XX家园物业销售预测及物业服务定位

篇2：X园物业服务维修养护计划

御佳园物业服务及维修养护计划

1、前期物业管理服务

1.1从物业管理各专业角度提出专业建议,方便日后的物业管理,如:

(1)建筑设计(地下室、地面、架空层、标准层、屋面等)是否满足物业管理的需求;

(2)设备机房的环境、通风是否满足要求;

(3)根据清洁管理经验及整体规划要求,对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议;

(4)管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;

(5)根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议;

(6)从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议;

(7)根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见,对设计中的缺陷提出纠正及修改建议;

(8)给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;

(9)从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议;

(10)根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议。

1.2从智能化小区的实用,经济角度,提出专业建议,如:

(1)考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;

(2)针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;

1.3协助发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。

2、日常物业管理服务

(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。

(3)公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。

(4)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。

(5)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。

(6)专业装修工程质量监理与装修管理。

(7)公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

(8)售楼期间洗手间、会所、售楼部的保洁、维护工作(包括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施)。

(9)交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

(10)对小区一期实行全封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保小区安全。

(11)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的小区文化、娱乐活动以协调小区内人际关系、沟通联系。

(12)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

(13)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

(14)接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

(15)按照酒店式物业管理标准设立服务中心及门童服务,实行"服务设计、菜单服务"。

3、分项服务计划

3.1酒店式服务、人性化管理

为顺应时代和社会的需要,我司不断提高和自我完善物业管理水平,并于1999年全面导入现代酒店管理理念和技术,变"物业管理"为"物业服务与管理",更加强调突出"服务"的内涵,将物业管理服务真正提高到一个新的高度。

(1)以业主为中心,提供酒店式专业化服务

传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理,完全以业主为核心,实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务",通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

(2)以星级酒店为样板,营造温馨、惬意的服务氛围

酒店业是整个服务行业的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如:大堂里设接待服务中心,24小时服务;业主出入大门口设门童服务,专职负责客人的迎送;服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员,而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商,还是从业主、用户的角度出发,让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。

(3)强调服务意识,提高服务效率

在酒店里,客人的投诉或需求永远是摆在第一位的,"顾客就是上帝",即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在,实行零缺点服务(100-1≤0)。要把酒店行业的这种"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理中来,使得"客人投诉当日有回音,故障维修处理不过夜",努力使业主(用户)的满意率达到百分之百。

(4)调整组织架构,实行科学化管理

公司采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则,从内部组织机构上达到权、则、利的统一;对外服务和接待上,则设立开放式办公的服务中心,提供一站式服务;将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等,汇编成《服务指南》。派发给业主,既加大管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,从而奠定优质服务的基础。

3.2护卫严要求、礼仪高标准

(1)由于御佳园花园智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征,相应地决定了安全保卫工作的特点--"内松外紧"。因此,公司将通过一系列行之有效的管理制度和工作方法,加之护卫人员恪尽职守的敬业精神,竭力为御佳园花园提供既有安全性、又富有人性化的优质服务,给人以温馨、自然、亲切的感觉。

(2)高素质的护卫人员:

身高一般在1.70M以上,身体健康,反应敏捷;

文化程度在高中(中专)以上;

有60%以上的人员属于复员军人,具有较高的军事素养与

一定的拳术基本功;

有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性,熟悉公司护卫工作程序;

具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。

(3)作息时间严谨,着装端庄高雅:

服务时间、班次:

实行24小时全天候服务;

实行"三班制"作业:7:00-15:00,中班15:00-23:00,夜班23:00-次日7:00

为保持与大厦整体气氛的和谐统一,护卫员岗位着装要求:

小区设巡逻岗、小区入口岗、消防监控中心岗三种岗位;

巡逻岗、消防监控中心岗、小区人行入口岗着藏青色制服装,穿藏青色衬衣,打领带;小区车道入口岗白班和中班按龙岩市交管局规定着装,即上白下蓝,戴大盖帽;,夜班着装同巡逻岗。护卫员发型统一,一律留平头。

(4)人员配备精简,岗位职责明确:

早班、中班(7:00-23:00)在小区人行入口岗设护卫兼门童2人。主要任务是为配合发展商售楼,帮助访客及业主搬运行李(物品),并协助维护小区入口处秩序,监视小区入口外商场公共部位情况。

