盛园小区前期介入阶段管理方案
盛和园小区前期介入阶段的管理方案
(一)介入、合理规划
1、针对小区实际情况,提前准备管理方案
在前期介入工作中,我们一方面参与小区规划建设,另一方面,紧密结合E的实际情况,提前准备管理方案,提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对E的物业管理进行准确定位,并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案等。
(二)做好验收接管工作
在管理公司对E充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,准备相应的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。
E的验收与接管程序如下:
步骤如下:
1、移交接管前的准备工作
a.成立物业管理处。委托管理合同签订后,提前介入管理,拟派管理处主任、物业助理和机电管理人员到位,其他管理人员分步到岗,落实管理用房和员工宿舍,做好各项筹备工作。
b.成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解小区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决在。
1)移交接管验收遗留问题统计表;
2)公共配套设施接管验收表;
3)公共配套设施接管验收遗留问题统计表;
4)机电设备接管验收遗留问题统计表。
2、物业资料的移交接管
a.接管楼宇资料的难证及部分移交的资料
3、产权资料
1)项目批准文件;
2)用地批准文件;
3)建筑执照;
4)小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。
4、市府验收合格资料
1)市建设工程竣工验收证书;
2)市建筑消防验收合格证;
3)物业综合验收合格证书;
4)用电许可证;
5)住宅使用说明书;
6)住宅保修书;
5、工程技术资料
1)竣工图--包括平面图、建筑、结构、水电、附属
2)工程及隐蔽管线的全套图纸;
3)地质勘察报告;
4)工程合同及开、竣工报告;
5)图纸会审记录;
6)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
7)隐蔽工程验收签证;
8)沉降观察记录;
9、竣工验收证明书;
10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;
11)砂浆、混凝土块试压报告;
12)供水试压报告。
6、物业接管验收程序
a.开发公司通知本公司接管验收;
b.本公司验收小组按《物业资料的接管移交》核对所接收的资料,签发验收复函;
c.本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观选题、公共配套设施设备等进行竣工验收;
d.对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核。
e.对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要求的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任。
f.业主(住户)入住时,由物业助理陪同对室内进行全面细致的质量,对发现的质量问题经整理后报告管理处,并要求承建商在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;
g.在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告管理处查验证实后,大中修由开发商责令承建商更换或返修,小修、急修可委托管理处维修,费用由承建商负责。
3)房屋接管验收项目及标准
a.验收项目
1)梁、柱、板主体;
2)顶棚;
3)墙面;
4)地(楼)面;
5)厅房;
6)楼梯、扶手;
7)插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);
8)接线盒;
9)开关;
10)照明灯具;
11)供水系统;
12)排污管;
13)地漏;
14)卫生洁具;
15)防盗网(窗);
16)室内配电箱;
17)水表、电表和煤气表;
18)卫厨之防水防渗处理。
b.验收标准
住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部ZBP30001-90标准和国家1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。
4)物业公共设施接管验收项目及标准
a.验收项目:小区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等;
1)基础设施;
2)天面;
3)公用天线;
4)消防设施(消防栓、消防箱);
5)公共路灯;
6)绿化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾转运站;
10)岗亭;
11)车库;
12)沙井、检查井和化粪池;
13)明暗沟;
14)挡土墙、坡;
15)踏步;
16)台阶;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景观、雕塑及文化娱乐设施。
b.验收标准
参照建设部ZBP30001-90TLPE1997年7月1日颁布的《房屋按管验收标准》及达到设计要求。
5)工程完善和工程遗留问题外理规定
a.工程完善
在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。
b.工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
c.处理措
施
1)管理处对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
2)地发出的遗留问题及时向物业管理部汇报;
3)限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;
4)给进场承建施工人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全;
5)培强保安力量,监督施工队的人员管理;
6)施工队离场前,必须到管理公司申请"放行条",经主管物业助理以上人员检查无误,签名后施工队方可撤离小区。
篇2：项目前期介入阶段工作内容指引
项目前期介入阶段与工作内容要点指引
1适用范围
本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2物业介入阶段与工作内容
2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于:
1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作;
2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求:包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3)公建的配套设计和功能分配;
4)绿化与景观系统设计的功能及经济性;
5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布;
6)物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求;
7)户型的平面设计是否合理;
8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
1)土建
a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
b)门、窗的材质;
c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
f)烟道、排气道的位置;
g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2)配套
a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;
b)各种设备产生的噪音对业主的影响;
c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;
