某某房地产项目评价系统
某房地产总部项目评价系统
1.目的:
根据总部土地储备管理相关制度,为科学规范地评价项目,特制定本评价体系,提高项目评价效率,全面考虑各种因素,减少偏差增加准确性。
适用范围
2.范围:
2.1适用范围:**总部及所属各项目公司发布范围:**总部及所属各项目公司
3.名词解释:
3.1专业名词:
3.1.1容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比;
3.1.2建筑覆盖率:指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比;
3.1.3绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比;
3.1.4建筑限高:地块内所有建筑物室外地坪到其最高点不得超过的最大高度限值;
3.1.5土地费用:指取得土地的所有费用,包括土地转让费、土地出让金、城市基础设施配套费、契税;
3.1.6前期费用:指从取得项目到取得开工许可证所发生的费用。主要包括可研、设计勘察、交评环评等前期报建费用;
3.1.7红线外市政工程费:指从市政接口到项目红线所发生的工程费用,包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯等;
3.1.8红线内市政工程费:指从项目线线到楼座所发生的工程费用,包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯、小区景观、绿化等;
3.1.9工程建设费用:指楼座本身(地下、地上)所发生的建安费用,包括建筑工程、安装工程、装饰工程等费用;
3.1.10开发期间税费:指项目开发费间所发生的费用,包括工程招标费、质量监督费用、工程监理费用等;
3.1.11管理费用:指项目开发过程所发生的人员工资、办公、公关等费用;
3.1.12销售费用:指项目销售过程中所发生的市场调研、市场策划、销售佣金等费用;
3.1.13销售收入:指项目可销售(出租)面积所产生的收入,地下车库因销售的不确定性不计入销售收入;
3.1.14销售毛利率:指税前利润/销售收入;
3.1.15总投资回报率:指税后利润/总投资;
3.1.16启动资金:指为完成该项目,在项目自身获得融资能力之前,公司所需投入的最小资金;
3.1.17最大资金缺口:在投入启动资金后,完成该项目还需投入的最大资金量;
3.1.18内部收益率:是能使项目的净现值等于零时的折现率;
3.1.19投资回收期:指收回投资所需的时间,以月份表示。
3.2专有名词
3.2.1初选:获得项目信息,参照《项目初选评价系统》分析项目是否有投资潜力的过程;
3.2.2立项:经过初选的项目按照《土地储备工作管理制度》,到发展中心备案,并取得立项;
3.2.3可研决策:按照公司规定完成项目调查、分析、谈判后,编写《项目可研报告》,通过决策委员会决策的过程。
4.职责:
4.1发展中心编制与修正评价体系,对其使用做出解释;使用项目评价系统,并对可研决策结果进行汇整分析,向董事会提交最终决策评价报告。
4.24.2.1项目公司拓展部门按照《土地储备管理制度》参照项目评价体系完成项目初选、立项、可研等相关工作;
4.2.2项目评价体系所列因素,要在相关报告过程有清晰、完整论述与说明。
5.作业内容:
5.1项目初选评价项目责任人根据附件1《项目初选评价系统》所列因素对项目信息进行初步评价。
5.25.2.1立项审批评价项目责任人在立项前编写《项目建议书》,报告对附件2《项目立项审批评价系统》所列因素应有清楚、完整分析与阐述;
5.2.2总部发展中心立项审核主要评价因素根据附件2《项目立项审批评价系统》所列。
5.35.3.1项目可研决策评价项目责任人在立项前编写《项目可研报告》,填写附件4《决策项目信息表》,报告对附件3《项目决策评价系统》所列因素应有清晰、完整分析与阐述;
5.3.2总部发展中心对《项目可研报告》进行核查,如有《项目决策评价系统》所列因素表述不清,责其改正;
5.3.3决策委员根据项目责任演讲,结合相关分析文件,按附件3《项目决策评价系统》及附件4《项目决策表》所列因素对项目进行评价。
