时代小区物业管理办法

篇2：物业管理处计算机管理办法

项目物业管理处计算机管理办法

1.机房安全规定:

1.1机房(工作台)不得携入易燃、易爆物品;

1.2机房内严禁吸烟;

1.3机台不准吃饭、吃零食或进行其他有害、污损电脑的行为;

1.4机房严禁乱拉接电源,以防造成短路或失火;

1.5安装坚固门锁系统,防止电脑被盗。

2.机房净化规定:

2.1机房内不得有卫生死角、可见灰尘;

2.2调节适合电脑的温度、湿度、负离子浓度,定时换风;

2.3门窗密封,防止外来粉尘污染;

2.4机房内不准带入无关物品,不准睡觉休息;

2.5中心机房人员进入须穿软底鞋;

2.6机房用品定期清洁。

3.机房参观管理规定:

3.1不带外人及无关人员进入

3.2经公司批准,外来人员才予安排参观。

3.3外来人员参观机房,须有公司指定人员陪同。

3.4电脑处理秘密事务时,不得接待参观人员或靠近观看。

3.5操作人员按公司陪同人员要求可以对电脑演示、咨询;对参观人员不合理要求,陪同人员应婉拒,其他人员不得擅自操作。

3.6经同意,参观人员可以实地操作电脑,但须有公司人员的认可,不得调阅公司机密文件。

3.7参观人员不得拥挤、喧哗,应听从陪同人员安排。

3.8参观结束后,操作人员应整理如常。

4.计算机人员管理规定

4.1计算机属管理处公共财产,仅限于管理处日常管理工作,任何人不得私自开启计算机处理个人事务,更不允许玩电脑游戏。

4.2严格按操作程序进行操作,不许违章操作。操作人员必须熟悉使用机型性能及配置软件使用要领。

4.3计算机由专人负责系统的维护及数据的录入、维护、修改工作,其他工作人员不允许对数据进行修改及拷贝。

4.4计算机负责人应工作认真、责任心强,定期进行数据及系统的维护与备份工作,发现软、硬件及网络故障,及时报告领导,请专业技术人员维修,不准私自拆修。

4.5精心使用,不懂就问,绝不硬性操作,定期进行耗材的更换。

5.计算机保密

5.1不同密级文件存放于不同电脑中;

5.2设置进入电脑的密码;

5.3设置进入电脑文件的密码或口令;

5.4设置进入电脑文件的权限表;

5.5对电脑文件、数据进行加密处理。

a)为保密需要,定期或不定期地更换不同保密方法或密码口令。

b).经特殊申报批准,才能查询、打印有关电脑保密资料。

c)电脑操作员对保密信息严加看管,不得遗失、私自传播。

6.电脑病毒的防治

6.1公司购买使用公安部颁布批准的电脑杀毒产品。未经许可证,任何人不得携入软件使用,防止病毒传染。

6.2凡需引入使用的软件,均须首先防止病毒传染。电脑出现病毒,操作人员不能杀除的,须及时报电脑主管处理。

6.3在各种杀毒办法无效后,须重新对电脑格式化,装入正规渠道获得的无毒系统软件。

6.4建立双备份制度,对重要资料除在电脑贮存外,还应拷贝到软盘上,以防遭病毒破坏而遗失。

6.5及时关注电脑界病毒防治情况和提示,根据要求调节电脑参数,避免电脑病毒侵袭。

7.软盘管理制度

7.1软盘集中存放,由专人统一保管,个人不得随便带离公司。

7.2公司建立软盘使用档案,注明软件名称、部门、使用人员等信息。

7.3外用软盘经电脑主管检查后方可使用,必要时留存保管处。

7.4公司统一添置空白盘片,员工不得随意外购空白软盘。

7.5各部门使用软盘,均向管理人员登记借用。

篇3：师范大学家属区物业管理办法

师范大学家属区物业管理办法(试行)

第一章总则

第一条为了规范我校**校区和**校区的家属区管理创建安全、整洁、文明、和谐的园区环境,根据国家《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)和《zz师范大学校园环境和基础设施管理暂行规定》(陕师校发[2007]89号),结合学校物业管理实际,特制定本办法。

第二条我校家属区物业管理特指暂由学校相关部门代行住户职责,以物业服务合同方式委托物业管理企业对家属区公共设施设备和居住环境实施的一系列服务和管理活动。后勤管理部门、资产管理部门、公安部门是代表学校住户,对物业管理企业履行相关管理职责的职能部门;学校工会、爱卫会、社区居委会是代表学校住户,监督、检查物业管理企业的管理和服务活动的住户代表。