设小区车道入口岗二人。主要任务是监看车辆进出情况,收取费,必要时开启道闸,指挥车辆的进出与停放,监视进出小区装修人员情况,确保进出车辆及人员的安全。

白班、中班各设巡逻岗8人(其中班长一人)。由于小区3月入伙后,发展商在小区内继续售楼,人员情况特别复杂,周边环镜治安情况不算好,需要加强巡逻力量。因此夜班巡逻岗同样设置8人,主要任务是负责对各大堂及大楼外围,地下停车场的巡查,指挥车辆的进出与停放,维护小区正常的工作、生活秩序,保证小区停放的车辆安全,处理突发性事件。

消防中心配备一人。主要任务是监控各个部分的监控镜头及对消防联动控制台进行监控。

3.3清洁窗明洁净、绿化美观大方

(1)御佳园花园的清洁服务工作具有"清洁面积大,清洁对象全面、清洁标准高"三大特点。我司将充分利用自有人才资源(公司拥有众多高级园艺师、造型师、技术工人等)及丰富的花草储备(公司置地育苗,建立自己的苗圃基地),为御佳园花园创造一个绿的世界、花的海洋,充分体现绿色、生态体系的生活休闲环境,力求为御佳园花园创造一个清新干净的生活环境。。

(2)宽敞明亮的会所、售楼处、样板房

若在室内摆放一些轻盈文雅的文竹、飘飘欲坠的长春藤、亭亭玉立的柱类关叶植物,不仅可以美化环境,而且能够使人心旷神怡,达到提神醒脑的作用。室内摆花,求精不求多,在光线明亮应摆放小型的山石盆景,也可摆几盆婀娜多姿的鲜花。总之,要根据空间大小,力求做到小而精、精而奇的美化效果。根据御佳园具体情况,设计摆放植物如下:

售楼处:

1、文竹2、长春藤

3、柱观叶植物4、进口吉祥植物

5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

样板房:

1、独立型植物架2、小形山水盆景

3、观花形植物4、观叶形名贵植物

5、台面观叶植物

会所:

1、耸立挺拔的竹类植物2、自然大方的棕榈科植物

3、层次鲜明的造景植物4、繁华似锦的盆景植物

(3)清洁内容及频率:(详见77附页)

3.4高科技支持、专业化管理

(1)我司在物业管理工作中实施专业化运作模式,通过多年的经验积累,我司创立了科学先进的设备管理模式:管理处负责设备的使用管理(运行、操作、监控)及日常维护(巡查、点检、清洁、润滑)。公司工程部进行专业化维修保养(一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造);管理处与公司工程部的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分。根据设备故障模式,公司将计划预修与状态维修相结合,对符合故障模式(符合磨损规律)的设备(如:电梯、发电机、水泵、冷水机组等)定期做三级保养,定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备(如:供电设备、电子设备等)进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。

(2)我司拥有一支高素质的专业技术人员队伍,专门从事建筑自动化工程、系统集成和系统的维护保养。在长期的物业管理过程中,积累了大量的智能楼宇系统(IBS)的集成、设计、施工、维护经验,加之对进口品牌楼宇自控产品的全面代理,自行开发大型物业管理软件系统,公司具有独立开发科技产品的优势,切实将智能楼宇科技与物业管理有机结合起来。我司必将以严格的运行管理措施保障楼宇的各种设备综合自动化运行,以达到舒适、安全、可靠、经济、节能的目的,为用户提供良好的生活环境,并保证各项设备常处于最优化运行状态。

(3)我司工程、设施设备管理的精华体现在公司ISO9001质量体系中的工程维修手册、消防安全手册及电梯工作手册,手册中阐述了工程各专业的工作制度及相关表格和流程,使得各项工作有章可循、有法可依。

(4)详见一设备管理工作手册

详见二设备保养计划

详见三设备管理台帐

4单项服务:外墙清洗服务

4.1清洗方法

为保持小区外墙面"长用长新",根据外墙立面及其装饰材料将来受污染程度不同的特点,玻璃、玻璃幕部分清洗频次为每年两次,采用刮洗方法;涂料部分清洗频次为每年一次,采用水洗方法。

(1)水洗程序:

用高压水枪将外墙涂料层上的浮尘冲掉;

用涂水器将清洗剂均匀涂在涂料表面,并擦洗;

用请水将清洗剂冲洗干净。

(2)刮洗程序:

先用土水器将药水均匀涂在玻璃表面;

用玻璃刮将玻璃表面刮净;

用毛巾将白窗框及密封胶擦干净;

4.2清洗工具

高空作业工具14套,擦窗机2部,铝梯1台,高压机2台。

4.3清洗剂

本公司采用深圳专业公司高科技研制生产的吐露了强袭击、专用玻璃、玻璃幕清洗剂。土量清洗剂。涂料清洗剂为中性,并且有杀菌、除霉作用,经清洗后,涂料层色泽光艳,对涂料层无损害。玻璃经刮洗后,会在表面形成一层保护膜,光洁明亮。

