竣工验收操作维修保养手册

篇2：物业验收管理制度范本

1.物业交接管理

2.验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等,在开发商组织下进行验收。

3.验收的实施

验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

4.验收后的处理工作

验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司项目工程负责人。对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈开发商及监理公司。[[物业公司与物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录,填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续,会同发展商、施工单位签字生效,将全部档案资料移交物业管理处存档。

5.验收后不合格的处理工作

对在预验收中未达到要求的设备,整改落实实施后,验收小组进行检查验证,并在《整改报告》中记录结果,整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图,在《交接记录》中记录。

6.设备验收

设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。

7.相关记录:

7.1《管理处系统及设备接收报表》

7.2《消防设施验收记录表》

7.3《隐蔽工程验收记录表》

7.4《照明工程验收记录表》

7.5《设备验收交接表》

7.6《机房验收交接表》

7.7《给排水设备验收记录表》

7.8《高低压配电系统检查表》

7.9《单元设备工程验收记录表》

7.10《办公楼公共区域验收交接表》

7.11《办公楼单元验收交接表》

7.12《商铺单元验收交接表》

7.13《空调工程验收记录表》

篇3：物业验收工作程序

一、目的

规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围

适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。

三、职责

1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收,设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。

四、工作程序

1.验收的准备

验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2.验收的实施

(1)验收小组依据验收计划、标准,按专业分工进行预验收。

(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备,提出书面整改报告返回发展商,由发展商督促施工单位进行整改。

(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备,整改实施后,验收小组进行检查、验证,整改合格后进行正式验收。

(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查,并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点:

1.图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

2.主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

3.设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

(7)移交档案、资料验收:根据验收计收提交档案、资料进行对照检查,并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

接管验收应检索提交资料

一、产权资料

1.项目批准文件。

2.用地批准文件。

3.建筑执照。

4.拆迁安置资料。

二、技术资料

1.竣工图,包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

2.地质勘察报告。

3.工程合同及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

6.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观察记录。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

14.供水、供暖的试压报告。

物业档案资料移交

在实施物业管理之前,发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料:

一、综合资料

1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。

2.建设许可证、工程建筑报建表。

3.工程招、投、定标书。

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。

5.征地批文、协议书(合同书)、红线图。

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。

7.施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录。

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。

9.工程勘测资料:地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。

11.工程决算书、三算表。

12.消防设施验收合格证。

二、土建资料

1.主体隐蔽工程验收记录。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单。

3.事故处理记录。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)。

三、给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

2.图纸会审及设计修改变更通知。

3.事故处理及探伤记录。

4.隐蔽工程验收记录。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录。

7.试水、闭水试压试验记录。

8.设备调试记录。

9.管线清洗、通水、消毒记录。

四、电气资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

2.图纸会审及设计变更通知。

 

;3.事故处理及探伤记录。

4.隐蔽工程验收记录。

5.防雷电阴接地实测记录。

6.引下线焊接记录。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。

9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

五、施工图

1.总平面布置图(包括综合系统图)。

2.建筑施(竣)工图。

3.结构施(竣)工图。

4.给排水、消防施(竣)工图。

5.电气施(竣)工图。

6.空调施(竣)工图。

7.智能化系统施(竣)工图。

8.通讯施(竣)工图。

9.液化(煤)气施(竣)工图。

六、声像资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片。

2.内外景观照片。

3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。

5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

6.其它。

物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准(包括国家、行业和地方的,较为完备的规范、标准)。

二、前期施工全同(协议)制定的标准,要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸,设计变更单。

四、所有的设备,材料等的技术说明书,安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。

篇4：电气施工验收工作程序

一、电气照明装置验收

1.验收项目

(1)并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱(板),其中心轴线、垂直偏差、距地面高度。

(2)暗装开关、插座的面板,盒(箱)周边的间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装。

(3)大型灯具的固定,吊扇、壁扇的防松、防振措施。

(4)照明配电箱(板)的安装和回路编号。

(5)回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能。

(6)接地或接零。

2.验收应提交的技术资料和文件

(1)竣工图。

(2)变更设计的证明文件

(3)产品的说明书、合格证等技术文件。

(4)安装技术记录。

(5)试验记录。包括灯具程序控制记录和大型、重型灯具的固定及悬吊装置的过载试验记录。

二、IKV及以下配线工程

1.验收项目

(1)各种规定的距离。

(2)各种支持件的固定。

(3)配管的弯曲半径,盒(箱)设置的位置。

(4)明配线路的允许偏差值。

(5)导线的连接和绝缘电阻。

(6)非带电金属部分的接地或接零。

(7)黑色金属附件防腐情况。

(8)施工中造成的孔、洞、沟、槽的修补情况。

2.验收应提交的技术资料和文件

(1)竣工图。

(2)设计变更的证明文件。

(3)安装技术记录(包括隐蔽工程记录)。

(4)各种试验记录。

(5)主要器材、设备的合格证。

电气线路与管道间最小距离(mm)

