房屋维修维护工作规程制度

篇2：工程维护部日常巡查标准作业规程制度

工程维护部日常巡查标准作业规程

1、目的

1.1、规范工程维护部工作人员对公共设施设备的日常巡查工作,保证公共设施设备能够良好的运行。

2、适用范围

2.1、适用于物业公司工程维护部的日常巡查工作。

3、职责

3.1、工程维护部主任负责检查日常巡查工作的实施情况。

3.2、工程维护部领班负责日常巡查工作的组织实施。

3.3、工程维护部维修人员负责日常巡查工作。

4、程序要点

4.1、工程维护部领班应于次日对前日巡查记录进行检查,汇总,并且汇报给工程维护部主任。

4.2、日常巡查的内容

4.2.1、水泵房状况的巡查。

4.2.2、发电机房状况的巡查。

4.2.3、低压室状况的巡查。

4.2.4、高压室状况的巡查。

4.2.5、防火安全状况的巡查。

4.2.6、电梯状况的巡查。

4.2.7、水景的巡查。

4.2.8、日常楼宇外观的巡查。

4.2.9、园区照明设施的巡查。

对于每天的巡查工作应该认真填写好相应的表格,并且认真填写好《工程部值班记录表》和《工程维护部工作日志》,把所发现的问题真实记录下来,并且如实反映给领导。

4.3、日常巡查的方法应包括"看"、"听"、"摸"、"调查了解"等。

4.3.1、"看":通过观察各个设备的外观来发现是否存在设备破损的问题。

4.3.2、"听":通过倾听设施设备运行中的声音判断是否有故障。

4.3.3、"摸":通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。

4.4、日常巡查的工作要领

4.4.1、低压室的巡查。低压室的巡查严格按照《低压室的巡查维修流程》进行。

4.4.2、高压室的巡查。针对于高压室内的高压设备运行的检查,应该认真填写《高压运行巡查记录表》。

4.4.3、水泵房的巡查。水泵房的巡查严格按照《水泵房巡查流程》进行,并且认真填写《水泵房运行记录表》。

4.4.4、水景状况的巡查。巡查喷水池的喷水状况,认真严格填写好《喷水池记录表》。

4.4.5、电梯的巡查:

4.4.5.1、检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;

4.4.5.2、检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;

4.4.5.3、检查照明灯及安全监控设施是否完好。

巡查时应做好相关记录,认真填写《电梯状况巡查表》。如遇到解决不了的事情,应第一时间联系电梯公司人员进行维修,确保电梯的正常使用。

4.4.6、发电机房状况的巡查:

4.4.6.1、检查发电机房外安全标识是否完好;

4.4.6.2、检查发电机是否运行正常;

5、记录

5.1、《工程部值班记录表》

5.2、《工程维护部工作日志》

5.3、《加压水泵房运行记录表》

5.4、《水景水泵房运行记录表》

5.5、《高压运行巡查记录表》

5.6、《电梯状况巡查表》

5.7、《喷水池记录表》

5.8、《低压室的巡查维修流程》

5.9、《水泵房巡查流程》

6、相关支持文件

篇3：物业辖区供配电设备维护保养规程制度

物业辖区供配电设备维护保养规程

一、目的:检查并及时处理供配电设备隐患,满足设备在良好的条件下运行,确保设备性能,保证安全运行。

二、适用范围:适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。

三、内容:由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养,高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由管理处的设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。

