物管处设备翻新改造增加项目的处理流程制度

篇2：酒店工程部的工作流程（3）

酒店工程部的工作流程(三)

1.工作分配流程

(1)工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划,各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后,统筹安排,形成酒店设备正常维修保养计划表。

(2)工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求,将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种,安排具体维修保养人员,落实保养时间和措施。

(3)各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求,按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前,对设备运行记录进行检查,准备好维修工具和器材,按照维修保养规程进行调试、紧固、加油,保证设备正常运转。

(4)各专业班组每次对设备进行政党维修保养时,均填写设备正常维修保养记录。

(5)各专业主管和班组长,要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后,主管要进行检查,工程部经理亦要进行抽查。

(6)在工作分配的时间安排上,如因故障维修量大,影响到正常计划维修时,主管有权先安排故障维修,后再将正常维修的项目补上。

2.人员调配流程

(1)正常情况下,按工程部的职位结构图及人员组织,负责各自的职责范围,完成自身的班组工作。

(2)由于某些突发的因素,个别班组难以完成自身范围的职责,需班组之间协助,由各分管主管协商,即可相互调派人力、工具等。

(3)工程部经理完全有权根据工作情况,临时调配人力,各专业主管均应服从。

(4)如技工本身要求调换班组,首先由本人提出申请,写明调出理由,经本专业主管签署意见,上报工程部经理。工程部经理有决策权。

(5)工程部组织机构的调整,应申诉理由上报人力资源部,得到批准后,即可实施。

3.日常报修流程

(1)维修单一式三份,第一份由发出部门保存,第二份由工程部检查,第三份由工程部转交财务部结算。

(2)除特别紧急的维修工作用电话通知外,其余均由维修单形式送往工程部,维修单比电话通知更准确,发生差错也较少。

(3)酒店内的所有维修工作,均应有维修单。

(4)工程部值班室应记录所有电话通知维修项目,以便翻查。

(5)正常的维修通知单应经有关部门经理签字,方算正式有效。

(6)工程部值班室接到通知后,应打上送来时间,并尽快安排各班组主管,使维修工作落实。

(7)各班组主管应于维修后估算有关工作费用、材料费等。

(8)如遇部分维修有困难,如等候备件,应通知工程部主任,以便尽快解决问题或采取临时修补措施。工程部应及时转告有关部门,以加强沟通。

(9)如遇维修工作影响对客服务,应报总经理室,以便作出适当安排。

(10)维修任务紧张时,值班室应根据轻重缓急程度,确定必须立即进行维修,应在24小时内进行维修,应在1周内进行维修等。

4.重大设备保养流程

(1)酒店重大设备应有专人、定时进行日常保养,专业主管应亲临现场,工程部经理负责检查。

(2)酒店技工难以胜任的保养、维修项目,应由工程部上报酒店管理层,委托专业公司进行。

(3)委托专业公司时,应先寻价、填表、审批、签约。

(4)专业公司保养、维修过程中,各有关主管、技工应跟班,逐渐转变成本部门维修保养。

(5)各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料,经工程部经理审阅,留档。

5.物资采购、领用与报废流程

A.物资采购流程

(1)各专业组根据维修保养需要,填写"物资采购表",经工程部经理审批后,报财务部,财务部检查仓库,如无此仓库,财务审批后转采购部采购。

(2)工程所需物资,原则上均由采购部统一购买,由于实际难度较大,工程技术人员可协助,但一般不得自行采购。

(3)工程部要协助采购部进行多方案择优,防止采购质次价高,性能低劣的产品。

(4)对大宗用品或长期需用的物资,应与信誉好的供应商签订供货协议,形成长期的协作关系。

(5)所有优惠、折扣、赠送、回扣均归酒店所有。

(6)国外采购或金额较大的采购,应追加履行,行政部报批手续。

(7)无论是自提还是送货,均经仓库验收。

(8)验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。

B.物资的领用流程

(1)凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。

(2)贯彻先进先出的发货原则,防止物资久存和老化。

(3)对有一定的经济价值的物品,应以旧更新。

C.物资的报废流程

(1)物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值,不得继续使用时,应进行审查鉴定,经批准后方可作报废处理。

