某项目管理处设备管理控制程序
项目管理处设备管理控制程序
1.0目的
保证所有为顾客提供各种服务的公共设备满足服务要求。
2.0适用范围
公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.0职责
3.1工程部负责设备接管验收及设备的管理(签定保养合同、制定作业指导书等)。
3.2质量管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月、季检查。
3.3管理处负责机电设备日常管理及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,与供方确定分包内容,按合同监督检查、评定供方。
4.0程序
4.1设备前期管理
4.1.1前期介入
公司组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等的建议由工程部审核,由商务部向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
4.1.2设备的接管验收
设备的接管验收由工程部代表公司,组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准,会同发展商、承包商进行。
4.2设备的建帐
4.2.1工程部负责发放物业代码,管理处给所管物业的全部设备编号后报工程部。
4.2.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐;
4.2.3工程部对全公司设备设施建帐。
4.3设备质量缺陷整改
新入伙的管理处,机电设备接管后,由工程部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改,达到五洲标准后,由工程部验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。
4.4设备标识管理
a未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
b设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
c.重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。
d.设备标识牌由企业发展策划部统一设计。
4.5设备使用管理
4.5.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。
4.5.2管理处维修人员必须对本管理处管理的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。
4.5.3管理处机电主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。
4.5.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经工程部批准。
4.6设备维修保养管理
4.6.1维修保养计划
a.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,于当年12月下旬报工程部审批,审批后的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留一份。
b.设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
c.工程部根据质量管理部月检报告,定期组织专家对重要设备进行诊断,根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案,并组织实施。
4.6.2设备检定
a.电梯检定计划由工程部制定,工程部每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
b.计量器具检定计划由工程部制定。计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程部存档。
c.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
4.7实施
4.7.1管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、五洲有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
4.7.2发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内的故障维修),维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响顾客生活及工作(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
4.7.3设备中修、大修、更新改造工程由工程部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由工程部组织有关人员(相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
4.8维修保养检查
4.8.1维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;Ⅰ、Ⅱ级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
4.8.2设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属Ⅰ、Ⅱ级设备由工程部组织检定并备案;属Ⅲ级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
4.8.3质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。
4.8.4设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、工程部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
4.9设备完好率和红旗设备率
4.9.1设备完好率
每年年底由管理处机电设备主管组织管理处有关人员对所管进行一次检查,于12月15日之前将设备完好率报工程部,工程部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。
4.9.2红旗设备率
每年年底由工程部组织对公司管辖的Ⅰ、Ⅱ级设备进行红旗设备检评,工程部对检查结果进行统计计算。
>4.10设备安全管理 4.10.1持证上岗与安全检查 特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。 公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价,并责成未达标单位对安全隐患进行整改。综合得分第一名的管理处,可荣获流动红旗。 4.10.2事故处理程序 当管理处发生设备安全事故后,须立即通知工程部(安委会办公室)。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。工程部须组织人员抢修,保证对顾客的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,工程部根据管理处的报告及调查结果,向主管副总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。 4.11设备封存及报废管理 4.11.1设备封存 拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报工程部,工程部计划、安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。 4.11.2设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的设备,应予以报废。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报废设备、器件清单》,清单每半年上报公司工程部,由工程部确认有利用价值的统一调配、回收。 4.12组织对供方的控制 4.12.1供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。 4.12.2工程部每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。 4.12.3当发生严重投诉或事故时,工程部须组织人员对供方的质量体系进行审核。 4.12.4日常检查、监督管理处按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养,按约定进行维修,予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。 4.13设备技术档案资料管理 4.13.1设备技术资料 设备技术资料管理按本文7.2条执行,资料的借阅必须办理相关手续。 4.13.2质量记录 a.所有质量记录均须采用五洲标准表格。管理处使用本公司表格,五洲专业公司可使用其公司的表格。 b.设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。 c.机电设备月检记录由质量管理部保管。 d.工程部保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录,设备诊断记录,红旗设备检评记录,设备完好率评定统计记录。 4.14设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐 4.14.1申请 根据楼宇正常运作或维修需要,由维修班或办公室申请,填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的,由管理处主任批准购买;购置总价在贰千元以上的,经管理处主任同意后,报工程部经理审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报主管副总经理批准购置。 4.14.2采购 采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。 4.14.3验证 对伍千元以下的设备(机具),购进后,在合同规定期内,由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证,填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的,由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,验证后的设备(机具),管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。 4.14.4入库建帐 建帐规定同4.3。 5.0相关文件及记录 WI/S《设备管理工作手册》
