公共设施安装维修规范

篇2：设备设施管理规定办法

一、承包商监督规定

对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业,如消防自动报警系统的维护保养和定期试验,及某些专业性较强的项目,如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。

(一)承包商监督规定

为规范对承包项目的管理,特制定本规定。

1、承包商进场前,必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套,经审查批准后方允许入场。

2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。

3、承包商进场作业期间,必须遵守大楼的各项管理规定。

4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。

5、承包商的用料,必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认,否则作违反合同处理。

6、承包商::因故需变更施工图纸或施工工艺,必须提出书面报告,经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后,方允许实施。

7、承包商的竣工报告、资料、图纸等,必须先交该工程主管管理员检查核对,双方填写技改工程验收报告书,经物管部经理、总经理审查批准后,方可通知财务结算。

二、设施设备巡检规定

为保证设备正常运行,及时发现并消除故障隐患,设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。

1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。

2、巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。

3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。

4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况,对"手动"运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状态指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应即时通知维修人员调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。

6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,必须立即报告维修人员,并采取适当的防护措施,防止事故的发生或扩大。

7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查,发现问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。

三、设备管理规定

1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度,由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划,交各班组实施。

2、各班组每次完成常规保养后,责任人和班组长填写保养记录并存档。

3、设备的维修分小修、中修、大修三种,由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案,交班组执行。

4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项,必须立即填入维修保养记录表,上报设施设备组组长整改。

5、每次检修保养后必须填写相应的表格,设施设备组组长负责监督执行。

四、机房管理规定

物管部辖下的设备机房有:开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等;它们都是::生产重地,为规范各机房的管理,特制定本规定。

1、机房门口醒目位置悬挂机房名称,并张贴"机房重地,谢绝来访"或"生产重地,请勿进入"的告示牌。

2、凡易燃易爆的设备场站,高电压、高温等设备场所,在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

5、机房钥匙是专用钥匙,任何员工不得随意配制机房钥匙。

6、未经部门领导批准,外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房;经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定,服从机房工作人员的安排指导。

7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等,当值人员在查验证件核实身份后,应热情接待,主动配合,并应立即通知电气管理员或部门领导。

8、保持机房的安静、严肃、整洁,严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等,不得有影响工作、分散注意力的行为。

9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房

,严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施,不得在机房内进行动火类作业。

10、机房的内线和外线电话,均为值班专用电话,应时刻保持待机状态,严禁打私人电话或长时间占用电话。

11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格,主要设备的参数记录必须齐全,工作记录应清晰明了。

五、设备机房防火规定

1、不得在机房内吸烟。

2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源,工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。

3、需要动火作业时,由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表,物管部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品,准备好灭火器;施工后认真检查,确认无火种后方能离开。

4、部门管理人员在当值期间,应注意检查机房内的灭火自救措施,并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。

5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况,及时报告、处理火警信号。

6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻,严禁堆放物件。

7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施,必须保持完整好用。

8、发生电气火灾时,当值员工施救时应坚持"先断电,后灭火"原则;如油路发生火灾,应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路,防止扩散,并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作,并做好防火措施。

10、遇火灾时,要及时上报消防中心,并采取相应的灭火措施。灭火后,要详细记录火灾成因及灭火情况,书面上报公司领导。

六、机房卫生管理规定

为做好机房内外和设备的清洁工作,保证设备的最佳运行环境,特制定本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。

2、各班员工必须按时清洁机房地面,做到无明显污渍,无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必须按时擦拭,使设备表面光洁无尘。

4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表,并对机房卫生负责。

7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况,发现严重卫生问题,立刻组织整改,并追究设备责任人的责任。

篇3：房屋设施设备维修养护计划实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略)

(一)、基础结构养护及巡检

1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

对于::使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

1、发现螺栓::松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划

(一)给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

对设备系统的了解:

自来水变频泵

自动喷洒供水泵

消火栓稳压泵

潜水泵

1、管道漏水修理

2、管道堵塞排堵

3、水龙头与阀门的维修

4、卫生洁具的维修

5、水泵保养及维修

6、压力表的校验

7、潜水泵的检查保养

8、热交换器的运行与维修

9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

对设备系统的了解

变压器

高压柜

低压柜

日常维护要点

1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

2、绝缘电阻测量及损伤线更换

3、配电箱的检查

4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

常见维修要点

1、电源电压的检查

2、机油温度、压力的检查

3、制冷剂的检查

4、冷冻水、冷却水的检查

5、远行参数的记录

6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

对设备系统的了解:

电梯对讲5组

电视监控30组

消防监控1组

局域网系统1组

电话交接间1组

大屏电视系统1组

常见维护要点:

1、结合实际正确使用设备

2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

对设备系统的了解:

防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)

自动喷洒供水泵30KW2台

消防栓稳压泵45KW2台

喷洒稳压泵3.7KW1台

常见维护要点:

自动喷洒系统

管道阀门

电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

运行维护要点:

1、按主管部门要求和有关规定管理

2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号

项目

工作内容

保养周期

1.

避雷系统接地电阻

可靠性检查和试验

每年一次(春季前),雷雨后加强巡检一次

2.

火灾自动报警系统

可靠性检查和试验

每季一次

3.

高、底压配电柜

清扫、紧固、防锈

每年一次

4.

各种配电盘、控制柜

清扫、紧固、防锈

每年一次

5.

电梯

由专业公司定期维护

每天巡检,每周保养

6.

空调冷水机

由专业公司定期维护

每年一次(夏季前)

7.

空调冷水循环泵

清洗、换润滑油

每年一次

8.

热力锅炉

专业公司定期维护及安全检查、水质检测

每年一次(冬季前)

9.

热水锅炉

安全检测、水质检测

每季一次

10.

热水循环泵

清洗、换润滑油

每年一次

11.

生活水箱

清洁、二次消毒

每半年一次

12.

污水泵

清洁、换润滑油

每年一次

13.

风机防尘罩

清洗

每半年一次

14.

各种管道的金属阀门

清洁、防锈

每年一次

各种金属管道和构架

清洁、防锈、紧固

每年一次

弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行

电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。

篇4：设备设施综合管理程序制度

1.0目的

从总体上确立物业集团各类设备的管理要求,确保各类设备设施管理工作的统一、完整和完善。

2.0范围

本程序适用于物业集团所辖物业的各类设备设施的综合管理工作。

3.0职责

3.1工程维护部负责辖区内各类设备设施的日常管理、维护保养工作。

3.2工程维护部负责设备设施大、中修、更新改造计划的编制与报批,并组织实施。负责中央空调、电梯等设备的外包业务管理,协调分包方完成定期维修保养工作。

3.3业务总部负责设备设施的总体管理,审核各单位的大中修、更新改造计划,参与分包商的确定,对设备的维修保养提供技术支持。

3.4各部门的自用生产设备由使用部门自行负责维保工作。

3.5全面质量管理办公室负责对设备设施的综合管理进行检查、监督。

4.0工作内容

4.1设备的接管验收

4.2.1新接楼宇设备设施的接管验收,由业务总部或物业公司(管理处)组织成立接管验收项目小组与开发商办理设备设施交接验收手续,相关技术资料的交接按《工程技术资料管理程序》执行。

4.2.2验收小组负责按设备设施出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等对设备进行验收。对达不到要求的,应说明实际情况及原因,通知相关单位、部门限期整改,整改合格后再交接。

4.2设备的建档管理和标识

4.2.1设备设施台帐

4.2.1.1设备正式接管后,工程维护部负责建立《设备台帐》,对重大的、主要的设备建立单机档案(以主机为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。

4.2.4.2业务总部对所有资料的立卷、归档进行指导、检查,保证资料记录和使用的有效性。

4.2.2技术资料归档管理。

4.2.2.1设备设施技术资料由各物业公司(管理处)分类、统一存档管理,业务总部保存一份备案。

4.2.2.2业务总部、工程维护部应各自保存一套《设备台帐》。设备设施的日常管理、检查、维护保养记录由工程维护部保存,记录的保存期限应参照设备的使用周期或使用寿命执行。

4.2.3设备设施标识

4.3.3.1工程维护部在物业接管后两周内将所辖物业内的所有设备进行标识及编号。

a.所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”。

b.“设备标识”用标示牌形式予以实施,标牌应有下列内容:

--设备名称;

--设备编号。

c.设备编号可参照下列规则编制:

例:**花园有电梯6台,1#电梯编号为:JB/DT-01

注:本物业区域内的标识编制规则必须统一。

d.标识制作规范(参考):

--材质采用有机玻璃板制作;

--尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm

4.3.3.2所有设备应按单机或功能系统建立《设备卡》,对设备悬挂或张贴《设备责任牌》,明确责任人。

4.3.3.3设备台帐应保持与设备现行状态一致。设备管理人员应将设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台帐上予以登录。

4.3设备的日常操作、运行、维修保养管理

4.3.1设备操作人员必须经岗前培训,持证上岗。在操作时,要求熟悉设备的性能特点,做好相应的安全防范措施,确保安全操作。高、低压设备等操作须执行工作票制度,并做好记录。

4.3.2各类设备的运行符合标准要求::,运行人员须做好设备的运行记录。系统工程师每周对所管辖设备的巡查不少于二次,将巡查情况记录在《系统设备设施巡查记录表》内,对巡查中发现的问题及时组织技术人员处理。

4.3.3设备机房应做到随时上锁,钥匙由值班人员保管,非本系统人员不得进入,如需进入须经系统工程师批准后,在专业人员的陪同下方可进入,并做好《设备机房外来人员入室登记表》。

4.3.4系统工程

师组织技术人员一起研究、制定《设备设施维修保养年度计划表》,经部门经理审核后报公司领导审批,并将审批后的计划表报业务总部备案。

4.3.5系统工程师根据审批后的年度维修保养计划,在每月26日前制定下月《月份设备设施维修保养计划》报部门经理审核并组织实施。

4.3.5每月的设备设施维修保养由保养人填写《设备维修保养记录表》,系统工程师审核。如对设备进行大中修或重要零部件更换时须记录在《设备大中修及零部件更换记录》内。在维修保养期间如需停水、停电、停梯等由系统工程师填写《内部通启》经批准后立即通知客户服务部,由客户服务部提前24小时或立即通知相关业户。

4.3.6维修保养工作一般在8小时以内,如需延时,填写《申请延时维修保养表》报领导审批。重大设备问题或质量事故作出《质量问题处理档案》,专题呈报公司领导。

4.3.7设备设施出现故障无法修复时,可申请对外委托维修,由系统工程师填写《设备对外委托维修申请单》报公司领导审批后实施。

4.3.8各类设备设施的操作、运行、维修保养等具体见相关设备管理程序、规程。

4.4设备的购置

4.4.1设备的购置包括原有设备的更新和新添置设备。

4.4.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

4.4.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4.4.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

4.4.5设备零配件的购买::,由工程维护部填写采购计划,报单位领导审批。

4.4.6新添设备由工程维护部提出用途或配套功能以及主要技术指标的需求,报业务总部审核后,由物业集团总经理审批。

4.4.7采购设备应遵循《采购控制程序》的相关规定进行采购,并履行进出仓手续。

4.4.8采购设备到达后,由工程维护部进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试及试运行。符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规定办理。

4.4.9经验收符合要求的采购设备按本条例及相关规定纳入《设备台帐》,重要设备建立《设备卡》,进行日常管理。如主要零部件更换,应及时更新相关台帐或注明。相关资料报备业务总部。

4.5设备状态标识

4.5.1工程维护部对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

4.5.2设备状态分为常开、常闭、运行、停止、停用、封存、故障、检修、报废及严禁合闸等。

4.5.3标识的方式方法:

a.设备状态用标识牌进行标识,标识牌采用白色塑料板制作,字体为红色一毫米塑料板粘于底板上。

b.设备状态标识牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置。

c.设备状态改变,标识应随之改变。

4.6设备的停用和封存

4.6.1发现下列情况之一,设备应予停用或封存:

a.多余设备,含服务提供有再需要的设备;

b.设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

4.6.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰撞和其他形式对其状态的损坏。

4.6.3工程维护部应定期(如一个季度::)对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。

4.6.4设备主管人员应填写《设备停用/封存/报废审批表》,经批准后实施。

4.7设备的报废

4.6.1无修复价值的设备应予报废。

4.6.2报废设备由业务总部组织鉴定,参与鉴定人员包括但不限于:设备运行技术人员、专业工程师、业务总部专业人员等。

4.6.3系统工程师填写《设备停用/封存/报废审批表》,经批准后实施。

4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前,应悬挂“待报废”标识。

4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂“报废”标识。

4.6.6工程维护部应将批准的《设备停用/封存/报废审批表》报业务总部备案,并及时更新相关设备台帐,封存该设备档案。

5.0相关文件

5.1《采购控制程序》(QP-7.4-01

)

