S小区样板房管理作业指导书

篇2：物业公司社区文化工作指引作业指导书:

物业公司作业指导书:社区文化工作指引

1.目的

促进顾客之间、顾客与物业公司之间的沟通交流,营造一个舒适、文明、和谐的生活、工作环境和氛围。

2.范围

适用于公司各管理处社区文化活动工作。

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责

经营管理部负责制定公司《年度社区文化计划》;策划组织公司级社区文化活动;协调、指导各管理处社区文化活动;对接、协调由zz地产组织的各项社区文化活动

管理处负责管理处级社区文化活动的策划及组织、实施、协助,配合公司级社区文化活动的组织开展

社区文化专员负责拟制本小区《年度社区文化计划》,并组织实施

5.方法及过程控制

5.1依据社区文化活动的组织者不同,可分为公司级社区文化活动和管理处级社区文化活动。

5.1.2公司级社区文化活动是指由经营管理部负责统一策划、组织,公司各管理处/部门集中参与、协助的活动。

5.1.3管理处级社区文化活动是指由各管理处自行策划、组织,公司经营管理部给予指导和协助的活动,包括跨管理处的社区文化活动。

5.1.4跨管理处的社区文化活动是指由两个以上管理处联合策划、组织的活动

5.1.5经营管理部应于每年12月制定下年度公司《年度社区文化计划》,各管理处应参照该计划在一周内制定出本管理处《年度社区文化计划》。

5.1.5.1管业部主管负责审核本管理处《年度社区文化计划》。

5.1.5.2管理处负责人负责批准本管理处的《年度社区文化计划》,并报经营管理部备案。

5.2社区文化活动的组织分为活动策划、活动准备、活动实施、活动效果评估四个阶段。

5.2.1社区文化活动策划阶段

5.2.1.1社区文化活动策划方案的编制

5.2.1.1.1在充分了解业主需求和自身资源的基础上,结合公司社区文化目标提前(中小型社区文化活动应至少提前一个月,大型社区文化活动至少提前2个月)制定具体活动方案。策划方案需要体现整个活动的构思与安排,使人清晰的了解整个活动的内容和设想。方案内容应包括以下要点:

A活动目的:明确组织活动的目的,以及预期希望达到的效果和目标。

B活动时间和地点:明确活动开展的具体时间和地点。

C活动主题:中、小型活动只确定一个主题,大型活动可以在一个大的主题背景下拟定系列小主题。主题要求精简、时尚、特色鲜明,能准确体现活动特点,朗朗上口,易于传播。

D活动主办方、承办方:明确整个活动的组织责任人及分工。

E活动参与对象及规模:明晰活动的参与对象,可以以年龄、文化层次、性别等为依据划分。

F活动内容及开展形式:需简要阐述具体活动的内容以及开展形式、流程,涉及比赛项目要具体列出比赛规则、奖项设置等内容。

G协作机构:包括此次活动的所有协助联合单位,如政府、街道、商家、学校等。

H活动宣传计划:分为前期宣传、中期宣传和后期宣传。分别确定宣传的责任人、宣传时间(阶段)、宣传手段、规模、预期效果等。

I活动责任人:确定活动总负责人及项目负责人。

J费用预算:预算出活动实施涉及的全部费用,包括物资费用、宣传费用、接待费用、奖品奖金等,以便于领导决策审批。

K经费来源:确定活动经费的来源,可积极通过地产营销活动赞助、商业赞助、活动冠名权等形式吸引社会资源的支持。

L具体活动的安排:如晚会的节目单;运动会的日程表等。

5.1.2.2社区文化活动策划阶段注意事项

5.1.2.2.1充分了解业主需求,调动业主参与积极性;

5.1.2.2.2各类活动大中小相结合,面对不同的受众全体。

5.1.2.2.3高度整合、协调社区文化活动资源,实现资源利用最大化;

5.1.2.2.4跨部门的大型活动要成立活动组委会,负责统筹活动全过程;