第三条本办法所称的物业管理服务区域(以下简称园区)为雁塔校区老西门至中、东门的东西向道路以北全部区域,长安校区以教学区与家属区的南北向隔墙以西全部区域。物业管理服务范围,是指园区的保安、清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼管护和园区公共设施及秩序的综合管理等,不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修,供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的新建与大型维修。

第二章物业管理服务标准

第四条物业管理企业必须遵照我校物业管理服务标准以合同方式履行物业管理职责。除学校特邀物业服务实体外,物业管理企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书,物业管理人员应当取得职业资格证书。

第五条保安服务标准:身体强健、五官端正;衣着规范、整洁卫生;对住户热情关心、对来宾文明礼貌;严格园区门禁和公共秩序管理;积极协助学校公安部门做好学校相关安全保卫工作。

(一)园区主入口24小时值班,16小时立岗,重点区位每小时巡查一次,并有巡查记录。

(二)安全防盗监控报警系统应有专人24小时值守,摄录像资料至少保留一周。

(三)进出园区车辆实行登记管理,引导车辆出入,有序停放。

(四)对搬出园区大宗物品有严格的门禁验证制度。

(五)对进出园区的工程施工人员、服务人员实行临时出入证管理;对可疑人员应进行盘问、登记;对来访客人指引路径。

(六)对园区公共健身、娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。

(七)对火灾、火灾、电梯困人、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。

第六条房屋建筑管理服务标准:维护房屋建筑外形外貌,确保建筑安全。

(一)确保房屋外观完好、整洁,无污迹和重大缺损现象;房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。

(二)房屋装修符合学校规定,严禁私自拆改管线、严禁发生危及房屋结构安全和损害他人利益的行为;对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。

(三)家属住宅外无乱搭建或私人圈墙,住户封闭阳台时无擅自外伸现象,住宅内楼道无杂物和乱堆放;对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止,并及时报告甲方。

(四)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

第七条公共设施设备运行服务标准:按物业管理服务合同,对公共设施设备进行管理服务。

(一)有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。

(二)设备运行严格执行操作规程,无重大管理责任事故,有突发事件应急预案和处理措施、处理记录。

(三)设备主管或设备管护人员每日对设施设备进行巡视,并有巡视日志(如供水、供电、供热、监控系统及电梯等)。实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场,一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。

(四)路灯、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上,并按规定时间开关。

(五)保证园区道路畅通,区域内广场、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复;制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为;禁止道路和人行道随意被涂抹或污染,监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的举措;通行车辆不能有抛洒和污染道路现象;制止超重车辆在园区道路超负荷碾压通行。

(六)园区道路及其他地域所有下水井都用井盖盖严,无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖;园区内暖气管沟盖板齐全,无长时间外露管沟;道路雨水井清淘及时、井内无杂物,保证雨水畅通无阻。对有危及人身安全隐患的设施设备,设有明显标志和防范措施。

(七)对蓄水池、二次供水水箱,按规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求。每季度对给水管网保养一次,主要阀门、阀体开启灵活,无漏水现象。雨、污水管道每月检查一次,每年对公共雨、污水管道全面疏通一次,确保排水通畅。化粪池每月检查一次,每年清掏1―2次。

(八)定期冲洗、清理喷泉池,做到无杂物、无异味。

(九)及时排除住宅楼突发断电事故,无法立即排除的,须在停电后30分钟内启动发电机供电,确保电梯和公用照明用电;在接到相关部门停水、停电通知后,及时通知用户。

第八条保洁服务标准:按国家卫生标准及物业管理服务合同,对公共区域进行保洁管理服务。

(一)园区景观、空地、道路和其它公共区域保洁:园区景点景物洁净美观,无涂写乱画或刻痕;保持石刻器物洁净,石刻刻痕清晰,字色常新;园区的古亭、小屋、围栏、建筑造型等景物保持常新、洁净和无损毁;不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花钵(盆)、灯罩、灯具、停车场(库)出入口的阳光板、减震板等定期擦洗,保持干净、明亮、无积尘;园区内无随意堆放物、无砖瓦石块等杂物、无枯枝、无痰迹、无烟头、无果皮纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象;无随意栽立电杆、无架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为;无擅自摆设点等商业经营行为;区内路灯灯杆保持清洁美观,发现不亮路灯及时报修;园区无焚烧枯枝树叶污染空气现象;保持清洁区域无垃圾、无杂物、无异味,并进行保洁巡查维护;公用厕所清洁无异味、盆边无垢迹、隔档无污渍、地面无积水;保持果皮箱、垃圾桶干净、整洁、完好无损;所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新,保持其原有色彩和风格;路牌、指示物和树木标牌随时保持洁净、端正;保持道路和人行道全天洁净,无尘土、无痰迹、无烟头、无废弃物;遇积水、积雪和积冰清除及时。

