写字楼大厦物业管理方案
大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：
1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;
5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;
6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;
2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;
3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;
4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系;
第二阶段：前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序
(一)、管理内容：
1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;
3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;
5、与开发、施工单位联合进行物业交接：
(1)核对、接收各类房屋和钥匙;
(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;
(3)核对、接收各类设施设备;
(4)核对、接收各类标识。
(二)管理措施：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;
2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;
3、掌握物业验收的标准和程序;
4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司非常重视业主入伙工作的管理。
(一)管理内容：
1、准备业主领房所需资料;
2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;
3、按领房流程办理领房手续：
(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料;
(2)陪同业主验房，办理领房手续;
(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;
(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
(二)管理措施：
1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;
2、按照业主领房程序，安排工作流程;
3、策划业主入伙现场布置方案;
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;
5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
(一)管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。
(1)门岗的任务：
?礼仪服务;
?维护出入口的交通秩序;
?对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;
?制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;
?夜间对外来人员进行询问和登记;
?严禁携带危险物品进入大厦;
?遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记;
?为业主提供便利性服务。
(2)巡逻岗的任务：
?按规定路线巡视检查，不留死角;
?巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作;
?对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;
?对大厦及楼宇安全、防火检查;
?装修户的安全检查;
?防范和协助公安部门处理各类治安案件;
?防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。
(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
(二)、管理措施：
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
(一)管理内容：
1、做好消防监控中心的管理;
2、做好消防设施、器材的管理;
3、保持消防通道的畅通;
4、加强装修期间的消防安全管理;
5、严禁违章燃放烟花爆竹;
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;
7、防止电器短路等引发火灾因素。
(二)管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;
2、制订消防事故处理预案，防患于未然;
3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;
6、制止任何违反消防安全的行为;
7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
(一)管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
(1)根据气候，给花木适量浇水;
(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;
(3)制定预防措施，防治病虫害;
(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草;
(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;
(6)定期对建筑小品进行修饰;
(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁;
(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味;
(3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积;
(4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍;
(5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;
(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次;
(7)定期进行外墙清洗;