d)各种设备设施的能源消耗;
e)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;
f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
1)项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求)
a)门、窗质量及售后服务;
b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本;
c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
2)施工过程介入
a)房屋质量控制;
b)隐蔽工程检查验收记录;
c)设计变更记录的收集;
d)设施、设备的安装调试及售后服务;
e)成品保护;
f)体育设施、儿童游乐设施质量;
g)水景设施防水施工监管。
2.4营销介入(配合)
1)销售承诺对物业管理造成的影响;
2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任;
3)协助项目所在公司拟订业主临时公约;
4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续;
5)具体按《营销配合管理规定》执行。
3各阶段物业介入通用关注要点
3.1设备房设备房包括:配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。
3.1.1设备房通用关注要点:
1)独立用房,面积适用;
2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;
3)地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;
4)配有专用灭火器1-2个位置;
5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;
6)有应急通讯、照明设施;
7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬;
8)位置合理,减少管道交叉和总长度;
9)对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;
10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
3.1.2特殊设备房关注要点
1)电梯机房设置有专用工具挂置位置;
2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置;
3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫;
4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;
5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;
6)二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;
7)宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;
8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);
9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备;
10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。
3.2公共房屋
3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)
1)满足功能要求;
2)自然采光、通风、防水、防潮;
3)配有相应的办公设施、工具;
4)位置便于住户来访;
5)大小能满足人员工作要求;
6)配有空调(采暖)系统;
7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置;
8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近;
9)位置以便于开展工作为准;
10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。
3.2.2食堂
1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施;
2)有专用仓库,位置相邻;
3)地面走水顺畅;
4)有专用供水、供气等专用设施;
5)位置相对隐蔽,以气味、声音不影响住户正常生活为宜,同时尽可能与员工
办公、宿舍区位置接近;
6)配有专用的厨房设备,用餐桌椅。
3.2.3宿舍
1)通风、采光、防潮、防水;
2)床、被褥等寝具和设备;
3)通电话(员工打卡及内线电话);
4)分工集中管理。
3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)
1)通风、采光、防潮、防水;
2)位置隐蔽(与业户互不影响);
3)布局方正,便于灵活使用;
4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%),白板等;
5)层高要求至少在3.3米以上,便于开展室内文体活动;
6)配有彩灯,供娱乐使用。
3.2.5垃圾中转站
1)不能设置在物业的上风向,位置隐蔽,气味不能影响住户正常生活;
2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运;
3)留有专用清水源;
4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求;
5)房屋本身有通风窗口,保障室内空气流畅;
6)地面有地漏,坡度合理,走水顺畅(地面贴瓷砖);
7)有必要的照明及采光。
3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)
1)通风,有自然采光、防潮、防水;
2)大小适用、内有资料柜架;
3)位置方便使用,清洁、绿化工具的位置隐蔽,特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。
3.2.7公共洗手间
1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近;
2)数量适中,以满足小区(大厦)基本要求为准;
3)上下通畅,地面走水顺畅,有地漏;
4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。
3.3公共区域
3.3.1绿化区域
1)植物品种适应当地成长,维护费用较低;
2)绿化整体布局合理,局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植);
3)绿化浇灌覆盖全部,必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑);
4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点;
5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。
3.3.2停车场
1)机动车场
a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等);
b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固;
c)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留;
d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙);
e)配有专用的消防灭火器材;
f)地下车场需有配套的排风换气系统;
g)道闸系统技术成熟便于维修、养护;
h)地沟盖板做防震(防噪)处理;
i)排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求。
2)非机动车场
a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑);
b)有单车支护架及上墙制度。
制度专栏
