会展中心物业管理方案
××国际会展中心
物业管理方案*省××物业管理有限公司
二ΟΟ×年月日
××国际会展中心物业管理方案
物业概况
××国际会展中心坐落在××市高新技术产业开发区内(该开发区是中华人民共和国国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区之一)，由××市高新技术产业开发区进出口公司开发并运营;是××市东部唯一一家集展览、会议、商务办公、信息服务于一体的专业机构。会展中心的主体建筑――保税展贸大厦是××市东部的标志性建筑之一，总建筑面积10800平方米，包括地下一层，地上九层，其中一、二层为展贸大厅;3―9层为涉外写字间。预计20**年五月下旬验收交付使用。
该会展中心主要配套设施有：广场、保税仓库、公建、多功能厅等。
主要机电设备有：电梯、中央空调系统、供配电、给排水、消防设施等。
委托管理目的
1.保持和提高物业的完好程度。通过对会展中心整体物业的管理与养护和对全体工作人员的管理与服务，以防止使用不当，损坏物业。
2.为会展中心全体人员创造良好的工作环境，提供安全、文明、优美、舒适的工作环境。
3.通过对××国际会展中心实施社会化、专业化、一体化的管理，不断提高服务质量，维护开发区进出口公司权益，使物业保值增值。
4.通过良好的物业管理和服务，帮助××国际会展中心树立良好的社会形象。
委托管理原则
根据国家及省市有关的物业管理法规、政策及物业管理委托合同，本着“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
委托管理方式
1.××高新技术产业开发区进出口公司依据国家及省市有关物业管理法规政策以及双方议定的其他事项，全权委托**市××实业发展有限公司对××国际会展中心实行综合一体化管理。××公司在管理合同期内对会展中心负责制定年度管理目标。在经济上实行独立核算自负盈亏，尽快实现××国际会展中心办公优化与美化，实现社会效益、经济效益、与环境效益的同步发展。
2.委托管理有效年限：5年
委托管理内容
1.会展中心房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等)的维修、养护与管理。
2.会展中心房屋建筑本体共用设施设备(上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.会展中心规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、棚、停车场等)的维修、养护与管理。
4.会展中心规划红线内属配套服务设施的维修、养护与管理。
5.公共环境的清洁卫生(各办公室内卫生自行打扫)，垃圾的收集清运。
6.交通、车辆行驶和停泊管理。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作。
8.物业及物业档案、资料。
总体目标与分项目标
l总体目标
在管理合同期内把××国际会展中心管理成“安全、文明、优美、舒适”的高档办公写字楼。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项管理考核标准，在会展中心达到硬件指标后，承诺：会展中心所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用后严格按照《全国城市物业管理优秀大厦标准》对会展中心的房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理;两年内达到**省或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。
l分项指标
1.房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达到100%;
2.无重大火灾、刑事和交通事故;
3.办公楼内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100%;
4.办公楼本体零修、急修及时率：99%以上;
5.违章发生率1%以下，处理率：100%;
6.管理人员专业培训合格率：100%;
7.会展中心全体人员对中心的物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。
实现目标的保证措施
一、管理体制和人员配备
1.管理架构
我公司拟设××国际会展中心物业管理处作为公司的外派机构，全面负责会展中心的日常管理运作，统管整个会展中心内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理，设房管部、机电维修队、护卫队、清洁绿化队。管理处设监控中心，实行24小时值班。
2.人员配备
按公司ISO9002质量标准和××国际会展中心综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。管理处拟设各类人员24人。
副主任1人
房管部
管理员2人
资料、仓管1人
主任1人
清洁绿化4人
机电维修6人
护卫队9人
3.骨干人员的素质要求
分类
岗位
职责
现具备条件(拟招条件)
备注
管理处主任
全面负责××国际会展中心物业管理工作
本科文化，机电专业，具4年以上大型高层物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9002质量体系。
管理处正副主任由公司内部委派。
副主任
协助主任管理机电，维修，消防，车辆管理，治安，房管，绿化，清洁，社区文化七大服务项目。
本科文化，具多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉ISO9002物业管理质量体系