(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次;
(9)定期对下水道等排污管道清理一次;
(10)告示牌、指示牌等每天保洁一次;
(11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁;
(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);
(13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
(二)管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;
3、落实“三查”(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
(一)管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
(1)业主已领房：
?房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;
?加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;
?装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
(2)空关房(含业主托管房)：
?管理处应每月通风打扫一次;
?对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
(3)公共用房
?做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;
(2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;
(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
(5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常;
(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;
(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;
(5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
(二)管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;
4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)
确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
(一)管理内容
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：
(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;
(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;
(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;
2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;
(二)管理措施
1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。
八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减)
通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
(一)管理内容
1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;
2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;
3、专人管理蓄水池，定时开放。
(二)管理措施
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;
2、建立设施设备档案，做好巡检记录;
3、按规定操作，发现异常，及时报修。
九、财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
(一)管理内容：
1、加强现金收支管理;
2、搞好财务核算;
3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)
4、做好年度预算和决算工作;
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;
6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
(二)管理措施：
1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;
2、财务人员持证上岗，规范操作;
3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;
4、加强成本控制;
5、加强财务监督和财务检查。
十、质量管理方案：
导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助
于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。
(一)管理内容：
1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;
2、实施所制订的工作计划和措施;
3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;
4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
(二)管理措施：
1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;
2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;
4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。
十一、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
(一)管理内容：
1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;
2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;
