写字楼物业管理服务要求
写字楼物业管理与服务的要求
写字楼管理可围绕"安全、舒适、快捷"六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机。为此,写字楼管理与服务要按照以下要求展开:
一、科学化、制度化、规范化、高起点
现代写字楼技术含量高,管理范围广,不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度,使整个管理工作有章可循,有据可依,管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理要求。只有这样,才能达到好的管理效果。
二、加强治安防范,严格出入管理制度,建立客户档案
写字楼的安全保卫工作很重要,它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全,还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的,所以治安管理难度大。必须加强治安防范,建立和健全各种值班制度,坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度,坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,力求做到万无一失。同时,应全面建立客户档案,熟悉业主、租户情况,增加沟通了解,做到时时心中有数,确保业主、租户人身和财产的安全。
三、加强消防管理,做好防火工作
由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大,加之高层建筑承受风力大和易受雷击,所以火灾隐患因素多。因此,写字楼防火要求高,应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度,明确防火责任人,熟悉消防基本知识,掌握防火、救火基本技能;加强防范措施,定期检查、完善消防设施,落实消防措施,发现问题及时处理,消除事故隐患。
四、重视清洁管理
清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现,关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰,所以清洁难度大,专业要求高。为此要制定完善的清洁细则,明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁,保证大堂、电梯、过道随脏随清,办公室内无杂物、灰尘,门窗干净明亮,会议室整洁,茶具清洁消毒。
五、强化设备管理设施的维修保养
设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房,备用发电房,高低压电缆、电线,上下水管道等各项设施)的全面管理和维修,供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修,注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度,要对公用设备、公共场所,如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理,并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%,应急发电率达到100%,消防设备完好率达到100%。
六、设立服务中心,完善配套服务
管理就是服务。为方便客人,满足客人需要,写字楼应有配套的服务,设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续,解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务,包括提供一些日常性服务,如协助接待来访客人,回复电话问讯,提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务,如代客购物、代送快件等。
七、加强沟通协调,不断改进工作
要加强与业主、租户的沟通,主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求,认真接受、处理业主、租户的投诉,及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待,协调好各方关系,协调配合好政府各部门的工作,还要不断改进各项管理,使各项工作指标达到同行业先进水平。
篇2：写字楼非办公时间管理服务
写字楼非办公时间的管理服务
1人员出入
为保办公大楼内各办公人员在非工作时间都能方便出入,同时控制外来人员,CPM公司建议大楼引入智能卡管理系统。即在电梯内及各通道门安装由中央计算机控制的识别系统,任何持卡人在乘梯或进门时,出示智能卡让电梯或门锁识别,电梯按卡内预设的权限到达指定的楼层,门锁也按卡内权限开启。若无卡或授权不符则无法通行。智能卡管理系统在日常工作时间互动解禁,在非工作时间启动。
2能源运行
**保证24小时的水电供应,在既满足**客户的工作需要,也达到大厦设备设施运作时间的需要的前提下,针对各种能源的停供,在第一时间知会用户,并采取响应的补救措施。
3电梯运行
为节省能源和保证电梯的正常使用,在非工作时间内,暂时拟定开启一部通往写字楼的电梯。
4空调运行
为节省能源和保证空调的正常使用,CPM公司拟定空调的开启时间,在非工作时间内,若有须临时使用的单位,需向管理处提交书面申请,并按规定交纳空调附加使用费。
