项目物业接管验收交接安排
项目物业接管验收交接安排
物业接管验收工作是物业管理的一项重要环节,为保障**交接的顺利进行,便于日后物业管理工作正常运作,对收尾施工中的物业状况有一个全面、系统的掌握和了解,对存在的问题进行一次全面、详细的检查、整改。公司对大厦验收接管验收工作进行以下安排。
(一)组织领导及分工:
总负责:**
具体负责:**
专业分组:(各专业组由总公司经营部、工程部、策划部及物业管理部下设工程维修部、客户服务中心等相关人员组成,专业组分工见表八)
(二)收接管阶段安排:
20**/6/20--20**/7/15资料整理和全面、系统检查、掌握、物业基本情况登记造册、存在问题整理统计、落实整改阶段。
20**/7/16--20**/7/30存在问题整改验收阶段。
20**/8/01--20**/8/15分组进行单项工程、设备、设施的初次验收、调试与试运行阶段。
20**/8/10--20**/8/20全面进行大厦内部初次综合验收。
20**/8/21-待定参加总公司对大厦的综合验收。
入伙前20天左右对大厦进行全面接管验收。
(三)接管验收标准和验收办法。
物业管理验收标准:根据建设部《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)及所接物业使用的合理要求。
1、验收方法:观感验收法、检测验收法和使用验收法。
2、验收内容:土建工程、供电设备、空调系统、水、卫、消防、治安监控系统、附属工程、室外工程。
1、验收检查记录:
设计相关接管理验收表格,验收中按规范要求进行填写,并及时进行汇总归档。
4、办理交接手续:
客户代表办理物业竣工图、竣工资料的交接手续,并在《房屋及共用设施等竣工和接管验收交接表》中记录,各相关单位及部门会签《房屋及共用设施等竣工和接管验收表》《物业整体移交验收表》。
5、接管验收资料有:
(1)物业产权资料--项目开发批准文件、土地使用证、规划许可证、用地规划图、建筑许可证、投资许可证;
(2)综合竣工验收资料:
A、图纸类:竣工图、总平面图、建筑结构图、给排水图、暖通图、电气图、设备图、消防设备图及资料、电梯图及资料、附属工程各专业竣工图、地下管线综合布置竣工图;
B、证书类:建设工程竣工验收合格证、建设消防验收证书、供水合同、供电协议书、供气协议书、通讯设施合格证、电梯准用证;
(3)施工设计资料-地质报告书、图纸会审记录、设计变更通知书、工程预决算书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录;
(4)机电设备资料-机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书(要求中文)、机电设备安装调试报告、电气原理图、电气接线图、易损件图和随机工具及配件清单、设备保修卡及保修协议、房屋设备及附着物清单(原有物业);
(5)使用资料:房屋所有权证(原有物业)、房屋使用手册、房屋分户使用清册(原有物业)、房号、区域号的确认资料、建筑物用电指标批准资料及用电增容费缴纳证明、建筑物用水指标批准资料及供水管开通证明资料、建筑物(天然气)煤气管道验收及批准使用资料、建筑物与外界接通的道路使用批准资料、建筑物绿化面积及绿化批准方案资料、建筑物排水及排污环卫设施正常使用资料。
(四)综合验收前局部、区域接管验收安排
针对总公司与百盛《场地使用合同》的约定及施工销售实施,大厦局部、区域接管验收是本项目前期物业管理工作的一项重点工作,有以下要求:
1、局部、区域接管验收的工作原则为分层、分区域进行。即:整层或区域设施、设备及一次内装完成,经施工、安装、装修单位自检或经工程部、监理公司检验初步合格者,物业公司只提供场地成品保护责任,当使用人参与接管验收时,物业公司一并进行接管验收,设施设备安装到位,应调试而未调试的,物业公司原则上不提供保护责任。
2、局部、区域接管验收的标准,除执行本安排第三项“接管验收标准和验收办法”外,要求所交楼层、区域及设施、设备的安全防护装置必须到位,如:楼层防火门、各设备间、配电室(井)门、扶梯的区域防火卷帘门必须到位,并可以加锁。
3、局部区域接管验收的程序及表格,执行综合验收的程序、表格(特别注明接管验收的形式)。对在初检、自检、联检中发现的问题进行详细登记外,一定要将整改时间落实在综合验收前完成,以保证综合验收顺利进行。
(五)注意事项:
A、专业组在接管验收的各个阶段,要对所负责的专业、项目情况进行一次全面的调查了解,现场检查,收集各类资料,尽量发现问题,做好各项记录,必要时用不干胶、粉笔、墨笔留下现场标记或在资料收集表中记载缺少资料的内容。记录除现场文字及相关记录外,有必要时,要留取摄像、摄影资料。当场各方签字确认(此情况为综合验收时,总公司工程部、工程维修部、施工单位或供货、安装单位)。
B、工程维修部要在收尾施工计划中安排设备、单项工程试运行计划,在要求施工、安装单位完工自检的同时,专业口分管工程师要进行经常性的现场检查监督,专业组在试运行初验时,要做好试运行记录,对未试运行的设备也要做好记录。
C、资料组应对物业的资料进行全面收集,特别是隐藏工程、机电设备、设计更改、施工临变、业主资料,相关批文等进行收集。
D、各专业组在有施工单位、供货安装单位陪同检查时,要对各类设施、设备运行特性、操作规程、使用说明,同类设备在其它物业的使用情况向该方了解,特别了解曾经或经常出现的故障。
E、在检查房屋本体、窗、外墙等部位时,应检查房屋、楼道、仿古挑檐、屋面、地下室、机房、设备房、卫生间等有无渗水现象。