3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;
5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
(二)管理措施：
1、制定档案制度，并严格执行;
2、专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;
3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;
4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
十二、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
(一)管理内容：
1、按照合理的人才结构，配置各类人才;
2、任人唯贤，量材录用;
3、开展业务培训，全面提高业务素质;
4、进行业绩考核，优胜劣汰。
(二)管理措施：
1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;
2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;
4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;
5、全面考核，做到公开、公平、公正。
智能化系统的管理和维护
(一)建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
(二)管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
(三)建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
(四)建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
(五)建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
(六)日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
篇2：中央花园小区物业管理方案
一.项目简介
1.项目位置：位于新华区建设路西段中央花园小区，与3000亩生态园相望，交通便利，配套设施齐全，位于新老城区之间，地理位置优越。小区总建筑面积:33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米，建筑由多层、小高层、高层和谐布局。小区绿化面积占总面积的35%。小区周边设有幼儿园、社区医院、超市、餐饮、洗浴中心、五星级大酒店，并投入巨资修建小区专用主干道过街天桥。
2.物业类型：小区由20幢设计风格现代的多层、10幢小高层和6幢高层组成的花园式小区。整个建筑群优雅而高贵，设施齐全时尚，环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人，实乃龙脉之地也。
3.开发商简介：开发商为平顶山市建宏房地产开发有限公司，公司成立于*年9月29日，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持以专业化、人性化的精神和思想进行项目的规划和开发。目前，一期项目占地约96亩，总投资额1.5亿元，开发住宅26幢，10万平方米，实现收入2.4亿元；二期项目规划13万平方米，投资3.2亿元，开发高层住宅10幢，五星级酒店一幢，；三期工程6幢高层正在紧张施工中。
4.物业基本情况：中央花园小区总建筑面积：33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米。住宅共计：*套（户）其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户数)，绿化面积占总面积的35%，目前交付使用的地下车库两处（正在施工中两处），共128个车位，地面专用车位75个。单元楼一层为专用车库及储藏室，方便业主生活所需。供电设专用变压器15台，以确保景观照明、路灯、楼道灯、电梯、自动加压水泵、消防喷淋系统、住宅用电（一户一表，插卡式供电方式）、商铺等用电。供水系统为居民生活用水（一户一表）、商业用水、消防用水、景观用水、绿化用水及独立的管道系统。下水为雨水系统、污水系统及独立的管网设置。安保监控系统由96台高清摄像头组成的监控网络，确保小区安全。高层、小高层共设电梯26部，由专业维保公司24小时维修保养，确保安全高效使用。
二、物业管理实施方案管理目标
1.管理费收缴率：90%
2.业主对物业管理综合满意率：90%
3.有限投诉处理及时率：98%
4.有效投诉处理及时率：90%
5.设备设施完好率：98%
6.火灾发生率：0
7.治安事件发生率：0
8.业主报修维修及时率：90%
9.报修维修合格率：95%
10.计划培训率：100%
11.采购物品合格率：98%
（二）宏远物业管理组织机构
?管理机构图
宏远物业公司
物业公司经理
客服部工程维修部财务综合部保安部保洁绿化部
(三）、物业服务内容
1、物业治安防范管理
保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无稽之谈。宏远物业服务公司针对中央花园小区的位置特点，根据人防加技防的原则，在中央花园治安防范工作中，本公司拟采取如下安保方案：
l小区实行24小时安保管理。
l建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。
l根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、单元门对讲系统、车辆进出自动电子道闸系统等。
l对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。
l对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。
l对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。
2、小区清洁
中央花园小区环境卫生管理标准如下：（参见建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》）：
l设有责任划分明确、奖罚制度健全的保洁队伍，管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。
l经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。
l小区内道路达到“五不”“六净”标准，既不见积土，不见积水，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾；路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。
