房屋砖砌体结构防治维修制度
砖砌体由砖块和砂浆砌合而成。建筑物中墙、柱、腰线、窗台、烟囱、台阶等也常用砖砌筑成。砖块分类按国家标准分成普通砖和空心砖两大类,砂浆则是由胶凝材料(水泥、石灰膏、粘土等)和填充材料(砂、矿渣)混合搅拌而成。常用的砂浆有水泥和黄砂混合组成的水泥砂浆,水泥、石灰膏、砂子组成的混合砂浆,粘土或石灰膏、砂子组成的粘土或石灰砂浆等。砌墙中一般采用水泥砂浆和混合砂浆,粘土砂浆用于荷载不大的墙体或临时房屋中。砖砌体破坏突出表现在耐久性破坏和砌体裂缝的产生上。
一、砖砌体耐久性破坏的维修
(一)砖砌体耐久性破坏的主要原因
1.冻解循环造成砖砌体破坏。其损坏一般由表面开始,首先形成抹灰层脱落,砌体表面出现麻点、起皮、酥碱、剥落等。随着冻解次数的增加,砌体酥碱、剥落深度增加,造成砌体内部材料变质,严重时减弱了砖墙的厚度,进而损坏到砌体的整体强度。
2.风化和浸渍造成损坏。风化是由于砌体材料的溶解质(如石灰等)溶了水,水蒸发后,溶解物结晶而形成沉积风化物。风化物不断堆积浸渍砌体,从而导致砌体膨胀破坏。
3.化学腐蚀造成损坏。对砖砌体有害的腐蚀介质存在于水中,易侵蚀砖基础砂浆,若基础防潮层处理得不好,地下水中的腐蚀性介质通过砌体的毛细管作用进入墙体,腐蚀墙体。砖砌体结构的酥松,出现酥碱、剥落等腐蚀现象,影响砌体强度、外观上甚至在底层房屋的地面上部墙体泛潮,造成抹灰层酥松,霉变。
(二)砖砌体耐久性破坏的防治
防止砌体结构耐久性的破坏,对建筑物正常、安全使用和延长建筑物使用年限具有重要意义。因此首先要搞好砌体的维护和管理,防止砌体受潮和受腐蚀,应做好下列几项工作。
(1)消除或最低限度地减少侵蚀介质和环境腐蚀的影响。
(2)提高砌体耐蚀能力。
(3)对热工性能不足的外墙、檐口等部位采取加厚墙体或其他保温措施,以消除内墙面,顶棚的“结露”“挂霜”等现象。
(4)对湿度较大的或经常关闭的小房间应加强对防水层、排水设施的维护、防止水的侵蚀。
(5)及时维修失效的防水层,养护好已有的防水层。
(6)保持室外场地平整和排水坡度,防止建筑物周围积水。
(7)禁止墙上任意开洞,或直接无组织的排放污水、蒸气等,以防侵蚀墙体。
(8)对已风化,侵蚀在墙上的结晶物,应用钢丝刷子刷除,防止继续腐蚀墙体。
(9)经常维修屋面保持屋面排水系统正常工作,做到屋面不渗漏。
(10)对于已经维修后的砖砌体,应针对破坏的因素,采取有效措施,防止砌体再次发生腐蚀。
二、砌体裂缝的维修
(一)砌体裂缝的主要原因
1.设计上的失误。
(1)砌体强度不能满足砌体承载能力的要求;
(2)砌体的连接节点构造不合理;
(3)砌体的稳定性不足;
(4)整体性的加强措施不够,墙段联结差,传递与扩散荷载的能力差;
(5)荷载传递的布置不够均衡,节点构造不够合理等。
2.施工质量差。
(1)砌体的垂直度、平整度、砌体中的灰浆饱满度差等,造成砌体强度达不到设计要求;
(2)违反操作规程施工;
(3)施工中使用的砖与砂浆不符合设计规定的强度等。
3.使用上的不合理。
(1)改变建筑物用途,超过原设计的荷载标准;
(2)改建时缺乏全面考虑、论证,乱拆、乱改;
(3)地基严重下沉,基础变形位移,墙体受力状况改变;
(4)由于受动力、地震等荷载的损坏,致使砌体不能合理传递和支承等。
(二)砌体裂缝的维护修理
修理工作一般应在结构不均匀沉降已经稳定、裂缝不再发展时进行,但必要时应做好临时加固工作后再进行维修。
1.维护修理。
(1)填缝。填缝补强是砌体裂缝处理最简单的一种方法。操作时应先将缝隙处理干净,洒水湿润后用1:3或1:2.5水泥砂浆用工具填抹严实,填缝后对耐久性可起到一定作用。而对砌体的整体性、强度等方面所起的作用不大。
(2)喷浆。采用
喷浆代替抹填来处理裂缝及因受腐蚀而酥碱的砌体,具有更高的强度,在抗渗性和整体性方面特别是裂缝的处理效果更好。
(3)压力灌浆。通常使用1~3个大气压灌浆,一般分成2个阶段,第一阶段使用较低压力和较低稠度先把孔隙填塞。第二阶段使用较高压力及较高稠度再灌满缝隙,但2个阶段之间不要间歇,以免浆液凝固而导致堵塞。最终达到重新胶结成整体,恢复砌体强度、耐久性及抗渗目的。
(4)抹灰。抹灰可用作裂缝处理,也可用于砌体表面酥碱等缺陷、防水、防渗的处理措施。在抹灰前应清除或剔除墙面松散部分,用水冲洗干净后再做抹灰工作。
2.加固修理。当砌体强度不足时,一般先做好地基加固然后再行维修。
局部拆砌为砌体严重破坏时常用的一种恢复性维修措施。当砌体局部损坏其截面削弱1/5以上,或出现严重倾斜、墙面弓突等损坏现象,使墙体失去稳定性、减弱承载能力时,一般采用此法处理。
拆砌时必须加强安全工作,做好卸荷、支撑、稳定其他墙体的技术措施,并应事先计划好拆砌范围。
拆砌部分的施工时,一定要做好与各联结点的接槎,必要时加设联结钢筋以加强整体性;使用砂浆砌筑时必须在联结处的墙体、砖块上浇水湿润以提高粘结度;如墙体部有梁时应做好梁垫,避免砌体受到局部的较强压力。拆砌后的砌体必须符合房屋修缮工程质量规定,经检查合格后,方可进入下一道抹灰工作。
篇2：A商业广场物业工程部人员结构方案
商业广场物业工程部人员结构方案