F、各组应对检查、验收中发现的问题在三天内向管理部书面报告、管理部提出整改方案报告,报总公司,由总公司向施工单位落实整改,物业工程维修部跟踪。
G、各专业组应对相应业务合同,承包方、生产厂家质保期、联系方式进行调查了解(供电、供水、燃气、电视、电话、宽带、制冷、供暖、发电机、消防、治安监控等)。建档造册。
H、各专业工程师应对所分管的公共设施、设备房、井道、防火门、控制操作系统及业主进户门等的钥匙进行收集、分类标识,在入伙的前20天交管理部,并完善钥匙借用登记制度。
I、为配合正式的接管验收,对后聘的管理部相关人员,管理部要进行专项培训,各专业工程师在接管中对管理部人员进行培训,并请专业进行综合与专业培训,并于培训前10日将培训方案送管理部审核。
J、对未尽详列的内容,请各专业组在检查时充分详细考虑。
K、各级负责人负责本验收检查组人员的工作协调与验收检查组的工作协调。
专业分工及检查交接内容
专业分组
参加人员
交接、检查内容
资料组
负责人:
管理部内勤
所有大厦工程建筑产权、销售许可证等资料,大厦建筑的图纸资料、机电设备图纸和安装资料、包括大厦开发前、建设中(含设计更改、施工临变)、建设竣工验收的全套资料,已签订购买合同的业主资料、业主已装修的资料等,分承包商合同,物业公司管理运行资料。
供电设备组
强电组
负责人:
管理部维修工
总公司工程师
供配电系统设备(高低压设备)、机电控制设备、自动化系统、电机拖动系统、照明系统、计量系统、发电机组、强电井,包括各机电设备的操作规程、使用说明、备件清单)
弱电组
负责人:
管理部维修工
总公司工程师
消防烟感系统、消防广播系统、消防电话系统、消防中心操作控制系统、电话通讯系统、电视系统、弱电井,(含各系统的操作规程、使用说明)
给排水
负责人:
管理部维修工
总公司工程师
泵机(生活泵、消防泵、喷淋泵、潜水泵、高低压水箱池、其它水泵)、加压给水管系统、消防管系统、排水管系统、计量系统、排污管系统、化粪池、阀门井、管道井系统、市政表井、各类阀门操作系统。(各系统的操作规程、使用说明、功能)
空调、供暖、排风
负责人:
管理部维修工
总公司工程师
空调主机(机组)、冷却塔、锅炉、监控仪表、膨胀水箱、软水器、回水泵及冷、热源的输送管网、管架,通风机(组)、排气管(口)及净化除尘装备等。
消防设施
停车场
负责人:
客服专员
管理部维修工
总公司工程师
地下室消防系统、、消防栓系统(含地面消防栓、接合器)防火门、、防雷系统、疏散指示灯系统、地下防火卷帘门、停车场设备、附属设施、车辆指挥、停放的标志、标识。
房屋本体
公共设施
负责人:张双喜
客服专员
管理部维修工
总公司工程师
楼宇本体(内、外墙、梁、板、柱、门、玻璃幕墙)、卫生间、楼道、天面、地下室、机房、设备房、道路、采光天棚、广场工程。
电梯
负责人:
管理部维修工
总公司工程师
控制柜、曳引机、井道、底坑、钢丝绳、电梯轿箱相关装置、电梯厅相关装置(以电梯安装、安检规程进行)
篇2：接管验收工作内容程序公共设施设备交接验收标准
接管验收工作内容和程序3--公共设施设备交接验收标准
1范围
小区内的公共场所之设备、设施及水电等。
2验收标准
2.1基础设施
2.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。
2.1.2散水坡
无下陷、断裂、与墙体分裂。
面层平整无脱层。
无倒泛水现象。
2.2天台
2.2.1屋面隔热层、防水层
板端缝、伸缩缝油膏紧贴。
隔热板、防水层表面无裂缝。
2.2.2天沟、落水口畅通,管道完好。
2.3消防设施
2.3.1消防栓阀门完好,无渗漏水;油漆均匀,无少漏刷现象;覆盖消防栓之井盖完好,搁置稳妥,位置标志清晰。
2.3.2消防管、消防带等配套齐全;消防管无渗漏水现象。
2.4路灯
2.4.1按设计要求安装。
2.4.2灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损坏,灯泡照明正常。
2.4.3灯柱安装牢固,灯柱油漆均匀,无损伤和刮花。
2.5绿化
成活率达95%以上,无病虫害发生,无绿化死角,无杂草丛生,绿地98%。
2.6道路
2.6.1道路面平整,无起砂,无空鼓,无损伤。
2.6.2路沿砌筑整齐,灰缝饱满,无损伤。
2.6.3块料面层:拼砌整齐,平整稳固,块料面无裂纹、无缺棱掉角。
2.6.3路牌标志清楚,地面线条顺直。
2.7垃圾转运站
参照相关《房屋交接验收标准及检验办法》的室内交接验收部分。
2.8垃圾箱、垃圾桶
2.8.1表面无损伤,安放地面平稳。
2.8.2同一区域安放种类、式样统一。
2.9岗亭
2.9.1砌筑类:参照相关室内验收标
2.9.2铝材类:安装牢固,配件齐全,开启自如,型材表面无损伤,玻璃无污渍。
2.10景观、雕塑和文化娱乐设施
外观完好,色泽饱满,安放稳固;按设计标准和要求达到的效果验收。
2.11挡土墙、坡
2.11.1砌筑密实,砂浆沟缝饱满。
2.11.2按设计要求设有排水孔。
2.12踏步
2.12.1砼砌:踏面、踢面无破损,阴阳角无缺口和断裂。
2.12.2块料砌:参照《房屋交接验收标准及检验办法》相关内容。
2.13水池
2.13.1按设计要求和相关卫生标准验收。
2.13.2无渗漏水现象。
2.14上下水管道、落水管
2.14.1无堵塞,无倒流。
2.14.2无泄漏,管道无破裂,松脱。
2.15化粪池
2.15.1无泄漏,无渗透。
2.15.2化粪池密封性好,无安全隐患。
2.15.3吸粪口位置适当,大小合适。
2.16沟渠、池、井
2.16.1沟渠坡度合适,无倒流,外观无碍观感。