4.4清晰质量要求:

(1)无漏洗、漏刮;

(2)玻璃必须明亮、无擦痕、无污迹和损坏。

(3)涂料层色泽鲜明,无变色、无损害。

4.5验收方法:

(1)目测:应符合清洗质量要求;

(2)手感:用白纸擦拭应无污迹。

安全及绿化保护措施:

4.6

(1)高空工必须严格执行公司的《安全管理规定》,《操作规程》,做到安全第一,文明施工;

(2)设置醒目警示标志和防护措施,确保行人、车辆及物业设施安全;

(3)操作下方绿化带,附近车辆等用彩带雨布遮盖,防止损坏;

(4)每日检查考核,发现问题及时纠正。

4.7其它;

(1)清洗施工之前,提前两天通知有关单位,并在清洗期间关好窗户;

(2)保安人员应协助行人、车辆的保护,清洗施工红线内不得停车辆。

附页:机电设备统计表(表一)

设备保养计划表(表二)

篇3：X广场物业服务理念目标

佳苑广场物业服务的理念与目标

根据"**佳苑广场"的基本情况和服务要求,提出以下的服务理念与服务目标。

一、项目定位

1、管理定位

坚持管理职能社会化、管理组织专业化、管理形式规范化、管理关系契约化、管理过程商业化的原则,充分利用并完善小区配套系,配置精良高效的管理专业队伍,全方位,无微不致地为入住"**佳苑广场"的主业和物业使用人服务,打造一个安全、整洁、温馨、舒适、甜静、清心的居家生活环境。

2、效益定位

社会效益、经济效益、环境效益、文化效益相互兼顾,充分利用本物业资源和投标人的管理运作经验,通过有效的成本控制和多种经营,从而实现各种效益大丰收。

3、服务定位

本着以人为本,服务第一原则,严格执行中国物业管理协会制订的住宅三级物业管理服务标准,加强品质监督,为"**佳苑广场"的全体业主提供质价相符的物业管理服务。

二、管理服务理念

1、管理理念:"依法管理、业主至上,服务第一、创建一流社区"。

2、服务理念:"业主的满意度是检验我们工作的唯一标准"。

三、管理目标

1、遵循"独立核算、自负盈亏,增收节约,广开门路,多种经营"的经营方针,严格按照中国物业管理协会制定的往宅三级物业管理服务质量标准,进行规范管理和运作,全面提升"**佳苑广场"整体形像,提高服务水平,开源节流,实现小区保值、增值,并为自身长期发展奠定基础。

2、在合同期内被评为"辖区安全生产、消防工作先进单位"、"成都市优秀物业示范小区"。

3、实现"收支平衡、略有赢余"的经营目标。

四、物业管理服务分项目标承诺

序号分项目标测算依据主要措施

1公共场所保洁率98%完成保洁的公共场所、设施面积/总公共场所、设施面积×100%

1、保洁员岗位、责任区明确、工作质量要求具体、严格,有考核、有奖罚;

2、每日保洁,休息日,休息时间为保洁重点;

3、保洁员清洁时,以主动服务提示住户热爱环境卫生;

4、健全的保洁监督机制。

2绿化裸土率小于3%,成活率大于96%裸土面积/总绿化面积×100%

成活量/绿化植物总量×100%

1、绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度;

2、公共秩序管理员负责环境维护、日常监督工作,静态措施提示住户爱护环境;

3、主管人员及时发现绿化问题并安排解决;

4、发动住户热爱绿地,提合理建议,参与管理。

3管理人员专业岗位合格率99%培训合格人员/培训人员总数×100%

1、人员培训自学与培训相结合,制度、计划落实;

2、培训考核制度与奖罚相结合,强化培训结果。

4房屋完好率99%完好房屋总面积/总建筑面积×100%

1、建立经常性检查制度;

2、每半年进行一次全面分项检修;

3、严格装修管理和日常管理,无人为损坏事件。

5道路完好率及使用率98%完好道路总面积/规划道路总面积×100%

1、严格公共设施管理养护制度,公共秩序管理员加强巡查和疏导;

2、向住户宣传有关法律法规,培养热爱家园意识,合理使用道路;