5.2《工程技术资料管理程序》(QP-4.2.3-04)

5.3相关设备设施管理程序、规程

6.0记录表格

6.1《设备卡》(QR-6.3-01-01)

6.2《设备台帐》(QR-6.3-01-02)

6.3《设备责任牌》(QR-6.3-01-03)

6.4《设备停用/封存/报废审批表》(QR-6.3-01-04)

6.5《系统设备设施巡查记录表》(QR-6.3-01-05)

6.6《设备机房外来人员入室登记表》(QR-6.3-01-06)

6.7《设备设施维修保养年度计划表》(QR-6.3-01-07)

6.8《月份设备设施维修保养计划》(QR-6.3-01-08)

6.9《设备维修保养记录表》(QR-6.3-01-09)

6.10《设备大中修及零部件更换记录》(QR-6.3-01-10)

6.11《内部通启》(QR-6.3-01-11)

6.12《申请延时维修保养表》(QR-6.3-01-12)

6.13《质量问题处理档案》(QR-6.3-01-13)

6.14《设备对外委托维修申请单》(QR-6.3-01-14)

篇5：户内有偿维修工作规范办法

1.0目的

规范户内有偿维修作业服务,方便业户,保证服务质量。

2.0范围

适用于物业集团所属各物业公司(管理处)所服务的小区内业户的室内有偿维修服务。

3.0职责

3.1客户服务部负责受理业户报修,对本规范的实施进行检查监督。

3.2工程维护部维修人员负责维修的实施。

4.0工作内容

4.1报修受理

4.1.1客户服务部前台接到业户报修后,立即在《户内有偿维修服务台帐》上进行详细登记,并在5分钟内开具《工程维修单》(一式三联),通知工程维护部安排维修人员进行处理,将第一、二联交维修人员。

4.1.2需紧急维修的(如漏水,断电等),应立即通知工程维护部派人前去抢修。

4.1.3工程维护部接到客户服务部的《工程维修单》后,应立即安排维修或根据工作计划安排维修或按约定时间进行维修。

4.1.4工程维护部值班人员在客服部非办公时间受理业户的维修电话申请并登记在《工程维护部报修记录表》上,根据情况急缓程度当即安排人员抢修或次日上班后转告客服前台。

4.2维修技工进业户家进行安装/维修时的基本要求。

4.2.1维修人员进行安装/维修时,要做到如下两点:

a.自觉维护公司及业户利益,::不做损害公司名誉的事。

b.不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给系统主管,请求支援解决。

4.2.2维修人员进行维修时应征询业户意见,尽可能恢复维修前的原貌原样。

4.2.3维修人员进行业户家庭安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起业户投诉。

4.2.4维修人员接到维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与业户约定时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

4.2.5维修人员来到业户家门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。见到业户时要先问好,出示工卡,简洁说明事由征得业户同意后方可进行室内进行安装/维修。

4.2.6维修人员确定维修/安装项目,查明原因,属人为损坏或超出保修期的自然损坏,向业户表明由业户负担维修费用。如果维修项目超出服务能力应向业户说明,由业户自行维修;若业主提出要求,物业公司可介绍维修单位进行维修。

4.2.7在检查确定维修项目和工程量后,维修人员必须向业户出示《便民服务维修收费标准》,征得业户同意后按要求进行维修。

4.2.8确定工作点后,维修人员将干净的帆布或塑料布铺在业主指定的位置,用于存放工具和需拆卸的零件。

4.2.9维修人员进行安装/维修时,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

4.3家庭维修

4.3.1对换装门锁、装焊门锁、安装锁牌、门轴、活页、门吸及铝合金门、窗的滑轮、锁扣等维修,一般情况下要求30分钟内完成,维修人员在维修时不得污染、损坏墙面、门窗,做到螺丝紧固,不松动,门窗、锁开关灵活。

