料不允许,可先不填写数量、单价。

必要时可增加层级或另行设置的计算底表,并设置链接公式。

8、同一项目每次测算结果应另存而不覆盖,以便动态反映、跟踪以了解变化。

9、行列项目增减、层级省略、不填写数量、单价时,要相应调整公式设置。保持表与表、及数据之间对应关系、钩稽关系正确无误。如:营业收入测算表某住宅的测算期收费面积应等于基本情况表相对应的收费面积。

**企业股份有限公司财务管理部

篇3：X天花园前期物业管理方案

中天花园前期物业管理方案(前期顾问的内容、起始时间、价格)

1物业管理顾问计划

在签定本合同后,乙方派驻人员与甲方筹建处相关部门人员进行交流,在充分了解物业实际情况基础上,拟订并提交一份较详尽的物业管理顾问工作计划;以使将来工作可以顺利开展及明确甲方日后对乙方之顾问服务之监督标准。

2顾问服务具体事项策划

交付使用前工程咨询策划服务(包括但不限于下列内容)

1、审阅甲方提供的设计图纸,并从物业管理及用户角度对物业的平面布局、功能区域划分提出改进方案供甲方参考。

2、协助甲方监管有关工程进度,列出物业开发遗漏内容,并提出改进建议供甲方参考;需要时出席甲方召开的工程例会及其他重要会议。

3、在设计、选型时对甲方选择的机电设备、物业智能化系统、保安系统、停车管理系统、物业照明设备及装饰材料进行审议并提出意见和建议。

4、协助制定接管验收标准及物业接收计划,草拟工作日程并安排物业工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收(包括但不限于下列内容)

?协助甲方对物业总体进行检查、验收;

?协助甲方对各功能区域进行检查、验收;

?制定有关工程机电设备验收测试方案,核对供应商提供的数据、资料,并单项参与主要机电设备的验收及试运行;

?协助甲方对装饰、装修进行检查、验收。

5、依照国家现有的法规及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收费标准。

6、制订物业工程部的各种规章制度。

3交付使用前后物业筹备工作(包括但不限于下列内容)

1、制定《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》明确业主及物业管理公司的权利和义务。

2、做好交付前的安全、保洁、工程维护、绿化、设施设备的验收交接工作,完整收集物业图纸和相关资料;

3、制定物业交付流程和工作预案,协助甲方做好交房场地布置、人员配备,做好物业解释工作,接管房屋钥匙和相关配件,做好交房的前期准备工作;

4、做好物业拓荒保洁和绿化清理工作。

5、制定完成物业管理各项制度和设置相关指示标牌;

6、物业成品保护和公共设施设备的调试、运行试验;

7、完成物业通水、通电、智能化设施的试运行工作;

8、完成物业交付时所使用各类文件及表格;

9、制订物业交付和现场管理的紧急应变计划;

10、制订物业安全保卫实施计划,保安计划,并对保安系统安排及所需设备提出详细建议。

11、按照物业需要拟定物业管理公司员工总体架构及各级人员编制。

12、做好上岗员工的业务技能培训:

1)物业管理基本概念

2)物业交付、装修及搬迁流程

3)客户投诉处理程序

4)突发事件处理程序

5)常用消防设备/器材介绍及火灾应急程序

6)服务的概念及服务的几大技巧

7)员工服务质量标准

8)保安员守则及保安巡逻注意事项

9)物业工程验收处理程序

10)物业工程部相关制度介绍

11)设备巡检及维修保养

12)紧急工程维修措施制订及如何执行

13)人事行政管理程序

14)清洁工作操作规范初期培训

13、制定巡访制度,加强与甲方的信息反馈处理和整改意见的处理工作。

14、物业交付使用前,制定好二次装修管理程序。

15、交付现场外围及物业内车辆进入交通路线通行方案及管理制度。

4顾问起始时间

自合同签订之日起至整个项目交付止,时间约20**年11月~20**年12月,26个月.

5顾问服务费:人民币1万元/月,签定顾问合同至房屋交付之日止.

篇4：某花园小区日常工作基础管理措施

花园小区日常工作基础管理措施

1档案管理方案

1.1档案管理工作环节

1.2主旨

*健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料,及时增加修改资料,以便今后管理养护,并建立完善的业主居住档案,做到一户一档。

*为保护业主的隐私,所有业主的档案均为机密资料。除司法机关办案并出示有关手续以外,任何外部人员及单位均不得查阅。

1.3分类纲要

*工程建筑产权资料

*工程技术资料

*事务管理资料

*装修资料

*维修资料

*治安交通管理资料

*设备管理资料

*社区文化资料

*员工管理资料

*业主反馈资料

*行政文件资料

*业主管委会资料

2财务管理

内部财务管理

*制定财务权限

*协助经理,制定各项收费标准

*制定财务预算

*制定财务运作手册

*每月财务结算

*年检工作

对外财务工作

*物业管理费的收取

*各种公共费用的收支

*各种外包工作的支付

*维修工程费用的支付

*其他费用的收支

3人事管理

行政人事管理

*制定员工手册

*统一员工形象

*建立办公室制度

*建立人事档案管理制度

*开展员工考核、考勤管理工作

*要负责收集整理客户入伙的各类资料

*要负责书信资料的往来

*物品的采购管理

*制定月度采购计划

*编制大楼的相关岗位职责和工作制度

篇5：巴比伦花园物业交付前管理计划规范

巴比伦花园物业交付前的管理计划

我公司将根据贵方物业施工进度的实际情况,对“巴比伦花园”制订相应的科学、成熟的物业管理前期顾问工作计划,并按计划开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、建设施工

建设过程中,物业管理前期顾问人员应经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步增加对物业硬件的了解,对有些影响使用功能的问题应早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

提出遗漏工程项目的建议;

对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少成本投入和今后的物业管理成本。

2、竣工验收

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

参与重大设备的调试和验收;

制订物业验收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

3、物业销售

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者及租房者,同时也有助于贵方提高企业品牌形象及知名度。物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售、租赁和宣传推广。

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售、租赁作好准备;

售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

4、规章制度制订

物业管理前期介入人员将制订相应的规章制度及编制有关文件,印制各种证件,进行机构设置、人员聘用和人员培训前期工作。

住宅使用公约;

装修管理办法;

装修管理协议;

入伙手续书;

代办服务委托书;

保管钥匙委托书;

保管钥匙承诺书;

房屋验收表;

钥匙签收表;

业主信息表;

施工人员登记表;

安全责任书。