5.3.4各位委员独立进行项目评价,只需在评价等级中打“√”,并说明评价理由;
5.3.5评价等级分为“不合格、合格、良好、优秀”。
5.3.5.1不合格:是指“不看好、反对、没把握、有较大风险”;
5.3.5.2合格:是指“一般、还行、有风险”;
5.3.5.3良好:是指“看好、可行、比较赞成、风险较小”;
5.3.5.4优秀:是指“很好、有把握、没风险、赞成”。
5.3.5决策因素评价等级所对应的分数为”2、3、4、5”,重要因素评价等级所对应的分数为“1、2、3、4”,一般因素评价等级所对应的分数为“0、1、2、3”;
5.3.6项目得分为每位评委打分值的算术平均值,得分低于70分,项目被淘汰;得分在70-80之间,需按意见进行补充完善或作为备选项目;80分以上为通过;
5.3.6决策因素具有一票否决权,即只要有其中一项因素所有评委都评价为“不合格”,则无论其它情况如何,该项目均将淘汰。
5.4总部发展中心汇整评价结果及意见,最后由发展中心向董事会提交最终决策评价报告。
6.奖惩条例:奖惩条例:无
7.注意事项:无
8.附件:
8.1《项目初选评价系统》8.2《项目立项审批评价系统》8.3《项目决策评价系统》8.4《决策项目信息表》
篇2:工程项目对危险源辨识风险评价风险控制策划规程
工程项目对危险源辨识、风险评价和风险控制的策划
(一)策划方式
本工程将采用专题会议的形式进行危险源辨识与风险评价工作,操作程序执行我局《危险源辨识与风险评价程序》。专题会议由总承包项目经理组织,总承包项目副经理、技术负责人、安全部和项目其他相关的管理人员参加,共同完成。项目组织的危险源辨识与风险评价工作将参考我局《常见危险源名录》,并结合本项目的实际情况进行。
(二)危险源辨识
1、危险源辨识应全面考虑项目的各种活动:
(1)常规活动和非常规活动;
(2)所有进入作业场所人员的活动;
(3)作业场所内的所有设备设施(包括相关方提供部分)。
2、危险源辨识应全面考虑三种时态、三种状态和六种类型:
(1)三种时态:过去、现在和将来;
(2)三种状态:正常、异常和紧急;
(3)六种类型:物理性风险因素、化学性风险因素、生物性风险因素、生理及心理性风险因素、行为性风险因素、其他风险因素。
根据项目危险源辨识的结果,由项目安全部负责编制《项目危险源台帐》,并报总承包项目经理审核确认。
(三)风险评价
1、风险评价方法
风险评价是在危险源辨识的基础上,按定性评价与定量评价相结合的方式进行。定性评价采用直接判断法,定量评价采用作业条件风险性评价法。
直接判断法的依据主要包括:法律法规的符合性、相关方的合理要求、类似事故的经验教训、直接察觉到的风险等。
作业条件风险性评价法主要是以与系统风险性有关的三种因素指标值的乘积来评价系统人员伤亡风险性的大小,其表达式为:
D=L×E×C
L--发生事故的可能性大小;
E--人体暴露于危险环境中的频繁程度;
C--发生事故可能造成的后果;
D--风险性分值。
2、重大风险的判定依据
凡符合以下条件之一的危险源均应判定为重大风险:
(1)不符合法律、法规和其他要求的;
(2)相关方有合理抱怨和要求的;
(3)曾经发生过事故,且未采取有效控制措施的;
(4)直接观察到可能导致危险且无适当控制措施的;
(5)通过作业条件风险性评价法,评价总分≥160分的。
(四)风险控制策划
针对评价出的重大风险采取响应的控制措施,控制措施选定从以下方面考虑:
1、首先是消除危险源;
2、其次是降低风险级次;
3、最后采取个体危险防护措施;
也可上述三种方式联合使用。
根据项目风险评价和风险控制策划的结果,由项目安全部负责编制《项目重大风险及其控制计划清单》,报总承包项目经理审核确认。项目对未评价为重大风险的危险源维持我局已有的运行控制,加强管理。
(五)危险源与重大风险的更新
当发生下列情况时,项目应组织有关人员重新进行危险源辨识与风险评价:
1、相关法律、法规和其他要求发生变化;
2、我局的职业健康安全方针和职业健康安全目标发生重大变化;
3、项目的产品、活动和服务发生较大变化;
4、相关方有合理抱怨和要求。
危险源与重大风险的更新工作参照上述的危险源辨识、风险评价和风险控制策划要求进行。
篇3:项目工程危险源不利环境因素识别评价控制策划
项目工程危险源与不利环境因素识别、评价和控制策划