5.1.2.2.5配合地产营销的社区文化活动要在物业和地产目标一致、优势互补、各取所需的基础上进行,将销售和文化活动有机结合,达到双赢的效果。

5.2.2社区文化活动准备阶段

5.2.2.1按照活动方案开始实施前期宣传计划:活动的前期宣传是整个活动能否达到预期效果的关键。前期宣传侧重氛围的营造,活动规模的介绍,是预告性的宣传。

5.2.2.1.1宣传方式:

A确定宣传对象和宣传内容、设计样稿,统一宣传口径,并培训到位。

B制作吊旗、横幅、海报、短信、广告,通过网络、媒体、宣传栏、社区刊物、背景广播、电子屏幕、电梯、楼道、人际传播、直邮邀请函等,对活动进行宣传,营造活动氛围。

C对所有面向业主的岗位工作人员进行活动信息培训或传达,设咨询点接受业主咨询,鼓励业主参与,扩大宣传面。

5.2.2.1.2整个活动安排要求严格按照工作进度表实施,以确保整个活动的顺利开展。由活动总负责人负责全面监督和跟进各项目责任人的工作完成情况和完成效果。

5.2.2.2提前一周制定紧急情况预案

紧急情况因素:安全事件、交通、消防、设备、天气变化、业主参与面变化、工作人员缺席、停水、停电、奖品准备不到位或不够等。结合不同活动的特点,针对可能出现的紧急情况,制定较为详尽的应急措施,掌握主动权,有效防止因意外情况的发生给活动开展带来障碍或影响。

5.2.2.3社区文化活动准备阶段注意事项:

5.2.2.3.1活动前期宣传要至少提前一周到位;

5.2.2.3.2活动负责人要及时跟进各项准备工作和物资的到位情况;

5.2.2.3.3紧急情况预案中对紧急物资准备、预案操作流程、责任人等进行细致部署,以确保万无一失。

5.2.2.3.4对于大型、参与人数较多的活动应提前做好各类准备工作,可与当地派出所等做好知会,保持联系,必要时可争取得到警方的协助,关注活动现场秩序。

5.2.2.3.5如烟放焰火,需提前到当地派出所、消防局办理审批备案手续。

5.2.3社区文化活动实施阶段

5.2.3.1召开活动预备会。跟进活动实施计划,及时通报;

5.2.3.2相关人员到位。包

括工作人员、邀请的嘉宾、相关媒体等;

5.2.3.3加强活动现场过程控制。注意需配合协助的事项,保证活动按计划实施;

5.2.3.4活动现场信息畅通。组织大型活动或户外活动时,相关工作人员须配备通讯工具,确保信息通畅;

5.2.3.5活动现场秩序的控制。安全、预防措施到位,发生异常即时启动应急方案,将损失控制在最小范围内;

5.2.3.6活动现场时间的控制。尽可能将活动时间安排在计划范围内,如有特殊情况需变动或延时,应综合考虑参与者和活动负责人的意见。

5.2.3.7后勤保障。确保活动各项物资按时到位,为工作人员提供后勤服务。

5.2.3.8对活动合作方在现场商业行为的控制。加强对活动协作方和赞助方的现场商业行为的管理和监控,发现违背合作约定的行为要立即制止,以免过浓的商业气息给业主造成反感。

5.2.3.9及时评估改进。对已开展的项目及时进行阶段性总结、评估,并在下一阶段实施中优化、调整;

5.2.3.10中期宣传:中期宣传侧重对活动效果的报道和活动过程的改进。

5.2.3.10.1宣传方式:活动快报、信息挂网、媒体宣传、口碑传播、信息反馈、计划评估、评估后调整、制作统一美观的活动宣传展板

5.2.3.11活动结束后的清理工作。活动结束后及时清理现场,回收物资。

5.2.3.12社区文化活动实施阶段注意事项

5.2.3.12.1实施阶段的工作分工细节十分重要,要尽量准确详尽。

5.2.3.12.2现场工作人员至少提前半个小时到位,便于再次检查各项准备工作的到位情况,及时补救。

5.2.3.12.3活动总负责人必须把各实施环节有机串联起来,进行严格、有效监控,以确保活动流程的顺畅。

5.2.4社区文化活动效果评估阶段:

5.2.4.1评估目的:活动结束后,及时进行总结评估,为以后的活动组织提供借鉴。

5.2.4.2评估手段

5.2.4.2.1活动现场效果评估:参与业主意见收集、现场观众意见整理。

5.2.4.2.2后续评估:

A正式评估:专题活动回访(电话或走访)、发放回收活动调查表、总结座谈会、网络调查等,参与活动组织实施的工作人员座谈;

B非正式评估:个别回访、面谈交流;

5.2.4.3活动总结:

5.2.4.3.1资料(文档、照片、录像)整理、归档:

5.2.4.3.2活动现场的情况描述、效果总结、评估及组织工作评估。

5.2.4.3.3不足之处及改进措施的总结。

5.2.4.4后期宣传:后期宣传侧重与对活动整体效果的宣传、品牌的宣传,可以扩大活动影响力,延续活动效果。宣传方式:通过小区刊物、网络、成果展、活动光碟、帽子、纪念衫、纪念册等对活动进行宣传,进一步扩大活动影响。

5.2.4.5社区文化活动效果评估阶段注意事项

5.2.4.5.1应注意完整收集、保存相关活动文字、图片资料,存档备案。

5.2.4.5.2要力求实事求是,对活动情况和效果进行真实反映。

5.2.4.5.3注重对不足之处的总结,并提出改进措施,为今后工作提供借鉴。

5.3社区文化活动组织难点及建议

5.3.1业主参与性难以控制

建议:关注业主需求,多做调研。根据社区业主的品味爱好、年龄有针对性地组织活动;注重活动创意,增强吸引力,扩大参与面。

5.3.2活动场地有限。

建议:积极寻找外部资源,尽量协调时间和场地,充分利用社区内、社区间和社会资源。

5.3.3活动经费缺乏。

建议:从物业管理费中提前预算此块费用,同时积极寻找社会资源,争取开发商、社区商铺、专业机构、社会商家赞助;可以尝试开展部分收费性活动。

5.3.4宣传渠道不足,难以扩大活动的影响面。

建议:充分运用各种宣传渠道,加强对活动过程的跟进,加大宣传力度,及时反馈活动效果。

5.3.5活动遭遇不可控事件(自然因素、停水停电、安全事件等)

建议:提前制定紧急事件处理预案;为参与户外活动的业主购买保险;活动前及现场设置温馨提示、配备日常医药用品、加强工作人员的培训。

5.3.6满意度的持续增长

建议:引进专业机构;提高社区文化工作人员专业水平;不断创新,保持业主对社区文化活动的关注和参与;对业主期望值进行管理和引导。

5.4社区文化活动其他形式

5.4.1宣传栏内宣传

5.4.2向业主(顾客)发放宣传材料

5.4.3物业公司配合集团组织同业主(顾客)开展的各种活动

5.4.4宣传活动开展过程

5.4.4.1各管理处均应在小区醒目位置设置足够的宣传栏。

5.4.4.2管理处指定专人负责制定本小区的年度宣传计划。包括:

A节日庆祝宣传

B各种与物业公司及业主(顾客)相关的法律、法规、条例等

C物业公司相关信息

5.4.4.3管业部主管审核宣传计划内容,经管理处负责人认可批准后方可执行

5.4.4.4宣传栏内张贴的宣传材料应编制管理处统一文号,并加盖管理处公章。由管理处统一保存底档,并在《宣传栏宣传材料目录一览表》内记录。

5.4.4.5其它需在宣传栏内张贴的资料,需经管理处负责人确认后,在宣传栏内张贴,同时在《宣传栏宣传材料目录一览表》内记录。

6.支持性文件

无

7.质量记录

TJzzWY7.2.3-K01-01-F1《宣传栏宣传材料目录一览表》

TJzzWY7.2.3-K01-01-F2《社区文化活动策划方案》

TJzzWY7.2.3-K01-01-F3《社区文化活动效果评估表》

篇3：A物业辖区泳池管理作业指导书

物业作业指导文件

泳池管理作业指导书

1.目的

规范泳池管理,为顾客提供安全、健康的泳乐场所。

2.范围

适用于公司各管理处泳池管理。

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责频次/时间

品质管理部负责对泳池管理规定及泳池水质进行监督检查。每季度至少一次

管理处经理负责管理区域内泳池管理工作进行监督检查,并可根据自

身特点制定相应的泳池管理制度。每月至少一次

会所管理负

责人负责泳池日常管理工作的指导、监督、抽查各岗位工作情况。每周至少两次

救生员负责严格执行泳池管理规定,检测水质酸碱度,观察水质

变化情况并及时调整水质达到标准。正确操作水质循环、

过滤、消毒、清洁处理等日常工作。每天至少一次

5.方法及过程控制

5.1泳池水质标准

5.1.1静态标准(水质清澈透明、无异味)

项目PH值浑浊度尿素浓度细菌总数大肠杆菌游离余氯

标准6.8-8.2≤5度(或在两岸水深1.5m

的池底四、五泳道线≤3.5mg/L≤1000个/ml≤18个/L0.3-0.5mg/L

注:冬季室内泳池水温控制在22-26℃,儿童泳池应在24-28℃,冬季室温应高于水温1-2℃。

5.1.2化合余氧应保持在1.0毫克/升以上。

5.1.3动态标准

为确保泳池水质符合要求,采取分时段、分场次的动态管理措施,正常情况下按下表规定操作并控制相关指标:

泳池开放时间检查水质时间游离余氯

控制值游客人数控制标准

(每人占有水面面积)加药时间

9:00~12:008:30~9:000.5~1.0≥3平方米首次加药时间:晚上22:00

以后;补充加药时间:下午泳池

开放前30分钟;其它时间根据

水质检测结果适时补加。

14:00~20:0013:30~14:000.5~0.6≥4平方米

20:00~22:0019:00~20:000.5~0.6≥4平方米

5.1.4儿童涉水水池在开放期间应不停注入含游离余氯0.3~0.5毫克/升的新鲜水,保持池水循环流动,并每天换水一次。

5.1.5浸脚消毒池水的游离余氯含量应保持5~10毫克/升,浸脚池水每4小时更换一次。

5.2泳池水质测试仪使用方法

5.2.1将试管伸入泳池水平面下约50厘米处取水,保持水位在试管刻度线处。

5.2.2在PH值试管中加入5滴PH试剂,在余氯值试管中加入5滴OTO试剂。

5.2.3盖上两个试管盖,用手摇动,使试管中水与试剂液混合均匀。

5.2.4观察两试管中液体颜色,分别与各自的标准色对比。与标准颜色最接近者即为所测水的PH值和余氯含量。

5.2.5测试后请勿将测试液倒入泳池中,每次使用后清洗整套测试用具。

5.2.6试管、试剂请储存于干燥、阴凉的环境中。

5.2.7为提高精度,建议每年更换试剂。

5.3水质调试药品及使用方法

药品名称药品性能药品形状加药量注意事项

强氯精消毒剂,用于杀灭水

中的细菌及池底类粉剂2-3克/m?水使用时先溶于水后直接洒入泳池。由

于该药刺激性强,使用时应做好安全

防护。

明矾絮凝剂,用于吸附沉

淀水中的杂质晶体20-25克/m?水

聚合氯化铝絮凝剂,用于吸附沉

淀水中的杂质粉剂5-10克/m?水使用时先溶于水后直接洒入泳池

食用碳酸钠PH值调节剂粉剂10-15g/m?水当PH值小于6.8时调高PH值,用量

按实际测试中PH值得出

片碱PH值调节剂颗粒10克/m?水当PH值小于6.8时调高PH值,用量

按实际测试中PH值得出

盐酸PH值调节剂液体5-10克/m?水当PH值大于8.2时调低PH值,用量

按实际测试中PH值得出

硫酸铜杀藻剂,用于杀虫、

杀灭藻类液体1-2克/m?水投入次数不能多,每月投1-2次即

可(或发现小虫或青苔时使用)