房管部
管理员
负责房管工作手册规定的工作内容，协助主任做好管理、监督、协调、服务各项工作。
大专学历，土建或民建专业，具有3年以上基层物业管理经验，综合管理，协调能力和质术专业能力均较强。
主管房管员、会计、出纳、社区文化、机电工程技术员、保安队长、绿化队长由公司从其它管理处调配。
资料员
负责管理公司发放的质量管理体系文件和大楼技术档案资料，业主档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员。
档案专业，中专学历，擅长质术资料的分类，整理，管理。
仓管员
专职负责仓库管理工作，负责物品分类，拟定物品采购计划。
正派、廉洁、具多年仓库管理经验。
机电部
水电、电子、空调、土建、电梯
负责会展中心供配电，电子监控，公用天线，电梯，消防等设备的正常运行和养护。
助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯等的管理运作。
普通操作层员工、部分保安、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。
调度员
负责报警，监控中心的值班和处理各类信息，让调控中心起到管理“枢纽”作用。
初级以上技术职称，工科电子专业，懂ISO9002运作。
护卫队
正副队长
全面负责会展中心的治安和车辆管理工作。
高中文化，退转业军人，党员，军事素质优秀，具4年大厦治安队管理经验。
车辆管理员
负责小区车辆、车场管理工作。
熟悉治安防盗报警系统运用。
清洁绿化队队长
负责会展中心清洁、绿化维护、整治工作。
技工、园艺专业、从事多年绿化养护和管理工作经验
4.管理处职责
1)负责对会展中心实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导与监督。
2)贯彻执行公司制定的
ISO9002物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。
3)完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。
4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
5)定期对房屋公共配套设施进行维修养护。
6)负责拟订会展中心月工作计划。
7)负责周检工作，并作好记录，接受××高新技术产业开发区进出口公司和本公司物业部的监督指导。
8)负责会展中心的安全、防火工作。
9)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。
二、竣工验收与移交接管
由××实业发展有限公司派员参与甲方同乙方之间的验收移交，提前介入物业的前期各项准备与筹建工作。维护甲方利益，以物业管理角度出发，从会展中心的验收交接至顺利进驻，我方将全程提供专业的技术服务。
三、××国际会展中心的日常管理运作
原则：全面推行××公司通过国际质量认证机构认证的ISO9002质量管理体系。会展中心内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化，设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴，严格执行《机电设备管理工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《大厦清洁工作手册》、《绿化工作手册》，注意每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。
四、对××国际会展中心拟采取的主要管理措施
1.系统培训。为确保会展中心管理早日走上正轨，实现我们对××国际会展中心管理目标的承诺，公司将严格按照ISO9002质量体系文件的培训规定，科学系统的对会展中心管理处所有管理人员进行全面培训，确保管理人员100%持证上岗，全员年培训率达100%，合格率100%。
1)培训师资。由××公司策划部负责组织办公室、物业管理部分批集中培训。授课教师由公司内部具有相当资格和具有丰富经验的技术人员、管理人员担任，根据实际工作需要，另聘请专业人士授课。
2)培训经费。第一年按人均300元/年标准从管理服务费中支出;正常年份按5%的标准从管理服务费中支出。
3)培训规定。培训统一由公司策划部组织考勤，考勤记录列入年终考核内容，占综合考评成绩的20%。
4)培训奖惩。笔试、实操考试中前三名者，分别给予奖励;新上岗员工未经培训或培训成绩不合格的，不予录用;笔试和实操考试中成绩不合格者给予一次补考机会，再不通过则给予解聘;参加外送培训成绩不合格者，将由本人自费再次培训，原培训所占的工作日作为旷工处理。
5)培训计划。岗前培训计划和常规培训计划。
2.从接管开始在会展中心内全面推行ISO9002质量体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。
3.安全防范。采取人防、技防和宣传相结合，以确保随时处于安全状态。
1)加强制度落实
A、根据会展中心所处地理位置、周边环境，合理布岗，责任承包。
B、要求护卫员严格按照公司ISO9002物业管理体系文件《保安工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行。由护卫队长负责护卫员的日检，确保护卫员队伍的素质和服务水准。
C、专业负责调控中心，确保24小时全方位监控。
D、加强岗位管理。保安拟定设固定岗、流动哨和巡逻队，整个大楼区域24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。