5上下班高峰期人员疏导
由于办公人员上下班时间集中,可能出现进出车辆阻塞和电梯拥护现象。为避免上述情况发生,管理处在上下班高峰时间的前后半个小时,实行保安员重叠倒班制,负责疏导车辆通行及停放,并派专人在电梯厅值班,导引人流并按实际情况安排电梯的运行。
篇3：写字楼经营管理服务
写字楼项目经营管理服务
1物业经营之意义
在物业管理各项环节中,经营的份量不容忽视。**地处长沙市繁华地段,大厦使用功能齐全,配套合理,是长沙市最具现代水准的高档次写字楼。因此,该项经营是否得力,直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果,关系到物业投资人能否得到良好的回报,物业经营关系到能否满足使用者的需要,从而达到整体物业保值、增值的目的。
良好的物业经营,期效力非常明显
?获得长期稳定的租金收入;
?带旺人气、促进物业租赁;
?形成卖点,促进物业销售;
?满足客户的多种需要;
?对客户形成吸引力;
?扩大物业的知名度,形成品牌物业;
?提供更多的附加利益。
2CPM的经营优势
CPM的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的经营潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了CPM在经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。
通常商服型物业的经营分为四种形式,一是发展商自营,二是以招商形式推向市场,三是发展商与物业管理公司合作经营,优势互补,相得益彰,四是以上三种方式并存混合经营方式。
CPM的经营管理优势体现在
2.1经营策划优势
CPM在经营策划方面成功的实例首先体现在配合开发商全面加快楼盘市场的推广。诸如二十一世纪演艺中心、中航健身会、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航职工餐厅、中航汽车美容中心等,去年CPM公司成功地策划实施了中航苑"八大帮食街"商业配套项目,吸引了大量的消费者,为中航苑又增添一处特色服务。
除深圳本部的大量成功实例外,CPM在武汉信合大厦、北京艾维克大厦等分另经营策划了商务中心、咖啡厅、餐厅、美容中心、会议中心、洗衣店等配套经营项目,既增加了经营收入,又为客户提高了便捷的服务
2.2租赁服务优势
CPM的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了CPM在租赁经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。
近年来,CPM公司年租赁经营规模已达60万平方米以上,代理租赁的物业涉及商业、写字楼、公寓、工业厂房、住宅等各方面。
在深圳市物业任凭市场大幅起落的过程中,CPM公司准确地把握市场脉搏,适时调整租赁导向,使代理的公寓、住宅出租率始终保持在95%以上,写字楼和商业面积出租率保持在90%以上;仅中航苑25万平方米物业的租金,年收入已突破人民币8000万元。
几年来的市场实践,CPM公司积累了丰富的租赁代理实践经验,培养了一批深谙物业管理和租赁经营的骨干队伍,拓展了物业管理服务的范围,公司的综合实力得到显著提高。对公司物业租赁经营方面有了深刻的体会,归纳起来有以下几个特点:
a.着眼当前,更注重三至十年的中长期市场;
b.奉行淡市扩张策略;在物业租赁市场冷淡时,抓住淡市中有利因素,精心策划,瞄准市场缝隙果断切入,全力扩张;
c.随时掌握物业租售市场动态信息,准确把握当前和潜在的目标客户;
d.选择客户时,更加注重品质和潜能,租金因素放在其后,全力捕捉国内外名牌企业入驻,以点带面;
e.策略灵活,善于应变,及时调整,适应市场;
f.树立物业任凭全过程服务理念,强调合同签定后规范而周到的物业管理服务,使业主有一个舒适协调的经营环境;
g.选择大众化宣传媒体,单位小规模,小板块,以小胜大,以少胜多,有针对性、有目的性,有实效性;
h.全面跟踪合同租赁合同履行过程,确保租金收入;
i.最大限度地争取政府支持,以社会效益带动经济效益。
2.3集团优势
深圳中航集团是中国航空技术进出口总公司在深圳设立的大型企业集团。自1980年成立以来,集团依托航空工业的人才、技术实力,发挥深圳特区的地理、政策优势,积极进取,锐意开拓,经过20余年的努力,现已发展成为集高科技产业、房地产业、金融证券业、商贸业、酒店服务业等产业于一体的综合性企业集团,旗下聚合着包括飞亚达、深天马、深南光、中航实业四家深、港两地上市公司的几十家企业。
中航技酒店集团的龙头是四星级的格兰云天大酒店内设商务洽淡、会客、健身、商务中心、西餐厅、卡拉OK厅、大型免税商场、芬兰浴等,酒店连续历年被评为深圳十佳酒店,另有上海宾馆、中航宾馆以及天虹商场等大型商服企业。
3规划定位及周边环境分析
**座落在长沙市闹市区,新华书店、华联商厦等大型商场汇集于此,形成了一定的商贸圈。
WTO为长沙市的发展带来了巨大的想象空间,同时也为**的定位和发展带来了历史性机遇。
经历数年的宏观经济调控,中国经济虽然实现了软着陆,但是房地产的调整仍需一段时间,房地产的销售与租赁价格仍呈下滑趋势。
由于人们对目前通货紧缩的预期和担扰,房地产市场不再会象前几年经济启动那样大起大落。近期经济启动与以往相比完全不同,过去只要政策有所松动,经济立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升缓慢。主要原因在于随着经济的发展与改革的深入,当前中国已进入需求导向的时代,决定总产量的最终因素是消费需求,当前根本问题还是消费需求不足。
