房地产企业税法相关规定
房地产企业税法相关规定
(一)各种税的总结:
1.纳税人自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税款,再按销售不动产征收营业税。
2.房地产开发企业销售商品房时代收的市政费、邮政设施配套费等应计入营业额中作为价外费用征收营业税。
3.房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房,应按规定征收房产税。
4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付使用之次月起,交纳城镇土地使用税,房产税。
5.房地产开发企业建造商品房的用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税,但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征照顾,可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严原则结合具体情况确定。
6.房地产开发企业缴纳土地增值税的扣除项目的规定:
扣除项目=取得土地使用权所支付的金额①+开发成本②+开发费用+有关的税金+(取得土地权所支付的金额+开发成本)*20%
*允许扣除的开发费用:
⑴能分摊且能提供利息证明的:(①+②)*5%+利息
⑵不能分摊且不能提供利息证明的:(①+②)*10%
*有关的税金中不能扣除印花税(因其已计入管理费用中扣除)。
(二)。所得税的有关规定:
1.开发产品销售收入的确认:
①一次性收款方式销售→实际收讫价款或取得了索取价款的凭据时确认。
②分期付款方式销售→按合同约定的日期确认。(提前付款的,按实际付款是确认)
③银行按揭方式销售→首付款于实际收到日确认,余款在办理转帐日确认。
④委托方式销售,按以下原则确认:
A.支付手续费方式→按实际销售额于收到代销清单时确认。
B.视同买断方式→按合同规定的价格于收到代销清单时确认。
C.包销方式→按包销合同约定的价格于付款日确认,提前付款的,在实际付款日确认。
D.基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式→按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销清单时确认。
⑤.将开发产品先出租再出售的,按以下原则确认:
A.将待售开发产品转作经营性资产,先出租再出售的,租赁期间取得的价款按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。
B.将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
2.开发产品预售收入的确认
预计营业利润额=预计开发产品收入*利润率(不得低于15%)
3.开发产品视同销售行为确认收入:
①.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
②.将开发产品转作经营性资产;
③.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
④.以开发产品抵债;
⑤.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
4.代建工程和提供劳务收入的确认:
①不超过12个月的,按合同约定的价款或在合同完工之日确认;
②超过12个月的,采用完工百分比法按季确认。
③节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留规企业所有,应于实际取得时按市场公平成交价确认。
5.发成本和开发费用的扣除
①.销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/总可售面积
②.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费
→属于成本对象完工前发生的,直接摊入相应的成本对象;
→属于成本对象完工后发生的,先在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。
→借款费用:完工前发生的,计入成本;完工后发生的,计入财务费用在税前扣除。
→开发产品共用部位、共用设施设备维修费:按实际发生额扣除,提取的维修基金不得扣除。
→土地闲置费:*超地出让合同约定的动工日期而缴纳的计入成本对象的施工成本;
*因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定扣除。
