物业项目驻场顾问顾问团工作职责

篇2：物业顾问管理工作范围

物业项目顾问管理工作范围

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

5、专业装修工程质量监理与装修管理。

6、公用绿地、花木的绿化养护与管理。

7、公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

8、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

9、对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理,确保安全。

10、管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。

11、接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

12、全方位家居服务和各类商务服务支持等。

13、协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用,维护全体物业使用人的公共利益。

14、理礼并用、德法共行,对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。

篇3：物业顾问管理工作内容

项目物业顾问管理工作内容

一、前期介入阶段

合作期限:由签约之日起至华侨海景城一期入伙之日前二个月

结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。

(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。

(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。

1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;

2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;

3、设备机房的环境、通风是否满足要求;

4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;

5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;

6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;

7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;

8、在空调工程施工前,根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议;在空调设施安装时,为便于以后维修管理,对需改变安装位置和工艺的地方提出建议;

9、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择。

10、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;

11、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;

12、给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;

13、根据物业所在地的气候特点,审查植物设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;

14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议;

15、根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议;

16、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;

17、根据地方物业管理法规、政策及zz物业长期以来的物管经验对管理商的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议;

18、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等,对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议;

19、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项目的市场定位,准确推测准业主层次,从实用性上建议会所适合经营的项目,在此基础上进一步建议哪些项目可收费,哪些项目不宜收费,其原则在于先聚人气,进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。

(三)从业主/住户使用的角度,提出专业建议:如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施;如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的,以方便业主装修及使用,减少将来物管的难度。

(四)从智能化的角度,提出专业建议:

1、考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;

2、针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;

3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案,方案要求功能完善、先进,设计合理、实用;

4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,并对智能化设备的选型提出建议。

(五)从环保的角度,提出专业建议:

1、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;

2、对物业内商场(商铺)、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议;

3、根据会所增设的项目及物业配套设施,从节能和环保的角度,提出建议。

(六)从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益:

1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;

2、公共部分装修材料的选用;

3、在空调设备安装前,对设备的适用情况和选型提供咨询;在空调设备安装时,对空调设施的安装提供咨询;

4、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;

5、在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;

6、根据管理商要求,提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验;

7、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询;

8、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;

(七)在施工过程中,协助发展商监督各专业工程的进展情况,尽力提高工程施工质量,确保工程按计划完工,同时可以降低日后物业设备管理难度。

(八)指导发展商监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。

(九)指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。

(十)根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策,指导发展商制订物业管理收费标准。

(十一)从创优的角度,根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准,提出专业改进建议。

(十二)配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要,提供zz物业企业简介、主

要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

二、实操指导阶段

合作期限:共一年,由本物业首期入伙之日前二个月起计,又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。

前期筹备期

指一期物业入伙前,zz协助管理商从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹备的工作时期。

(一)在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时,协助发展商进行整改,并提供切实可行的方案和解决办法,确保系统的稳定。

(二)协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制:

*协助管理商制定管理人员、操作层人员定编方案;

*协助管理商根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。

(三)协助管理商根据物业项目实际情况,测算物管成本,提出物业管理收费标准,报当地政府物价部门审批。

*人工费用测算;

*设备耗能费用测算;

*设备维修保养费用测算;

*清洁定额费用测算;

*园艺绿化项目的定额费用测算等。

(四)协助管理商选聘各专业物管工作人员(管理层和操作层)组建工作队伍:

*提供人员配置及相应素质要求的具体方案;

*协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。

*提供员工入职及岗前培训参考计划,并协助做好培训计划;

*协助拟制员工在职培训年度规划,并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导;

*协助对操作工进行操作培训;

*协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训;

*就管理商员工外培事宜提供咨询和协助;

*提供物业管理收费系统软件使用培训。

(五)协助管理商培训各专业物管工作人员(管理层和操作层),协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定,以确保人员素质。

(六)协助制定入伙交接验收标准及实施程序:

*按照ISO9000国际质量保证体系文件协助本物业管理商制定验收标准。

*协助成立入伙接管验收领导小组。

*指导召开各种入伙专题会议。

*协助发展商制定"三通"及其它项目入伙必备目标方案。

*协助接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三方面共同组成联合交接小组,并制定交接验收计划。

(七)提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单,协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)。

(八)指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改,对维修保养工作的程序等级进行划分,对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

(九)协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件:

1、提供管理运作所需的工作程序蓝本,并结合项目实际协助管理商进行修订、充实和完善;

2、协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序;

3、协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施;

4、协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件;

5、根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件;

6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案;

7、协助管理商制订清洁保洁标准和程序,编制清洁作业指导书;

8、协助制订绿化操作标准,拟制绿化养护规范;

9、提供员工手册和人事管理制度示范文本,指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度;

10、提供质量管理相关的各种记录表格、样本,并结合项目管理目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍;

11、协助设置会计帐薄,建立会计核算体系;

12、协助建立健全财务管理制度。

(十)协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案;并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。

(十一)为管理商提供日常物业管理所需设备、材料清单,协助编制对外分包的有关程序,协助评价和选择各专业分包方。

(十二)指导会计核算,帮助进行财务成本分析,提高经济效益。

(十三)协助制定入伙前工作计划:

*协助成立入伙领导小组。

*协助制订入伙计划。

*指导制定收楼、入伙必备文件资料,如《业主公约》、《住/用户手册》、《收楼须知》、《收楼指南》、《装修申请登记表》等。

*指导制定管理费预算,管理成本核算方案,根据本物业所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。

*协助制定入伙管理制度。

*协助发展商完善入伙必备条件(例如:通知发展商与当地邮政部门联系落实邮编、通邮时间及报刊订阅等)。

*协助制定开办费用清单、预算及采购计划。

*指导制定入伙后各专业服务分派方案。

*制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小组、场景布置、宣传、人事安排、各种指引标识等。

集中入伙期

指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短,工作量大、环节多,需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去,使入伙工作得以有条不紊地进行,并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道,第一印象的好坏,将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。

为此zz将提供以下顾问服务,以保证入伙工作顺利进行,为今后物业管理的正常进行打下良好的基础:

*指导成立入伙期各工作组,制定各个工作组责任制度。

*`1制定入伙工作流程,紧急应变方案等。

*协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公,提供一条龙服务。

装修搬迁期

指业主办妥入伙手续后,为其物业进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二:

*面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们,保护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避免遗留安全隐患等。

*业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避免被有效投诉,也是一个棘手的问题。

为此,zz将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法,有效帮助解决以上问题,主要内容包括:

*指导建立严格的装修审批程序,包括对装修单位资质、装修图纸等的审批。

*指导建立装修单位进场管理工作流程。

*指导建立各业主/用户的装修档案。

*指导建立装修日常监督管理制度,包括巡查管理制度、装修时限管理制度等。

*指导建立装修现场验收制度。

*指导建立装修单位退场管理工作流程。

*指导建立各业主/用户的入住管理办法。

*指导建立各业主/用户搬迁管理办法。

*指导建立各业主/用户搬迁注意事项。

正常管理期

指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成,小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

此时zz主要提供的顾问服务内容有:

*通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商下属物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

*指导建立严格的封闭化安全管理制度,包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

*指导建立一整套具有可操作性且指标量化的清洁、园艺绿化操作考评管理制度。

*指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制,提供专业财务收费系统软件并对该系统操作提供业务培训、使用指导等工作。

*指导建立楼宇机电设备及电梯的维修保养管理制度,如电梯五级(周、半月、月、季、年)保养制度等。

*按照ISO9002国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

*指导建立特殊场所(如会所等)物业服务管理方案。

*顾问团定期对项目进行考评,并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析原因并提出整改意见,跟踪纠正落实情况:

各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况;

按ISO9002标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查、诊断,发现不符合,及时提出整改缺陷和纠正处理措施报告给管理商,协助建立控制程序及方法,确保系统长期正常运行;

检查设备的完好率,对各专业系统故障进行诊断,提供维修技术指导,以便及时排除故障;

根据管理商运作过程的实际情况,对涉及各专业管理的文件进行修正补充,对系统出现的问题提出建议和解决方案;

对会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,根据会所的装修格局和功能设置,若发现器材配置不够完善,达不到营业要求,及时向发展商提出建议,以便达到预期效果;

根据合同要求,在物业评优时,向管理商提供物业管理各专业咨询指导:

*各专业设施设备的维修保养的咨询、指导;

*物业管理规章制度执行情况的咨询、指导;

*物业管理档案资料、创优软件资料整理的咨询、指导;

*在清洁工作中对顽固污渍处理提供咨询和指导;

*提供园艺绿化方面的咨询、指导。

三、服务质量跟踪阶段

合作期限:实操指导阶段结束后的三个月。

服务质量跟踪阶段是zz的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后,再次实地考察项目,对项目物业管理机构进行全面的检查、考评,检验其管理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹象,考察团将提出相应的整改意见,并要求物业管理机构限期完成整改,以确保zz物业所提供顾问服务质量的持续稳定。

(一)顾问团每季度对项目现场进行考核评价,并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足,给出书面整改意见及建议。

(二)解决遗留的疑难问题,协助整理各专业图纸及资料,保证设备的完好,确保交接工作顺利完成,物业管理正常运行。

(三)根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。

篇4：市场摊档经营管理规定

市场摊档经营管理规定

第1条申请摊(档)必须持有四证(身份证、计生证、劳务证、暂住证),必须有本校、公司干部或正式职工的担保,并交纳摊档经营押金(按月租金的三倍交纳押金),无担保人的押金要高于同类经营摊档押金的三倍。

第2条必须文明经商、买卖公平,不得有欺行霸市和吵架、打架的现象发生,凡有打架行为的,一律取消档位和经营资格,并罚款500―1000元。

第3条做到挂牌经营、公平交易、明码标价,不缺斤少两、不掺砂(泥)、不以假乱真、以次充好,不出售病死禽和打水猪肉,不变卖假冒、伪劣、过期食变。一旦发现,除取消档位和经营资格外,并罚款500―1000元。

第4条经营场内不准乱设摊档,随意摆卖,未经许可不得随便更改、增加经营品种(项目)。

第5条按时交纳场租(每月20―25日前交纳下月租金)和水、电等费用。逾期不交者七日内加收月租金30%的滞纳金,十五日内加收月租金50%的滞纳金,超出十六日不交者,除不退还经营押金外,一律取消档位和经营资格。

第6条凡新开档经营者,必须征得管理办领导同意后,并按要求进行整修(装修)经营场所,一切费用自负。不得使用军医大学、公司任何单位名称挂牌经营。

第7条经营人员必须爱护经营设施和设备及公共财产,不得在经营场所乱搭、乱建和乱拉、乱接电线,保持经营环境整洁,遵守正常秩序。一旦违反,根据情况给予500―1000元的罚款或取消档位经营资格。

第8条档主和经营人员不准带小孩进入经营场内玩耍,不得在经营场内夜宿,不准私自转借、转让档位,不得乱扔果皮、杂物,乱张贴,保持经营环境整洁、干净。一旦违反,视情况给予罚款50―300元。

第9条凡经营饮食和半成品(食品)人员,必须按食品卫生法规定,经校卫生处注册办理卫生许可证和经营人员健康证后,才能上岗经营,着穿统一工作服。

第10条饮食经营者必须遵照生熟食品进出分开的流程操作,保证食品在采购、存放、加工、制做不相互交叉感染。违反者,给予100―500元的罚款,出现食品中毒事故,按有关规定和法律处理。

