业主住户入住前筹备工作

篇2：筹备阶段物业管理服务工作计划方案

筹备阶段物业管理服务工作计划

物业筹备工作是项目施工建设接近竣工交付阶段时,物业管理公司有组织、有计划、有秩序开展的一系列人力、技术、文档、设施设备、内外协调等资源整合与准备活动。基于本项目的具体情况,国贸物业在计划物业筹备工作时,拟重点抓住"人员选拔培训"、"设施设备接管验收"、"迁入服务与成品保护"等几个主要环节,在具体工作充分照顾本项目的服务需求,高质量完成筹备期间的各项事务,拟定计划如下:

类别内容提交形式

确认类建议报告类提交方案类

工程类1、确定设备设施节点部位管理权责及设备的保养计划标准√√

2、制定年度的节能计划和方案√

3、制定机房管理制度√√

4、提交开业所需设备设施、物品材料及到货时间表√

5、制定工程部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√

客服类1、《客户手册》及客户迁入流程的制定√√

2、制定有偿服务项目、设施设置及收费标准√

3、提交项目标识标牌的数量、标准、样式√√

4、制定物业部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√

5、制定物业公司、客户在突发事件中紧急处理程序√

6、提交迎接客户迁入欢迎方案、重大节日及活动方案√

安保类1、制定紧急情况处理预案√

2、制定安全、防火管理制度√

3、制定安保部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√

4、制定安保部后勤准备方案(宿舍、伙食、卫生间、办公用品、办公室等)及与其配套的表格√√

车管类1、提交车位管理费收费标准√√

2、制定正式运行后地面交通组织方案√√

3、制定车管部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√

人事行政类1、制定行政人事部岗位职责、工作指导书√√

2、制定工作流程、人事管理规章制度和表格√√

3、制定正常期物业人员考核标准和内容,行政管理规章制度√√

财务类1、提交物业收费流程、停车场收费流程等的表格及台帐√√

2、协助提交物业保险险种、保费标准√

3、能源费用统计、物资管理、财务报告等模板的制定√

4、制定财务核算体系框架草案√

5、制定财务部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√

保洁类1、外墙清洗方案√√

2、制定绿化养护方案√√

3、制定环境部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√

外联类1、协助提交政府相关部门适用于本物业的法规及规定√√

2、协助提交与外联方联系工作方式及协调内容√√

3、协助提交各类审批报批手续的相关内容及文件√√

篇3：某某小区管理处筹备方案

某小区管理处筹备方案

为确保管理处正式接管小区物业以后,各项工作能够稳妥有序的开展,达到《物业管理合同》约定的服务标准,管理处(筹)根据物业公司与甲方的合作意向,以《物业管理合同》(草稿)和《物业管理方案》(草案)为基础,重点从清洁、保安、设备、绿化等综合服务和日常管理方面做好各项筹备工作,具体从以下几个方面开展:

一、基本筹备工作

基本筹备工作主要指管理处开办计划,通过购买、调配管理处日常运作所需的设备、用具等,使管理处具备办公和为甲方提供服务的硬件环境。具体包括以下内容:

(1)办公设备的配置(办公桌、椅、电脑、打印机、复印机、传真机、文件柜等);

(2)日常办公用具的准备(办公用品采购、公章雕刻等);

(3)管理处工作人员的服装制作(含胸卡等);

(4)护卫、清洁等临时工作人员的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,还应考虑以上人员的伙食,如煤气灶、煤气罐等);

(5)维修保养工具的配置。

说明:管理处(筹)应结合甲方及自身的实际情况,对以上计划进行合理调整。

二、制度建立工作

健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全工作,以公司管理部制定的《物业管理服务标准规范文本》为指导,尽快完善管理处的各项规章制度。在制度未出台之前,管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工作,一旦时机成熟,就应形成制度。具体实施包括以下几个方面:

1、管理处各岗位的岗位职责。包括:主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。

2、管理处日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、财务管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、员工宿舍管理等。

3、管理处清洁工作手册。包括:管理处清洁质量监管办法、各岗位清洁工作标准、各岗位清洁工作程序等。

4、管理处保安工作手册。包括:管理处保安工作管理规定、管理处保安岗位设置、各岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员来访接待管理规定、人员来访接待流程图、车辆出入管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序、保安队队列训练内容及标准、文明执勤用语等。

