设施设备及公共区域巡检维护作业指导书
1.目的规范和指引共用设施维护标准及维护作业要求,确保设施完好、安全、常见常新。
2.适用范围适用于公司管理项目共用设施的维护管理。
3.责任归属
3.1项目经理(即服务中心/管理处负责人)监督本项目共用设施管理。
3.2工程主管(即设备管理负责人)负责组织共用设施维护管理工作。
3.3维修技工(具体的设备责任人)定期巡检及维护公用设施。
4.方法与过程控制4.1共用设施维护标准
4.1.1公共照明灯具完好无损,照明系统(含泳池周边照明)设置独立开关控制并配备漏电保护装置。
4.1.2各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施,表面油漆无明显脱落、无明显锈迹,安装牢固。
4.1.3路面无明显污迹、破损,各类沟、渠、井、池盖安装平稳牢固无破损。
4.1.4用于固定单(摩托)车库(棚)的支架应牢固、整齐、美观。
4.1.5公园椅等休闲设施油漆无明显脱落、无腐烂、无倒塌、断裂等安全隐患。
4.1.6公共娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落,表面无锈蚀、无安全隐患,现场设置警示标识与使用说明。
4.1.7各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患,功能良好,油漆无大面积脱落;水景、易攀爬的设施有禁止行为警示标识。
4.1.8空调架安装有序,室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患,外墙装饰无破损、或污迹。
4.1.9各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开启便利。
4.1.10公共区域内的雨水、污水管道、沟槽通畅。检查、疏通工作留存清晰记录,有异常堵塞物的,建议拍照存档。
4.1.11各种娱乐设施转动部位灵活,无异响,承重部位无变形,各部位无棱角。
4.1.12操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施,应设置使用说明。
4.2共用设施定期巡检及维护要求
4.2.1道路、阶梯及扶手、侧石、沟渠、大门、围墙、围栏每周巡查一次。
4.2.2室内外照明设施、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日巡查一次。
4.2.3室外健身、公共娱乐设施每日巡查一次,每半年养护一次。
4.2.4隔油池每月检查一次。
4.2.5雨、污水管井每季度巡查一次。
4.3共用设施施工注意事项
4.3.1共用设施施工前,应向施工现场周边客户发布通知。
4.3.2施工现场需设置对客提示标识,说明施工内容、范围、期限。
4.3.3施工时间:
a)周一到周五:8:00-12:00?14:00-18:00
c)非抢修类作业,如存在噪音干扰客户时,应调整作业时间;抢修类作业,如存在噪音干扰客户时,应提前做出通知。
4.3.4施工期间及作业完毕后做到“工完场清”。
4.3.5对外来单位施工要求:
4.3.5.1施工单位在施工前三天将施工方案上报服务中心/管理处审核。服务中心/管理处针对施工方案制定现场管理方案。
4.3.5.2服务中心/管理处应明确施工现场监管人员,每天应不少于两次现场巡查,发现有违规操作现象,应及时通知施工单位立即整改。
4.3.5.3施工单位应做好毗连部位的成品保护工作。
4.3.5.4施工竣工后验收合格。
4.4涂刷油漆作业标准
4.4.1准备工作
4.4.1.1材料准备
a)?必要的防护用品包括手套、口罩、遮阳帽等;
b)?各种防锈蚀材料应符合国家有关技术指标的规定,还应有产品出厂合格证。
l?防锈蚀底漆:红丹油性防锈漆等。
l?防锈蚀面漆:各色调和漆、船舶漆、聚氨酯油漆(685)、固化剂等;建议:室外铁制品涂刷船舶漆,船舶漆具有防腐蚀性强,能有效延长防腐时间的特性。
l?稀释剂:松香水、二甲苯。
4.4.1.2主要工具准备
铲刀(油灰刀)、手砂轮、砂纸、砂布、钢丝刷、油漆小桶、刷子、附件等。
4.4.1.3施工现场管理准备
a)?油漆工施工作业前用隔离带设置作业区,劝阻无关人员进入;
b)?作业场地应有安全防护、防火和通风措施,防止发生火灾和人员中毒事故;
c)?露天作业应选择适当的天气,大风、暴雨、严寒等均不应作业;
4.4.2?油漆涂刷操作流程
4.4.2.1工作基面清理,要求无铁锈、无焊渣、无油污、无杂物。
4.4.2.2底漆涂刷,要求少粘、勤沾油漆、短刷防止油漆粘联流坠;每遍涂刷方向一致。
4.4.2.3面漆涂刷,涂刷面漆以前应进行表面清理,涂刷应均匀,色泽一致,无皱皮、气泡。
4.4.2.4成品保护,需要悬挂“油漆未干”标志,为防止尘土、降雨需采取遮盖措施。
4.4.3油漆涂刷注意事项:
4.4.3.1涂刷作业气温应在5~38℃之间为宜,当天气温度低于5℃时,应选用相应的低温涂层材料施涂;
4.4.3.2当气温高于40℃时,应停止涂层作业。因为温度超过40℃时,在钢材表面涂刷油漆会产生气泡,降低漆膜的附着力;
4.4.3.3当空气湿度大于85%,或构件表面有结露时,不宜进行涂刷作业;
4.4.3.4铁制品更换部件时,应对构件隐蔽部位、结构夹层难以除锈的部位,提前除锈,提前涂刷;
4.4.3.5油漆、稀释剂等物品的管理、保管须按危险品管理流程操作;
4.4.3.6涂刷油漆时,要做好现场保护,防止油漆污染周边设施。
5.相关记录
〖巡检维护工作记录表〗
〖下水道检查疏通记录〗
篇2：X物业辖区设施设备巡检规定
物业辖区设施设备巡检规定
为保证设备正常运行,及时发现并消除故障隐患,设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。
1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。
2、巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。
3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。
4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况,对"手动"运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状态指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应即时通知维修人员调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。
6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,必须立即报告维修人员,并采取适当的防护措施,防止事故的发生或扩大。
7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查,发现问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。
篇3：设施设备日常巡检制度办法
设施设备日常巡检制度
1目的
规范小区内设施设备的日常巡检工作,及时发现问题、解决问题,确保设施设备处于良好的运行状态。
2引用文件
《设施设备综合控制程序》
3职责
3.1管理处主任和维修组主管负责制定本小区的设施设备巡检计划和巡检路线。
3.2技术性不强、容易发现问题的设施、设备由管理处管理员进行巡检;技术性较强的设备应由维修组维修工进行巡检。
3.3管理处管理员负责每日对门禁系统、楼道、楼道灯、大堂灯具、园区道路、公共标识进行一次巡查。巡查中发现问题及时报修。
3.4维修组维修工负责对电梯、锅炉、冷机、生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门、园区灯具、地下车库灯具、锅炉等进行巡查,并负责对水、电、煤气总表进行抄录。巡查中发现故障及时维修,如故障较大则报告维修组主管,由主管安排维修。
4操作规范
4.1巡检标准和方法
4.1.1门禁系统
门禁系统的要求:
a)门锁开关灵活;
b)屏幕显示正常;
c)外表清洁无污物(检查方法:开关试验、观察)。
4.1.2楼道:墙面、楼梯、电梯前室无明显破损或污渍;各管垄井门正常关闭。4.1.3楼道灯、大堂灯具
楼道灯、大堂灯具灯要求:
a)感应开关或手动开关启动正常;
b)灯具启动正常,照明无故障(检查方法:逐一开启)。
4.1.4园区道路:地砖、墙砖无松动、脱落,破损面积不超过本身面积的四分之一;排水设施不堵塞;铁质栏杆、路灯杆无锈蚀(检查方法:观察)。
4.1.5公共标识:无损坏、缺失(检查方法:观察)。
4.1.6游泳池设备、设施
游泳池设备、设施的要求:
a)管道、阀门没有渗漏水(检查方法:观察);
b)泵房集水坑潜水泵能正常启动(检查方法:同集水坑潜水泵);
c)游泳池的拉手、爬梯没有松动(检查方法:用手拉拽)。
4.1.7集水坑潜水泵
集水坑潜水泵要求:
a)水泵手动、自动启动装置正常(检查方法:调至手动模式进行启动);
b)水泵处于自动运行状态(检查方法:看指示灯);
c)浮子位置正常(检查方法:观察);
d)电控柜门关闭(检查方法:观察)。
4.1.8给排水管道、阀门:主要给水管道和阀门没有漏水现象,主要阀门的开关与标识相符合(检查方法:观察;如发现主要阀门的开关与标识不符,则应在调整前向主管确认)。
4.1.9园区灯具:照明正常,灯罩无破损,灯杆直立无锈迹(检查方法:观察)。
4.1.10地下车库灯具:照明正常,灯罩无破损;配电箱门紧闭(检查方法:逐一启动、观察)。