→成本对象报废或毁损损失:*单项或单位工程报废计入继续施工的工程成本;
*整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失直接在当期扣除。
6.广告费和业务宣传费
①.房地产开发企业广告费可在销售收入8%的比例内据实扣除,超过部分可无限期和以后年度结转。
②.业务宣传费在不超过销售收入5‰的范围内可据实扣除,超过部分当年不得扣除,以后年度也不得扣除。
③.新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。
7.折旧→房地产开发企业按规定将待售开发产品转作经营性资产,可以按规定提取折旧并可在税前扣除。否则则不可以在税前扣除。
篇2：别墅房地产项目成交程序相关规定
别墅项目成交程序及相关规定
一、收取定金及开具收据
1、定金由财务部门收取,如因财务人员不在则由现场销售主管代为收取(具体根据情况而定)。
2、开出的收据一定注明房号、金额、日期、款项来源(定金)。
3、销售人员不准私自收取任何款项(特殊情况除外)。
二、签署认购协议书
1、认购协议书应由销售人员本人填写并签字,客户签署姓名。
2、认购书上内容一律不得涂改。
3、销售人员不得私自承诺任何超出认购范围的内容。
4、销售人员对认购协议书内容有复核的责任;销售主管负责审核认购书内容并盖章。
5、签署完毕的认购协议书一律交由销售主管负责保管。
三、签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续
1、认购协议书签订后,销售人员有责任及时通知客户在规定的时间内交款并办理购房手续。
2、签订《商品房买卖合同》是现场销售流程中最重要的环节,如因合同条款双方意见不能达成一致,造成客户要求退房退款,无论是对公司、个人都是一个重大的损失,因此必须认真对待。
3、合同文本应事先准备好。
4、事先分析签约时可能发生的问题,及时向现场销售主管报告,研究解决。
5、签约时,如客户有疑义,无法解决,应及时汇报销售主管,由其解决,解决不了,向公司汇报,并明确告知客户答复时间,不得私自向客户承诺。
6、销售人员应积极配合银行办理按揭手续,原则上,在客户未办妥按揭手续前,合同由销售人员保管,按揭手续办妥后,交客户合同一份。
四、客户跟踪记录
1、在个人工作笔记本上详细填写客户资料和客户追踪记录。
2、销售人员不得私自检查,翻阅或复印他人客户跟踪记录,如需核对,须有销售主管在场。
3、当销售人员离职或销售完毕后,个人工作笔记本须全部交回公司。
五、销售特殊情况处理
1、变更付款方式:
(1)合同备案前原则上允许变更,如办按揭,须银行同意。
(2)关键:一次性付款和按揭的折扣区别。
(3)操作:由客户提出申请,填写付款方式变更审批单,销售人员签名认可,经销售主管审批,财务部签署意见,并报公司总经理批准后方可办理。
2、换房:
(1)关键:客户所换出的房源在销售中是否有优势。
(2)签订合同前,如果客户要求更换的房屋较原房屋易销售,则应给予更换;合同签订后至合同备案前(按揭审批前),如果换出的房较易销售且房产已升值,可按高价给予换房。
(3)操作:由客户提出申请,填写换房审批单,销售人员签名认可,经销售主管审批并报公司总经理批准后方可办理。
3、更名:
(1)除直系亲属外,原则上一律不予更名。
(2)直系亲属更名需提供证明文件,合同备案前给予更名;合同备案后的直系亲属更名,须经房管部门同意。办理按揭的,须经银行同意。
(3)操作:客户提出申请并提交相关证明文件,填写更名审批单,销售人员签名认可,经销售主管审批,财务部签署意见,并报公司总经理批准后方可办理。
4、退房:
(1)原则上不接受退房。如有特殊原因或于项目本身原因造成的经公司总经理批准可以退房。
(2)操作:客户提出申请并提交相关证明文件,填写退房审批单,销售人员签名认可,经销售主管审批,财务部签署意见,并报公司总经理批准后方可办理。
5、工程变更:
(1)尽量不要接受工程变更要求。
(2)操作:客户提出申请,填写工程变更审批单,销售人员签名认可,销售主管审批并经工程部会签,报公司总经理批准后方可办理。
(3)销售人员负责把工程变更审批单及业主申请、收据复印件等相关资料编号、制表、归档。
(4)经批准的工程变更,由经办销售员及时将工程变更审批单和工程变更联系单交给工程部,并负责跟踪落实,由工程负责人督办。对需收取改装费用的,须经客户签字认可并付清费用。
(5)对于已经批准的工程变更未能及时落实实施,而造成客户投诉或公司损失的,经办销售人员和工程人员负有直接责任,销售主管和工程负责人负有连带责任。
篇3：地产公司事业部招标采购相关费用标准