5、管理处设备管理工作手册。包括:管理处设备管理规定、设备台帐、各设备的操作规程、各设备的保养维修计划、各设备的维修保养运行记录、各设备故障紧急处理措施等。

6、管理处绿化管理工作手册。包括:管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、各植物的习性及养护方法、各植物的养护计划、各植物的养护记录等。

7、管理处紧急情况应急处理程序。包括:常用电话号码、火灾应急处理程序、治安紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程序、水浸应急处理程序、液化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台风应急处理程序、盗警应急处理程序、急救应急处理程序、其他应急处理程序等。

说明:管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的工作手册进行相应调整。

三、员工岗前培训

管理处要针对各岗位的特点,对管理处员工(包括正式工、外聘工、临时工)的工作能力进行评估,有针对性的开展岗前培训,主要有以下几个方面:

1、管理处全体员工:物业公司发展史、质量方针、质量目标、小区基本情况、小区内设备(供水、供电、排水、消防、运载、弱电等)情况、甲方基本情况、物业管理各综合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等;

2、清洁工:清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序;

3、保安员:各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防系统操作培训等;

4、绿化工:绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等;

说明:岗前培训的具体内容应根据实际情况进行调整。

四、综合服务实施的准备工作

1、清洁准备工作:

(1)外包:如清洁外包,管理处则只需按照《合同》约定的清洁卫生范围和标准,明确各岗位的范围及职责,制定清洁月度工作计划和完善相应的监管措施即可;

(2)自管:如清洁工作由管理处自己负责,除明确各清洁岗位的范围及职责、制定清洁月度工作计划和完善相应的监管措施以外,还需要进行相应的机械设备和清洁物料准备、每月清洁物料消耗测算及跟踪、人员招聘、人员服装、岗前培训等。

2、保安准备工作(由于物业公司接管小区均自建护卫队,故不列出外包工作内容):

(1)自卫警械、对讲机等装备的购买或调配;

(2)保安岗位设置、排班等;

(3)明确巡检时间、巡检频度、巡检路线及相应的巡检签卡的设立;

(4)强化队列训练(重点突出岗位形象训练);

(5)岗前培训。

3、绿化准备工作:

(1)建立区内绿化植物台帐;

(2)绿化岗位设置、排班等;

(3)按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化工作任务;

(4)岗前培训。

5、设备准备工作:

(1)根据甲方提供的物业资料(如甲方未能提供资料,则需要工程技术人员进行现场查看了解),对区内的供电、供水(水池)、排水、弱电、运载、新风、消防、避雷、有线电视等系统的机器设备、线路和管渠走向进行实地对照,并建立相应的设备台帐和设备卡片;

(2)根据各设备的运行、使用状况,制定合理的保养、维修及定期检查计划;

(3)根据各设备的情况,做好设备运行、维修、保养记录;

(4)岗前培训。

6、停车场及整改建议:

(1)停车场管理。熟悉区内车辆的号牌、车型、车主姓名及单位,对停车场周边的安全隐患进行重点防范,并及时进行整改;

(2)整改建议。对建筑主体及附属设备存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建议。

五、其他准备工作

1、办公区:

办公区除了要做

好以上四项基本的准备工作以外,还须重点做好与甲方职能部门的沟通工作,对甲方负责后勤工作的重点科室、重点人员进行了解、熟悉,根据甲方的实际情况建立适当的沟通渠道,确保双方能够及时沟通,使信息及时反馈,为双方进一步的合作打下基础。

2、生活区:

生活区除了做好以上四项基本的准备工作之外,还要重点做好住户档案的建立工作,在资料的收集过程中应做到尽可能详细。

篇4：小区早期介入及入住管理方案

新城小区早期介入及入住管理方案

1营销配合方案

为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素,项目前期介入人员将在前期介入期配合售楼部开展如下工作:

a.配合售楼部受理物业管理咨询,同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训;对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核,避免入伙后口实不符导致纠纷。

b.高标准做好售楼中心、样板间、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作;

c.提供售楼中心、样板间和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务;

d.做好售楼中心、样板间的设施设备的维修养护工作。

F.开展业主服务需求调查

业主需求是我们提供服务的重要依据,项目前期介入人员将在销售部门的帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,并对调查结果进行统计、分析,以此对客户服务体系进行精心设计,确定服务标准,使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时,与开发商共同举办准业主联谊活动,集中收集、了解业主反馈的信息。