(2)报废物资需进库,统一进行残值处理,收入应归财务入账,不得自行处理。

6.档案管理工作流程

档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作,是提供分析研究设备在使用期的改进,探索管理和检修规律,增加对设备的认识和了解,提高维修和管理水平的有力措施。

因此酒店的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂性的设备均应建立设备登记卡,应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求,记录好维修、保养、故障的记录。

为使档案成为活的资料,要不断丰富档案的内容,使之成为酒店的重要财富,档案管理作业程序可依如下10个步骤:○1点数;○2登记;○3整理;○4分类;○5立案;○6编目;○7典藏;○8防护;○9应用;○10定期清理。

7.费用的控制流程

(1)工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。

(2)财务部应根据上年度的实际费用情况,考虑物价上涨的因素,审批核准。

(3)按季度进行计划费用及实际费用的比较,无论是少支出或是多支出,工程部均应书面分析理由,以利采取相应的控制措施。

(4)将维修费用及能源消耗分摊到各个部门,以激励各部门认真保护设备和节约能源。

(5)用年维修费用率来考核工程部的工作,以防止多换零配件而减少修理。

年维修费用总额

维修费用率=---------×100%

营业总额

(6)对费用控制确有成效者,给予奖励。

8.重要客人接待的有关工作流程

(1)工程部对重要贵宾抵店时间、在酒店的活动及住房、以及离店等情况,均应清楚(VIP通知单)。

(2)应提前对住房内的所有电器设备,如空调、冰箱、电视、保险箱、电吹风、灯具、床头控制板进行全面的质量检查,对卫生设施,如面盆、马桶、浴缸应无漏水和下水不畅等不正状况。对墙壁、天花应无破损、脱胶、开裂等现象,对窗帘、门锁、保险链均应灵活无松动。总之不允许存在与工程有关的缺陷。

(3)对VIP客人的其他活动区域均应作更加全面的检查,这些工作均应由工程部主管或由工程部主管直接委派的专人负责。

(4)每次接待后,均应填写接待报告,不断总结经验。

篇3：物业维修工作流程（2）

物业维修工作流程(二)

1、一般性维修

1.1报修人员接到报修电话后,及时发出派工指令,在报修后30分钟内维修人员带工具到达维修现场。

1.2维修人员身着工服,配带胸卡,持维修派工单上门服务。

1.3维修人员进户服务应使用文明用语、实行"七个一"服务法。

1.4在维修时,各工种人员执行具体的操作规程(如电工、焊工、管工等)。

1.5轻拿轻放器具,保护用户室内其它物品。

1.6维修服务后,清理施工现场,用户检查验收合格后,请用户在"维修任务单"上签写质量评语并递上一张服务卡。

1.7向用户讲解故障原因,提示注意事项并讲解正确的操作(使用)方式、方法。

1.8在完成维修工作后,及时将维修派工单反馈给客户服务中心。

1.9当天工作当天完成,如果有跨工作日的维修任务,须与用户协商同意并经客服中心主任同意,并由客服中心主任在派工单上签字注明。

2、突发性维修

1.1在接到公司前台接待员通知或用户告知外网有跑水及排水干线堵塞等突发性情况后,各客服中心副主任和维修班长应在15分钟内到达现场勘察。并组织抢修人员和抢修工具,30分钟到达现场,如客服中心缺少抢修材料,及时与公司前台接待员联系。

1.2各客服中心副主任要具体负责做好施工现场的安全防护工作。

1.3当要大面积停水、停电时,副主任要及时通知公司前台接待员,说明情况。前台接待员接到汇报后,及时向主管领导汇报。

1.4在抢修过程中,各工种工人必须按操作规程施工,注意施工安全。

1.5抢修工作须在4-6个小时完成,如遇特殊情况要连续施工,客服中心主任要合理安排抢修人员,以至不影响第二天正常的维修工作。

1.6抢修任务完成后,各客服中心要将处理结果反馈到前台接待员。

1.7客服中心保存相关抢修记录。

篇4：物业区域工程维修服务工作标准流程

物业区域工程维修服务工作标准及流程

(一)范围

本标准规定了维修服务接待基本要求及维修服务承诺,适用于物业管理公司管理区域的维修服务。

(二)相关规定

1、工程维修的基本要求

1)实行全年业户报修接待,物业公司所有员工(保洁员、绿化工除外)有责任受理来自住户的报修,维修受理人必须详细记录报修情况,包括报修时间、人员、位置、事情、联系电话等,并在接受报修的当天下班前由所属部门书面通知工程部,紧急情况必须在接报三分钟内报工程部负责人处理。