l每日实行8小时巡回保洁制度，对保洁工作进行严格的管理。
3、绿化管理
绿化管理是一个优美住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象。
l中央花园小区的绿化养护将由本公司专业绿化养护人员负责，承担园区绿化每天的浇水、修剪养护树木花草工作。
l宏远物业将根据中央花园小区绿化初始设计目的，从整体上控制好绿化设计效果，并能得到充分的实现，以形成花园式小区的美景。
l每月对整个小区的绿化工作进行检查，并根据检查标准进行评分整改。
l对景观、亭台、喷泉、雕塑进行日常管理，节假日进行照明采光、水灯运行，对亭台、长廊、装饰墙专设艺术画匾、诗词牌匾。
（四）对宏远物业管理工作计划
主要分为两个方面，即前期物业工作计划和优秀小区达标验收工作计划。
三、费用测算
1、计算依据：
l委托方的要求，中央花园小区的地理位置及总体功能的定位。
l国家、地方有关法律、法规的要求。
l物业管理费用收支平衡原则。
l物价水平。
2、收费收支预算概况：
l物业管理费：多层住宅0.50元/平方米/月，小高层、高层住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。
l电梯、水泵、公共照明、垃圾清运、检查井、化粪池清理等能耗费用按实际发生由物业费中分摊支付。
*年3月8日
篇3：物业管理员工考核方案
1、目的为加强公司内部管理，激励员工的工作积极性，使公司的各项规章制度得到贯彻执行，制定本办法。
2、适用范围公司全体员工。
3、原则
3.1制度面前，人人平等。
3.2坚持“四不讲”，不讲条件，不讲情面，不讲照顾，不讲客观，奖罚分明，逗硬考核。
3.3物业管理经理行使对物业管理人员的考核权，对公司负责，公司对物业管理经理考核，各主管对员工进行考核。
4、考核时间：
每月26-28日前由物业管理经理向对各岗位管理人员进行打分考核。各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。
5、考核内容
5.1公司规章制度执行情况。
5.2岗位考核执行情况。
6、考核办法：
6.1物业管理人员各岗位工资由标准工资和考核工资组成，其中考核工资根据公司对各岗位的工作要求中划定考核工资。具体物管经理每月200元,物管员、收费员、维修员、保安为每月100元，保洁员为每月50元，作为当月的考核工资。其伙食、交通、通讯补贴除外。其余为标准工资。
6.2工作考核实行100分/人、月制考核，全面达标为100分，依次为9
4、8
4、7
4、64共五个等级。
6.3得分为95-100分者，得全月考核工资。
6.4得分为85-94分者，扣全月考核工资30%
6.5得分为75-84分者，扣全月考核工资80%
6.6得分为64-74分者，扣全月考核工资，另扣标准工资的30%。
6.6得分为64分以下者，扣全月考核工资，另扣标准工资的50%。直至当月违反同一规定两次及以上者，加倍考核。
7.0考核通则
7.1奖励
7.1.1对公司提高管理和服务质量有突出贡献，使公司增加收入上2万元或减少损失2万元以上者，奖5～50分/次。特别突出，晋升一级工资。
7.1.2工作业绩突出，受到业主/使用人书面感谢表扬者，奖5～10分/次。
7.1.3参加行业、区、市级竞赛获奖，为公司争得荣誉者，给予通报表扬，奖5～10分/次，获市级嘉奖，奖15分/次，记功一次。
7.1.4见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖5～10分/次，特别突出者，加倍奖励。
7.1.5拾金不昧，奖1～10分/次，数额巨大，加倍奖励。
7.1.6公司的单项奖励按有关规定进行奖励。
7.1.7积极提合理化建议，对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用，奖5～20分/次。
7.1.8及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖5～20分/次。
7.1.9精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果，奖5～20分/次。
7.1.10对设施设备进行技改，延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。
7.1.11坚持原则，检举、揭发损害公司利益的行为，事迹突出者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。
7.2考核
7.2.1迟到、早退、旷工，按《考勤制度》规定执行。
7.2.2着装不规范、佩戴不完整，扣1分/次。
7.2.3姿态不端正、行为不规范，扣1分/次(项)。
7.2.4语言粗俗，服务被业主有效投诉，扣5分/次(项)。
7.2.5不服从指挥，未按时完成上级交办任务，扣3分/次(项)。
7.2.6破坏团结、拨是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次(项)。
7.2.7工作期间，干与本职工作无关之事，扣3分/次。
7.2.8当班饮酒或酒后上班者(因公饮酒者，酒后不得上班，不在本考核之列)，扣5分/次。
7.2.9当班吃零食，禁区内吸烟者，扣2分/次。
7.2.10串岗、脱岗者，扣5分/次;若给公司或业主造成损失的，另行处理。
7.2.11当班吵架、打架、赌博者，扣10分/次，情节严重者，另行处理。
7.2.12当班期间睡岗者，扣10分/次。
7.2.13无故不参加例会、训练、培训者，扣2分/次。
7.2.14记录不准确，各类资料上报不及时者，扣2分/次。
7.2.15弄虚作假，隐瞒实情，包庇、纵容下属者，扣5分/次(项)。
7.2.16限期整改不及时，未达要求者，扣3分/次(项)。
7.2.17泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者，扣10～20分/次。
7.2.18工作场地不干净、整洁，工作区域10平方米内发现烟头、纸屑，扣1分/次(处)。
7.2.19故意刁难业主，向服务对象吃、喝、卡、拿、要，收取好处费，除退出非法所得、赔礼道歉外，另扣20分/次，情节严重者予辞退。
7.2.20主管负责人督查不严，导致工作出现大的失误，影响公司形象或造成较大经济损失，扣5～20分/次或另行处理。
7.2.21业主(使用人)投诉、咨询时认为不属于本职责范围而不理睬、不引导者，扣2分/次。
7.2.22各种考核事件如果有属于直接上级平时督导不周的原因，或此事是由其他人员、其他部门检举者，其直接上级应受相应考核。
7.2.23各级员工对所属人员的各种考核，如果有涉及知情不报或蓄意护短者，将受到被考核人相同的考核。
8.0考核细则
8.1部门负责人考核评分细则
8.1.1所管理物业范围内发生安全责任事故，根据事故责任大小扣20分/次或予行政处理，或按有关法律、法规处理。
8.1.2所管辖物业配套设施、设备完好率>98%，每降1个百分点，扣5分/个百分点。
8.1.3所管辖物业各项管理、服务规范未建立、健全，每缺一项，扣1分/项。