E、坚持查岗制度。护卫队长、房管员、管理处主任、公司物业管理部按公司ISO9002程序文件规定和频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。
F、加强大楼内流动人员及外来人员的管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。
G、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与护护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫队员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队队员。
H、加强车辆管理。车辆管理是物业管理中治管理和重要组成部分，内部车辆管理要一车一号，固定车号。外来车辆须遵守保安人员指挥，按序停放，并发放临时出入卡。
4.清洁卫生。为维护××国际会展中心物业良好的硬件设施，尤其是搞好大楼内部设施的保养，拟购置进口电动清扫机、刨光机、打蜡机各一台，从先进的设备着手，并外送培训操作人员，从而达到最佳的维护、保养。
5.沟通与会展中心工作人员之间的联系，多渠道开展宣传活动。
编制《××国际会展中心用户手册》，详细介绍××物业管理公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、中心工作人员须遵守的管理规定等。主要内容有：××公司介绍、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、入住事宜、保洁规定及措施、保安措施;水、电的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施设备管理规定、娱乐场所管理规定上、防火须知、噪音限制、泊车服务、常用电话号码以及处罚规定等。《手册》一人一册并签字领取。
6.开展丰富多彩的公益和活动。
在物业管理过程中，通过开展蓝球赛，乒球等各类体育比赛，加强物业公司工作人员与会展中心全体工作人员的友好合作关系，树立“物业公司是业主的朋友”的工作氛围。
7.从管理××国际会展中心前期开始即导入VI企业形象识别系统，建立统一的VI标识、标牌系列，包括：会展中心的平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造会展中心高尚、文明的文化氛围。ISO9002的规范运作和VI的有效结合所产生的良好物业管理效应必将提高××国际会展中心的知名度和美誉度。
管理用房和管理经费来源
1.管理用房及管理处商业用房
根据国家及省市物业管理有关政策、法规，××国际会展中心需提供管理用房
_____平方米、员工宿舍_____平方米、商用房_____平方米，并应具备基本办公及居住条件。
2.管理经费来源
××国际会展中心管理收费遵循二个原则：
A、按照国家及**物业管理行业收费指导标准收取;
B、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取;
1)管理服务费
经双方友好协商，××国际会展中心每年向**××物业管理公司一次性支付物业管理服务费40万元。
2)按照《**省住宅小区(大厦)物业管理办法》规定，在××国际会展中心大楼交付使用的同时，按照相应的比例及法规政策的规定设立维修基金，以保障××国际会展中心物业的配套设施的更新及重大维护费用。
3)按照有关规定，建立房屋本体维修基金。房屋本体维修基金的收取执行省级物业管理主管部门指导标准。
4)外来车辆保管费，车辆场地使用费。
5)其它政策规定应收取的费用。
增收节支措施
1.增设一些工作人员欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费的不足。
2.有效经营管理处商业用房，经营所得用于补充管理费。
3.根据”精干、高效“原则，推行ISO9002国际标准规范管理。在保证ISO9002人力、财力、物力资源的同时选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。
4.抓好大楼的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用支出，从而降低管理成本。
管理中需要明确和解决问题
1.移交管理前的水、电费问题
大楼在整体移交接管之前，按照政府规定，水电需要移交给供水、供电公司，移交工作及费用由××高新技术产业开发区进出口公司负责，我公司协助办理。
2.开办费问题
如贵公司委托我公司管理，前期投入较大，我们建议：筹建管理处所需要费用，以双主共同承担为原则，具体双方可详议。
3.遗留问题
按规划设计未完成的工程遗留问题由××产业开发区进出口公司负责完成。
经费收支测算
1.依据
1)根据××国际会展中心的实际情况进行测算;
2)管理服务费和收费依据**省物业管理收费指导标准执行;
3)人工费：参照物业管理行为普遍工资水平制订;
2.××海关经费收支测算表(附后)
奖罚办法
本方案经××产业开发区进出口公司认可同意后，即草签物业管理委托合同。方案中列明国家及省市物业管理法规政策中规定的需开发单位执行的事项为××产业开发区进出口公司责任范围;规定管理单位责任和本方案承诺和管理目标及有关指标为**××物业管理公司责任范围。由于双方单方面未严格履行责任而造成的损失由责任方承担。
篇2：物业管理年度工作计划
【*物业管理年度工作计划】
根据《物业管理公司发展思路及具体实施方案》的计划，和公司在20*年的情况，在综合考虑研讨的情况下，制订物业公司20*年的工作计划。
