房地产估价师《理论与方法》精选练习题(六)
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合房地产估价师《理论与方法》精选练习题（六）
-一．单选题
1．某城市居民人均月收入自3月1日至9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。
A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25
2．某城市人口数量自1月1日至1月30日由70万人增加到75万人，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的交叉价格弹性为（）。
A．0.89
B．0.31
C．2.89
2
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合D．3.22
3．某城市经济适用房自1月1日至1月30日由3600元/m2增加到4000元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的交叉价格弹性为（）。
A．0.53
B．5.33
C．1.89
D．0.89
4．某城市预计自1月1日至1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的价格预期弹性为（）。
A．2.25
B．0.25
C．0.44
D．1.44
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合5．某城市预计自1月1日至1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的供给量由30万套上升到40万套。则用中点法计算该类商品住宅供给的价格弹性为（）。
A．0.44
B．1.44
C．2.29
D．0.89
6．某城市预计自1月1日至1月30日钢材由4500元/t增加到5500元/t，商品住宅的供给量由30万套上升到40万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的钢材弹性为（）。
A．0.43
B．1.43
C．1.70
D．0.70
二、多选题
1．房地产形成价格的条件包括（）。
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合A．房地产有用
B．房地产稀缺
C．对房地产有需要
D．独一无二
E．不可移动
2．地价与一般物品价格的不同之处包括（）。
A．生产成本不同
B．折旧不同
C．价格差异不同
D．市场性质不同
E．价格形成时间和供求变化不同
3．房地产价格的特征主要有（）。
A．房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
B．房地产价格受区位的影响很大
C．房地产价格实质上是房地产权益的价格
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合D．房地产价格形成的时间较长
E．房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
4．决定房地产需求量的因素是（）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者的偏好
D．相关物品的价格水平
E．消费者对未来的预期
5．决定房地产供给量的因素（）．
A．该种房地产的价格水平
B．该种房地产的开发建设成本
C．该种房地产的开发技术水平
D．房地产开发商对未来的预期
E．土地获得的难易程度
篇2：房产估价师经营与管理辅导:房地产价格和价值
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合房产估价师经营与管理辅导：房地产价格和价值
1．房地产价格的形成条件
（1）一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。
（2）一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。
（3）人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。
2．房地产价格的特征
（1）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
（2）房地产价格受区位的影响很大。
（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。
（4）房地产价格形成的时间较长。
（5）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
3．房地产供求状况的类型
（1）全国房地产总的供求状况。
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合（2）本地区房地产的供求状况。
（3）全国本类房地产的供求状况。
（4）本地区本类房地产的供求状况。
4．使用价值和交换价值的关系为：没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
5．成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的区别
（1）正常成交价格形成的条件：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；
③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。
（2）一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。
6．三种评估价格的趋向
（1）当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致。
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---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合（2）在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值。反过来，如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值时，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在着泡沫。
（3）当成本法求得的价值（不考虑经济折旧）大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气，反之，说明房地产供不应求。
评估价值不是事实，但合格的房地产估价师所评估出的价值应当是基本一致的，彼此之间的差异会在合理的误差范围内。
7．公开市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值的关系
原始价值高于账面价值，投资价值大于或等于市场价值，谨慎价值低于市场价值，清算价值低于公开市场价值，快速变现价值低于市场价值，在用价值一般低于市场价值，但如果现状使用是使用的，则在用价值等于市场价值。
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