8.1.4每半年由公司调查一次业主满意率，未达规定值，每降1个百分点，扣5分/个百分点。
8.1.5员工培训不符合有关规定，扣5分/次。
8.1.6未经主管领导同意，擅作主张，给业主或公司造成一定损失，扣5～20分/次，情节严重，另行处理。
8.1.7违反公司人事管理制度和财务管理制度，扣10～20分/次。
8.1.8工作失职、渎职，经考评，不能胜任本职工作者，予降职或其它处理。
8.2收费员考核评分细则
8.2.1严格执行公司的财务制度，建立健全各项收费台帐，未做到，扣2分/次(项)。
8.2.2各科目按规定记帐，按时结帐、对帐，未做到，扣2分/次(项)。
建立、完善各种收费台帐，保管、使用好发票及收据，定期检查、核对，未做到，扣1分/次(项)。
8.2.3按时发放职工工资，不出差错，未做到，扣5分/次。
8.2.4认真、仔细收取各类费用，无计算、书写错误，未做到，扣1～5分/次，收到假钞，自行赔付。
8.2.5保证及时准确提供欠缴费用业主/用户名单名细，延时或不准确，扣1～5分/次(项)。
8.2.6保持工作台面干净、整洁，违规一次，扣1分/次。
物管员考核评分细则
8.2.7及时收集、整理、统计业主/用户入住、装修、租赁等资料，未做到，扣2分/次(户)。
8.2.8认真耐心接待投诉，及时处理并跟踪督促解决，未做到，扣2分/次。
8.2.9积极主动配合收费员催收各类款项，未做到，扣2分/次。
8.2.10定期回访，加强沟通，及时反馈信息，未做到，扣2分/次。
8.2.11保持记录完整、及时、有效，未做到，扣2分/次(项)。
8.2.12管理好业主档案，不遗失、不泄密，未做到，扣5分/次(项)。
8.2.13按要求检查考核清洁工的工作完成情况，未做到，扣1分/次(项)。
8.2.14客户报事报修投诉未及时处理，扣5分/次(项)。
8.2.15未按期回访业主/使用人，扣1分/次。
8.2.16保持工作台面干净、整洁，违规一次，扣1分/次。
8.3协管班长考核评分细则
8.3.1所管辖物业出现安全责任事故，扣5～20分/次，未采取补救措施或处理不及时，扣20分/次，隐瞒不报，加倍处理。
8.3.2不坚持原则，督导不严，包庇、纵容下属，扣5分/次。
8.3.3所管部门被业主/使用人有效投诉，扣5分/次。
8.3.4未按要求组织员工学习、培训、未作好记录，扣5分/次。
8.3.5制度不健全，扣1分/次。
8.3.6抽查夜间值勤低于4次/月，扣2分/次。
8.3.7不定期培训员工，低于4次/月，扣2分/次。
8.4协管员考核评分细则
8.4.1未按时交接班，记录不全或不清晰，扣1分/次(项)。
8.4.2未按规定巡逻和详细记录巡逻时间情况，扣1分/次(项)。
8.4.3未按规定对人员、物品进出进行有效控制，扣2分/次(项)。
8.4.4当班期间，发生治安、消防事件未得到及时妥善处理，扣10～20分/次。
8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次(项)。
8.4.6被褥未按规定叠放，未做到棱角分明、平整、无皱纹，扣1分/次(项)。
8.4.7未经领导同意，擅自留宿非公司人员，扣3分/次。
8.4.8擅自动用警具，有损公司形象者，扣5分/次，造成严重后果者，另行处理。
8.4.9当班期间，出现安全责任事故者，扣5～20分/次(项)。
8.4.10其他有违本部门规章制度的行为，按相应规定处理。
8.5清洁工考核评分细则
8.5.1地面(含台阶、沟、花台等)不干净、清洁，扣1分/次(处)。
8.5.2侧面(含门、栏杆、墙面、墙上附件等)有灰尘、蛛网、乱贴8.5.3乱画(用工具能做到处)，扣1分/次(处)。
8.5.4顶面(含灯、灯罩、屋顶等)清洁未做彻底，不干净，扣1分/次(处)。
8.5.5垃圾(果皮箱)外有污水渍、桶内有异味，扣1分/次(处)。
8.5.6垃圾清运不及时，存放时间超过2小时以上，扣1分/次(处)。
8.6维修工考核评分细则
8.6.1未做好对设施设备的安全、防火、防水检查，处理不及时，扣1分/次(项)。
8.6.2不熟悉本岗位工作环境，违反各专业操作规程或工作标准，扣2分/次(项)。
8.6.3未保持工作环境和设施设备整洁年，未做好有关记录，扣1分/次。
8.6.4未完成日常定期巡检、记录不完整、不准确，扣1分/次。未记录，扣2分/次。
8.6.5未按规定完成临时交办工作任务，扣1～5分/次(项)。
8.6.6检、维修前，未做预案，擅做主张，给业主或公司造成损失，损害公司形象者，扣5～20分/次(项)，后果严重者，另行处理。
9.0本办法解释权属于本公司，自*年元月一日起实施，未涉及到的考核事项参照相关管理，办法执行。
篇4：物业管理工作方案(3篇)
目录
物业工作方案
物业管理条例法制宣传系列活动工作方案
科技园物业管理安全护卫工作方案
为进一步提高我区全体公民的法律意识和法律素质，推动我区普法工作的深入开展，今年以《物业管理条例》的宣传为主要内容，以全区的法制楼组为主要对象开展系列活动，深入社区，引导他们行使好条例赋予业主、使用人的权利，履行好条例规定的义务，依法维护好自身的合法权益。整个系列活动具体如下：
一、组织一次物业管理条例培训
（4月――5月）
1、在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。
2、公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。
3、培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。
4、组织一次现场开卷知识竞赛。
二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。
（4月底完成）
三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。
（5月开始），主要内容包括：
1、法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。
2、案例分析：近期有代表性的案件。
3、便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条发布。
4、网上调查：对市民关心的问题，进行调查。
5、网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。
6、房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。
四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。
（5月开始）
五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。
（5――9月底）
六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。
（6――8月）
七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。
（6――8月）
八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。