3、及时整改修补损坏路面。

6化粪池、雨、污水井完好率98%完好化粪池、雨、污水井量/化粪池、雨

篇4：某小区物业服务高标准管理原则

小区物业服务高标准管理原则

物业管理是一项以服务为本质,以管理体现服务的工作,****在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主,都希望聘请到高水平的物业管理公司,享受货真价实的优质服务。****在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中,均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。

a)服务态度--热情

物业管理属服务性行业,管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务,尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

b)服务设备--完好

良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护,使之始终处于完好状态,降低设备故障率。

c)服务技能--娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外,更重要的是员工应具备较好的业务素质,如工程人员应具备过硬的设备维护技术,财务人员应具备丰富的管理知识,保安人员应具备过硬的治安消防本领等。

d)服务项目--齐全

除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度,努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

e)服务方式--灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外,还应设身处地地为用户着想,努力为用户提供各种灵活的服务方式,切忌死板僵硬的管理,应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。

f)服务程序--规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤,它看起来无关紧要,实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环,不可随心所欲、杂乱无章。

g)服务收费--合理

物业管理属有偿的服务行为,用户不交管理费而享受服务是不现实的。而****公司制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定,以"大众化收费、高标准服务"为原则;公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的,以"保底微利,以支定收"为原则。

h)服务制度--健全

****将根据物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度,以确保为用户提供稳定的服务。这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。

i)服务效率--快速

服务效率是向用户提供服务的时限。在"时间就是金钱,效率就是生命"的时间价值观下,服务效率高不仅能节省时间,而且能为用户带来利益,****将努力提高员工素质,减少工作环节,简明工作程序,缩短办事时间,提高服务效率。

篇5：雅园物业服务理念方针内容运作机制管理措施

雅园物业服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施

一、服务理念

坚持"以人为本""专业服务、用心管理"的理念,聆听客户的需求,提供创新及符合用户需求的专业服务。以"管理职能社会化,管理组织企业化,管理形式专业化,管理过程商业化,管理关系契约化"为管理目标。提供全方位综合管理和全天候的优质服务,为小区业户提供一个"安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适"的现代化居住条件和环境,使所管理的物业得到保值、增值。

二、方针

实现"有效经营、独立核算、自负盈亏"的方针,开展"服务为主,多种经营",从管理服务转换经营管理机制,求得自身的生存与发展。

三、内容

从"全天候服务、全过程管理"的物业管理要求出发,服务的重点内容有:

第一类前期管理

(一)配合开发商:做好项目前期的规划设计,从物业管理的角度对物业的环境布局,功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议。

(二)配合销售:在销售过程中对业主(客户)进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。向业主征询物业管理的需求。并与业主签订《业主临时公约》。

(三)接管验收:对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特别重视综合功能的验收。

第二类物业的基础管理

(一)房屋建筑管理:此项是物业管理的基础工作,即对楼宇、附属建筑的保养、维修,使之保持良好的使用状态,并使物业整体保持完好、美观,延长其使用年限。

(二)房屋设备维修管理:对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修,使之保持良好的使用状态。我们深信设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障。对此,我们组建一支专业化水平高的水电技术人才,制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度,运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划,日常保养安排及出勤事项进行管理,做到设备故障发生率控制在1%以下。

第三类物业的综合管理

(一)入住装修管理:「」是一个新建小区,入住的业主/业户在二次装修中给物业管理工作带来了很大的工作量,为防范违章装修的情况,管理公司贯通以人性化管理的手段,加强宣传工作,在业主/业户收楼入住时就对其进行宣传培训,并填写装修申请表。提供装修特别提示,有据可依。在装修审批上严格把关,并明确双方的契约关系。加强装修户的追踪监管,采用管理员、工程人员、保安员三级巡查齐抓共管的方法,对违章装修的业户晓之以理,动之以情耐心做业户思想工作,做好人性化的协调工作,将违章装修消灭在萌芽状态。

(二)

(三)清洁管理:包括对小区公共部位的清洁,垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理,以保持小区的干净整洁。

(四)绿化管理:小区的绿化日常的养护,提供良好的生态环境,并创造条件建立小型花圃,既美化小区环境,又可满足业户的需要。

(三)消防管理:包括对业户物业使用人的消防宣传教育,消防器材、设施的养护,消防力量的组织和管理。

(四)安全管理:包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等,并包括排除各种干扰,处理小区内突发事件,保持小区良好的生活环境和秩序。"创一方文明,保一方平安"是我们全体员工肩负的职责与义务,我们将24小时的严密保安服务,实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管理中心统一指挥调度,强调多重结合,白天宽松与夜晚严密相结合,实行多重巡查;物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力,在充分强调人的因素的前提下,以技防为主,运用小区的智能化保安设施,如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等,结合管理中心的统一管理,确保治安防范的快速反应。

(五)车辆管理:对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理,疏导与管理车辆进出和停放,维持小区良好的交通秩序。