2早期介入工作计划

第一篇组建前期介入小组及工作标准

一、自20**年8月7日开始派驻专职工程师到现场,视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在尊重原有设计的基础上,对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考;

二、工作内容及标准:

(1)为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。

(2)物业项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建情况,开展必要的可行性工作;

(3)根据物业特点及配套情况,向开发商提供《物业建议书》,建议需合理、实用,尊重原有设计,充分利用现有资源。

(4)为项目接管验收做好准备工作,按照接管验收要求准备接管验收的资料。

(5)为管理处入伙做好准备。

(6)做好与外部公共关系的联系。

(6)每周不定期与开发商沟通,对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。

第二篇FH新城工作计划

(20**年8月5日至10月20日)

人员到位时间及工作职责

岗位人员配备到位时间工作范围及职责备注

项目经理1人20**年8月5日全面负责现已到位

客服主任人20**年9月1日配合项目经理工作

财务1人20**年10月8日小区财务工作

护卫主管1人2006年10月8日小区公共秩序

技工5名2006年9月1日小区的日常维修、维保跟踪、一户一验

一期所有岗位人员2006年10月8日按计划定编

FH新城小区工作计划

工程组(责任人:)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2确定物业办公用房,编制办公室装修计划,包括:管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。

3编制房屋接管验收计划1、与开发商工程协调,确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、办法等

2、各种接管验收表格及接管验收注意事项的编制。

3、对小区施工进行跟进,主要了解小区设备设施整体情况,熟悉各类设备的构造、性能等;熟悉水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。

4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务分配。

5、确定接管验收所需人力配置计划、物料准备计划、验收日程安排。

6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。统一验收标准、工作方法等。

7、接管验收不合格工程问题的处理

4制定本项目的物质、工具配备计划结合物业管理方案及实际工作编写计划报公司

5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括:装修申请、装修方案、装修注意事项、二次装修竣工验收。

7编制二次装修巡查要点1、巡查方法(分为安全巡查和工程巡查)

2、装修巡查频次

3、装修巡查要求、

4、注意事项(大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安

全方面、住户室内装修方面)

8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的情况

2、墙体改动的情况

3、管线变动的情况

4、孔洞改动情况

9编制装修垃圾清运管理方案1、电梯的管理

2、楼层的管理

小区标识(VI)的制作

1、名称标识(路名牌、栋号牌、楼层牌、房间牌、形象牌、宣传栏等)

2、警示标识(消防疏散批示牌、安全标识通告牌等)

3、指示标识(指路牌、导向牌等)

4、示意标识(电梯使用注意事项等)

5、设备设施标识(设备名称牌、状态牌等)

6、绿化标识(品名牌、温馨提醒牌等)

11编制生活垃圾收集方案1、利用分类收集垃圾桶和废电池回收箱,倡导环保生活方式,为达到ISO14000标准做好硬件建设。

2、室外适当位置配置分类垃圾收集桶。

3、垃圾从楼层收下楼后应在合适的位置设置垃圾中转站,同时提供垃圾收集车存放位置。

13停车场管理系统小区竣工时,应确保各类停车场设施得到完善,包括减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等,以上均应符合福州交通行政主管部门的要求。

14设置信报箱在各单元设置统一的信报箱,信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

15供水、电、气、电视、电话、网络等办理情况咨询书面形式,落实地址、电话、收费标准等。

16选定装修垃圾堆放处提前设置好装修垃圾公共堆放点,要求用塑料布围起来,安装"装修垃圾公共堆放点"标识,安装"装修垃圾公共堆放点"导引牌。

16跟踪现有的工程遗留问题。

FH新城工作计划

客户服务中心(责任人:客服主任)

序号工作内容

目标值工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等公司。

2编制入伙方案入伙工作人员的配置及工作职责:

3编制和印制入伙资料《业主公约》、《居家指引》、《房屋装修申请表》、《业主基本情况表》、《前期物业管理协议》、《委托银行收款协议》、《业主房屋验收单》、《装修审批要点》、《入伙手伙办理流程单》、《房屋装修许可证》、《施工人员临时出入证》、《放行条》、《装修施工人员登记表》等资料。

4编制入伙须知及入伙流程图1、入伙手续办理地点和时间:

2、业主需要向验资组提供的资料

3、向验资组交验资料:

4、业主领取的物品:《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、门禁对讲机等物品

5、验房手续办理;

6、装修手续办理流程

5准备各类房屋的平面图,并标明梁、柱、剪力墙等不能改动的位置

6与发展商联系提供业主名册、联系电话等相关资料。

7牵头制定入伙的收费类型、标准等

8设立入伙办理咨询点与开发商工程部、监理公司三方共同组成咨询小组,负责对入伙业主的现场咨询;

10制作入伙资料的填写样板并贴在白板上公示

11新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

12与开发商联络落实入伙前期施工及工程进度、与开发商之间的接口

FH新城工作计划

客服组(责任人:客服助理)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1根据各项目组的实际核定人数、标准进行招聘确定人数,审批后,提前到位。

2制定《职员薪酬体系执行办法》制定相应的文件,报批后执行。

3制定相关岗位服装款式、数量等方案确保入伙前服装到位

4入伙场地布置1、确定入伙场地

2、入伙祝贺标语的横幅制作

3、车辆、桌椅板凳、就餐、照相、录相的安排

4、喷绘制作二次装修须知及二次装修审批要点看板

5、喷绘制作入伙须知、入伙流程图、收费标准看板、竣工验收备案表

5制定《物质购置计划》督促各项目上报,安排采购,确保入伙。

6落实职员的食宿安排根据人员招聘等情况安排。

7制定推动管理处员工的培训计划根据各项目上报情况组织培训。

8印制名片、工牌等

9联系确定灭火器的购买标准

10临时装修材料的摊点设置

11二次装修垃圾的分包方确定

提前设置好"砂子、水泥堆放点"和标识,并公示价格

FH新城工作计划

环境组(责任人:)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

3入伙前拓荒清洁

FH新城工作计划

护卫组(责任人:护卫主管)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1FH新城的接管保安公司按预算派护卫员

2制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

3人员军训、知识培训等制定方案(时间、课题、讲授人)

4物质装备根据计划物质装备逐步到位

A.公共设施设备接管验收

为了使FH新城设施设备的接管验收工作有序进行,确保接管项目的安全和正常的使用功能,按国家规定标准制订周详的方案及计划,严格按标准执行。文件包括:

《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《楼宇智能化电设备验收单》、《弱电设备缺陷报告单》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单(标、复)》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》,基本验收接管程序如下:

a.发展商书面通知管理处、工程部进行接管验收;

b.工程部召开接管验收专题会议,组建接管验收小组;

c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表;

d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准;

e.根据资料交接一览表,要求提供所需资料;如提供资料不齐全,要求施工单位必须做出书面承诺具体提供时间;

f.发展商所需提供的资料到位后,工程部制定接管验收计划以及日程安排书面通知发展商;

g.工程部组织有关人员进行初次验收工作;

h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告发展商处理;

i.配合发展商组织各施工单位实施整改,各施工单位应在规定时间内完成整改项目,如为重大整改维修项目,不能及时完成,要求施工单位必须书面承诺具体完成时间;

j.发展商书面通知工程部进行接管验收复验(质量缺陷的针对性地再验收);

k.全面验收合格后,接收所有钥匙,接管验收区域;

l.流程图:

责任人工作要求

3入住策划及实施方案

一、团队组建时间:20**年10月10日前

二、工作内容及标准:

1、管理架构:结合FH新城一期入住户数及情况,配置合理的人力资源。

2、物资及入伙工作计划:

(1)物资按适合于FH新城情况草拟配置计划,并于10月15日到位;

(2)入伙资料(入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等)于10月20日到位;

(4)入伙布置及VI标识制作:包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置,摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等,综合体现服务的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期间方便业主的增值服务:如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。