一、岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强,对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用"岗位细化"的结构模式:按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制;一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
因此,在实际中,多数酒店及物业管理工程部采用了"万能工"的模式:即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的,可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力,能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模,综合以上两种模式的优劣,工程部的结构采用如下方案:
1、在公司开业伊始的一段时间内,所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉,这段时间任务也会比较多,容易发生一些适应性的问题,基于这些原因,工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为"配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉"六个岗位。
2、以上六个岗位中,相互间技术障碍较小的"配电及电气维修、电梯、空调"三个岗位合并为[电气班],其余岗位合并为[综合班]。
3、在班组内实行"万能工"模式:各岗位责任范围的任务并不固定人员,而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性,在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
4、每个班各设一名领班。
5、工程部组织结构图
二、人员编制
按以上结构,根据相应班次的运行要求,工程部的人员编制如下表:
工程部编制共11人主管1人电气班5人1、责任范围:配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、人员分配:白班2人(含领班)、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班5人1、责任范围:水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
2、人员分配:白班2人(含领班)、早班1人中班2人、夜班1人
三、班次安排
按以上结构及人员编制,工程部正常班次如下表:
1、电气班排班表
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
○1领班白班白班白班白班白班白班例休
○2技工A白班白班白班轮休早班早班早班
○3技工B早班早班早班早班轮休中班中班
○4技工C中班中班中班中班中班轮休夜班
○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休
说明:1、除○1领班外,其余人员实行轮班制:按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。2、【当班时段】白班:按公司行政白班时段、早班:08:00--15:00中班:15:00--23:00、夜班:23:00--08:00
2、综合班排班表
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
○1领班白班白班白班白班白班例休白班
○2技工A早班早班早班早班轮休中班中班
○3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班
○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休
○5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休
说明:1、除○1领班和○5锅炉工外,其余人员实行轮班制:按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。2、【当班时段】白班:按公司行政白班时段、早班:08:00--15:00中班:15:00--23:00、夜班:23:00--08:00
四、工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算,每周工作时间为8h×6T=48小时(包含当班时段内的就餐等时间)。每周可有一天休息,国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、人力成本(工资)预算
1、本地同类工资水平参考
级别月工资水平备注
试用期及初级工350-450元试用期1-3个月
中级技工550-650元不含福利、奖金及花红
领班及高级技工600-800元不含福利、奖金及花红
2、建议工资标准
级别月工资水平备注
试用期及初级工450元试用期3个月
中级技工600元不含福利、奖金及花红