4.2人员及路线安排
4.2.1管理处主任和维修组主管负责指定巡检计划和巡检路线,安排管理员和维修工对设施、设备进行巡查。
4.2.2管理员每日应对本人责任范围内的设施设备至少巡检一次。
4.2.3维修工巡查工作
维修工巡查工作可参照如下安排,巡检次数不得少于以下要求:
a)上午9时~12时,维修工一人,对生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门做一次巡查;
b)下午4时~5时,维修工一人,对生活水泵、消防水泵做一次巡查;并于5时左右对总水表、总电表、锅炉煤气表进行抄录;
c)晚8时~10时夜班维修工对园区灯具、生活水泵、消防水泵做一次巡检。
4.2.4以上巡检工作记录于《公共区域日常巡查表》、《水泵、水池巡检记录》、《日常巡查签到表》中。其中《日常巡查签到表》粘贴于电梯机房、集水坑潜水泵、游泳池泵房、水泵房中,由巡检人员在巡检工作中签到并做相应记录。
4.3电梯的日常巡检见《电梯维护保养规范》。
4.4配电房的日常巡检见《配电房管理制度》。
4.5发电机的日常巡检见《发电机房管理制度》。
4.6卫生天线设备的日常巡检见《卫星天线设备管理制度》。
4.7冷机的日常巡检见《冷机房管理制度》。
4.8空调系统的日常巡检见《空调系统维护保养规范》。
4.9锅炉系统的日常巡检见《锅炉房管理制度》
4.10水泵房的巡查见《水泵房管理制度》
5相关文件
《电梯维护保养规范》
《配电房管理制度》
《发电机房管理制度》
《卫星天线机房管理制度》
《冷机房管理制度》
《空调系统维护保养规范》
《锅炉房管理制度》
《水泵房管理制度》
6记录
《公共区域日常巡查表》
《水泵、水池巡检记录》
《电梯日常巡检项目表》
《能耗日、月报表》
篇4：设施设备巡检规定制度
设施设备巡检规定
为保证设备正常运行,及时发现并消除故障隐患,设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。
1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。
2、巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。
3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。
4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况,对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状态指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应即时通知维修人员调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。
6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,必须立即报告维修人员,并采取适当的防护措施,防止事故的发生或扩大。
7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查,发现问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。
篇5：物业区域设备设施巡检规程制度
物业区域设备设施巡检规程
l目的
确保公用机电设备、设施正常安全运行,得到及时的维护和保养,及时发现和解决问题,消除事故隐患。
2范围
物业管理区域内的公用设备、设施
3内容
3.1工程维修和运行人员都必须承担物业责任区域系统设备的巡检任务。
3.2各人对自己巡检区域内所管理设备负责。
3.3维修人员,每个工作日上班的第一个小时为设备巡检时间;运行人员,按值班巡视规定。在此时间内除急修外,不安排其它工作。
3.4巡检时应随身携带常用工具,发现问题立即就地解决。如问题较大,一时无法解决,应做记录,并向班组长和管理员汇报,管理员根据轻重缓急,安排计划统一处理。
3.5巡检时必须细致认真,做到"看"、"听"、"摸"、"闻"、"问",仔细检查,不放过任何事故隐患。
3.6在巡检过程中,完成设备的日常保养,包括:清洁、润滑、紧固、调整、防腐等工作,杜绝"跑、冒、滴、漏"现象。
3.7如巡检区域过大或设备太多,在规定时间内不能全部完成巡检的,应定日分区域进行,但所有设备的检查周期不得超过一个星期。
3.8各班组长除每天要认真完成自己的巡检任务外,还要检查本班组其他员工的巡检质量,并对其负责。
3.9巡检结束后应认真填写巡检记录,维修人员记录在个人工作笔记本上,运行人员记录在运行记录表和交接班记录本上,班组长每天检查签字。
相关质量记录:
1.《值班日志》
制度专栏