管道名称

配线方式

穿管配线

绝缘导线明配线

裸导线配线

蒸汽管

平行

管道上

1000

1000

1500

管道下

500

500

1500

交叉

300

300

1500

暖气管、热水管

平行

管道上

300

300

1500

管道下

200

200

1500

交叉

100

100

1500

通风、给排水压缩空气管

平行

100

200

1500

交叉

50

100

1500

注:

①对蒸汽管道,当在管外包隔热层后,上下平行距离可减到200mm。

②暖气管、热水管应设隔热层。

③对裸导线,应在裸导线处加装保护网。

三、低压电器施工

1.交接验收时应符合的要求

(1)电器的型号、规格符合设计要求。

(2)电器的外观检查完好,绝缘器件无裂纹,安装方式符合产品技术文件的要求。

(3)电器安装牢固、平整,符合设计及产品技术文件的要求。

(4)电器的接零、接地可靠。

(5)电器的连接线排列整齐、美观。

(6)绝缘电阻值符合要求。

(7)活动部件动作灵活、可靠,联锁传动装置动作正确。

(8)标志齐全完好、字迹清晰。

2.通电后应符合的要求

(1)操作时动作应灵活、可靠。

(2)电磁器件应无异常响声。

(3)线圈及接线端子的温度不应超过规定。

(4)触头压力、接触电阻不应超过规定。

3.验收时应提交的资料和文件

(1)变更设计的证明文件。

(2)制造厂提供的产品说明书、合格证件及竣工图纸等技术文件。

(3)安装技术记录。

(4)调整试验记录。

(5)根据合同提供的备品、备件清单。

四、高压电器施工

1.真空断路器

(1)在验收时,应进行下列检查:

①真空断路器应固定牢靠,外表清洁完整。

②电气连接应可靠且接触良好。

③真空断路器与其操动机构的联动应正常,无卡阻;分、合闸指示正确;辅助开关动作应确准可靠,接点无电弧烧损。

④灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。

⑤并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。

⑥绝缘部件、瓷件应完整无损。

⑦油漆应完整、相色标志正确,接地良好。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①变更设计的证明文件。

②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

③安装技术记录。

④调整试验记录。

⑤备品、备件清单。

2.操动机构

(1)在验收时,应进行下列检查:

①操动机构应固定牢靠,外表清洁完整。

②电气连接应可靠且接触良好。

③液压系统应无渗油,油位正常;空气系统应无漏气;安全阀、减压阀等应动作可靠;压力表应指示正确。

④操动机构与断路器的联动应正常,无卡阻现象;分、合闸指示正确;压力开关、辅助开关动作应准确可靠,接点无电弧烧损。

⑤操动机构箱的密封垫应完整,电缆管口、洞口应予封闭。

⑥油漆应完整,接地良好。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①变更设计的证明文件。

②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

③安装技术记录。

④调整试验记录。

⑤备品、备件及专用工具清单。

3.隔离开关、负荷开关及高压熔断器

(1)在验收时,应进行下列检查:

①操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固,动作灵活可靠;位置指示正确,无渗漏。

②合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。

③相间距离及分闸时,触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。

④触头应接触紧密良好。

⑤空气压缩装置及管道系统应符合本规范有关规定。

⑥油漆应完整、相色标志正确,接地良好。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①变更设计的证明文件。

②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

③安装技术记录。

④调整试验记录。

⑤备品、备件及专用工具清单。

4.避雷器

(1)在验收时,应进行下列检查:

①现场制作件应符合设计要求。

②避雷器外部应完整无缺损,封口处密封良好。

③避雷器应安装牢固,其垂直度应符合要求。

④阀式避雷器接紧绝缘子应紧固可靠,受力均匀。

⑤放电记数器密封应良好,绝缘垫及接地应良好、牢靠。

⑥排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。

⑦油漆应完整,相色正确。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①变更设计的证明文件。

②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

③安装技术记录。

④调整试验记录。

5.电容器

(1)在验收时,应进行下列检查:

①电容器组的布置与接线应正确,电容器组的保护回路应完整。

②三相电容量误差允许值应符合规定。

③外壳应无凹凸或渗油现象,引出端子连接牢固,垫圈、螺母齐全。

④熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。

⑤放电回路应完整且操作灵活。

⑥电容器外壳及构架的接地应可靠,其外部油漆应完整。

⑦容器室内的通风装置应良好。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①变更设计的证明文件。

②提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

③安装技术记录。

④调整试验记录。

⑤备品、备件清单。

五、电力变压器施工

1.工程交接验收

(1)变压器的起动试运行,是指设备开始带电,并带一定的负荷即可能的最大负荷连续运行24h所经历的过程。

(2)变压器在试运行前,应进行全面检查,确认其符合运行条件时,方可投入试运行。检查项目如下:

①本体、冷却装置及所有附件应无缺陷,且不渗油。

②轮子的制动装置应牢固。

③油漆应完整,相色标志正确。

④变压器顶盖上应无遗留杂物。

⑤事故排油设施应完好,消防设施齐全。

⑥储油柜、冷却装置、净油器等油系统上的油门均应打开,且指示正确。

⑦接地引下线及其与主接地网的连接应满足设计要求,接地应可靠。

⑧储油柜和充油套管的油位应无常。

⑨分接头的位置应符合运行要求;有载调压切换装置的远方操作应动作可靠,指示位置正确。

⑩变压器的相位及绕组的接线组别应符合并列运行要求。

2.电气装置安装工程母线装置施工

(1)在验收时,应进行下列检查:

①金属构件加工、配制、螺栓连接、焊接等应符合国家现行标准的有关规定。

②所有螺栓、垫圈、闭口销、锁紧销、弹簧垫圈、锁紧螺母等应齐全、可靠。

③母线配制及安装架设应符合设计规定,且连接正确,螺栓紧固,接触可靠。

④瓷件应完整、清洁;铁件和瓷件胶合处均应完整无损,充油套管应无渗油,油位应正常。

⑤油漆应完好;相色正确;接地良好。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①计变更部分的实际施工图。

②设计变更的证明文件。

③制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。

④安装技术记录。

⑤电气试验记录。

⑥备品备件清单。

3.电缆线路施工

(1)在验收时,应按下列要求进行检查:

①电缆规格应符合规定:排列整齐,无机械损伤;标志牌应装设齐全、正确、清晰。

②电缆的固定、弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。

③电缆终端、电缆接头及充油电缆的供油系统应安装牢固,不应有渗漏现象;充油电缆的油压及表计整定值应符合要求。

④接地应良好;充油电缆及护层保护器的接地电阻应符合设计。

⑤电缆终端的相色应正确,电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

⑥电缆沟内应无杂物,盖板齐全,隧道内应无杂物,照明、通风、排水等设施应符合设计。

⑦直埋电缆路径标志,应与实际路径相符。路径标志清晰、牢固,间距适当。

⑧水底电缆线路两岸,禁锚区内的标志和夜间照明装置应符合设计。

⑨防火措施应符合设计,且施工质量合格。

(2)隐蔽工程应在施工过程中进行中间验收,并做好签证。

(3)在验收时,应提交下列资料和技术文件:

①电缆线路路径的协议文件。

②设计资料图纸、电缆清册、变更设计的证明文件和竣工图。

③直埋电缆输电线路的敷设位置图,比便宜为1:500。地下管线密集的地段不应小于1:100,在管线稀少、地形简单的地段可为1:1000;平行敷设的电缆线路,宜合用一张图纸。图上必须标明各线路的相对位置,并有标明地下管线的剖面图。

④制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

⑤隐蔽工程的技术记录。

⑥电缆线路的原始记录。

⑦电缆的型号、规格及其实际敷设总长度及分段长度,电缆终端和接头的型式及安装日期。

⑧电缆终端和接头中填充的绝缘材料名称、型号。

⑨试验记录。

4.盘柜及二次回路接线施工

(1)在验收时,应按下列要求进行检查:

①盘柜的固定及接地应可靠、盘柜漆层应完好、清洁整齐。

②盘、柜内所装电器元件应齐全完好,安装位置正确,固定牢固。

③所有二次回路接线应准确,连接可靠,标志齐全清晰,绝缘符合要求。

④手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活,机械闭锁可靠;照明装置齐全。

⑤柜内一次设备的安装质量验收要求应符合国家现行有关标准规范的规定。

⑥用于热带地区的盘、柜应具有防潮、抗霉和耐热性能,按国家现行标准《热带电工产品通用技术》要求验收。

⑦盘、柜及电缆管道安装完后,应做好封堵。可能结冰的地区还应有防止管内积水结冰的措施。

⑧操作及联动试验正确,符合设计要求。

(2)在验收时,应提交下列资料和文件:

①工程竣工图。

②变更设计的证明文件。

③制造厂提供的产品说明书、调试大纲、试验方法、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。

④根据合同提供的备品备件清单。

⑤安装技术记录。

⑥调整试验记录。

5.旋转电机

(1)发电机和调相机的起动运行,从电机开始转动至并入系统应保护铭牌出力连续运行72h。

(2)电机试运行前的检查应符合下列要求:

①建筑工程全部结束,现场清扫整理完毕。

②电机本体安装检查结束,起动前应进行的试验项目已按现行国家标准《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》试验合格。

③冷却、调速、润滑、水、氢、密封油等附属系统安装完毕,验收合格,水质、油质或氢气质量符合要求,分部试运行情况良好。

④发电机出口母线应设有防止漏水、油、金属及其它物体掉落等设施。

⑤电机的保护、控制、测量、信号、励磁等回路的调试完毕,动作正常。

⑥测定电机定子绕组、转子绕组及励磁回路的绝缘电阻,应符合要求;有绝缘的轴承座的绝缘板、轴承承座及台板的接触面应清洁干燥,使用1000v兆欧表测量,绝缘电阻值不得小于0.5MΩ。

⑦电刷与换向器或集电环的接触应良好。

⑧盘动电机转子时应转动灵活,无碰卡现象。

⑨电机引出线应相序正确,固定牢固,连接紧密,电机外壳油漆应完整,接地良好。

⑩照明、通讯、消防装置应齐全。

(3)电动机宜在空载情况下作第一次启动,空载运行时间宜为2h,并记录电机的空载电流。

(4)电机试运行中的检查应符合下列要求:

①电机的旋转方向符合要求,无异声。

②换向器、集电环及电刷的工作情况正常。

③检查电机各部温度,不应超过产品技术条件的规定。

④滑动轴承温度不应超过80℃,滚动轴承温度不应超过95℃。

篇5：园林绿化工程验收工作程序

一、施工前验收

种植材料、种植土和肥料等,均应在种植前由施工人员按其规格、质量分批进行验收。

二、工程中间验收工序

1.种植植物的定点、放线应在挖穴、槽前进行。

2.种植的穴、槽应在未换种植土和施基肥前进行。

3.更换种植土和施肥,应在挖穴、槽后进行。

4.草坪和花卉的整地,应在播种或花苗(含球根)种植前进行。

5.工程中间验收,应分别填写验收记录并签字。

三、竣工验收文件

工程竣工验收前,施工单位应于一周前向绿化质检部门提供下列有关文件:

1.土壤及水质化验报告。

2.工程中间验收记录。

3.设计变更文件。

4.竣工图和工程决算。

5.外地购进苗木检验报告。

6.附属设施用材合格证或试报告。

7.施工总结报告。

四、竣工验收时间

1.新种植的乔木、灌木、攀缘植物,应在一个年生长周期满后方可验收。

2.地被植物,[[应在当年成活后,覆盖率达到80%以上进行验收。

3.花坛种植的一二年生花卉及观叶植物,应在种植15天后进行验收。

4.春季种植的宿根花卉、球根花卉,应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。

五、绿化工程质量验收规定

1.乔、灌木的成活率应达到95%以上。珍贵树种和孤植树应保证成活。

2.强酸性土、强碱性土及干旱地区,各类树木成活率不应低于85%。

3.花卉种植地应无杂草、无枯黄,各种花卉生长茂盛,种植成活率应达到95%。

4.草坪无杂草、无枯黄,种植覆盖应达到95%。

5.绿地整洁,表面平整。

6.种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。

7.绿地附属设施工程的质量验收应符合《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ301的有关规定。

六、验收表单

竣工验收后,填报竣工验收单。