工程建设阶段工作流程

篇2：某房地产项目销售阶段流程

房地产项目销售阶段流程

一、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售,则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收,并取得《武汉市房地产开发经验项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交以下证件(复印件)及资料:

1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书

2、有建设工程规划许可证和施工许可证

3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书

5工程施工合同

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只要办一次,直到房子全部卖光,必每年更换,当消费者看到该证是去年办理的,也可以照买不误。应当符合以下条件:

㈠现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

㈡取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

㈢持有建设工程规划许可证和施工许可证

㈣已通过竣工验收

㈤拆迁安置已经落实

㈥供水、供电、隔热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

㈦物业管理方案已经落实

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)

第一阶段:基础市场调研

地铁环境与街区功能调研

区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查

重点项目考察

市场需求抽样调研

重点客户(群体)市场调研

经济趋势分析

市场需求趋势分析

出具市场调研报告

物业的全面解析及定位

项目SWOT分析

1)竞争要素全面解读

2)项目优势分析

3)项目劣势分析

4)项目机会利用

5)市场威胁与困难点

项目竞争力评估

1)地段价值与发展评估

2)项目差异性支撑力评估

3)消费者选择性标准评估

4)项目综合竞争力评估

目标市场定位与消费者需求研究

目标市场定位

目标市场特征描述

目标消费者行为分析

消费个案描述

营业员销售理念提升

营销核心理念提升

卖点体系设计与提升

营销战略与主线策略

营业员销售攻击体系建立

现场攻击体系建立

价格定位及策略

价格策略

价格定位

定价预控及说明

付款方式建议

销售额动态测算

项目促销计划建议

渠道促销建议

公关活动促销建议

客户促销建议

品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议

营业员销售预算

推广费用预计

营销费用预计

第二阶段:物业卖点与利益点转换分析

品牌策略方向建议与定义

消费者心理感受定位

宣传攻势的确定

宣传途径的确定

功能划分建议

装修方向建议

样板房的功能划分定义

看楼通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划

项目标识(LOGO)设计

中英文标准字设计

标准色系

辅助色系

标准组合规范

特许组合

禁用组合

销售培训

销售管理策划

销售队伍进驻

销售执行

第三阶段:推广主题的制定

推广口号的制定

整体包装风格的确定

主要街区路段包装风格及具体形式

现场气氛营造风格及具体形式

展示中心示范环境具体装修风格建议

样板房具体装修风格建议

看楼通道装饰风格建议

名片

信纸

信封

传真纸

文件袋

请帖

工作卡

水杯

烟灰缸

垃圾桶

车体

工地围墙设计

工地广告牌设计

导示牌设计

条幅设计

路旗设计

挂旗设计

车体包装设计

主要街区大型形象广告牌设计

展板设计

售楼处导示招贴

喷绘画设计

看楼通道设计

户型形象说明设计

样板房导示卡、牌、标志等设计

行车导示系统设计

售楼书

售楼杂志

宣传折页

宣传海报

邮递单张

影视广告脚本创意

第四阶段:各销售期的广告具体创意

传播媒介的确定及具体媒介发布计划

展销会的配合

促销活动的配合

其他外卖场的配合

广告效果测定与监控

竞争对手监控

竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析

销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订

3、按揭办理

1)公积金贷款:

贷款资格

贷款对象:在本地购买自住住房,同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件:1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证);2、具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力;3、具有购买住房的合同或有关证明文件;4、提供住房资金管理中心同意的担保方式;5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

贷款流程:

咨询、领取表格

提出申请

签订借款合同、抵押合同

办理抵押登记手续

办理房屋财产保险

贷款转账

每月还款

贷款结清注销

要提交的资料:

①本人户口本、身份证或其他有效居留证明;②购房合同或意向书等有关证明文件;③借款人所在单位同意贷款的证明;④住房资金管理中心要求提供的其他材料。

2)商业贷款

贷款资格

贷款对象:具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件:一、有当地常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证);二、有稳定的职业收入;三、信用良好,有按期偿还贷款本息的能力;四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押;或借款人不能足额提供抵押(质押)时,有贷款人认可并符合规定条件,具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件;六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值;七、不享受购房补贴的,以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款;八、贷款行为规定的其他条件;九、以上条款借款人需同时具备,且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失,借款人应负赔偿责任。

贷款流程

要提交的资料:

个人需提供资料①申请人及配偶(如已婚)的身份证,外国人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》②婚姻状况证明:已婚、未婚、离异③与售房单位签订的符号武汉市政府统一购房合同或协议,及有关证明文件④《首付款证明》正本及其已付款的收据在本银行不低于首付款的存款证明⑤收入证明(盖单位公章)⑥在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)⑦其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同,应提交的材料会有所不同。

3)组合贷款:公积金贷款不够用时,还可以申请商业贷款。

贷款资格

贷款对象:在本地购买自住住房,同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件:1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证);2、具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力;3、具有购买住房的合同或有关证明文件;4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押;或借款人不能足额提供抵押(质押)时,有贷款人认可并符合规定条件,具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