(二)房屋内公共部位管理:楼道墙壁洁净,无涂写乱画现象;楼道地面全天干净整洁;楼道扶手、开关面板,过道门、踢角线、门窗、电梯厅及公共设施

干净,无卫生死角。

(三)垃圾处理与收集:合理布设垃圾桶、果壳箱;垃圾每日收集,做到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;垃圾转运车、保洁车保持洁净,停放规范;所有垃圾按要求及时运转至学校垃圾压缩站内;垃圾压缩站,根据实际需要进行冲洗、消杀,有效控制蚊、蝇等害虫孳生;垃圾箱、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。

(四)家禽、家畜、宠物管理:禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。饲养宠物必须符合相关规定,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

(五)灭虫除害:定期喷洒农药、投放鼠饵,消灭老鼠、蚊蝇、蟑螂等虫害,喷洒、投放必须设立警示和告知标志,防止对住户及行人造成危害。

第九条绿化养护服务标准:按物业管理服务合同,对园区绿化进行管理养护。

(一)园区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水,确保植物健壮常绿,花卉艳丽美观。

(二)保持乔木树干干净,无杂枝,入冬前用生石灰水涂白树干(距离地面一米);树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝;树坑整洁无杂物(营养性腐殖物除外);树木标牌规整、干净、无误;无随意迁移、砍枝、挖除树木现象;果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态,无采摘、攀折行为。

(三)树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象,无攀折树枝或在树木悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象;绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏;确保绿篱和灌木的枝叶密度,保证规整美观。

(四)根据绿墙、高绿篱、中绿篱及矮绿篱的不同景观目标,修剪适时适度,每次整形剪枝不得超过新生量的一半,避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象;造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线;花坛内无枯枝落叶(营养性腐殖物除外)、无毁坏、攀折、踩踏现象。

(五)绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药,做到整齐、平整、无缺苗、无杂草、无病虫害发生;草坪高度适度,草高不超过20公分;草坪内无成片枯草、废弃的砖块杂物等,确保草坪整洁。每年“五一”前和“十一”后必须结束第一次与最后一次修剪工作。

第三章责任与义务

第十条物业管理企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,学校建设单位与房屋管理部门应当向物业管理企业移交相关资料复印件,包含:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料等。物业管理企业在服务合同终止后,及时向学校交还管理用房和上述资料,如不向学校移交则由主管部门给予警告,警告无效的可处2000元以上2万元以下的罚款。

第十一条整个家属区园区为物业管理企业的责任管区,对发生在本管区内的任何违反本管理办法的行为,物业管理企业均有权利和责任坚决制止;学校各职能部门要尊重学校授予物业管理企业的管理权利和服务职责,有责任模范遵守本办法规定,支持物业管理企业开展工作,并积极受理并出面解决物业管理企业的相关报告。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,未能履行物业服务合同的约定,导致住户人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任和经济责任。

第十二条住户应遵守学校相关管理制度和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的公共部位和共用设施设备。

(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。

(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。

(三)违反物业管理规定,擅自搭建建筑物、构筑物。

(四)侵占绿地、毁坏花草树木。

(五)乱设摊点、乱停车辆。

(六)乱倒垃圾、堆放杂物。

(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。

(八)影响其他用户采光、通风及其他生活便利。

(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。

(十)从事危害公共利益的活动。

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

住户违反本条规定,由国有资产管理部门和后勤管理部门责令其恢复原状、赔偿损失,并处500元以上5000元以下的罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。

第十三条住户的房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由住户自行负责,住户委托物业管理企业进行维修养护的,由住户承担相应的费用;住户装饰装修住宅,应当遵守学校家庭居室装饰装修的规定,事先告知物业管理企业,并接受其监督。

第十四条住户的个人利益必须服从园区住户的公共利益,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关住户应当给予配合。责任人不履行维修养护义务时,经学校相关部门同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻住户应予配合,因相邻住户阻挠维修养护造成学校或其他住户财产损失的,责任人应当负责赔偿。因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第十五条利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得后勤管理部门和国有资产管理部门的同意并按规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金,也可以按照学校的决定使用。