低压配电柜的检查保养表

序号检查保养项目保养内容周期

01配电屏清洁月

02电器仪表外表清洁,显示正常、固定可靠月

03继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关外表清洁,触点完好,无过热现象,无噪音月

04控制回路压接良好、标号清晰,绝缘无变色老化月

05指示灯、按钮转换开关外表清洁,标志清晰,牢固可靠,转动灵活月

06电容无功补偿电容接触器良好,电容补偿三相平衡,电容器无发热膨胀,也不冰冷,接头不发热变色月

07母线排压接良好,色标清晰,绝缘良好年

08配电屏对地测试接地良好年

高压配电柜的检查保养表

序号检查保养项目保养内容周期

01操作机构灵活半年

02隔离开关触头正常、开合正常半年

03高压油开关油位正常半年

04母线排压接良好,色标清晰,绝缘良好年

05配电屏对地测试接地良好年

变压器的检查保养表

序号项目内容周期

01外观扫尘、色标清晰,整体完好无损年

02绝缘电阻值高压侧对低压侧,高压侧对地,低压侧对地,绝缘良好年

03零地接线端子压接良好,牢固可靠年

04母线排压接良好,牢固可靠年

05绝缘子抹尘,整体完好无损年

06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透明年

电房附属设施的检查保养表

序号检查保养项目保养内容周期

01门窗及防小动物设施门窗开启灵活,无>10mm缝隙,通风网无>10mm小孔、无严重锈蚀月

02通风照明设施无故障、保证通风照明月

03绝缘工具正常有效月

04灭火器正常有效月

四、相关记录

1、《低压配电柜检查保养记录表》

2、《高压配电柜保养检查表》

3、《变压器保养检查表》

4、《电房附属设施检查保养记录表》

篇4：物业区域给排水设施设备维护保养规程制度

物业区域给排水设施设备维护保养规程

1、目的

规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

2、范围

适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3、职责

3.1给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

3.2工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。

3.3主任负责审核设备设施维修保养计划。

3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定,主管领导审批。

3.5分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。

3.6管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。

4、工作内容

4.1给排水设备设施维修保养计划的制定。

4.1.1在每年的12月26日前,由工程维修部组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报管理处主任审核。

4.1.2工程维修部根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《月份设备维修保养计划表》报主任审核后实施。

4.1.3制定给排水设备设施维修保养计划的依据:

a.给排水设备设施使用频度;

b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);

c.相关设备技术资料、标准;

d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:

a.维修保养项目及内容;

b.备品、备件计划;

c.具体实施维修保养的时间;

d.预计费用。

4.2给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。

4.3对部门无法解决的问题,可向分公司运营技术部申请技术支援或对外委托。

4.4给排水技工每半年对所有水泵机组进行一次清洁、保养。

4.4.1电动机维修保养:

a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;

b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;

c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

d.清洁电动机外壳;

e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

4.4.2水泵维修保养:

a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;

b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;

c.检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压或更换盘根;

d.清洁水泵外表;

e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。

4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

4.5控制柜维修保养:给排水技术人员在每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;

4.5.2检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;

4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改;

4.5.4交流接触器维修保养;

a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

c.清洁铁芯上的油污及脏物;

d.检查复位调簧情况;

e.拧紧所有紧固件。

4.5.5自耦减压启动器维修保养:

a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;

b.外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。

4.5.6热继电器维修保养:

a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;

b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。

4.5.7自动空气开关维修保养:

a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100MΩ,否则应烘干处理;

b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;

c.自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。

4.5.8中间继电器、信号继电器维修保养:

对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

4.5.9信号灯、指示仪表维修保养:

a.检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

b.检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

4.5.10远传压力表维修保养:

a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;

b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;

c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4.6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

4.6.1闸阀维修保养:

a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;

b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。

c.对闸阀阀杆加黄油润滑;

d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

4.6.2止回

阀维修保养:

a.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

b.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;

c.检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。

4.6.3浮球阀维修保养:

a.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;

b.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;

c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。

4.6.4液位控制器维修保养:

a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

b.清除压力室内污物,疏通控制水道;

c.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;

d.紧固所有螺母。

4.7潜水泵或排污泵维修保养。

4.7.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理;

4.7.2检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。

4.7.3检查轴承的磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格轴承。

4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

4.8明装给排水维修保养。

4.8.1检查支持托架是否牢固,否则应加强。

4.8.2检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。

4.8.3检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

4.8.4检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。

4.9对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,经主任负责人口头批准后,可先组织解决而后上报。

4.10给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《水泵保养记录表》、《水泵检修记录表》内,工程维修部在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为长期。

4.13停水管理。

4.13.1给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由管理处提前24小时通知相关业主/用户。

4.13.2如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关业主/用户作出解释。

5、记录、标识

5.1《水泵保养记录表》

5.2《水泵检修记录表》

篇5：物业区域供配电系统维护保养规程制度

物业区域供配电系统维护保养规程

1、目的

规范供配电设备设备维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。

2、范围

适用于本物业物业区域域内供配电设备设施的维修保养。

3、职责

3.1工程主管负责编制供配电设备设施维修保养及大中修、更新改造计划报部门负责人审核,并组织实施。

3.2客服中心主任负责设备设施大中修、更新改造计划的审核。

3.3分公司运营技术部负责对供配电设备设施的维修保养提供技术指导、支持,对外委维修保养单位的确定进行审定。

3.4管理处负责向有关业主/用户通知停电的情况。

4、工作内容

4.1维修保养计划的编制。

4.1.1工程维修部在每年12月26日前制订下年度《设备维修保养年度计划表》,报管理处主任审核。

4.1.2工程维修部根据设备运行、检查情况及设备使用年限,组织相关技术人员制定设备大中修、更新改造计划,资金来源按相关规定执行。

4.1.3供配电设备设施维修保养、大中修计划制定原则:

a.供配电设备设施的使用的频度、年限;

b.供配电设备设施运行状况(故障隐患);

c.合理时间(避开节假日、特殊活动日)。

4.1.6供配电设备设施维修保养计划应包括如下内容:

a.维修保养项目及内容;

b.备品、备件计划;

c.具体实施维修保养的时间;

d.预计费用。

4.2对供配电设备设施进行维修保养时,应严格遵守《供配电系统安全操作规程》,并按计划实施。

4.3高压开关柜、环网柜、变压器的主要维修保养项目由外委单位完成,外部清洁及部分外部附件的维修保养由进网电工负责,对低压配电柜的维修保养由维修电工负责。

4.4外委维修保养单位的确定按《采购程序》执行。

4.5变压器维修保养。

4.5.1外委维修保养:根据合同约定由供电公司或有资质单位对园区所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,此项工作由系统工程师负责跟进、监督实施,将结果记录在《设备维修保养记录表》。

4.5.2外部维修保养:每年的4、10月份对所有变压器外部进行一次清洁、保养。

a.测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时,

b.拧紧变压器引出线的接头,如发现接头烧伤或过热痕迹,应进行整修处理并重新接好;

c.检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线。

4.5.3对不同类型的变压器,工程维修部应根据设备技术标准、要求制定相应的外部维修保养项目和内容,明确操作程序。

4.6高压开关柜的维修保养。每年根据外委维修保养合同约定,定期由供电管理处或有资质单位对园区所有高压开关柜进行维修保养,此项工作工程维修部专人跟进,监督实施并在《高压开关柜检修保养记录表》中进行记录。

4.7低压配电柜维修保养:每年的4月、10月对园区内所有低压配电柜内外进行一次清洁。先用压缩空气进行吹污、吹尘,然后用干的干净抹布擦拭。

4.7.1刀开关的维修保养:

a.检查安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧;

b.检查刀开关转动是否灵活,如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。

c.检查刀开关三相是否同步,接触是否良好,是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或整修处理;

d.用500V摇表测量绝缘底板,其绝缘电阻如果低于10MΩ,则应进行烘干处理,

烘干达不到要求的则应更换。

4.7.2熔断器维修保养:

a.新熔体的规格和开关应与更换的熔体一致;

b.检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行修整,修整达到要求的则应更换。

4.7.3交流接触器维修保养:

a.清除接触器表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢;

b.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

c.清除触头表面及四周的污物,但不要修锉触头,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

d.清洁铁芯表面的油污及脏物;

e.拧紧所有紧固件。

4.7.4电容器维修保养:

a.清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好;

b.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换;

c.检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧;

d.检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。

4.7.5热继电器维修保养:

a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如有损坏则更换;

b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。

4.7.7断路器(自动空气开关)维修保养:

a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于010MΩ,否则应烘干处理;

b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂,则应更换;

c.断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡阻现象;

d.在使用过程中发现铁芯有特异噪音时,应清洁其工作表面;]

e.各传动机构应注入润滑油;

f.检查主触头表面有小的金属颗粒时,应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭;

g.检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠,否则应修复;

h.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,否则应修复;

i.检查接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则修复并拧紧;

j.检查接地线有无松脱或锈蚀,如有则除锈处理并拧紧。

4.7.8二次回路维修保养:

a.号码管是否清晰或掉落,如是则补上新号码管;

b.接头处是否松弛,如松弛则拧紧。

4.7.9主回路维修保养:

a.标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌;

b.接

头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧;

c.母线排油漆是否脱落,

4.8对未列出的供配电设备设施的维修保养,工程维修部应根据设备的技术参数、相关标准及使用情况制定保养项目内容。

4.9对计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中,对于突发性设备设施故障,先经主任口头批准后,可以先组织解决而后上报。

4.10对设备设施进行大中修或重要零部件进行更换时,在本次保养记录中做好详细记录。

4.12值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录,工程维修部应于每月3日前将相关记录整理成册后交部门档案室存档,保存期为长期。

4.13供配电设备设施因检修等原因需要停电时,管理处应提前24小时通知相关业主/用户。如因特殊情况突然停电,管理处在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5、记录、标识

5.1《高压开关柜检修保养记录表》

5.2《变压器室检修保养记录表》

5.3《低压动力柜检修保养记录表》

5.4《低压电容器柜检修保养记录表》

5.5《用户配电箱检修保养记录表》

5.6《电动机检修保养记录表》