(六)社区文化建设:社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务,小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所,所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚,富有现代生活品味的环境之中,从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此,对于社区文化建设,凭借多年以来的管理经验,强调以社区成员为中心,尊重业户,相信业户,依靠业户,充分调动业户的积极性,通过富教于乐,循序渐进的社区文化建设,培育社区精神,提高居民的文化素质,整合共享价值观念,增强社区凝聚力和向心力,使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使「大唐世家」的文化建设具有代表性、先进性和实用性,使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

四、管理运作机制

公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书,管理处各级员工与管理处签订服务质量保证书,实行计划目标责任制管理,同时,还贯以督导管理,全面质量管理,协调管理及实行值班经理日常管理责任制。

严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证,更使管理运作逐渐走向良性循环,实施物业管理服务运作机制如下:

(一)计划目标管理

根据《福州市物业管理若干规定》、《物业管理条例》的要求,按照全国优秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标;制定三年内将「」创建成福建省物业管理示范住宅小区。

(二)督导管理

采取有效的督导管理方式,对各职能部门实施监督指导管理,保证工作正常运作,提高工作效率和工作质量,具体有以下四种作法:

⑴经济管理:公司与各级员工签订劳动责任状,明确员工的权利与义务,并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度,以此来调动员工的工作积极性。

⑵法规管理:遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行,提高工作效率和工作质量。

⑶行政管理:实行每月、每周部门详细的工作计划,物业经理每天上班前20分钟组织管理级召开"早会"布署当日工作,下达工作任务,总结前一天的工作情况,分析存在的问题,提出解决办法;并每周召集主管人员开一次办公会,讲评和布置工作,听取汇报,分析存在问题,提出解决办法。

⑷激励、培训管理:物业管理是多工种的服务行业,平凡而朴实无华,为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性,我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识,让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越,

并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和"与小区荣辱与共"的使命感,不断提高员工自身素质和工作水平。

(三)全面质量管理。

根据国家质量评定质量标准,全面推行质量管理,成立全面质量管理小组,按照既定的质量管理操作规程标准,各级管理人员要认真检查质量情况,发现质量问题及时纠正,使工作质量不断提高。

(四)协调管理

运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。一是鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉,增强服务气氛和管理的凝聚力,把存在的问题暴露出来,从而尽早防止严重后果的发生;二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣,造成业户有不满情绪的问题时,若说服或协商无效,可采取行政办法,运用行政纪律与指令加以解决。

(五)实行中央值班经理日常管理责任制

管理处设值班调度室,由各部门经理轮值行使管理日常工作的指挥权,及时处理日常事务和突发事件,协调各部门的工作,接受业户投诉,保证管理机制的高效运转。这样不但有利于管理,方便业户,而且有利于主任集中精力做好各种工作,有时间深入到工作现场抓落实。

(六)导入物业管理CI系统战略

在管理运作中全面推行CI视觉识别系统,从细处入手,创大品牌效应,在小区内设置各种形象指示牌,形成独有的社区文化个性和文明建设特色的住宅小区。

五、管理措施

在具体操作管理过程中,我们采取如下的十项措施:

1.实施高素质人才队伍,加强培训、动态管理;

2.全面贯彻"以人为本"服务理念,主动为业户提供动态的、主动的服务;

3.对整个小区全面导入CI识别系统,规范管理;

4.实施制度化服务、人性化管理,执行激励机制和末尾淘汰机制;

5.采取人防与技防相结合,建立健全各种值班制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施,加强各岗位的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,做到万无一失;

6.按"预防为主,宣传先行,防消结合"指导思想,做好消防设备、设施的日常维护保养与检测,并建立各项消防安全管理制度,组建一支义务消防队,实行军事化管理,提高员工突发事件的处理能力。

7.清洁保洁是小区管理的一个重要环节,我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制,实行划分区域,定期清洗梯位及公共通道,保持小区整洁,垃圾日产日清,做到路无树叶影,过道无烟头杂物。

8.美化小区环境,维护小区的绿化地带,定期对小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害,给业户创造一个人与自然和谐的环保小区,做到绿树成一线,草地绿成片,黄叶看不见。

9.设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障,我们在加强设备、设施的日常维护、保养,对设备的故障及时维修与处理,定期检查等日常工作外,做到因管理责任造成的责任事故率为0,正常供水、供电率为98%,设备、设施完好率达98%以上。

10.为方便小区业户,满足其要求,我们拟在小区内设置服务中心,配置相应的各种有偿服务和无偿服务,使小区内的业户于区内就能解决生活中的各种需求。