20*年，是物业公司致为关键的一年。工作任务将主要涉及到企业资质的换级，企业管理规模的扩大，保持并进一步提升公司的管理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来，就必须发展扩大。因此，20*年的工作重点将转移到公司业务的拓展方面来。为能够顺利的达到当初二级企业资质的要求，扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时，根据公司发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业公司的人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落实公司的质量管理体系，保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优化，保证工作能够更快更好的完成。
一、对外拓展
物业公司到了20*年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，20*年的工作重点必须转移到这方面来。四川成都的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是最大市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在20*年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。
经过20*年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场情况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，20*年必须加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。投入预算见附表5。
目前暂定20*年的拓展目标计划为23万平方米，这个数字经过研究，是比较实际的数字，能够实现的数字。如果20*能够找到一个工业园区则十万平方米是较为容易实现的;如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明，公司20*年的拓展前景是美好的。
二、换取企业资质
按照四川省的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于20*年5月份到期，有关行政部门根据我公司的管理面积等参数来评审我公司的企业等级。据我公司目前的管理面积，可以评定为四级企业。如果在5月份之前能够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企业，应该是可以的。所以，企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在20*年第二季度开始准备有关资质评审的有关资料，不打无准备之仗。争取一次评审过关。
三、内部管理工作
(一)人力资源管理
物业公司在20*年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部和经营管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外拓展工作。同时，在现有的人员任用上，按照留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将给予的指导。
在员工的晋升上，更注重于不同岗位的轮换，加强内部员工的培养和选拔，带出一支真正的高素质队伍。推行员工职业生涯咨询，培养员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中，必须给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作积极性，同时有利于员工的资源优化。
在培训工作上将继续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必须持证上岗率达100。技术性工种必须持相关国家认证证书上岗。20xx年的培训工作重点转移到管理员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项，二零零四年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训。
(二)品质管理
质量管理体系在xx年开始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重视度不够外，还在培训工作上滞后，执行的标准没有真正的落实。为此，20xx年将继续贯彻公司的质量体系，为公司通过iso9000：20xx的认证认真的打好基础，争取能够在20xx年通过认证。
在20xx年2月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体系文件修改，使得对公司更加合适而有效。针对修改版的文件，组织精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的质量体系设计，对单独的项目编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。
20xx年将实施品质管理项目专人负责制，公司每个接管的项目都指定专人配合品质主管从事质量管理工作。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。同时，配合项目业主(业主委员会)的需求进行年度的质量管理分析调查，获得有效的内部管理信息和业主的建议，以便对项目的不合格项进行整改。