领班及高级技工700元不含福利、奖金及花红
3、工程部人力(工资)成本预算
按以上的建议工资水平,正常情况下工程部人力成本(主要为工资成本)为:
(1)、每月:领班2人×700=1400元,
其他8人×600=4800元,
合计1400+4800=6200元。
(2)、每年(按13个月计):
6200×13=80,600.00元
(3)、平均支出:
月均6716.66元;日均220.82元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
六、人员聘用方案
专业特长人数相关要求
高低压配电2人3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备
强弱电维修3人3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备
电梯维修1人熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证
中央空调1人熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础
水暖管道、机修2人有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能
锅炉1人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础
【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。
七、人员到位计划
1、开业前15-12天内
:
(1)通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。
(2)确定各岗位拟聘用人员名单。
2、开业前12-10天内:
(1)电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。
(2)联系其他拟聘用人员,确定补充招聘计划。
3、开业前10-6天:
(1)通知电气、机修、管道等拟聘人员面试,确定所有录用人员名单。
(2)组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
(3)安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备(洗涤设备等)的安装。
4、开业前6-3天内:
所有人员按要求全部到位,开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
八、减员增效预案
1、结构更新
开业后公司走上正常经营轨道,各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合,各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下,采用逐步过渡的方法进行结构重组,在工程部内实行单一的全"万能工"模式:合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行,不再按岗位定岗定人。
具体结构如下:
工程部共7人,按以下班次运行:
①白班4人负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。1、设领班一人。2、其他人实行轮班制。3、具体班次根据情况安排,并适时调整。
②中班2人负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班1人负责运行值班和紧急故障处理。
2、人员精简
按以上结构,工程部人员在原有基础上精简1/3,将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
3、薪资增长
实现以上结构后,人员减少,工资成本也同比减少。另一方面,由于人员精简,余留人员需承担的工作任务也大大增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪,使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气,更可以提高公司形象,吸引更多优秀人才加入,使公司更具活力。
篇3：Z楼宇结构及公共区域维修管理规定
楼宇结构及公共区域维修管理规定
(一)楼宇结构如被更改或破坏,对该楼宇的安全有重大影响时,管理员应予以注意,并向上级报告。
(二)如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物,如外墙铁笼、檐壁、平台或在天台上加盖小棚屋时,应予以制止并向上级报告。
(三)天花板或外墙有漏水,应即通知单位主管及有关住户修理。
(四)在巡逻时发现下列情况,应立即向上级报告并研究修理方案进行修理:
1.墙壁或天花板有明显裂缝或水泥爆裂;
2.气窗的玻璃爆裂;
3.楼梯边的栏杆松拖;
4.防火门及消防设备损坏;
5.内外墙壁批荡脱落。
(五)住户安装的铁闸掩出走廊、阻塞通道,应予以制止并报告上级。
制度专栏
热点制度职责