第十六条物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的,代收服务费由委托单位支付,物业管理企业不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,应当向最终使用人收取费用。

第十七条住户对物业服务有意见的,可以向后勤管理部门反映,后勤管理部门接到住户对物业管理服务方面的投诉后,应当调查处理并及时答复住户。住户不得以有意见为由拒交物业管理费,住户不交纳物业管理费用的,后勤管理部门应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,可按规定给与处罚,并通知财务部门代扣。拒绝、阻碍后勤管理部门、国有资产管理部门执行公务,或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的,物业管理企业可以停止包括停止供应水、电、暖等相应的物业保障和物业服务。

第十八条住户或物业管理企业均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害住户的共同利益。因维修或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得学校主管部门同意,并在约定期限内恢复原状。违反本条例规定,有下列行为之一的,由后勤管理部门责令限期改正,给予警告,并按照本条

下款规定处以罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照学校的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害住户共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第十九条资产管理部门要加强住宅管理,有责任向物业管理企业提供准确住户信息、建筑物面积等相关资料,积极配合物业管理企业工作,安排新住户入住时,及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记并签订入住协议手续。公安部门要积极协助物业管理企业履行家属区保安和通行车辆管理职责,对于物业管理企业履行职责等相关事务给予支持。

第二十条鉴于我校住宅未完善个人权属手续,暂由后勤管理部门代表学校和住户对家属区物业服务负总责。负责与学校相关部门的协调,负责物业管理企业与相关单位或住户矛盾的协调和处理,负责物业管理企业的选择和合同签订,负责物业管理费用的支付结算。学校工会负责协调并受理职工住户意见并监督处理进程,爱卫会负责园区公共区域的环境检查,社区居委会(或住户委员会)负责住宅内外环境检查,后勤管理部门要充分尊重学校工会、爱卫会和社区居委会的监督结论和结算支付建议。

第四章物业费标准及服务企业确定

第二十一条进入我校的物业管理企业必须承诺按照保本微利模式收费,参照zz省物业服务通行办法,以区域内房屋建筑面积为基数计费,物业费的成本构成包括基本服务费、电梯使用费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、物业管理企业的资产折旧费、办公费、法定的税费等。其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入和提取一定的管理费等。

第二十二条后勤管理部门组织工会、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)共同代表学校和住户实施对物业管理企业的考核选聘、监督协调、管理和解聘工作。在考核招标前必须公开我校物业服务的标准和要求,并根据物业服务费的筹集能力和家属区实际情况,核算并确定物业管理招标的最高拦标价,采取公开招标或邀请招标方式确定物业管理企业。

第二十三条物业管理企业的服务质量,由学校后勤管理部门、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)监督检查并听取住户意见后,及时在校园环卫监督平台中做出评判,结合考评结果按月核算。对于经考核服务质量高、服务态度好的物业管理企业,在下年度招标选择物业管理企业时优先选择,或经半数以上住户同意,也可直接续签物业管理合同;若达不到服务标准要求,经甲方与之协商改进不大,或超过半数以上住户意愿解聘物业公司的,即可终止服务合同。服务合同终止后,由后勤管理部门重新按规定组织招标。

第二十四条物业管理费原则上由住户承担。学校可根据实际情况,变暗补为明补,给职工以适当补贴,学校的补贴数额由职能部门提出意见,报经学校财经领导小组研究决定。职工住户的物业管理费由学校财务处从其工资性收入中代扣;无工资收入的个人住户的物业管理费由物业管理企业直接收取;财务独立核算单位的物业管理费由单位自付,空置房的物业管理费由资产管理部门支付,留用空房的物业管理费由要求留用的单位支付;也可由财务部门从单位经费中代扣。

第五章附则

第二十五条本办法中有关专业用语的含义:

(一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

(二)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯厅、住户楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。

(三)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

第二十六条本办法自公布之日起施行,学校授权后勤管理部门负责解释。

篇4：小区房屋装饰装修管理办法8

小区房屋装饰装修管理办法范文8

zz物业管理有限公司

为加强对本小区房屋装饰装修的管理和监督,保障房屋的结构安全和外观统一,维护小区正常的生活、工作秩序和环境的整洁、美观,依据建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》制定本办法。

一、房屋装饰装修的程序

1、房屋装修应由业主本人(或业主委托人持业主书面委托书)到物业公司领取《装修申请表》、《装修保证书》、《消防安全责任书》及《房屋装饰装修管理办法》,并按表中要求逐项填写。