20xx年12月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照iso9000：20xx的要素进行，这次内审将是物业公司的第一次品质管理总结会议。
(三)行政工作
综合管理部在20xx年中，未能彻底的起到承上启下的作用，有一定欠缺。工作有停顿，许多问题没有细致的落实。在公司和员工之间没有一个有效的沟通手段，大部分员工对工作情绪低沉，得不到高层主管的工作帮助。为此，在xx年综合管理部要加强管理，做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱，具体设置在公司总部和各项目处，用于公司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行咨询，由行政主管人员抽专门的时间了解，并回复。同时公司每个季度必须召开一次集体工作会议，或者阶段性的质量体系审核。
20xx年物业公司的消耗物品采购将由综合管理部进行统一采购。采购的形式采取固定供货商合同制服务，有利于节约成本和规范化操作。每月的20-25号各管理处报下个月的材料采购清单，30-下月3号领取所采购的物资，在有力保障项目处正常运转的同时，注意费用的有效控制。
20xx年物业公司还要慢慢的溶进四川成都乃至西南的物业管理市场，参加行业协会，参与政府主管部门或者其他单位举办的各类专业活动。对四川省的物业管理行业进行理论性的研究，为公司发展指明道路方向，同时也在物业管理行业打下华神物业的烙印。
(四)企业文化和品牌打造
华神物业是年轻企业，依托华神集团和四川的大经济环境发展，华神物业继承了华神集团了优良传统，打造企业品牌，铸造朝气逢勃的企业文化。在20xx年物业公司将通过举办一系列的活动，来铸造公司的品牌和文化。如：岗位技能竞赛、服务水平竞赛、篮球赛、棋牌赛等，以此加强企业的凝聚力，增强员工的归属感，激发员工的工作热情。严肃工作纪律，从细小处做起，如：着统一服装上班、见面问好、主动为业主提供帮助、下班整理自己的办公桌等等。再就是举办多种多样的竞赛活动，同时积极参与有关物业管理的各种会议和培训，在业界建立形象。
三、经营管理工作
二零零四年，经营管理部主要工作是在公司已有和新接的各项目中挖掘项目的相关资源进行经营，指导项目部开展经营管理工作。核算项目部的经营情况，根据实际情况和计划来调控，以达到经济效益最大化。20xx年的两个经营项目，在年底都进行了剥离。因此，20xx年经营管理部主要进行物业管理项目的经营工作，兼而寻找新的项目。
四、收支预测
收入：按照先前的预测，二零xx年扩展23万平方米的管理面积，按目前已经有可能的大观园项目方案来计算，已经有15万平方米。年开支72万，收入74
万，收支相抵，除去不可预见的因素，则该项目持平。若按另外扩展8万平方米面积，每平方米0.4元计算，则年收入38.4万。预测利润率为10，即
3.84万元。综合计算，若在3月份前进驻大观园项目则盈利不超过1.5万元。若在换取企业等级资质后，顺利拓展8万平方米的项目，预算盈利1.92万元。随着管理面积的扩大，利用资源可开展多种经营项目，但由于可变性和不可预测性，在此不对此做测算。据此，综合计算，公司明年总收入24万(工业园)、
74万(大观园)、38.4万(拓展新项目)，共136.4万元。
支出：工业园管理处全年支出预算22.8万，大观园项目全年支出预算68万，拓展新项目支出预算34.56万，公司本部支出10.4万，则全年总支出为135.76万元。
利润：136.4-135.76=0.64万元。
华神物业在二零零四年必须得到一个质的提升、积累，面对困难打开一个新的局面，公司才能向前走。在下一年度必须放开步伐，大胆尝试各种新的经营方式，力争取得最大的经济效益。本工作计划是公司二零零四年各项工作计划的大纲，详细计划以本大纲为主体展开。
【xx物业管理年度工作计划】
一、指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。
因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、具体实施办法
(一)进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
(二)进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1-2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1-2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
序号工作内容月份备注
1很抓团队的廉正建设、工作纪律
1全体人员参加军训
2定期思想交流总结
3建立经理信箱,接收各员工建议
2交收楼工作
3建立客户满意度调查制度
3.1制定调查问卷
3.2定期发出调查问卷
3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施
4完善管理制度
4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准
4.2根据工作标准,拟定操作程序
4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序
进行调整
5完善小区标识工作
5.1对小区现有的标识进行修整
5.2完成地下停车场标识的设计
5.3完成地下停车场标识的制作安装
5.4完成四区的标识及安装
6公共区域管理