1.目的:
本项目部就识别在施工过程中存在的危险源和重要环境因素,并依此制定目标及管理方案,从而有效地控制事故和污染。
2.职责:
(1)项目经理任顺桥组织项目部全体管理人员(包括分包单位相关人员和有经验的工人)识别各领域中的危险源和环境因素。
(2)安全员包龙华、陈建森负责将危险源汇总得出重点部位控制定位及排列重要环境因素。
3.程序:
(1)危险源和重要环境因素辨别。
1)项目经理组任顺桥织所有管理人员(分包单位和工人代表)以施工过程中的所有活动(正常的、周期性和临时的;紧急情况下的活动;进入施工现场所有人员的活动;施工现场所有的物料、设施、设备等)进行危险源分析和重要环境因素的分析。
2)危险源和重要因素识别从以下几各方面考虑:
a.依据存在时态分过去、现在和将来三种;
b.依据存在状态分正常、异常和紧急三种;
c.依据类型分为基坑开挖与支护(包括市政沟槽开挖)、脚手架搭拆、模板支架搭拆、大型机械装拆及作业(机具设备)、结构施工、地下工程作业(非开挖技术及办公场所)、交通运输等八类。
(2)风险评价、重要环境因素评价和控制:
对辨识出的危险源和重要环境因素应逐一作出风险评价;
a.项目部组织人员对辨识出的危险源按"风险评价标准"(环境因素分A、B、C三类,A类列重要环境因素)填写(风险评价表)确定风险级别和重要控制部位。
b.项目部安排人员进行核定评价,对违反法律、法规、及过去五年中曾发生过的重大事故的类别均评为二级以上(含二级)的风险,列入《重要风险汇总表》中。对评为三级且经评定诊断是主要的也要列入《重要风险汇总表》;
c.对以下情况,需要时对《重要风险汇总表》、《重要风险因素表》予以更新。
(a)法律、法规有变化涉及时;
(b)设备、设施新增主改造时;
(c)安全检查中发现问题时;
(d)施工方案改变时和相关方要求时;
(e)自然灾害等无法预计事故发生时。
d.重要部位控制及主要因素变更后,应重新制定或修订相关管理方案及作业指导予以控制。
4.记录
安2-1重大/一般危险源及控制措施清单
安2-1-1重大危险源控制目标和管理方案
安2-2重大/一般环境因素控制措施清单
安2-2-1重大环境因素控制目标、指标和管理方案
篇4:项目部危险源辨识风险评价与控制
项目部危险源辨识、风险评价与控制
1、危险源辨识
项目部安全部门根据本公司《危险源辨识、风险评价和风险控制策划管理程序》的要求,组织收集危险源辨识信息,从以下方面存在的危险、危险因素进行辨识与分析。
(1)厂(场)址:从厂(场)址的工程地质、地形、自然灾害、气象条件、资源、交通、抢险救灾支持条件等进行辨识;
(2)现场(厂区)平面布置现状;
(3)建(构)筑物:结构、防火、防爆、运输、通道、生产设施等;
(4)生产(施工)工艺流程;
(5)生产(施工)设备、装置、工器具,特别是危险性较大设备;
(6)粉尘、毒物、噪声、振动、辐射、高温、低温等有毒有害作业;
(7)管理设施、事故应急抢救和辅助生产、生活卫生设施等。
根据招标文件和本公司长期的施工经验,针对本合同工程,初步辨识主要的危险源见表21-1。
表21-1重大危害、危险因素及控制策划清单
序号/辨识部位及内容潜在危害危险因素/可能导致什么事故/控制方法
1、现场交叉作业施工/物体坠落/物体打击伤害事故/管理方案
2、与相邻开挖标结合部/边坡危石滚落、反铲作业时伤人、反铲作业时撞车、车辆伤害、装车太满、车轮挤石伤人、交通事故、设备倾翻/爆破飞石伤人、飞石砸坏设备、粉尘伤害、高边坡坍塌、机械伤害、因装车太满落石伤人/管理方案,应急预案与响应
3、边坡施工/排架垮塌、高处坠落、物体打击、触电、机械伤害、车辆伤害、跌倒/人员工伤事故管理方案,应急预案与响应
4、混凝土施工/临边振捣未系安全带坠落、物体打击、振捣人未戴绝缘手套而触电、电缆破损触电、钢筋网仓面踩空、缆机吊物伤人、机械伤害、长期振动噪音等/人员工伤事故、肢体伤害/管理方案
5、现场排架上动火作业/引燃排架易燃物/火灾事故/管理方案
6、现场交通运输路外沿基础不稳,路面坡度过大,路面宽度不满足需要,安全墩数量不足。/翻车、撞车交通事故/管理方案,应急预案与响应
7、雨季施工/泥石流、路面滑/交通事故、人员设备物质损伤/管理方案,应急预案与响应
8、缆机