九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。
（9月）
1、开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。
2、悬挂横幅。
3、在长宁时报利用半个版面宣传物业管理条例。
十、召开一次成果检验大会，并聘请房地法制宣传助理员，举行授牌仪式，为法制宣传深入社区奠定群众基础。
物业管理条例法制宣传系列活动工作方案
为进一步提高我区全体公民的法律意识和法律素质，推动我区普法工作的深入开展，今年以《物业管理条例》的宣传为主要内容，以全区的法制楼组为主要对象开展系列活动，深入社区，引导他们行使好条例赋予业主、使用人的权利，履行好条例规定的义务，依法维护好自身的合法权益。
整个系列活动具体如下：
一、组织一次物业管理条例培训（4月――5月）
1、在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。
2、公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。
3、培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。
4、组织一次现场开卷知识竞赛。
二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。（4月底完成）
三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。（5月开始），主要内容包括：
1、法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。
2、案例分析：近期有代表性的案件。
3、便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条发布。
4、网上调查：对市民关心的问题，进行调查。
5、网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。
6、房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。
四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。（5月开始）
五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。（5――9月底）
六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。（6――8月）
七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。（6――8月）
八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。
九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。（9月）
1、开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。
2、悬挂横幅。
3、在长宁时报利用半个版面宣传物业管理条例。
十、召开一次成果检验大会，并聘请房地法制宣传助理员，举行授牌仪式，为法制宣传深入社区奠定群众基础。
科技园物业管理安全护卫工作方案
安全护卫工作
一、安全护卫部工作质量目标
中控火灾报警处理率100％；
消防设备检测、完好率100％；
突发事件处理及时率100％；
二、安全护卫部各岗位职责
2．1安全护卫部主管职责
●全面负责部门工作，对分公司领导负责。
●负责大贺工业园消防设备的检验和防火安全工作。
●负责消防监控室的日常管理工作。
●负责大贺工业园的治安护卫工作。
●组织部门人员进行周检。
●负责对部门员工进行培训和考核。
●负责建立、更新用户档案，负责标识的管理。
●负责离岗、转岗人员的工作、资料、物品的移交事项。
●负责部门受控文件的管理，负责建立本部门技术文件资料和钥匙档案。
●负责本部门质量记录的管理和超保存期限记录的销毁。
●协助相关部门处理突发事件。
●完成领导交办的其他工作。
2．2护卫员职责
●负责站岗、安全巡视工作，确保所辖区域的安全。
●做好本岗值勤登记工作。
●指挥车辆按规定位置整齐停泊，不得阻塞交通，维护良好的泊车秩序。
●对进出车辆作好登记工作。
●对违章车辆要及时制止并加以纠正。
●兼顾消防报警。
2．3护卫员岗位设置
白班夜班
北门：1人1人
巡逻岗：1人1人
三、日常安全管理
3．1消防安全管理措施
●消防安全管理是大贺工业园日常物业管理工作中极其重要的一项内容，分公司将对全体员工实施全员义务消防员制度，教育员工牢固树立“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识。制定《大贺工业园消防应急处理流程》，一旦接警立即按流程实施处理。
●认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，建立消防安全管理制度，加强日常的消防安全巡视，定期进行消防检查，对检查中发现的隐患发放《整改通知单》给责任部门，限期整改，并追踪整改结果，不留安全隐患。
●把预防和扑救工作有机地结合起来，按照《消防知识、技能培训计划》、《消防演习计划》，认真进行培训和演习，以提高全体员工遇火警时的应变处理能力和实际操作水平。
●安全护卫部按照《消防检测计划》，每季度对消防报警系统进行检测，对检测出的问题责成有关部门立即解决，确保消防报警系统处于良好的工作状态。
●对大贺工业园的灭火器实施定点存放，编号造册管理。每季度对灭火器进行一次检查，对压力不足等不合安全要求的灭火器，立即进行充灌或更新。
●严格执行动火申请制度。
●动重点要害部位进行重点防范，增加巡视频率，采取切实有效的防范措施，防止火灾事故的发生。
3．2安全护卫工作管理措施
大贺工业园主要以办公、生产为主，根据这一性质，护卫工作拟采用“技防为主，人防、物防为辅，全面防范”的总体构想，充分发挥智能化保安系统的优势，辅以门岗值勤、安全巡逻、监控值勤的有机结合，使安全管理无盲点、无死角，确保该物业不发生治安安全事故。
●建立一支高素质的安全护卫队伍
（1）从优秀退伍战士和保安学校毕业生中选聘人员。
（2）对安全护卫员施行优胜劣汰制。按照《安全护卫培训计划》，定期对安全护卫员实施文明值勤，擒拿格斗等基本功的培训，并进行考核。对平时工作一般，安全护卫技能较差的护卫员进行淘汰，以提高和保证安全护卫员的整体素质。
●各岗有针对性地采取响应的安全管理措施。
（1）门岗安全护卫管理措施。
a、门岗施行24小时安全护卫值勤制，负责甄别大贺工作人员和来访人员；对来访人员，帮其联系，在征得同意后、办理来访登记等有关手续并取得临时证件后予以放行。
b、阻止闲杂人员进入园区。
c、对进出园区的车辆、货物进行盘查、登记，手续完备方可放行。
（2）巡逻岗安全护卫管理措施
a、巡逻岗施行24小时安全巡逻值勤制。