第11条风味小吃经营者,在蔬菜加工时做到浸泡清洗、加工好的蔬菜无杂物、沙子、虫子、黄叶等;青菜在烹饪时,做到一洗、二烫、三冲水、四烹调标准,彻底防止残留农药和污染物的腐蚀。未按规定办者一次罚款100―300元,出现食品中毒事故,按有关规定和法律处理。

第12条非饮食工作人员严禁进入饮食操作间,确保食品和饮食的卫生安全、防止食物中毒。一旦违反罚款50―300元,发生中毒事故按有关规定和法律处理。

第13条自觉遵守国家计划生育政策(规定),无超生多生和计划外生育行为,若违反,除按计生政策(规定)处罚外,罚款300―1000元,并取消经营资格。

第14条经营合同(协议)期一般以一年经营期为限,如在合同期内有特殊情况(经营场地拆迁或政策性变动),管理部门可随时中止合同(协议),不负任何赔偿等责任。

篇5：小商品服装市场城经营管理规定

小商品、服装市场(城)经营管理规定

为维护公共财产和人民的生命安全,保护消费者的利益,针对小商品、服装市场的实际情况,制定以下措施:

一、市场小商品、服装厅摊位、柜台,实行租赁合同制。采取自愿原则,每年一月市场办公室与承租方签定承租合同。摊位、柜台价格,根据位置、物价变动而定。

二、场内的管理人员负责对本厅的管理工作。维护市场秩序,协调关系,保护经营者、消费者的合法权益,落实各项制度,负责厅内安全。反映承租人的要求和意见。经常对本厅的电源、电器设备、消防设备、消防设施及其它公共设施进行检查,发现问题及时修理。问题严重或当时不能解决的应迅速上报市场主管领导。

三、市场经营人员必须遵纪守法、明礼诚信、服从管理,做到:

1、不在市场内吸烟,乱拉接电线、使用电炉、电加热器和存放易燃易爆物品。

2、严格遵守、执行市场各项管理规定,亮照经营,明码标价,统一佩带胸牌,统一价签,统一实行索证、索票和信誉卡制度。

3、不得经营假冒商品,劣质商品和有害身心健康的商品;不得欺行霸市,强买强卖;不得缺尺少寸,以及以其它方式损害消费者的权益。

4、不得销售国家法律、法规、政策规定禁止销售的商品。

5、承租方停止经营时,须提前三十天向市场办公室报告。不得擅自转租、出租摊位、柜台。

6、按时、按规定,足额交纳应交纳的费用。

四、处罚规定

1、市场内吸烟、乱拉电线、使用电炉、电加热器和存放易燃易爆物品,一经发现,除收缴物品外,并扣押金100元;给他人造成损失的,由当事人赔偿损失,并根据损失轻重,追究当事人法律责任;租赁方单方终止与承租方的合同。

2、不亮照经营、明码标价、证照不符、不佩戴胸牌、不统一价签,当即予以批评,连续3次不改正者,建议有关部门依照法规处罚;连续5次不改正者,视不不服从管理,市场主办单位单方终止其经营合同。

3、售假冒商品、劣质商品,或缺尺少寸,以及以其它方法损害消费者利益的,除赔偿消费者损失、扣缴其物品外,建议有关部门依照法规处罚。市场开办单位视情节轻重,确定当事人的经营资格。

4、未经市场主办单位同意,擅自转、出租柜台、摊位。发现收回,单方废除合同,租金概不退还。

5、销售国家法律、法规、政策禁止上市销售的商品,除扣缴其商品外,并报请有关部门依法查处。

6、无故不按时、足额交纳税费者,不再与其签定下期承租合同,如数扣除相应押金,并不准在其该市场内经营。

7、凡违背市场规定,给市场造成影响,被媒体爆光者,即停止该经营者在市场内的经营活动,单方终止合同,租金不予退还;两年内不与该经营者签定承租合同。