2.16.2池进出水设计合理,外观无碍观感。
2.16.3各种井的进出水设计合理,封闭性好,无安全隐患,无堵塞。
篇3：办公住宅物业管理权移交接管验收规范
办公+住宅项目物业管理权移交的接管验收
在物业管理权移交期间,委派由经理带队及土建、机电、消防、财务等方面专家组成的小组来现场工作,帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的资产、建立财务制度及帐目、并协调准备小区的全面进驻工作。
管理要点:在认真做好小区物业管权移交时,重点做好物业的接管验收和小区全面进驻的准备。
工作方式:在小区验收中,我公司派出的工程技术人员要参与各项验收工作,任何问题记录下来,属于必须解决的及时书面呈交原管理方协助,并报所方领导。在小区物业接管验收中,管理处的全部人员必须参与,对各自分管的项目全面负责,任何问题一定要详细记录、及时报告,以求尽快解决。在完成接管验收后,全面对设备建立档案。
工作内容:
1、签定《物业管理委托合同》
根据规定,在小区正式入驻前一个月与本物业管理公司签定《物业管理委托合同》。
2、行政人事方面:
为保证计划按时进行,管理处人员应该全部招、调到位,并进行培训以保证能参加物业接管验收的准备工作。
3、工程接管验收
管理处人员应在接管验收后进行,也可以同时进行。但由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不同,需要区别对待。物业接管验收是所方领导向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三个方面。
现场验收主要项目:
1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有
无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
2、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);
公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备及管理用房、信报箱等。
3、供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
4、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。
5、电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
6、空调采暖系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各分管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
7、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、电梯、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。
资料交接:
1、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。
2、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、
各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的签定合格证书、设备(水、电、空调、采暖、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
3、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套办公室小区综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
其它交接:
1、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等。
2、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
3、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
接管验收注意事项
1、在接管验收前,管理处应该主动与所方领导协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量同意验收标准,明确交接双方的责、权、利。
2、接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
3、针对初验发现的问题,属于必须改正的,书面报请所方领导督促返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请所方领导认可,属于无法返修的项目报告所方领导录备案;属于暂时无须返修的问题,列出清单报请所方领导备案。
4、设施设备试运行
为保证新物业公司进驻后设备即能正常运行,必须在设备接管验收完成后有一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备试运行期间所方单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
制度专栏