地产公司区域事业部招标采购相关费用标准
为规范**区域事业部招投标项目收费标准,确保各投标单位公平诚信竞争,特制定本标准。
本标准所指费用包括购买标书费用、投标或询价回复保证金、图纸押金及履约保证金/履约保函。
本标准的适用范围:
(1)限额以上的甲方发包、甲方指定分包、甲方供货及甲方指定供货的招标采购项目需收取购买标书费用、投标保证金及图纸押金费用。
(2)限额以上的甲方发包工程及甲方供货的招标采购项目原则上均向中标单位收取履约保证金或履约保函。但是,如中标单位在**区域事业部各项目近3年内已有过2次(含)以上良好合作的,可以不收取履约保证金或履约保函。限额以下的招标采购项目一般情况可不收取中标单位的履约保证金或履约保函,特殊情况可根据项目实际情况自行考虑。
第一条购买标书费用
总包招标费用统一为500元。
其它各类招标费用一律为100元。
该费用一律不予退还。
第二条投标保证金
根据不同总价收取(总价指本次招标范围内单个标段的预估合同总额最大值)。
总价在100万(含)以内的,保证金为RMB1,000元;
总价在100万以上,500万(含)以内的,保证金为RMB2,000元;
总价在500万以上,1000万(含)以内的,保证金为RMB5,000元;
总价在1000万~5000万之间的,保证金为RMB20,000元。
总价在5000万~1亿元之间的,保证金为RMB50,000元。
总价在1亿元以上的,保证金为RMB100,000元。
保证金的退还:
未中标的投标单位在中标单位确定后退还。
甲方分包和甲方供货的中标单位在与我司签订合同后一个月内退还;甲指分包和甲指供货的中标单位在与施工单位签订合同后凭合同原件退还。
投标保证金不计利息。
第三条图纸押金
根据招标项目的不同及晒图量的多少确定图纸押金,金额一般为500~5000元。
图纸押金的退还:
未中标的投标单位在中标单位确定后,须将全部图纸归还工程部,经工程师复核所有图纸无缺损后,将图纸押金全额退还未中标的投标单位,如果图纸有缺损,每缺损一张,须从退还的图纸押金中扣减100元,最多扣减费用不超过图纸押金总额。
第四条履约保证金或履约保函
收取标准及有效期:
履约保证金或履约保函须在签订合同时收取,履约保证金额一般为合同总价款的10%,总/分包单位或供货商提供的履约保证金或履约保函的有效期自本合同生效之日起至本项目整体工程竣工验收合格之日(以取得本项目整体工程竣工验收备案表之日为准)起90日。总/分包单位或供货商提供的履约保证金或履约保函应当由在中国境内营业的商业银行或有资质且**市建委认可的担保公司开具,与此有关的费用由总/分包单位或供货商自行负担。如果乙方未按本合同规定履行其义务,或因乙方原因给甲方造成损失的,甲方有权直接从履约保证金中扣除相应的款项或要求出具履约保函的单位支付相应的款项。
第五条在编制招标文件及合同文本时,由专业工程师或预算工程师负责填写以上相关内容,收取、退还以上款项由主责人负责经办。
备注:经办人需每月做好退还款的资金使用计划。
篇4：公路桥梁相关工作求职信
公路桥梁相关工作求职信
尊敬的公司领导：
您好!感谢您在百忙之中阅读我的求职信，感谢你给了我一次迈向成功的机会。
我是xx大学的xx届大学学生，叫xx，目前毕业在即，收获在望，等待着时代的选择，等待着您的垂倾。我是一个农民的儿子，血管里流着的是泥土的芳醇和农民的憨厚，也教了我坚韧不拔的处事准则和方法，家庭的贫困、父母的期望、社会的竞争是我学习的动力。
我十分珍惜大专两年的学习机会。两年里，本着严谨求学的态度，认真学习了专业知识，掌握了公路桥梁等方面的专业知识，同时我注重实际能力的培养，把专业知识与实践相结合，实践中积极动手，理论与实际相结合，不断增强自己的工作能力，经过两年的学习锻炼，掌握了公路桥梁施工与管理的相关专业知识，较为优秀的完成了各项专业课程的学习，为今后开展各项工作打下坚实的基础。我注重“一专多能”，在学好专业知识的同时，热门思想汇报充分地利用课余时间自学了微机课程。
尊敬的领导，您作为现代社会的英明管理者，物色一名精干得力的工程技术人员，一定是你早有的夙愿，即将完成学业的我，既有专业知识又有奋斗的信心和前进的动力;对工作认真与负责;怀着自信的我向您推荐自己，希望能在贵单位、一个文明团结进步的集体中从小做起，从现在做起，虚心尽责、勤奋工作，在实践中不断学习，发挥自己的主动性、创造性，竭力为公司的发展添一份光彩。
给我一次机会，我将还您一份惊喜!
此致
敬礼
篇5：设备及相关部件设计人员岗位职责范本
1.熟悉生产制造的工艺过程,能绘制相关机械零部件图纸。
2.根据生产计划要求完成真空设备的设计制造任务。
3.在设备制造过程中进行质量控制,使产品满足质量要求。
4.对现有设备进行改进,提高生产效率及产品品质。
制度专栏