5.4泳池换水与开放前的准备工作

5.4.1泳池换水前,管理处应提前发布关于泳池将要换水内容的通知,同时在泳池现场予以明确的标识,并用警戒带围住泳池周围。

5.4.2进行泳池排水:打开排水阀,启动排水泵排水。在泳池水排干后,多档阀应换到封闭状态位。然后再对泳池及溢水沟进行清洁工作,直至不留任何污迹。

5.4.3给泳池加水:打开给水阀门,在泳池加水同时即可加入漂白水进行消毒处理。蓄水至标准水位后(蓄水未达到标准水位不可启动循环水泵),启动加药泵,加入明矾饱和溶液以利于池水凝结沉淀(参考比例为:漂白水20千克/100立方米,明矾饱和溶液0.5千克/100立方米)。

5.4.4沉淀24小时以后进行吸尘,反水冲洗、过水及循环过滤工作。

5.4.5循环过滤工作结束后,用PH试纸或药液测量泳池水的酸碱度即PH(PH值7.0--8.0)(特别提示:水偏碱可预防青苔等藻类植物的滋生)。PH值小于7.0时加入碳酸钠溶液,高于8.0时可加入稀盐酸或稀硫酸溶液。

5.4.6泳池开放前应取得卫生防疫部门开放许可证并在现场向顾客公示。

5.4.7泳池开放必须有专人管理,救生人员必须持有《救生员证》和《健康证》方可上岗。

5.4.8泳池正式对外开放期间,管理处每月必须对救生人员进行泳池水质处理、安全管理等培训。

5.4.9池水在开放及季节,需换水一次以上。

5.5泳池开放时间及现场管理

5.5.1管理处根据实际情况自行规定泳池开放时间,并可根据顾客的要求延长开放时间。

5.5.2开放期间,管理处可视具体情况编制"入场须知""更衣室使用管理规定",确定泳池开放的时段。

5.5.3泳池周围无锋利有棱角的硬物,游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。栏杆无水迹、灰尘。泳池照明灯具完好,使用安全电压。无外露管线。

5.5.4现场配置救生圈、救生杆等救生器材,每50

篇4：物业物业管理业务外包管理办法作业指导书

物业作业指导书:物业管理业务外包管理办法

1、目的

规范供方的选择及操作办法,提高业务专项管理水平,推进集约化工作进程。

2、适用范围

适用于各管理处、部门。

3、职责

无

4、过程控制及方法

4.1外包业务范围和形式

4.1.1目前,外部资源较多的业务包括:清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养,安全管理等。

4.1.2外包的方法可以有以下几种形式:

4.1.2.1某项业务的整体外包,即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务,如清洁外包。

4.1.2.2业务分包,即将某类公共服务业务进行细分,或根据业务的不同阶段拆解的外包,如设备管理业务中的电梯保养分包,或把开盘前的清洁开荒分包。

4.2选择外包的原由及控制流程

4.2.1选择将业务进行外包前提必须要保证服务的质量,着重从以下几方面考虑:

4.2.1.1政府对某些业务有强制性规定。

4.2.1.2由于技术保护或技术要求较高、相关的零部件较难获得等原因,需要避免或处理紧急情况(如部分重要设备的维修养护)。

4.2.1.3外包业务在当地市场发展较为成熟。

4.2.1.4出于公司发展和管理的需要,引进专业公司进行规模化、集约化操作。

4.2.1.5自主经营成本高于专业公司经营成本。

4.2.2外包选择流程

4.3供方的选择

4.3.1选择途径

4.3.1.1选择行政主管部门指定的供方。

4.3.1.2通过行业交流,向本地区的其它物业公司了解,选择专业能力强及绩效好的供方。

4.3.1.3选择设备的制造商提供的、有产品的维护和修理服务能力的供方。

4.3.1.4通过行业协会,选择符合专业要求的供方。

4.3.1.5选择集团其它兄弟公司有良好合作关系的供方。

4.3.2供方评估

4.3.2.1通过调查选择三家以上同类型有资格的供方进行评估。供方评估的重要参考因素,具体考察以下方面:

A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任,是否有足够的经验;

B供方专业技术能力是否满足项目要求;

C是否有足够的专业人员支持本项目的完成;

D供方项目经理的能力是否满足项目要求;

E供方的专业服务是否及时、配套;

F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作;

G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理;

H评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。

4.3.2.2必要时,需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。

4.3.2.3根据外包项目与供方洽谈确定价格,并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批,并签订合同。

4.3.2.4公司建立合格供方清单,对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》

4.3.2.5合同期满前,对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。

4.3.3合同价超过2万元以上的,以及某项业务全面外包(如清洁)需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。

4.4外包费用测算方法

4.4.1经验测算法:此方法较适用于供方评估确定外包的方式。

4.4.1.1统计拟外包项目过去两年或同类型其他在管项目的年均费用及构成。

4.4.1.2确定拟外包项目服务标准,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。

4.4.1.3根据经验确定合理的人员配置及设备、工具配置和物料消耗费用。

4.4.1.4考虑合理的酬金及税费确定外包费用。

4.4.1.5根据以上结果初定外包可承受费用限额。

4.4.2成本测算法:此方法较适用于招投标确定外包的方式。

4.4.2.1确定拟外包项目服务标准;

4.4.2.2根据服务标准确定人员数量、装备配置、物料消耗,计算自营的最小成本支出;

4.4.2.3考虑合理的酬金及税费,确定外包费用;

4.4.2.4根据以上结果确定外包费用范围。

4.5外包合同

4.5.1确立公司各类外包业务的统一合同文本,合同评审详见《合同(协议)、管理程序》。

4.5.2外包合同的内容应至少包括:合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的方法等内容。作为对供方服务质量要求的相关服务标准,以及对供方的监控处罚办法,以及供方提供的一些作业说明书等内容,也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。

4.6外包监控办法

4.6.1公司建立对各类业务外包的监控管理办法,监控包括管理处和公司两个层级。管理处根据小区的实际情况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。

4.6.2管理处通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件处罚标准进行处罚。

4.6.3公司品质管理部每季度对清洁、绿化、消杀供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。

4.6.4对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。

4.6.5客户日常反映的投诉、意见和建议,顾客意见调查,外部质量机构的监督检查,政府各类评比活动等,也是对供方进行监控的一种方式,也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。

4.6.6物业公司与供方信息沟通渠道:

4.6.6.1日常检查发现问题及时沟通反馈

4.6.6.2管理处每周召开与相关服务供方沟通会。参加人员管理处经理、业务主管、管理处监控人员、供方现场负责人,客户助理可选参加。

4.6.6.3品质管理部每月与相关服务供方进行沟通,参加人员管理处经理、品质管理部相关人员、供方公司中高层领导。会议可采取集中会议形式或与相关供方负责人现场沟通,但至少保证每季度一次集中会议沟通。

4.6.6.4供方就现场问题及困难可直接反馈物业公司品质管理部

4.6.7具体可详见《服务项目外包监控管理办法》

4.7外包工作其他注意事项

4.7.1对过去没有外包的项目需要外包时,要提前考虑现有人员的安排和分流工作,以及业主对服务外包的态度,提前进行必要的沟通和宣传。

4.7.2在将自我管理成本与外包费用与效益进行比较时,注意将相关成本都考虑全面,包括管理成本、培训成本等。

4.7.3初期业务外包,会有磨合期现象存在,应本着合作共赢,善待合作伙伴的态度,保证服务工作的正常进行。同时,需建立足够的风险防范能力。当供方确不能满足要求时,应提前进行安排和防范。