(6)培训计划:

序号培训内容培训对象培训方式备注

1小区基本情况介绍及管理要点:

1.项目定位;2.开发商简介及理念

;3.楼盘详情;4.业主群体全体员工内培/外培

2《物业管理委托合同》全体员工内培

3《答客问》全体员工内培

4FH新城综合工作计划、任务;入伙工作安排全体员工内培

5FH新城房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培

6FH新城开荒保洁及工作标准保洁组内培

7FH新城护卫工作重点及标准护卫员内培

8FH新城工程工作重点及标准工程组内培

说明:

A、外培意为请开发商或施工单位进行讲解;

B、其他培训按公司运营体系要求培训;

C、其他

一、联系人:z电话1*******

二、参照文件:

《物业管理条例》

《建设部房屋接管验收标准》

《建设工程质量管理条例》

《住宅工程质量分户验收管理规定》

《公司运营体系文件》

4装修管理要点

1.0室内

1.1室内的墙体进行改造,分为两种:承重墙改造和非承重墙改造。

1.1.1承重墙体禁止改动。若必须改动,承重墙体改造要求有相关部门审批、批文(特别是原设计部门的审批文件);承重墙要打洞,半径不能超过5CM(只允许打圆形),并且必须有加固措施。

1.1.2非承重墙体改造必须查阅工程图纸,各类管线的走向情况,同时做好安全措施(如防水),禁止使用锤子强行砸断。

1.2室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。

1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。

1.3室内卫生间的防水要求。

1.3.1室内卫生间墙体防水必须做1.8M;地面防水卷起地面30CM;所有防水都必须做三次以上。

1.3.2室内其它地方的防水没有硬性要求(有改造必须注意防水要求)。建议厨房地面做防水处理。

1.4户型内的各种使用功能不能改变(如厨房、洗手间等);

洗衣机的位置可以调动,但要注意排水(排到污水管中)、噪声、防水问题。禁止在北阳台放置洗衣机。

1.5厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。

1.6室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求,并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固,改动后的所有责任由业主负责。

1.6.1户内水管包括给水管、排水管和暖气管,改造必须注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有责任由业主负责。

1.1给水管线的改造只能做水表以后的管线改造(水表至户内的管线为表后管线)。中水和自来水管线禁止混接。

1.2原设计排水管线不允许改动,新增加的排水管线参照1.6、1.6.1条款。

1.3暖气管道(地埋管线)禁止改造,地面禁止打孔、定钉。

1.6.2户内电路改造,电线必须是2.5平方以上的硬铜线,必须穿管,埋暗线不能有接口。

1.6.3户内天然气管道的改造必须找专业公司(天然气公司指定的施工单位)。

2.0外观部分

2.1入户门不可以改动。

2.2入户门可加装防盗门,门样式注意美观、建议用防火材料,禁止超出门框范围。

2.3小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工,样式、颜色仍需保持一致。除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。顶层露台禁止搭建(具体执行参照分公司顶层露台处置办法)。

2.4每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动;如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致;维保、防水等相关问题业主负责。

3.0其它设施

3.1安装空调按原设计的位置安装;安装中央空调可以在指定位置安装,空调架样式、颜色和原设计的保持一致。

3.2室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。

3.3室内允许进行改造,禁止增加楼宇负重,请参照1.2条款。

3.4任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。

4.0广告招牌(大厦、小区)

4.1小区内不允许做商业广告牌(商业楼除外)。

4.2商业店铺的广告牌待定。

4.3所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。

5.0附件:以上各部分涉及的图纸

5.1装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。

5.2业主装修报批的有关图纸要注明所有改造的地方(附装修申请表后)。

篇5：某某小区物业管理内容:入住及装修期间

某小区物业管理服务内容:入住及装修期间

(三)入住及装修期间的管理内容

1、入住管理

(1)办理入住手续的前提条件

A.小区已经通过接管验收,达到入住条件。

B.已经通过接管验收,标志着:

a)房屋无重大质量问题;

b)工程遗留问题基本得到解决;

c)工程文件资料已经齐备;

d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。

C.达到入住的条件,这里指:

a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;

b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;

c)管理处有固定的办公场所并开始办公。

d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。

(2)入住的准备工作

A.入住资料的准备:

a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;

b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各类入住表格:

--《〈业主通行证〉领用登记表》;

--《装修申请表》;

--《住宅使用说明书》(开发商提供);

--《住宅质量保证书》(开发商提供);

--《钥匙领用登记表》;

--《入住验房表》;

--《业主家庭情况登记表》。

B.设计办理入住手续流程图。

C.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。

a)区内环境:

--入口处挂横幅,内容有"欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家"等等,插彩旗,营造热烈的气氛;

--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明"物业管理办公室"字样;

--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。

b)管理公司办公环境:

--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;

--张贴醒目的"办理入住手续流程图",办理手续窗口设置要求做到"一条龙服务",各窗口标识清楚,一目了然;

--管理人员着装整洁,精神饱满;

--办公室内资料摆放整齐有序。

(3)办理入住手续流程图

不合格

(4)发出入住通知

A.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:

a)《关于办理入住手续的通知》;

b)《致广大业主的慰问信》。

B.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:

a)《关于办理入住手续的通知》;

b)《购房合同》原件和复印件各一份;

c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;

d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;

e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。

(5)入住手续的办理

A.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;

a)《购房合同》原件;

b)《业主的身份证原件》;

c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;

d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。

B.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。

C.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。

D.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:

a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;

b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;

c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;

d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;

e)装修垃圾清运费:同上;

f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。

E.验房收楼:

a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;

b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;

c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;

--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;

--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。

F.发放钥匙:

a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;

b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;

c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。

G.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:

a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;

>b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;

c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。

H.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:

a)《住户手册》;

b)《服务指南》;

c)签署后的《业主公约》;

d)签署后的《消防安全责任书》;

e)《住宅使用说明书》;

f)《住宅质量保证书》;

(6)开通水电

A.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。

B.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。

(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。

(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。

2、装修管理

(1)装修的申请与审批

A.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);

a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;

b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);

c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。

B.审核与批准:

a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中"装修管理规定"的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打"√"承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。

b)不宜审批的情况

--涉及有拆改承重墙的;

--涉及有消防隐患的;

--涉及有破坏预埋管线的;

--涉及有破坏外墙体立面的。

c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;

d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;

e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。

(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续

A.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。

B.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。

C.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。

D.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。

E.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;

a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;

b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;

F.引施工队负责人办理《施工通行证》;

a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;

b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);

c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。

d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。

(3)施工期间的管理

A.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。

B.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。

C.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及"三无"人员管理作业标准》队施工人员进行管理。

(4)装修施工的竣工验收

A.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。

B.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。

C.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内"完工验收"栏目签署"初验合格",并签署姓名及日期。

D.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。

E.施工队当日清场离开。

F.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明"复验合格"后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。

(5)常见的违章装修

A.擅自开工。

B.乱拉电线、超负荷用电。

C.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。

D.空调机不按位置安装。

E.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。

F.随意改变阳台功能。

G.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。

H.随意拆改墙体。

I.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

J.私自增加线路负荷。

K.改动上下水、电线(开关盒)。

L.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。

M.擅自占用公共通道、天台、屋面。

N.擅自在室外加装灯、牌、广告等。

O.堵塞地漏和排水管道。

P.擅自移动消防设施。

Q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。

R.擅自动火作业。

S.铺装过重的地板材料。

T.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。

U.随意向窗外抛扔物品。

V.随意用电梯运送装修材料(散

装料和超长重料)。

W.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。

*.不按规定时间施工,制造噪音。

Y.破坏公共绿篱、绿地。

Z.夜间随意在住户家中留宿。

AA.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。

AB.随意拆掉阳台配重墙。

AC.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。

AD.随意改装智能化系统。

(6)违章装修的处理

A.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:

a)批评教育,规劝改正;

b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;

c)责令恢复原状;

d)扣留或没收工具;

e)停水停电(须报管理公司总经理批准);

f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);

g)依据规定罚没违章金。

B.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:

a)首先从施工队装修押金中扣款;

b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;

c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;

(7)《装修申请表》、《装修施工承诺表》、《施工安全责任书》、《装修违章整改通知单》归入住户档案长期保存。