报修电话ZZ科技路小区8**ZZ巷小区:88**6,咸阳小区***77。

2)报修接待人员,应按公司规定并向业主报出姓名。接待业户报修时应态度和蔼、用语规范、耐心热情。

3)应做到《维修(服务)任务单》(见表1)填写准确、齐全及时落实任务。

2、维修服务承诺

3.1上门维修时限

水电急修项目:及时到达现场,当日处理(包括临时供水供电);

一般维修项目;当日到达现场勘查,三天内修复;

较大项目的预约维修,应提前一天通知业主,预约修理不误时;

如接到报修后,上门维修服务时业户不在家,应留条示意业户,另约上门服务日期、时间。

注意事项:如果维修涉及毗邻异产问题,当事住户有抵触情绪的,在非紧急情况下,维修工程师和维修负责人应首先与业主进行协调。协调未果的,应立即通知相应的物业片区负责人共同继续协调;若协调无效,应报请部门领导继续进行不间断协调;部门领导协调无效的,应立即呈报公司领导采取针对性措施。在维修协调过程中,未经物业公司总经理批准,任何员工不得将公司内部文件(如工程质量鉴定书、公司内部请示报告等)或其他信息透露给住户。

维修施工中,每完成一道工序,维修工程师和工程部负责人必须对维修施工中的每一道工序进行现场验收,合格后才允许进入下一工序施工。

3.2维修服务要求

维修及时率应达到95%以上;

维修质量合格率达到90%以上;

被服务业户满意率90%以上;

维修服务回访率100%。

物业公司员工推诿住户报修或接报后不及时通知客户服务中心的,每发现一起,扣罚当事人50元。引起住户投诉的,扣罚当事人100元。

3.有偿维修收费

收费标准按照物业管理公司规定执行;

有偿维修服务收费时应由物业财务开具正式收据,并在发票上注明材料费、人工费等事项;

由于维修质量原因,导致业主损失,应据实赔偿;导致重复维修,不再另行收费。

4.维修服务回访

下列维修项目应于24小时内回访:

1、水、电急修项目;

2、涉及邻里间的维修项目;

3、具有较大危险的维修项目(例:室内屋顶天花粉刷层大面积剥落,供水管道爆裂引起室内进水等)。

4、房屋渗漏水维修项目,应在维修后的第一个雨天后回访。

5、一般维修项目和较大项目,一周内回访。维修回访也可采用电话回访,对回访中发现的问题,应及时预约整改。

5.维修服务基础作业标准

(1)维修服务基本要求接单派工

填写《维修(服务)任务单》(参见附表)后,应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。

(2)维修服务质量检查

维修服务主管每天应检查任务单完成状况及维修服务质量,并做好记录;管理处经理(或物业主任)应及时完成维修服务回访,并做好记录。

(3)维修服务作业规程

①接待人员边接听电话,应边作记录,接听电话将结束时,应待业主先说"再见"后,方可应答"再见"。

②根据电话记录,业户接待人员按业户姓名、住址、通讯、申报维修服务内容、预约上门日期、时间等逐填写《维修(服务)任务单》,并及时通知维修(服务)人员按时上门提供维修服务。

③上门维修服务工作流程

维修服务人员接到《维修(服务)任务单》后,详细耐心听取用户的事故工程的状况,及时告知用户会在多长时间内抵达,这个过程要注意礼貌待人,文明用语。然后应携带"任务单"、通讯器具、工具、需更换的器材和零部件,按约定时间,赶赴需要维修服务的现场。

入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套,以免踩脏业主居室地板,在业主引导下到达维修服务点。在业主居室内,维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动,不影响业主正常生活秩序。维修完成经用户确认之后,说声给用户添麻烦了,不接受用户的任何谢物,及时退出,尽量不给用户添麻烦。