6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违
规行为给予纠正
6.2对小区各建筑小品进行维护保养
6.3在各栋走火通道设置清洁工具房
6.4美化各层生活垃圾房
6.5架空走廊绿化植物的改善
6.6架空走廊拆灯后的修缮工作
6.7各层防火门消音工作
6.8消火栓、水表箱修缮工作
6.9协助项目完成对15/17间水池补漏
6.10协助项目对中心区水池修改工作
7社区文化建设
7.1业主通讯开刊
7.2温馨活力夜(妇女节)
7.3春季健康咨询活动讲座
7.4亲亲孩子天儿童节
7.5端午节活动
7.6活力夏日暑假show
7.7第二届圆满南湖中秋夜
7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节)
7.9开心平安夜
7.10配合销售部的活动安排
8节能工作
8.1节能方案的确定、审批、申购
8.2架空廊节能改造
8.3公共区域计量表设置工作
8.4地下停车场、路灯节能改造
8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造
9开源工作
9.1商铺招租
9.2洗车、车辆保养
9.3建立小区保健站
9.4家政服务项目的增设
9.5建立完善小区商务中心、租赁中心
9.6工程、绿化有偿服务项目丰富
10b2地块的工作
10.1前期工作的介入
10.2制度、操作程序、收楼文件的确定
10.3管理处的装修、小区标识的设置
10.4物品的购置
10.5人员的招聘、培训
10.6楼宇的接管验收
10.7外环境绿化工程
10.8楼宇开荒清洁
10.9交楼工作
11住户中心工作安排
11.1空置单位的管理
11.2完善业主档案
11.3费用催缴工作
11.4处理客户投诉问题及跟进工作
12工程部工作安排
12.1完善各设备房的标识、制度上墙、落实责任人、保持良好的清洁环境
12.2电梯、供电设备等设备年检工作
12.3供电负荷评估
12.4各活动的水电、灯饰安装
12.4高标准完成设备日常维修保养工作
13绿化部工作安排
13.1完成四区外环境绿化工程
13.2完成边坡绿化工程
13.3完成中心区落叶植物的改造工作
13.4完成会所外环境绿化工程
13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作
13.6高质量完成植物日常养护工作
14清洁部工作安排
14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁
14.2除“四害”工作
14.3二次供水水池清洗
14.4外墙清洗
14.5高标准完成小区日常清洁工作
15安管部工作安排
15.1协助各部门军训
15.2干部竞争上岗
15.3八一军事汇演
15.4小区消防演习
15.5笔试考核
15.6高标准完成小区日常安管工作
16年中物业公司总结
17年终绩效考核工作安排
篇3：物业管理中心平安红五月创建实施方案
以服务师生员工为宗旨，全面落实*****，根据“物业管理中心20**年优质服务年计划”，全面提高物业服务的专业技能和服务水平，搞好物业管理，现拟定“平安红五月”实施方案如下：
一、加强安全宣传教育，培训提升全体员工安全防范意识。各个部门5月份开展法律知识，法制观念、公司制度，治安消防的学习教育，增强员工法治观念和安全常识，培养员工遵纪守法、安全防范的自觉性。
1.在四月份中心组织培训的基础上，五月份再搞一次安全培训，各部门搞一次安全培训。
2.保安队员和主管以上管理人员参加一次灭火器和消防水带的现场灭火操作。
3.长期坚持利用早会和训话时间，隔天学习一次法律法规、管理文件，以加强职业安全的教育。
二、加强安全制度建设与安全管理，严防各类重大事故发生。
1.建全各种门岗安全制度、消防安全制度、设备安全制度、其他作业安全制度，应急机制和各类规定，做到各项安全工作有章可循，有法可依。
2.搞好安全生产，杜绝安全事故发生，在“平安红5月”创建活动中，重点搞好安全生产(服务)，以保证将“平安红五月”的工作落到实处。
①.责任明确。各个部门安排落实一位副经理和质量管理员，具体实施安全综合管理，防盗防火，安全生产，人民调解，维护稳定的工作，并向物管中心签署“平安红五月”目标责任书。
②.管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全生产的整个流程，发现不符合安全操作规程的行为和安全隐患及时纠正。
③.安全作业、安全防范，自我保护成为员工的自觉行动。
3.各个部门成立矛盾纠纷调解小组，副经理任组长、质量管理员和一名工会骨干任调解员。信息有效，制度落实，将和谐关系落到实处。矛盾纠纷调解率达100%，调处成功率达85%以上，物管中心成立矛盾纠纷调解领导小组，协调处理矛盾纠纷。
三、由物管中心、客服部、、保安部联合组成“平安红五月”创建检查领导小组，每周检查指导一次安全工作，发现隐患及时整改，对忽视安全工作的严重行为，通报批评。
1、检查安全制度是否健全、上墙，是否在实际工作中得到实施。
2、检查防火、防盗、防自然灾害事故，防违规生产服务是否落实到位。严格排查安全方面的管理漏洞和事故隐患，发现问题及时实施整改。
3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。
4、排查矛盾纠纷处理情况，处理重点难点问题。
5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。
创建“平安红五月”，是我们创建“物业优质服务年”，学习实践*****的一个具体措施，只有平安物业，才有优质物业。期待创建“平安红五月”工作能够作好，为学校的建设发展提供优质的物业服务。
制度专栏
热点制度职责