4.7.4对供方的控制和管理水平,决定业务的品质,因此,要重视对供方的管理。除了在监控上要注意公司和管理处监控相结合外,还应注意处罚和奖励相结合,适时尤其是在合作初期向供方提供必要的培训和支持。供方现场负责人对现场品质起到的影响作用也较大,应该注意控制好供方对现场负责人的调配。

5.支持性文件

TJzzWY7.4-Z01-02《招投标管理办法》

TJzzWY7.4-Z01-03《服务项目外包监控管理办法》

TJzzWY7.2.2-Z01《合同(协议)管理程序》

TJzzWY7.4-Z01《采购管理程序》

篇5：物业招投标管理办法作业指导文件

物业作业指导文件:招投标管理办法

1.目的

规范服务及工程项目招投标工作。

2.范围

适用于公司内所有合同金额在$2万元-$5万元之间的物业招标工作,本办法管理范围包括:新建土建项目、新购置设备项目、技术改造与更新项目、房屋维修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、综合维修工程)、装修项目、维保工程(电梯、有线电视、安防系统、车闸、清洁、绿化、消杀等)、工服制作、新增服务项目等。超出权限规定及由管理处自行完成的工作不在本招投标管理办法范围内。

3.职责

部门/岗位地产出资职责物业出资职责

品质管理部受委托项目的招投标工作的协调配合组织2万元以上5万元以下招投标工作

财务管理部

标底的测算、费用审算工作参与2万元以上5万元以下的招投标工作

地产工程管理部组织50,000元以上招投标工作必要时参与工程监督及竣工验收

申报部门受委托负责10,000-50,000元以内招投标工作及具体工程实施参与2万元以上5万元以下的招投标工作;与施工单位拟制施工协议

4.方法和过程控制

4.1总则

4.1.1公司成立招标工作小组,其组成人员包括:招标申请部门经理及专业负责人、品质管理部代表、财务管理部代表、法务人员、地产相关部门人员(与地产相关项目)、分管领导、总经理。定标时由招标工作小组集体决策。

4.1.2招标权限界定

4.1.2.1招标预算总额在二万元以下,由提出招标申请的部门负责施工单位选择,可以不进行招投标,但管理处需进行三家性价比对程序后选择承包商;

4.1.2.2招标预算总额在二万元以上,五万元以下由物业公司招投标小组负责通过招投标选择施工单位

4.1.2.3招标预算总额在五万元以上,由提出施工的管理处为主,品质管理部辅助组织相关资料后,交由地产工程管理部组织进行招投标选择施工单位。

4.1.3招标应采用公开招标或邀请招标的方式,但无论采取何种方式,都必须有三家以上的投标单位参与竞标。

4.1.4整个招标过程必须保持透明度,各部门积极配合、全面沟通、信息共享,杜绝暗箱操作。

4.1.5做好保密工作,任何人均不得泄露标底、投标文件、评标、定标等内容,以保证招标的公正性与效果。

4.2招标项目的确定

4.2.1各部门根据工作需要,或是按照公司、地产公司、业委会等部门的要求,确定拟招标项目。

4.3地产出资工程招标权限界定

4.3.1由管理处以书面形式(或邮件)向地产工程管理部提交申请报告,报告应详列原因、工程规模、费用预算等,经地产工程管理部或地产相关领导审批同意后方可进行下一步工作。

A.造价在2000元以下的工程,由地产相关部门确认审算工程,可以不进行招投标,管理处按公司采购管理程序选择承包商。

B.造价在2000-50,000元以内的工程,经地产委托认可,相关管理处申请招投标工作,品质管理部负责组织招投标工作,地产相关部门参与定标,报地产领导审批。

C.造价在50,000元以上的工程,由地产公司组织招投标。物业公司负责提供相关招标资料。

4.4招标工作程序

4.4.1招标文件

4.4.1.1制定招标计划、编制招标文件,提出招标申请的部门/管理处,提出详细的招标项目、时间计划、技术交底、达到的相关标准、配合等要求,符合招标审算权限的将招标申请和以上资料合并提出审批,超出招标审算权限的由招投标小组协助管理处提请地产工程管理部进行招投标。自审批结束5日内由招投标小组主持编制招标文件并核定标底,以及审查修改标书中的经济条款,招标文件编制完成后进行审批;

