某项目资金管理作业指导书

项目资金管理作业指导书

1.作业目的

房地产行业属于资金密集型的行业,资金是企业的血脉,资金管理是财务管理的重要环节,也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力,也是企业综合实力的体现,保证企业的资金富余时不闲置,困难时不短缺,始终维持最佳的现金保有量,是企业资金管理的重要目标。

2.主管岗位总会计师

主办岗位资金管理

3.紧前工作条件

从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。

4.作业描述

4.1编制资金计划

4.1.1总投资估算

房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告,根据项目进展情况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计,营业费用一般不超过销售额的3%(普通住宅约1-2%,别墅项目略高)。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关,一般控制在建安投资的3%(本企业历年人均管理费用是个很重要的参数)。利息支出可简化计算,每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等(具体税种及税率以当地法规为准)。

需要注意的是,在通货膨胀期间,当项目持续周期较长时,需考虑物价上涨因素,避免因投资估算不足造成资金链断裂。

4.1.2资金支付计划

总投资估算一经确定,即可编制分年度投资计划,形成项目的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款,政府部门的报批报建规定,费用支出计划,房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制,自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份(尤其是3个月以内),以更好的指导资金筹措,以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整,应及时进行实际付款与计划付款的对比分析,当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。

4.1.3资金回笼计划

为控制贷款规模,使资金流入与流出相匹配,保持最佳现金保有量,销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和回笼计划编制项目的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时,需随时对后期的资金回笼计划进行调整。

4.2选择筹资方案

项目投资的资金来源主要有自有资金(资本金加股东集资)、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法,项目的自有资金必须达到总投资的30%,而且四证齐全才能发放贷款,即使获得贷款也要接受银行监管,进行封闭式运作,回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下,项目前期从土地获得到办好四证,是以自有资金为主,从四证取得到获准预售以银行贷款为主,预售以后现金流逐步由负转正,以回笼房款平衡资金流出。

根据公司信用等级的不同,银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式,单纯的项目公司多采用抵押贷款,贷款成本较高,为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。

在银行贷款以外,项目公司可以考虑的融资方式还有房地产信托计划,地产投资基金,多方委托贷款等,一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高,受到的政策限制更为严格。

4.3分析偿债能力

为确保项目借款能按时还本付息,维护公司的信用等级,应对项目的偿债能力进行分析,保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。

项目偿债能力分析表

金额单位:万元第1年第2年第n年合计

一、本年借款

1.年初借款本息累计

2.本年借款

3.本年应计利息

二、本年还本付息

1.本年偿还本金

2.本年支付利息

三、偿还借款的资金来源

1.自有资金

2.预售房款

3.其他

四、现金盈余

项目贷款

1.作业目的

在总投资估算的基础上,按照项目的开发进度计划确定项目各阶段的资金需求。按照资金来源的可靠性、融资成本的高低、融资风险的大小,选择资金渠道。就目前阶段而言,银行贷款仍是开发房地产项目主要的资金来源,尤其是在取得土地权证,到预售之前的开发阶段,缺口资金往往通过银行贷款解决。其目的就是为了充分发挥财务杠杆的作用,利用债务资金提高自有资金的收益率。

2.批准岗位董事长(或授权总经理):批准贷款和抵押。

主管岗位总会计师:审核融资计划,落实融资银行,签署贷款合同。

主办岗位资金管理:编制融资计划,收集和报送资料,贷款谈判,办理抵押手续,建立贷款台帐,按期还本付息。

3.作业描述

3.1本主办岗位编制项目资金计划,合理安排收支结点,提出融资方案,经总会计师审核批准。

3.2按照贷款银行的要求,由本主办岗位收集报送资料:

3.2.1资本金达到项目总投资35%或以上的证明;

3.2.2三级以上的房地产开发资质证书;

3.2.3信用等级证书;

3.2.4经年检的贷款卡和在贷款银行开立的银行帐号;

3.2.5已纳入地方商品房建设计划的立项批文;

3.2.6《房地产权证(土地部分)》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》;

3.2.7资金封闭运作方案;

3.2.8项目可行性研究报告;

3.2.9项目的规划设计文本;

3.2.10项目重大的经济合同,包括土地使用权出让合同、总承包合同、营销策划合同等;

3.2.11企业基本情况资料及财务资料。

3.3贷款谈判:明确借款总额、期限、优惠利率、保证方式(抵押或担保)、用款和还款计划、抵押物评估价值等。

3.4贷款谈判的双方意见一致后,由总会计师在公司行政办公会议上提请审议,如贷款数额超过董事会授权额度的尚需报董事会审批。

3.5经贷款银行内部贷审会审批同意后,由总会计师代表公司与贷款银行签订贷款合同,本主办岗位协助办理抵押登记手续。

3.6根据公司资金情况和项目回笼情况,调整借贷计划,及时与贷款银行沟通协调,办理相关手续。

3.7贷款到期付清,及时办理合同终止手续。如需展期,仍须由总会

计师提请公司行政会议审批。

4.贷款担保

银行一般要求项目公司以项目抵押来锁定风险(在建工程抵押费用较高),个别情况下银行会根据项目的性质、开发单位的资信等因素允许由实力较强、有代偿能力的公司提供担保。

4.1项目分阶段抵押

4.1.1土地使用权抵押:在开发单位支付全部土地使用权出让金,获得《房地产权证(土地部分)》后,办理土地使用权抵押登记手续;

4.1.2房屋期权抵押:在项目建设开发投资总额完成25%以上,具备房屋期权抵押条件时,可办理房屋期权抵押手续,将房屋期权连同土地使用权一并抵押。

4.1.3现房抵押:工程已竣工验收,开发单位获得大产证后,将房屋期权抵押转为商品房现房抵押。

5.贷款额度

项目贷款额度的确定取决于抵押物的价值,房屋期权价值是以抵押时投入该项目的土地使用权出让金、拆迁安置补偿费、已支付的工程款(不包括预付款、库存材料与设备)的总和估算而得。

以房屋期权作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的50%,以房地产现房作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的70%。

6.贷款发放

6.1在发放贷款前,公司与贷款银行签订《财务监管协议》,项目公司在贷款银行开立保证金帐户、监管帐户及结算帐户,保证金帐户和监管帐户需预留信贷员印鉴,确保贷款资金在项目建设范围内封闭运作。保证金帐户核算贷款资金,监管帐户核算借款人投入的自筹资金和项目回笼资金。

6.2贷款银行确定贷款额度后,按照项目实际用款需求分次将贷款资金划入保证金帐户。

6.3贷款项目需要执行对外支付前,本主办岗位应定期(如每月末或月初)编制项目用款计划,并提供用款依据。经信贷员核准后,将保证金帐户或监管帐户内的资金划入结算帐户,由开发单位执行对外支付。