篇2：住宅小区设施设备管理工作制度
住宅小区设施设备管理工作
设施设备的使用年限与日常维护息息相关,一般要注意以下几个方面:
1、室外铁件的防锈及室外不锈钢的日常保养。小区内主要要单元门的防锈、路灯杆的防锈、监控杆的防锈、室外栏杆的防锈;
2、供水设施的保养,抽水泵如果不是经常使用的话,每周必须开启一次,不少于30分钟;
3、游乐设施。游乐设施易磨损,日常维护中,要注意所有轴的润滑程度及铁件的防锈处理;
4、道闸。道闸必须每天清洁,每半年给轴承上一次黄油;
5、室内监控设备、电脑,要做好防潮,每年进行一次大清洁,清除内部灰尘(此项工作必须有专业人式进行);
6、室外箱变不属于物业管理范围之内,物业公司不用管理;
篇3：S管理处机电维修值班工作规程
管理处机电维修值班工作规程
1.0目的
规范值班管理,确保值班质量。
2.0适用范围
适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。
3.0职责
3.1机电维修部主管负责对值班工作的监控。
3.2机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。
3.3机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。
4.0程序要点
4.1交接班操作
4.1.1交接班人员提前20分钟做好交班准备:
a)检查设备并确保运行正常;
b)搞好值班室和设备房卫生工作。
4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。
4.1.3值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况:
a)发现异常情况应立即采取有效措施,并通知交接班人处理,接班人协助;
b)确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。
4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况,重点讲明操作注意事项;接班人应认真聆听,如有疑问可向交班人提问,直至双方清楚。
4.1.5接班人查看上班地《机电运行值班记录》,检查仪器、工具等物品是否齐全完好。
4.1.6交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。
4.1.7交接完毕后所发生地问题由接班人负责。
4.1.8有下列情况之一不能交接班:
a)上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,配电室、值班室、操作室不清洁;
b)接班人未到岗,交班人不准下班;
c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人;
d)在倒闸操作和事故处理过程中;
e)若交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人协助。
4.2值班操作要点
4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位,按交接班程序进行交接班。
4.2.2坚守岗位,不得串岗。
4.2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。
4.2.4如遇特殊事件,应按突发事件处理程序进行处理。
4.2.5值班人员特殊情况需要调班时,必须事前填写调班表,并经机电维修部主管同意并签字方可调班。
4.3停送电操作要领
4.3.1正常情况下的倒闸操作:
a)机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用);
b)运行组接到通知后,一天内完成以下工作:
--立即通知供配电专业人员即到现场,根据负荷分布情况实地考察其可行性;
--若不可行应立即汇报情况,并说明原因;
--若可行,则应明确停送、电时间、范围,填好操作票后,由主管经理审批,同时将停、送电情况书面通知公共事务部。
c)公共事务部接到通知后,提前一天贴处停电通知以告知住户;
d)倒闸操作前,运行人员要做好相应地准备工作,电梯降至首层,如有必要可将发电机操作开关置于停机位置;
e)在确定时间,在监护人的监护下,操作人员按操作票进行倒闸操作:
--停电:先停负荷开关,后停隔离开关;
--送电:先送隔离开关,后送负荷开关。
f)倒闸操作完成后,运行人员要检查电梯的运行情况,发电机操作开关置于自动位置;
g)做好各项相关记录。
4.3.2紧急状态下的倒闸操作:
a)发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时,运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作;根据情况立即断开低压配电柜上电源开关,或断开高压柜高压开关;
b)停电后立即通知机电维修部主管,主管到现场后立即检查事故原因,在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复,以恢复正常供电;
c)做好各种记录,重大事故应立即报告管理处经理。
4.4值班房、设备房卫生管理制度
4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作,并保持值班室卫生。、
4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作:
a)水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作;
b)空调工负责空调机房卫生清洁工作;
c)电梯工负责电梯房卫生清洁工作。
4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格。
4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。
4.4.5机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。
5.0记录
《值班记录表》
6.0相关记录文件
《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》
篇4：X物业设备管理作业指导书
物业设备管理作业指导书
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了艾嘉物业管理公司的设备管理范围,使工程服务人员了解设备管理的基本概况。
1.2使用范围:适用全体物业工程服务人员与客户服务人员
2物业设备管理内容
2.1物业设备包括室内设备及物业管理区域内的室外设备与设施系统具体主要有给排水、供电、供暖、消防、安防、通风、电梯、空调、燃气供应、环境保护以及通讯网络等设备。这些设备构成物业设备的主体,是物业全方位管理和服务的有机组成部分。
2.2给排水部分主要包括:室内给排水、室内饮水系统、室内热水系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。
2.3消防工程主要包括:消火栓消防系统、自动喷淋灭火系统以及其他非水消防系统(如干粉灭火器、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等)。
2.4供热、供燃气、通风、空调工程主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑物通风及防排烟系统、空气调节系统及冷源等;建筑电气主要包括:低压配电系统、建筑照明、建筑防雷、消防控制系统、安防系统、网络系统、通讯与广播及有线电视系统、环境保护设备等。
3物业管理公司管理的设备范围
3.1物业管理区域内的设备设施管理责任并非全部由物业管理公司承担。
3.2其应该承担管理责任的范围;
a.建筑的附属设备;
b.产权归全体业主公司的设备;
c.物业管理委托合同中约定的由物业管理公司管理的设备;
d.业主(或部分业主)特约服务中约定管理的设备;
e.政府颁发的有关政策、法规、条例规定的应由物业管理公司管理的设备,规定不由物业公司管理的,物业管理公司不负管理责任;
f.设备保修期内物业管理公司不负设备维修责任;
g.因各种因素物业管理公司无法履行物业委托合同时,不负设备管理责任。
篇5：X物业项目设备管理交接班制度
物业项目设备管理交接班制度
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了YY物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序,保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。
1.2适用范围
各管理项目设备管理当班人员。
2设备管理交接班内容
2.1当班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。
2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。
3下列情况下不得交接班:
3.1事故处理未完或重大设备启动或停机时;
3.2交接班准备工作未完成时;
3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;
3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时;
3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。
制度专栏