2、业主确定装修方案后,选定装修施工单位,并由装修施工单位指定一名责任人负责施工现场管理。

3、业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物业接待处办理申报备档手续:

⑴填好装修申请表、装修保证书;

⑵装修施工单位的营业执照、资质证书复印件(加盖公司公章);

⑶装修人员身份证复印件一张和1寸照片1张;

⑷房屋装修施工图;

⑸装饰装修方案。

4、物业在查验装修申报材料齐全,受理装修申报后,在三个工作日内予以审批。装修方案的审批原则如下:

⑴不能破坏建筑物的主体结构;

⑵不能破坏建筑物的建筑立面,不能拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗;

⑶不能改动上下水主管道、雨水管道、污水管道、消防管线、煤气管线、排烟系统、供电、通讯、智能化线路;

⑷厨房、卫生间等楼板的防水措施;

⑸是否符合防火要求。

5、装修方案经审批同意后,由业主和装修施工单位负责人到物业办理证件领取和费用缴纳手续(详见附件三)后,方可进场。

6、装修过程中若增加施工人员,必须由装修施工单位负责人来物业公司办理,其他人员不予办理。

二、装饰装修的时间要求

1、房屋装修工程期限一般不超过三个月,如确实需要延长的,应由业主或业主委托人办理延期手续;

2、装饰装修施工时间为上午:8:00至12:00,下午:14:00至18:30(夏季15:00至19:00)。如在非工作时间内施工,物业公司有权责令其停工或没收工具,并视情节轻重要求其承担相应的违约金。

三、装饰装修中禁止行为

1、未经原设计单位或者具有相应等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

2、将房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

3、严禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层;

4、严禁在承重墙上穿洞,扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的墙体、门窗;

5、严禁不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;

6、严禁任意刨凿楼地面、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不穿管直接埋设电线或改线;

7、破坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

8、严禁使用不符合消防要求的装修材料;

9、严禁私自改动或损坏上下水、气主管道、消防设施、电视通讯系统、智能化监控系统管线、对讲设备、开关箱以外的供电线路、屋面防水隔热层;

10、禁止擅自改动煤气管道设施,确需改动的,应向煤气公司申请,由煤气公司组织实施;

11、装修单位应当保证工程质量,严格按有关规范进行,禁止野蛮施工;

12、禁止其它违章装修活动。

四、现场施工人员管理

1、施工人员出入本小区必须佩带小区出入证,无证人员不得入内。

2、施工人员如因工作需要在装修房屋内暂住,由业主向物业公司提出书面申请。

3、施工人员只能在限定区域内作业,不得任意串户。

4、施工人员应遵守小区相关的管理制度及本装饰装修管理办法,并接受小区物业管理人员的监督管理,如有破坏或盗窃等违法行为,要承担相应法律责任。

5、施工人员应当遵守《装修施工现场管理规定》,以保证施工现场良好的秩序。(详见附件一)

6、如施工现场发生突发事件,应当按照《应急事件处理办法》执行,及时采取措施。(详见附件二)

7、施工人员在进场后,应告知邻里,给予谅解。

8、施工人员在进场后,不得在小区内派发和张贴宣传单。

五、材料运送管理

1、装修材料进入小区时,必须持相应的《装修进料证》。

2、业主如运送大宗装修材料,应事先通知物业公司,以便妥善提供配合服务。

3、进入小区的装饰材料一经卸下,应立即搬入业主的户内,不准占用公共区域。

4、在材料运送的过程中应注意对所经之处(包括道路、阶梯、进厅、走道、楼梯间等)的地面、墙面、顶面、转角处及突出的把手及配套设施设备等妥善保护;严禁在广场地坪、楼厅、花岗岩地面上拖拉材料。

5、施工结束后,剩余材料搬离小区过程中同样要注意以上事项。

六、装饰装修要求

1、地面、天花板、屋面装修

⑴住宅卫生间地面已做过防水处理,装修时禁止挖掘地面、墙面、墙角,以免破坏防水层。因装修造成防水层破坏的,应重新做整体防水(防水层沿墙面四周上翻200毫米),并做24小时闭水试验,闭水试验时应通知物业公司现场监督、验收并记录。

⑵房屋地面及天花板内已暗埋各种管线,铺设木地板或吊顶时要按图施工,打孔时切莫破坏暗埋的管路及线路,并注意打孔深度不得超过3公分。

⑶凡留有管道的顶面,需留出适当大的检查口,以方便上部管道的即时检修。

2、配套设施、设备装修

⑴有线电视、电话接线位置及接口已固定,其维修、养护由专业公司负责,不得拆线、改线、加线;

