物业前期介入管理内容规范

篇2：邻里小区前期介入物业管理

左邻右里小区前期介入物业管理

物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务,是使物业发挥最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益,其首要环节即是前期的介入。

一、前期介入的主要内容

(一)对物业的整体规划提出合理建议,对所管物业进行全面了解

根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解,达到了如指掌,对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录,更好地为业主服务。

(二)察看工程建设现场

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。

(三)建立与业主或使用人的联络关系

1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

3.参与售房部门同业主或使用人签约。

(四)为后期管理做好准备

物业管理是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。此外,在对物业实体实施管理之前,还应设计物业管理模式,制定相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备成立业主管理委员会,印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,便能有序地对物业实体进行管理。

二、人员安排

按进度陆续入现场,参与前期的物业规划,具体内容如下:参与有关设备的安装、调试、监理工作,掌握小区设备设施的合理布局等基本情况,提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。

1、小区综合验收通过后,交付前7天,部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后,先期到位,负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。

2、小区综合验收前,按照小区条例规定,做好物业的接管验收工作,包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

3、业主入住前7天,管理处挂牌办公,交付前5天所有员工经培训合格后上岗,共同迎接业主入住。

三、前期管理及监督

管理处成立后,管理处主任编写入住工作方案,配备管理处工作人员,制定开办采购计划;

治安方面:熟悉小区地形地物及各种安防设施,明确人员排班及各岗位工作职责;

车辆管理:设计安装小区道路标志,建立完善车辆管理制度;

垃圾清运:确定临时装修垃圾堆放处。

四、配合工作

与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作,保证业主入住后水、电、通信等正常使用。

篇3：某某公寓前期介入工作规范

某公寓项目前期介入工作

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求,为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作:

一、成立项目小组

签订物业管理委托合同后,我们将从公司内选派多名管理、技术人员,组成**城项目项目小组,先行到位,开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系,同时对项目的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议,定期与开发公司、承建商协调解决。

二、早期接入的主要工作

(一)会审图纸

从环境布局,管网设置,泊车场所,防盗报警设施,水电煤气计量,减少重复装修等细节方面考虑。

(二)参与质量管理

对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收,使质量隐患消灭在萌芽时,促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行,维修创造条件。

(三)收集技术档案

不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料,为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。

(四)熟悉项目环境

了解业主的情况,服务的内容标准及部分业主的特殊要求,同时熟悉与项目有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况,建立和谐的工作关系,使物业管理顺利运作。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发公司携手,做好以下各项前期准备工作:

(一)协助开发公司销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;

(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;

(三)协助制订小区内交通管制方案及保安岗亭设置方案;

(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试;

(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;

(六)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作;

(七)积极开展商业的招商引租工作;

(八)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据,以及对物业的了解,本着"对业主负责,对开发公司负责、对社会负责"的宗旨,对**城项目进行严格、细致、全面的接管验收。

收银制度

篇4：项目物业前期介入主要工作内容

项目物业前期介入主要工作内容

前期介入

项目的成败,关键在于各个环节的有效控制,规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。

为集思广益做好规划设计,关注工程质量,同时配合支持销售,做好项目交接、业主入伙等工作,物业的前期参与不可轻视!

下面首先列举物业前期介入主要工作内容:

1.与地产公司项目部沟通,根据项目情况和要求制订、《物业工作计划》、《前期介入方案》,并经地产公司确认并签订《前期物业服务合同》

a.了解工程进度:计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间;

b.了解销售时间、入住时间;

c.编制并确认、《物业工作计划》、《前期介入方案》;

d.签订《前期物业服务合同》.

2.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,从物业管理角度,对规划设计提出合理化建议

a.道路交通,应考虑:人车的分流,进出的便利,特殊人群的需要,安全与管理需要;

b.停车场的规划,应考虑:车位数量与未来的发展,进出的便利,消噪音、散废气、安全与管理,设备设施的选用;

c.围栏与岗亭,应考虑:围栏的高度与样式,岗亭的布置、数量、款式;

d.安防设施的配置,应考虑:巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;

e.监控中心的设置,应考虑:位置、面积、设备设施、功能等要求;

f.商铺及便民服务点的规划,应考虑:功能配置与分布,与环境的协调,对有噪音和污染严重的项目进行控制;

g.文娱活动场所的规划,应考虑:使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.

h.管理用房,应考虑:位置、面积、装修

i.生活用房,主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室,地址选择地面层靠围墙偏僻地方,以减少对住户的影响。还要考虑:面积、装修

J.垃圾收集点与中转站的规划,应考虑:

(1)垃圾桶的样式、数量、放置位置,对环境的影响;

(2)垃圾中转站的位置、样式、容量,冲洗、污水排放、通风、封闭的要求,以及对环境住户的影响。

K.绿化,应考虑:

(1)合理选用草皮、乔木、灌木的品种

a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐;

b:植物的生长期与开花期的适宜性;

c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物(媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc).