及供料线运行/起重设备距离太近、起重指挥不当、司机操作不当、设备质量缺陷。/设备碰撞、垮塌/管理方案
9、现场高处作业未按要求使用防护用品;防护设施有缺陷;作业人员身体原因。/高处坠落/管理方案
10、现场供用电作业/违章操作、带电体裸露、保护装置失灵。/触电/管理方案
11、油库作业、木材加工、电焊、生活用电等/违章作业、线路老化、未配备消防器材。/火灾/管理方案,应急预案与响应
12、高排架施工/排架搭设不稳定、排架搭、拆过程未按程序施工。/排架垮塌/管理方案
13、起重作业/违章作业、钢丝绳断裂、受力件断裂、吊具有缺陷、指挥不当。/起重伤害/管理方案
14、生活营地食堂卫生、食物加工/蔬菜含农药、食物变质、餐具不卫生、加工不当/食物中毒/管理方案,应急预案与响应
注:管理方案指目标、运行控制、培训意识与能力以及各项措施。本表为投标期初步分析与辨识,实际施工中由项目安全环保部根据现场具体条件和状况补充或修改,再用于职业健康安全管理。
2、风险评价及控制方法
项目安全环保部根据本公司《危险源辨识、风险评价和风险控制策划管理程序》中风险分析与评价的要求,判断风险级别、确定不同的控制手段。风险控制方法见表21-2。
表21-2风险控制方法
风险级别/控制手段/是否监测
不可承受风险/目标、管理方案、运行控制、应急准备与响应、培训意识与能力/
重大风险/目标、管理方案、运行控制、培训意识与能力/是
一般风险/安全培训/否
3、应急预案与响应
项目安全环保部根据公司《应急预案与响应控制程序》的要求,识别并确定潜在的事故或紧急情况,如表21-1中安全风险控制要求需实施应急预案与响应的,必须制定应急预案并进行必要的演练,以预防或减少可能伴随的职业健康安全影响。
事故或紧急情况发生时,各部门必须立即采取响应措施,并及时向上级主管部门报告。事后应对应急准备和响应的措施及程序进行评价,必要时予以修订。
成立重、特大事故应急救援指挥领导小组。其任务主要是对各单位、有关部门实行统一领导,统一组织,统一指挥,协调作战,共同完成重、特大事故预防和处置任务。提高认识,加强领导,做好预防和应急处置各项工作,确保国家、企业和职工群众生命财产安全。根据预案的要求,制定本单位重、特大事故预防和应急处理预案,并按专业组的分工,组织落实救援人员、救援物资、设备和器材。熟悉预案,组织演练。组织有关人员认真熟悉预案,使其明确各自的任务要求和处理措施,并组织演练(每年1~2次)。要做到人员落实,装备落实,工作落实,真正做到召之即来,来之能战,战之能胜,把事故损失减少到最低限度。
为确保预防和减少潜在的事件和紧急情况可能引发的疾病和伤害,各责任部门应制定应急预案与响应计划,并建立安全生产委员会或领导小组,完善管理制度,进行安全教育,并组建义务抢险队。对应急场所的工作人员和管理人员进行岗位教育、安全知识及操作技能教育、应急准备和响应培训,需要时进行相关内容的演练并对其效果和有效性进行评审,必要时予以修改。
篇5:项目安全生产工作总结评价管理规定
一、项目工程经理部应每周召开安全生产例会,对施工现场安全生产情况进行总结,同时,每月进行一次月度安全生产情况总结,并将月度安全总结以书面形式上报集团公司安监(部),另外公司第季度要进行一次季报全面安全生产总结和自我评价,并将自评结果送所在安全生产委员会领导小组。
二、公司安全管理中心质安处(科)每月定期对所辖范围项目的安全生产情况进行安全生产总结与评价,并将总结的结果以书面形式上报给公司安监办。
三、各部门安全生产领导小组每月对公司所属项目安全生产情况进行总结,并进行评价,评价结果送达安监办。
四、安监办每月对各生产单位进行安全生产总结,并对各部门安全生产情况进行评价,并将结果上报集团安全生产安监部。
五、安全生产工作总结与评价具体内容应包括:
1、工程概况。
2、本工程安全管理目标指标实现情况。逐条列出。
3、本工程安全管理难点、特点,。
4、本工程所采取的主要安全措施和手段及效果。
5、本工程安全资金投入。
6、本工程安全事故损失(包括无工伤事故)。应详细列出事故损失的子项及金额。
7、有无发生投诉情况(安全文明方面),投诉内容及所采取的补救措施。
8、本工程在各级、历次检查中所发现的重大安全隐患台帐及相对应的整改措施单。
9、安全生产大事记
10、其他