⑵为确保正常用电,电器线路的改动必须由专业人员进行,并将改动图纸标清后交业主转物业公司备案;

⑶改动电气(强电、弱电)线路时,必须穿管敷设;

⑷为便于日后维修,原电气元件位置若弃用,必须用盖板封好,严禁用水泥砂浆糊堵;

⑸施工结束后,装修施工单位要给业主出具改动后的水、电平面图或改动情况的详细文字说明的复印件转交物业备档,以便日后维修。

3、排气、换气扇、抽油烟机安装

⑴对已预留安装孔的,只限利用该孔安装,不另行开洞;

⑵抽油烟机排气管、排气扇只限向外伸出外墙面20厘米,并妥善处理排出油烟,不得影响公共卫生。

⑶无法安装的请通知物业公司以指定位置进行安装。

4、空调机安装

空调室外机的安装位置需严格按原设计的指定位置安装,冷凝水的排放按预留位置排放。如有冲突,则按物业统一指定位置安装。空调室外机支架、膨胀螺丝均要采用不锈钢材料。

5、房屋外观要求

⑴天面雨蓬:天面不得私自搭建,私自架设雨蓬。不得对天台花园进行封闭,加建围栏。

⑵一层花园:不允许在一层花园私搭乱建,不得种植农作物,种植花草必须与小区整体绿化保持一致。在私家花园搭建建筑物必须经过物业公司许可。

⑶窗玻璃:禁止更换其它颜色的玻璃或喷漆或张贴广告等有碍小区整体形象的行为。

⑷防盗网:如需要安装防盗网,到物业公司咨询后,在窗扇内侧,安装统一款式、颜色的防盗网。

⑸阳台栏杆:原则上不允许对栏杆进行改造,因其设计已经考虑了安全问题。如确需改造,改造后栏杆的颜色、材料、形式要按物业公司要求进行。

七、防火责任

1、施工现场必须自备足够灭火设备,要求每50平方米建筑面积配备1个2公斤灭火器。如手提二氧化碳灭火器或干粉灭火器。

2、装修施工单位必须负责施工现场的消防工作。各装修施工单位必须指定一名防火安全责任人,具体负责施工现场的防火安全工作,确保各项防火安全措施的落实。

3、凡因违反规定所发生的消防事故,由业主承担一切法律责任。

八、废弃物的清运与处理

1、装修垃圾袋装后按物业公司指定的时间堆放在指定位置上,严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共区域,违者视情节轻重承担相应违约金,每次200-500元,直至禁止装修人员进场。

2、如出现损坏公共设施、污染道路和墙面、装修人员随意抛洒以及乱倾倒等现象,如经通告后,装修施工单位未做出恢复或清理,物业公司将安排有关人员进行处理,由此产生的费用将从装饰管理保证金中扣除,并处以每次200-500元,直至禁止装修人员进场。

3、严禁高空抛物,违者承担违约金500-1000元。造成人员伤亡及财产损失的,由肇事者承担由此造成的全部责任。

>九、违章处理

物业公司工作人员将每天不定时对装修户进行巡查,对装修户进行巡查,监督装修情况,根据《物业管理条例》及《住宅室内装饰装修管理办法》规定,对业主或装饰施工单位的违章施工行为进行及时劝阻制止,违规者除上报行政主管部门按附件四中的标准承担相应的处罚外,物业有权作如下处理:

1、责令停工;

2、责令恢复原状;

3、扣留或没收工具;