(2)便于养护,有利于养护成本的降低

L.小区景观,应考虑:与环境的和谐、安全与管理,是否利于维护以及成本控制,对住户的影响

M.建筑的外立面,应考虑:外立面色彩的和谐,材料的使用寿命,是否利于维护及维护成本

N.公共部分的装修,应考虑:大堂电梯间的通风、安全性(如路面的防滑)管理、耐用性,维护及维护成本,电梯门前的地面应考虑适当的坡度,以防水流入电梯井

O.清洁、绿化的用水用电,应考虑:用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识

P.公共用电,应考虑:满足使用功能,多回路控制,节约能源

3.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议

a.水、电、气的容量,抄表方式,应考虑:容量配置的合理性,抄表对住户的影响;

b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置,应考虑:位置是否合理,方便使用;

c.家居的安全性,应考虑:阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标,从外面是否容易爬进阳台、窗;

d.家居私密性,应考虑:户门的位置,开启方向,户与户之间窗户的方向和距离,小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;

e.住户对公共设施、环境的要求,应考虑:使用的便利、舒适、安全,如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.

4.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,从小区环保角度对规划设计提出合理化建议,应考虑:

1)、垃圾应分类放置,分为可回收和不可回收,垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施;

2)、噪音的控制,可采用中空玻璃门、窗,窗、门与框之间应有胶垫,另外可采用立体绿化带降噪;

3)、节约资源:楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制,采用节能灯,采用自动感应开关与人工开关结合(既节能又符合消防);水的循环利用等。

5.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,对楼宇及小区智能化提出合理化建议

1)停车场,应考虑:

a:用IC智能卡,既节约了人力,降低了成本,又堵住了人为的车场收费漏洞;

2)门禁,应考虑:安全方便,用卡或密码或自家对讲,才能进入楼宇门、单元门,门应考虑减噪;

3)安防,应考虑:

a:围墙的红外线装置不能有死角;

b:闭路电视的安装位置必须合理,建议红外报警系统能与闭路监控系统联动;

c:室内防盗系统:除紧急报警按钮外,其它不实用,建议不要,如业主需要,自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理;

d:保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。

4)自动抄表系统(该项目是否安装自动抄表系统),应考虑:是否可行,由水、电、气供应商决定,系统软件应可以和财务软件接驳;

5)背景音乐系统,应考虑:实际需要和不影响住户,即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。

6.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,对设备机房提出合理化建议,应考虑:通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。

7.与地产公司项目部沟通,参加规划设计方案评审,对机电设备的设计、安装、选型提出建议

1)电梯,应考虑:

a、采用变频技术既节能且运行平稳;

b、多部电梯可考虑群控;

c、承载应考虑住户数量的多少;

d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器;

e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统;

f、故障自动平层开门;

g、梯门前的地面应考虑适当的坡度,以防水流入电

梯井。

2)消防设施,应考虑:

a、消防按钮必须在适当的高度和位置;

b、喷淋不能有死角;

c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度;

d、消防栓门应采用玻璃门;

3)供配电,应考虑:

a、发电机应与市电相互联动与互锁;

b、发电机应有减震装置,机房、风井应采取吸音、降噪措施,烟管加消音器

4)给排水,应考虑:

给水:

a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施;

b、恒压供水选用变频电机可节能;

c、大型水泵应考虑日后的维修,宜采用卧式;

d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。

排水:

a、屋面必须有足够的坡度;

b、屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应;

c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应;

d、污水管与雨水管必须分开;

e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。

8.与地产公司项目部、施工单位沟通,对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议

1)施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、防窒息。

2)隐蔽工程的阶段验收应注意事项:

a、楼栋避雷合格;

b、楼顶防水层;

c、水管试压合格;

d、室内卫生间防水合格;

e、房屋室内电线路接地合格,超载和漏电保护合格,各回路绝缘电阻合格(1000兆欧姆以上)。

3)设备安装调试过程中应注意事项:

a.路接地合格;

b.超载和漏电保护合格;

c.防触电措施(绝缘地胶垫、防护罩网);

d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。

4)施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。

常见工程问题:地下给水管接驳不牢跑水,消火栓、喷淋头跑水,外墙渗水,窗台渗水,卫生间渗漏等。

9.对项目的物业管理费标准提出建议

依据当地相关政策、法规;

调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准;

调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准;

调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力;

根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求;

成本测算。

10.协助地产公司在售楼前编制、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》

11.配合销售工作

a.参与买卖合同的评审、修改,特别是物业管理方面和产权范围界定(如停车场、会所、商铺及其它配套设施)、用途方面;

b.将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖合同附件;

c.提供物业品牌宣传资料,如展板、荣誉证书;

d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的保洁保安服务;

e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识;

f.在物业网站上介绍项目情况.

12.向地产公司项目部提出项目标识需求。如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等

13.与地产公司项目部一起,参与竣工验收

14.与地产公司项目部沟通,主持接管验收

15.与地产公司项目部沟通,入伙应交费用的确认(如有线电视初装费、管道燃气开户费等)

16.与地产公司项目部沟通售后服务:保修期内的工程问题处理

17.与地产公司营销部沟通,做好入伙准备。如入伙通知、入伙仪式等

篇5：XX家园物业项目前期介入工作计划

盛世家园项目前期介入工作计划

序号工作计划计划要点实施时间备注

1、签定物业管理合同

商定物业促销协助计划

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

/与zz地产商定

2、成立盛世家园物业管理处

协商确定管理处办公场所

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

/签订合同后十日内

3、前期介入

收集各类工程资料

实施促销协助计划

熟悉各类设施、设备

/20**.5.1至20**.3.20

4、导入zz物业管理公司模式

导入IS09002(2000版)

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

/20**.3.l至20**.9.1

5、物业接管准备

验收物业软硬件

移交资料

问题备忘

/20**.3.20至20**.4.20