4.3.2日光灯维修:

a.检查测量日光灯管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;

b.检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;

c.检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则更换同规格的光管;

d.检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管管座,整修后达不到要求的应更换;

e.检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;

f.维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。

4.3.3电气开关维修:

a.计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;

b.拉下总电源

开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,然后再逐一检查,直至故障排除;

c.拉下总电源开关,用500V摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针"抬不起头",则表明线路漏电,此时应逐条线路检查,直至故障排除;

d.故障全部排除后,换上一个同规格的开关;

e.试验开关应开闭正常。

4.3.4电表维修:

a.计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;

b.对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局检验后合格的电表,电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿;

c.电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动,注意进、出线的正确接法;

d.安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;

e.会同物业部做好新旧电表底数的记录。

4.3.5水龙头、闸阀维修:

a.关掉水龙头、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水嘴或闸阀;

b.拧开水龙头或闸阀,如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则更换一个同规格的水龙头或闸阀;

c.在水龙头或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水嘴或闸阀;

d.开水试验,螺牙连接处应不渗水,开关水龙头或闸阀应灵活,在水龙头或闸阀关水后应不漏水。

4.3.6水表维修:

a.关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;

b.拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表计数盘,重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表;

c.装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。

d.水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;

e.会同物业部做好新旧水表启用底数的记录。

4.3.7座厕水箱维修:

a.水箱浮球阀漏水:

--用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应调整浮球阀杆阴位螺钉;

--用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置,整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b.水箱出水胶塞漏水:

--调整胶塞位置;

--如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

4.3.8电热水器维修:

a.开关跳制:

--电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;

--如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

b.电热水器不热。如经查是电热棒烧断,此时应更换同一根同规格的电热棒。

4.3.9更换入户总阀、水表时,须提前通知相关人员协助停水,并告知客服前台工作人员做好相关解释工作。要求在45分钟内完成,维修完后及时通知相关人员恢复供水。

4.3.10在维修给水软管、水龙头、角阀、抽水马桶时,要先关闭总阀,放完水管中的存水,同时将易损的物品搬离维修点后进行更换和维修。维修按工序进行,尽量缩短时间。维修完成后打开总闸,确认无渗漏水后方可离开。

4.3.11安装排气扇、吊扇、壁扇、抽油烟机、热水器时,应按业主要求进行,并充分考虑到今后使用安全因素,给业主提出合理建议,并不得违反公司规定(如不能在外墙开孔等)。安装管线布局美观,不得乱拉乱接,安装后应牢固可靠,不留安全隐患。

4.3.12在维修开关、插座、白炽灯泡、日光灯管、启辉器、镇流器及吸顶灯、吊灯时,登高作业时做好安全防范措施,做到梯子摆放稳固,不准站在梯顶作业;灯具小心拆卸,拆卸后放到不易触碰地点,以免碰损,造成不必要的损失。

4.3.13进行带电检修时,严格遵守相关操作规程,注意安全,做好防范措施。

4.4维修/安装工作完成后,维修人员应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶箱边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。

4.5全部工作完成后,维修人员要实验安装/维修后效果给住户看,实验次数不少于三次;同时要给住户讲解注意事项,如果业户有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业户满意

为止。

4.6确认一切正常后,维修人员应礼貌地请业户在《工程维修单》上签名确认,将第三联给住户,交待其在客服部交纳相关费用。如果业户对此次安装/维修收费有异议,维修人员应根据收费标准向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑。

4.7维修人员离开业户家时,应礼貌地向业户道别、谢谢业户的支持、配合与谅解。

4.8维修工作若不能在短时间内完成,::应进行应急维修处理,确保给业户造成的影响最小,并及时向业户做好解释工作,同时约定继续或下次维修时间。

4.9维修人员返回后要及时向客服前台报告处置结果,做好维修记录,签名以备日后查询。

4.10客服人员应及时在《户内有偿维修服务台帐》上做好记录。对维修情况进行电话回访,或由物业助理进行有针对性的上门抽查回访。

5.0服务质量验收标准

5.1维修人员接到维修任务后在约定的时间内抵达维修地点,维修完成返回后在三分钟内向客服前台报告处置结果。

5.2维修费用合理,严格按收费标准执行。

5.3维修人员在维修完成后应对维修点进行清洁,将维修垃圾清理到业主室外垃圾存放点。

5.4维修人员在维修过程中应使用礼貌用语,态度友好。

5.5前台调度人员对业户进行电话回访,调查服务满意度。

6.0相关文件

6.1《有偿服务收费标准》(WI-7.5.1-03-02)

7.0表格与记录

7.1《户内有偿维修服务台帐》(QR-7.5.1-12-01)

7.2《服务质量考评表》(QR-7.5.1-12-02)

7.3《工程维护部报修记录表》(QR-7.5.1-13-13)

7.4《工程维修单》(QR-8.5-01-03)