4、赔偿经济损失。

十、装修施工单位离场手续的办理程序

1、装修竣工后,由业主、装修施工单位、物业公司三方对装修是否违规进行共同验收。并将相关变更管线图和文字说明交物业公司备案。

2、验收过程中,如发现有违规装修现象,装修施工单位需按物业公司要求进行整改。

3、整改完毕3个月后,由装修施工单位负责人带相关施工证件及办证收据到物业公司办理退证手续。

十一、说明

本《办法》是为了协助业主能清楚了解有关装修手续的办理,恳请您仔细阅读本《办法》内容,并遵照执行。如有疑问,欢迎咨询。

附件一:《装修施工现场管理规定》

1、不酗酒闹事,不打架斗殴,不参与赌博或从事其它违法活动。

2、不得在建筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画,禁止随地便溺。

3、不得乱扔垃圾杂物,不随地吐痰,不乱倒剩余食物,不在小区内晾晒衣物。

4、不得在室内动用明火操作,或用木块、刨花煮饭、取暖,并禁止吸烟。

5、不得违反安全操作规程,冒险操作;从事机电安装、电焊等操作人员必须持证上岗,上岗证应在物业管理人员查看时出示。

6、装饰施工应在室内(施工期间应关闭房门)进行,不得在公共部位(小区道路、楼梯间等)搅拌水泥、和灰,以免造成水泥凝结难以清理。

7、为避免管道堵塞,禁止将剩余装修材料(涂料、漆等)倒入下水管道,顶层装修时,不准向雨水管内倾倒任何废料。

附件二;《应急事件处理办法》

如施工现场发生突发事件,如液化气泄漏、水淹、火灾或民工殴斗等,现场施工人员应当按以下办法处理:

1、保持镇静,不要慌张。

2、在自身安全条件下,采取可能采取的措施,阻止事态发展或减少不良后果。

3、尽快通知相关单位(110、119、120)及物业公司前来处理。

4、撤离现场,并劝阻无关人员进入现场。

附件三:装修项目及费用标准

序号费用项目费用标准说明

1装修施工许可证55元/证1、此证在装修进场后,置于进户门上;

2、此证含押金50元,工本费5元,装修竣工后即可按规定到物业公司办理退证手续。

3、办证时此项费用由装饰施工单位缴纳。

2施工人员出入证15元/证1、施工人员在进入小区,必须佩戴,违者将以无证拒绝进入小区;

2、此证含押金10元,工本费5元,装修竣工后即可按规定到物业办理退证手续;

3、办证时此项费用由装饰施工单位缴纳。

3装饰管理保证金2000元装饰施工单位缴纳2000元,此费用装修完毕后,确定无违章施工,三个月后退还。

4垃圾清运费2.5元/平方米装修垃圾由物业统一清运,费用为2.5元/平方米;也可自行清理(必须严格遵守《装修垃圾自运承诺书》)。

附件四:相关法律规定

1、在正常使用条件下,装饰施工单位对住宅室内装饰装修工程保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

2、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,业主应当负责修复和赔偿;属于装饰施工单位的,业主可以向装饰施工单位追偿。

3、施工人员因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

4、住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:

⑴将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对业主处以500元以上1000元以下的罚款,对装饰施工单位处以1000元以上10000元以下的罚款;

⑵擅自拆改供暖、燃气管道和设施的对业主处以500元以上1000元以下的罚款;

⑶未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范,增加楼面荷载的,对业主处以500元以上1000元以下的罚款,对装饰施工单位处以1000以上10000元以下的罚款;

5、未经城市规划行政主管部门批准,在装饰装修过程中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

6、装饰施工单位违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处以1000元以上10000元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处以10000元以上30000元以下的罚款;造成重大安全事故的,降低资质等级或者吊销资质证书。

篇5：物业物业管理业务外包管理办法作业指导书

物业作业指导书:物业管理业务外包管理办法

1、目的

规范供方的选择及操作办法,提高业务专项管理水平,推进集约化工作进程。

2、适用范围

适用于各管理处、部门。

3、职责

无

4、过程控制及方法

4.1外包业务范围和形式

4.1.1目前,外部资源较多的业务包括:清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养,安全管理等。

4.1.2外包的方法可以有以下几种形式:

4.1.2.1某项业务的整体外包,即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务,如清洁外包。

4.1.2.2业务分包,即将某类公共服务业务进行细分,或根据业务的不同阶段拆解的外包,如设备管理业务中的电梯保养分包,或把开盘前的清洁开荒分包。

4.2选择外包的原由及控制流程

4.2.1选择将业务进行外包前提必须要保证服务的质量,着重从以下几方面考虑:

4.2.1.1政府对某些业务有强制性规定。

4.2.1.2由于技术保护或技术要求较高、相关的零部件较难获得等原因,需要避免或处理紧急情况(如部分重要设备的维修养护)。

4.2.1.3外包业务在当地市场发展较为成熟。

4.2.1.4出于公司发展和管理的需要,引进专业公司进行规模化、集约化操作。

4.2.1.5自主经营成本高于专业公司经营成本。

4.2.2外包选择流程

4.3供方的选择

4.3.1选择途径

4.3.1.1选择行政主管部门指定的供方。

4.3.1.2通过行业交流,向本地区的其它物业公司了解,选择专业能力强及绩效好的供方。

4.3.1.3选择设备的制造商提供的、有产品的维护和修理服务能力的供方。

4.3.1.4通过行业协会,选择符合专业要求的供方。

4.3.1.5选择集团其它兄弟公司有良好合作关系的供方。

4.3.2供方评估

4.3.2.1通过调查选择三家以上同类型有资格的供方进行评估。供方评估的重要参考因素,具体考察以下方面:

A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任,是否有足够的经验;

B供方专业技术能力是否满足项目要求;

C是否有足够的专业人员支持本项目的完成;

D供方项目经理的能力是否满足项目要求;

E供方的专业服务是否及时、配套;

F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作;

G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理;

H评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。

4.3.2.2必要时,需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。

4.3.2.3根据外包项目与供方洽谈确定价格,并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批,并签订合同。

4.3.2.4公司建立合格供方清单,对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》

4.3.2.5合同期满前,对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。

4.3.3合同价超过2万元以上的,以及某项业务全面外包(如清洁)需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。

4.4外包费用测算方法

4.4.1经验测算法:此方法较适用于供方评估确定外包的方式。

4.4.1.1统计拟外包项目过去两年或同类型其他在管项目的年均费用及构成。

4.4.1.2确定拟外包项目服务标准,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。

4.4.1.3根据经验确定合理的人员配置及设备、工具配置和物料消耗费用。

4.4.1.4考虑合理的酬金及税费确定外包费用。

4.4.1.5根据以上结果初定外包可承受费用限额。

4.4.2成本测算法:此方法较适用于招投标确定外包的方式。

4.4.2.1确定拟外包项目服务标准;

4.4.2.2根据服务标准确定人员数量、装备配置、物料消耗,计算自营的最小成本支出;

4.4.2.3考虑合理的酬金及税费,确定外包费用;

4.4.2.4根据以上结果确定外包费用范围。

4.5外包合同

4.5.1确立公司各类外包业务的统一合同文本,合同评审详见《合同(协议)、管理程序》。

4.5.2外包合同的内容应至少包括:合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的方法等内容。作为对供方服务质量要求的相关服务标准,以及对供方的监控处罚办法,以及供方提供的一些作业说明书等内容,也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。

4.6外包监控办法

4.6.1公司建立对各类业务外包的监控管理办法,监控包括管理处和公司两个层级。管理处根据小区的实际情况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。

4.6.2管理处通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件处罚标准进行处罚。

4.6.3公司品质管理部每季度对清洁、绿化、消杀供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。

4.6.4对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。

4.6.5客户日常反映的投诉、意见和建议,顾客意见调查,外部质量机构的监督检查,政府各类评比活动等,也是对供方进行监控的一种方式,也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。

4.6.6物业公司与供方信息沟通渠道:

4.6.6.1日常检查发现问题及时沟通反馈

4.6.6.2管理处每周召开与相关服务供方沟通会。参加人员管理处经理、业务主管、管理处监控人员、供方现场负责人,客户助理可选参加。

4.6.6.3品质管理部每月与相关服务供方进行沟通,参加人员管理处经理、品质管理部相关人员、供方公司中高层领导。会议可采取集中会议形式或与相关供方负责人现场沟通,但至少保证每季度一次集中会议沟通。

4.6.6.4供方就现场问题及困难可直接反馈物业公司品质管理部

4.6.7具体可详见《服务项目外包监控管理办法》

4.7外包工作其他注意事项

4.7.1对过去没有外包的项目需要外包时,要提前考虑现有人员的安排和分流工作,以及业主对服务外包的态度,提前进行必要的沟通和宣传。

4.7.2在将自我管理成本与外包费用与效益进行比较时,注意将相关成本都考虑全面,包括管理成本、培训成本等。

4.7.3初期业务外包,会有磨合期现象存在,应本着合作共赢,善待合作伙伴的态度,保证服务工作的正常进行。同时,需建立足够的风险防范能力。当供方确不能满足要求时,应提前进行安排和防范。

4.7.4对供方的控制和管理水平,决定业务的品质,因此,要重视对供方的管理。除了在监控上要注意公司和管理处监控相结合外,还应注意处罚和奖励相结合,适时尤其是在合作初期向供方提供必要的培训和支持。供方现场负责人对现场品质起到的影响作用也较大,应该注意控制好供方对现场负责人的调配。

5.支持性文件

TJzzWY7.4-Z01-02《招投标管理办法》

TJzzWY7.4-Z01-03《服务项目外包监控管理办法》

TJzzWY7.2.2-Z01《合同(协议)管理程序》

TJzzWY7.4-Z01《采购管理程序》