贷款流程

要提交的资料:①申请人及配偶(如已婚)的身份证,外国人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》②婚姻状况证明:已婚、未婚、离异③与售房单位签订的符号武汉市政府统一购房合同或协议,及有关证明文件④《首付款证明》正本及其已付款的收据在本银行不低于首付款的存款证明⑤收入证明(盖单位公章)⑥在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)⑦借款人所在单位同意贷款的证明⑧住房资金管理中心和贷款银行要求提供的其他材料。随各银行具体要求的不同,应提交的材料会有所不同。

3、抵押登记

房地产抵押登记分为三种类型:其一是纯土地使用权抵押,二是房地产抵押,三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的,应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的,还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。

篇3：某房地产项目交付使用阶段流程

房地产项目交付使用阶段流程

一、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的,还应申请综合验收。

竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定是要求,具备使用条件,由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。竣工验收一般分为2个阶段,一是单项竣工验收,二是综合验收。武汉市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案,具体工作委托武汉市建设工程质量监督站负责实施。

工程竣工验收条件:

1、完成工程设计和合同约定的各项内容

2、施工单位在工程完成后对工程质量进行了检查,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

3、于委托监理的工程项目,监理单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料,并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查,并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5、有完整的技术档案和施工管理资料

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

7、建设单位已按合同约定支付工程款

8、有施工单位签署的工程质量保修书

9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查,并出具认可文件

10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕

工程竣工验收程序:

1、工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。实行监理的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

2、建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组,制定验收方案。

3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

4、建设单位组织工程竣工验收

1)建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和过程建设强制性标准的情况

2)审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料

3)实地查验工程质量

4)对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价,形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。

建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:

①工程竣工验收备案表

②工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料

③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

④施工单位签署的工程质量保修书

⑤法规、规章规定必须提供的其他文件

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

二、申办建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内,建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

申办资料:

1)填写《建设工程规划验收申请表》

2)市勘测设计院测绘的竣工图

3)建设用地规划许可证

4)建设工程规划许可证

5)土地使用权权证

6)拆迁验收审批书

7)经审定的规划总平面图

8)建筑核位红线图

9)建设工程红线定位图册

10)属成片小区的还需要提交市政工程、管线等相关设计资料

11)其他相关资料

另准备一份经批准的建筑工程施工图供现场验收用。

三、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》

房地产权属登记,是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权,以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属,核发房地产权属证书的行为。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。本市房地产权属证书包括《房屋所以权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《期房抵押证明》。

新建商品房屋的,应当在房屋竣工后3个月内向有管辖权的登记部门申请房屋所有权、土地使用权的初始登记,并且提交下列文件:

1、申请表

2、房地产开发资质许可证

3、建筑工程规划许可证(含规划办、处罚证明)

4、建筑红线定位图

5、建筑施工许可证

6、竣工验收证明

7、工商营业执照复印件

8、法人代表身份证复印件、

9、授权委托书及代理人身份证复印件

10、房屋平面图

11、土地使用权属证件(查验证件)

12、建设用地规划许可证(查验证件)

13、用地红线图(查验证件)

新建的商品房屋,房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后售出或者交付给买受人之前,向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记,领取《商品房权属证明书》。

四、物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业签订前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时终止。

住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一

次业主大会,选取产生业主委员会。

开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请,经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料:

①住宅区规划图和批准文件

②单体建筑、结构、设备竣工图

③道路及地下管网竣工图

④各种设备的使用说明书、电路示意图

⑤建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料

⑥其他必要资料

在物业移交同时或移交之前,开发商应将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门,以实现彻底移交。

篇4：厨师新菜试制鉴定流程制度

酒店里经常会创新一些新菜。那么如何才能鉴定这些新菜呢。今天就为大家详细介绍一些鉴定新菜的一些相关的申报的知识与鉴定的流程与制度的相关说明。此制度不仅使原本不规范的酒店的创新新菜变得非常的合规范。而且可以大大的提到酒店对于新菜的推广和厨师的创新技巧。下面就给大家详细的介绍一下以下新菜申报与审核的相关的知识

一.创新菜品界定

创新菜品包括:

1.在本餐厅从未制作销售的菜式

2.在本餐厅制作销售但经过较大程度改良的菜式

3.完全使用新原料制作和全面创新的新菜式

二.新菜品申报

所有上报申请的新菜品的菜肴,都必须经过严格的申报,筛选和试制认定过程。新菜品的试制认定过程如下:

1.试制要求

(1)原则上由菜品上报人试制自己的菜品,但菜品上报厨师在技术水平不过硬的情况下,可由几个人同时试制同一菜肴,以出品质量高者为菜品制作人。

(2)初加工,切配,打荷(扎码)均应根据厨师的技术要求配合加工工作,必要时可以由菜品试制者对初加工,切配,打荷厨师进行技术培训。

(3)各厨师推出的创新菜品,每道菜有三次试制机会,若三次仍达不到出品的质量标准,可更换技术好的试制人员进行试制,若仍不达标,可考虑对菜品的技术指标进行改革或予以淘汰。