b、巡逻岗安全护卫员要熟知园内各区域、部位的情况，特别是主要领导办公室、财务室、机房等重点部位的情况，在巡视过程中要重点巡查。
c、巡逻岗的护卫员还作为机动力量，随时增援其他岗位，处理突发事件。
3．3突发事件处理预案
●火警处理预案
发生火警区域内工作程序：
接警后应立即到火警现场仔细观察，准确做出判断。
若火情没有蔓延趋势，属起初之火，应立即用灭火器进行扑救。
若火情有曼延趋势，用通讯工具报告消防值勤、监控室，请求支援，同时继续扑救。
监控值勤工作程序：
立即通知巡逻岗安护人员赶赴现场进行扑救。
切断火警层及上、下一层的电源。
向安护主管、设备主管、经理报告。
消防值勤工作程序：
启动消防泵、喷淋泵等设备。
及时拨打“119”电话报警。
用消防广播组织人员疏散。
经理工作程序：
赶到消防监控室指挥扑救工作。
调动全体义务消防员和其他工作人员赶赴现场参与扑救。
安护主管工作程序：
赶赴火灾现场参与火灾扑救及组织人员疏散、保护现场。
扑救完毕后组织有关部门查明原因，查明损失。
作好事故记录，并写出书面报告报上级之管部门。
设备维护人员工作程序：
配电房接报后，立即切断火灾区域的电源，确保消防应急线路的正常供应。
水泵管理员到泵房监护消防泵、喷淋泵的正常运转。
其余人员在设备维护人员的带领下，赶赴现场参与扑救。
公共事业部人员工作程序：
得知火灾后，必须放下手中所有工作，参与火灾扑救。
在各部门主管带领下，赶赴现场参加扑救，疏散人员。
安护人员工作程序：
维护好本辖区的一切次序，配合人员疏散工作。
禁止车辆及人员进入（消防员、消防车除外），并确保消防通道的畅通。
提高警惕，防止不法分子浑水摸鱼，趁火打劫。
●盗窃、匪警事件应急处理预案
1、安全护卫员在值勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取财物或威胁人身安全的犯罪行为时，要切实履行护卫职责，迅速防止犯罪。
2、当发生突发案件时，要保持冷静，设法制服犯罪，同时立即利用通讯工具呼叫支援。
3、其他安全护卫人员听到呼叫后，立即赶赴现场支援，同时通知监控室对发案区域加强监控并录像。犯罪分子被擒后，由安全护卫部门送交公安机关处理。
4、若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌等身体特征，以及所使用的交通工具等，并及时报告安护主管，视案件性质和情节拨打“110”电话报警。
5、有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场），要保护现场，任何人不得擅自移动案发现场任何物品，不得让无关人员进入现场，在公安机关未勘察现场或现场未勘察完毕之前，安全护卫人员不得离开。
6、当事人或现场如有人员受伤，应尽快送伤者到附近医院救治。
7、记录当事人及目击证人所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问当事人是否有何线索，怀疑对象等情况，并立即报上一级主管部门和公安部门。
●斗欧事件处理预案
1、安全护卫人员发现在辖区内有争吵、斗欧现象时，要及时制止。
2、制止原则
a、劝阻双方住手、住口。
b、劝导争吵或斗欧的双方或一方远离现场。
c、持有器械斗殴，则先制止持械一方。
d、有伤员则先送伤员去医院救治。
3、在制止争吵、斗欧双方过程中，要主意方式方法，不能粗鲁，不得恶言相向。
4、安全护卫人员劝阻无效时，迅速报告安护主管出面劝阻。
5、仍不听劝阻并造成后果的，由安全护卫部门报公安机关处理。
●值勤中发现可疑人员处理预案
1、安护人员在值勤过程中，发现可疑人员应加强对其进行监督，一旦发现其有犯罪倾向或实施犯罪行为，立即制止。
2、若发现可疑人员，安全护卫员应立即通知监控室进行监控并录像。
篇5：物业管理方案
某项目物业管理方案一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、经营预测a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）l物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000x12x0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率90%）l维修服务费：0.5万元l特约服务：5.8万元l其他收入：1.5万元b)支出：20.25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l维修保养费用：1.5万元l税金：1.05万元l不可预见费用：1.2万元c)润亏：-1.11万元d)物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月xm2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200x23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿化率45%1.04万m2x1元/年xm2=1.04万元（4）清洁卫生费：2人x12月x80元/月x人=0.192万元（5）安全护卫费：7人x200元/年x人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元x25%=1.38万元（7）固定资产折旧费：按10%计算即1万元（8）税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元（9）保险费：暂不投保（10）合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月xm2。六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经有关部门确认；l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。七、入伙1、准备工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方
便业主。l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约5、办理入伙手续程序已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。十、日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案（二）绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪
池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练（四）安全护卫、停车管理（五）保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
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