4.4.1.2招标文件内容:招标文件应包括正文和附件,正文包括:投标承诺书、招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、安全防护责任、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等,附件包括:相关图纸、拟签标准合同(明确我方要求的全部内容)等

4.4.1.3各类招标文件、记录由品质管理部制定示范文本,作为公司该类招标的标准范本。

4.4.2招标信息发布及投标邀请

4.4.2.1公开招标的项目可以在当地主要报纸、网站或建设交易服务中心发布招标信息,并按政府有关部门规定办理手续。

4.4.2.2实行邀请招标,由招标申请部门、品质管理部从公司《合格服务供方一览表》中选择所需数量的投标单位进行邀请招标。

4.4.2.3如《合格服务供方一览表》没有合适的投标单位或数量不够,应由相关部门推荐,再组织进行考察,考察合格后方可选为投标方,并纳入《合格服务供方一览表》。

4.4.3发标

4.4.3.1招标文件的发放、答疑及现场勘察由品质管理部组织,招标申请部门、财务管理部、法务人员参与。

4.4.3.2公开招标的项目,要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查,审查合格的投标单位方可发放招标文件。

4.4.3.3招标现场答疑由招标申请部门负责做好记录工作,该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。

4.4.4开标

4.4.4.1招标文件应规定:投标单位应在规定日期之前将投标文件送交品质管理部,投标截止日期之后,原则上不再接受任何投标文件。

4.4.4.2标书必须密封加盖公章,开标前任何人不得擅自打开标书。

4.4.4.3品质管理部主持开标工作,开标工作应集体在场,现场拆封,该过程和内容由招标申请部门作好记录并填写《开标记录表》,参加开标的全体人员签字确认。

4.4.5评标和定标

4.4.5.1开标后,招标小组成员对各投标书内容进行分析评比(与投标单位有利害关系的人员不得参与评标)

4.4.5.2评标人应客观、公正地履行职务,对自己提出的评审意见承担个人责任。

4.4.5.3评标应以满足招标文件要求为依据。定标原则为:

A.能满足招标文件的实质性要求,并经评审其投标价格是合理低价。

B.同等条件下,原来与公司有过良好合作关系的投标方优先中标。

4.4.5

.4下列情况须重新招标:

A.发现投标单位相互串通投标。

B.投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假,骗取中标。

C.投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标。

D.开标后,发现所有投标皆不满意(如各标价均高出标底价,不在合理报价范围之内)。

4.4.5.5整个评标定标过程须作好记录,全体参加评标人员签字确认。

4.4.5.6确定中标单位后3天内,品质管理部向中标单位发出中标通知函,并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。

4.4.6签订合同

4.4.6.1由招标申请部门参照合同范本拟定合同,按权限报公司相关部门审批,必要时由地产成本管理部和法律组审核合同条款,合同拟定完毕,约中标单位对其内容和条款进行确认后签订正式合同。

4.4.6.2中标单位投标文件应做为合同附件随合同存档,其它投标单位资料品质管理部归档保存

4.4.7招标文件管理

4.4.7.1所有招标文件统一编号,编号形式为"V-**-**&&","V"表示"**","**"表示项目简称,"**"表示年号,"&&"表示序号。

例如

城花:V-CH-0501都花:V-DH-0505

新城:V-*C-0508世贸:V-SM-0512

5.质量记录表格

TJzzWY7.4-Z01-02-F1《开标记录表》

TJzzWY7.4-Z01-02-F2《开标评审表》

TJzzWY7.4-Z01-02-F3《开标成果审批表》

TJzzWY7.4-Z01-02-F4《中标情况通报》