(4)对一些特殊的创新菜品,试制的次数可以适当放宽,并在试制中不断对菜肴的技术指标进行改进,如果经过多次试制确实证实此菜的技术不成熟,则可将此菜品淘汰。

2.新菜品鉴定

新菜品试制鉴定人员由中心主任,餐厅经理,行政总厨,厨房主管,楼面部长,厨房领班,服务员代表或特邀人员组成。

3.新菜品鉴定方法

(1)厨师制作时由行政总厨或厨房主管全过程指导,制作完毕后,由传菜员放于指定位置。

(2)评委进行品尝,并按《菜肴评分标准》进行打分,85分以上为可推出菜品,80-85分为保留改进菜肴,80分以下为淘汰菜品。

(3)现场逐菜进行点评,并提出自己的建议,若有争议,由权威专家根据菜品质量做最后决定,厨师长现场做好记录。

(4)评委点评时,制作人和厨房主管要做好记录,并根据提出的合理化建议和意见进行现场整改,直到检验合格为止。

4.新菜品技术培训

经过试制验证合格的新菜品,在每个月的月底之前,由厨房主管组织,配合新菜品制作人对新菜品的选料,加工,烹调,质量标准等。要对初加工,切配,打荷等岗位的厨师进行全面,严格的培训,直到达到熟练操作,符合出品质量为止,方可挂牌销售

篇5：菜品研发流程范本

流程具体程序

1、研发总监主持专职新品开发。2、研发总监负责制定、下发《年度、季度新品开发计划书》。3、厨房技术骨干辅助创新菜。

4、相关部门及各厨房协助新品开发筹备1、信息输入:a、市场调研。b、顾客反馈信息。c、经济现状分析消费者价值观,消费观念分析。d、饮食发展的主流,九菜系发展的主导方向等。2、资源输入:a、专职研发人员,技术人员。b、外聘烹调专家主研发人员或指导。c、相关设施、设备、工具、用具配备。3、拟定详细的《年度、月度新品开发计划书》下发到各分店。

1、研发总监主持研发计划的具体实施。

2、专职研发人员,各菜类专员,厨房技术骨干负责样菜的制作。

3、生产副总,品控总监负责样菜的初审新品开发实施1、依新品开发计划选购新生原料,调味料及适宜的器具。2、专职研发员或监时抽调的各专员及厨员技术骨干依初定新菜计划进行样菜制作。3、做好的样菜由生产副总,品控总监等有关人员进行初步品评。4、各分店厨房自行创新的菜点需呈报生产部进行质量确定,厨师长制定一套品质标准及检验标准初稿上报生产部。5、经反复改良,达到设计要求。

6、制作样菜图片及存档。1、品控总监负责创新菜的质量监督。2、厨房各技术骨干创新菜质量由厨师长负责监督,控制。3、研发总监负责确定品质标准。

研发质量控制1、确定用料标准,操作标准及盛放器皿。2、制定品质标准,检验标准。3、新菜品应反复制作练习,使其色、香、味、型、质量最大限地达到预期效果,并保持质量稳定。4、删除不符合要求菜品,确定有推广价值的菜品,并做好品评准备。5、制作样菜图片及存档相关权责

流程具体程序1、生产副总组织有关人员品评。2、董事长、副董事长做最终总评。3、研发总监负责新菜不足的改进。新菜品评、审核1、各品评人进行认真细致的品尝并写出品评报告。2、听取董事长,副董事长意见进行第二次筛选并作进一步改良,直到董事长副董事长满意。3、各厨房自创新菜需申报生产部进行品评,经审批后方可试销。

1、生产副总负责新菜品的最终确认。2、研发总监负责新菜品的最终定型。3、品控总监负责新菜品质的最终确认。

新品最终确认1、由品控总监确认用料标准,操作标准,标准成本,标准定价,标准器皿是否齐备,并制定《新菜品标准执行表》2、确认各菜专员,操作协助人员是否能熟练烹制新菜能做到品质稳定。3、由研发总监编制新菜名录,并制定新菜试销执行办法,经生产副总审批后,下发各店执行。

1、品控总监负责新菜试销情况的验证和操作,用料规范的验证。2、各专员及协助人员负责现场技术指导。3、各厨师长配合新菜的推行和试销。

新品试销验证1、各厨房要对新菜试销情况作详细记录。2、各专员及协助人员应在三天内将正确的操作方式和用料传授给厨房操作人员。3、试销三周后,各专业及协助人员作试销总结报生产部。4、生产部作第三次筛选。研发总监负责新菜谱的更改。

上菜谱1、筛选合格的新菜上菜谱下发菜品质量标准及相应表格