3.1商贸区潜在客户分析(目标客户的确定与分析)
3.1.1潜在目标客户分析
与中国市场密切相关的国内外著名企业
?已进驻企业
?尚未进驻企业
?规模迅速扩张企业
3.1.2WTO为中国市场带来的新行业分析
?以前未开发行业
?以前受限制行业
?全新行业的诞生
3.1.3国际性商贸中心区的配套行业分析
?商务服务行业
?生活服务行业
?娱乐服务行业
3.2**项目市场定位
3.2.1市场定位
CPM公司将**项目市场定位表述为:融合长沙商贸中心区整体环境,集写字楼、商场、酒店、康体中心为一体,具备国
际水准设施配备和优质物业管理服务的智能商务大厦。
3.2.2客户群体分析
写字楼的目标客户:
?主体目标客户
?相关目标客户
?辅助客户
商业项目目标客户:
?必备的商业配套项目,如商务中心、银行、证券、会计师楼、律师楼、相宜的中、高档餐饮服务项目
?配套项目如健身、娱乐等
4营销策略
4.1总体经营方向及目标客户定位分析
4.1.1目标客户的行业分析
?目标客户主体经营行业的分析确定
?目标客户配套行业的分析
?目标客户辅助行业的分析
4.1.2目标客户的规模分析
?大客户
?中、小客户
4.1.3目标客户的稳定性分析
?长期客户
?短期客户
4.2目标客户的优先原则
4.2.1主体行业(大规模)目标客户优先、优惠原则
4.2.2区域内功能互补型优先原则
4.2.3潜在的目标一致性优先原则
4.3营销组合
4.3.1针对主体目标客户的营销
?定位是营销成功与否的决定因素
?营销方式包括直销、委托适宜中介、选择适宜媒体、测算优惠价等。
4.3.2常规的营销组合
?利用集中的宣传广告攻势营销
?建立一套行之有效的联销网络体系
?业务员直销网络
?中介合作网络体系
?网上营销体系
?完善的现场营销体系
?专业的楼体广告宣传
?严格的价格管理体系及完善的奖励、提成办法
?配合营销的形象工程的完善
?大厦环境形象的完善到位
?物业管理的形象确立
4.3.3灵活机动的营销价格确定
a.针对主体目标客户的特殊优惠办法:
?确定最优惠的价格底线以提高成功率并规避风险
?结合租赁期限来调整价格底线
b.价格制定策略
?内部预定期的优惠价格
?推广期的优惠方式
?稳定期的价格标准
4.3.4进行合理的分割,以提高出租规模的灵活性。
a.经营目标
b.根据配套项目和不同的楼层制定了不同的出租率目标。
c.租金递增目标
?根据市场情况确定起步租金定位
d.价格策略
?采取灵活多变的方式
5经营合作方式
良好的经营策划和租赁服务,使CPM在市场更广泛地接触客户群体,通过与**发展商的合作,CPM将借助于**周边商贸优势的延伸,以及强有效的经营策略,迅速获得消费者的认可。全面启动广场的商业市场,提高业主的投资回报率。
5.1配套项目的经营
大厦配套项目包括商场、酒店、餐饮、康体中心、银行、证券等,CPM将通过委派专业经营人才对大厦周边商贸圈、大厦业主、客户等进行调研和市场细分、定位,提供整体经营策划方案供发展商参考,为发展商提供配套经营服务。
5.1.1招商引资,进行品牌经营。可采取的方式包括联系中航技酒店集团及深圳、香港等地著名酒店,商场的经营者,投资经营大厦酒店及商场,以获得品牌效益;
5.1.2与大厦发展商合作,依托中航技酒店集团的龙头格兰云大酒店经营优势,引进品牌管理模式,共同经营酒店配套项目,使其成为具备当地特色的星级酒店;
5.1.3由CPM投资,经营大厦内员工食堂配套项目,为大厦客户提供工作餐服务,以优质低价,保本经营的服务原则,为大厦客户提供周到的服务,提高物业投资、租赁的附加值;
5.1.4具体细节另行商议。
5.2租赁服务方式
5.2.1服务方式
CPM将凭借自身在深圳租赁市场中的经营优势,以委托代理租赁的方式,为发展商提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合发展商整体发展计划需要的前提下,通过提供经营策划建议与租赁服务体系,使管理与经营双向推动。
CPM公司积累了15年的综合物业管理经验,在代理租赁业务方面不乏成功范例。1995年CPM代理中航苑大厦裙楼8000平方米全新商业面积租赁,一年间将出租率提升到80%,当时成了深圳冷淡的租赁市场热门话题。另外,1992年来代理1000余套公寓租赁,我们面对租赁市场千变万化,适时采取应变措施,几年来一直将出租率保持在95%以上,受到业主和客户的一致好评。
5.3代理出租方式要点
5.3.1CPM公司组建市场推广小组。
5.3.2CPM公司负责制定组合经营计划,包括市场调查、目标客户确定、租赁价格定位、广告策划、具体营销策略及规范的租后服务等。
5.3.3营销计划经业主和管委会认可后,由市场推广小组具体实施。
5.3.4CPM公司负责办理租后手续,包括计费、收费、催缴费、税收等。
5.3.5确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标(一年期)及完成目标后的奖惩制度。
5.3.6CPM公司按租金总客的7%左右(具体另协商)收取代理佣金。
5.3.7提供信息和咨询服务,在地方政策法规、公共关系等方面,为港澳台、外商疏通关系,代办申报审批手续等,延伸租后服务,为客户创造良好的经营环境。
5.3.8加强与政府沟通,多渠道帮助客户降低经营成本。
在与业主合作租赁经营模式下,CPM公司愿与业主共同努力,共享利益。代理经营租赁的具体细节本着上述精神另行协商。CPM公司经营人员具有高度的市场把握能力和实际操作经验,我们相信只要正确把握目标和价位,做好市场宣传策划,完全可以把**的租赁经营项目做活做好,达到预期的效果。
制度专栏