维修服务人员勘查维修服务项目现场后,将检测、判断、维修服务法案告知业主,与业主共同确认需要维修服务的项目。

根据业主确认的维修服务项目,填写维修方案、零配件数量,由业主确认后签字认可,方可实施维修服务。

维修服务时,如需移动居室内的物件时,应征得业主同意后方可移动,移动时应小心谨慎,作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时,应向在场业主事先打招呼,尽量减少或减轻作业噪声。

作业完毕,维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物带离现场,按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。

维修服务完毕,维修服务人员对已恢复功能的维修服务项目作示范操作,并向业主讲解故障起因及平时操作使用时应注意事项;在请业主评估维修服务效果时,如业主还提出不满意事项,则应及时整改,直到业主满意为止。

维修服务项目取得业主满意认可后,维修服务人员应礼貌地请业主在《维修(服务)任务单》上签字。

6.有偿维修服务工作流程

业主使用人报修-客户服务部登记、核价、用户认可--向工程部签发有偿服务派工三联单--工程部登记备料--安排维修人员持派工单入户维修--维修完毕由业主签字确认--工程部登记、留底、其余两联返回客服部--客服部回访收费、登记留底--一联转财务收款、登记、入账。

(三)工程水、电维修岗位职责及工作流程

1、负责小区内办公、生活供电、供水的管理,包括检查检修,维护,小型安装以及抄表等,保证小区用水,用电正常。监督小区职工、住户及门面房和其他用户安全用电、节水用电用水的宣传工作。

2、严格遵守和执行公司制定《水电管理办法》

,负责全小区供水、供电设备、设施及水电工具的管护,维护单位水电财产的安全,发现损坏查明原因,落实责任者并责成赔偿,未落实的要付一定的赔偿责任。

3、积极制定水、电示意图,熟悉单位的管网。负责线路、照明和电源的维修安装与线路维修。

4、因故障发生停电,电工应在十分钟内到位抢修,体现限时办结制。

5、增强服务观念和节电意识,每日实行巡回检查,发现问题及时处理,并做好工作记录。

6、负责做好水电维修和其他施工的水电指导、质量检查、监督、把好质量关。

7、负责供水水质的监测,保证供水质量符合卫生要求,每年按防疫站制定的标准两次对水塔、水箱进行清洗,并做好二次供水清洗记录存档。

8、严格遵守高压供电机房安全操作规定和水泵房电控设备的维修保养制度,定期进行保养,确保水电设备的正常运行。

9、维修要建立水电维修单,接到维修单后立即去现场查看情况,半天内处理,修复后填入所使用的材料配件,请使用人签字认可和填写用户评价意见,后交给工程部负责人,作为领料凭证。

10、负责每月如实抄报全小区用户的水、电表数据,发现水电表异常要查明原因并报告管理处负责人;及时抄报营业性用电用水,并追回水电款。做好安全用电的检查、监督,不定期检查用电情况,发现盗电或违反用电规定应及时处理。

11、水电工分工明确,团结协作。节假日轮流值班,保证全院水、电正常供应。负责做好重大节日的灯光布置、大型庆祝活动、会议的扩音、播音、录音的供电工作。

12、保管好工具、设备、材料,注意修旧利废节约成本。

篇5：XX大厦工程维修服务检验流程和标准

大厦工程维修服务检验流程和标准

1.0目的:

确保所需维修项目的及时进行,高质量地完成维修,满足业主的服务要求,保证小区内的设施设备正常运行。

2.0适用范围:

2.1大厦内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。

2.2业主(住户)委托的各种维修的维修过程检验。

3.0职责:

3.1调度主管每日对《维修单》进行检验。

3.2调度主管负责公共设施设备及公共部位的巡检,组织对发现的问题实施整改。

3.3大厦客服部负责对客户请修工作进行回访。

4.0基本内容:

4.1维修过程的检验要求:

4.1.1维修服务及时性的检验:如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过15分钟。如有特殊情况15分钟到达不了的及时和业主联系说明情况并得到业主的认可。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天,对于特别困难的,从接到维修要求到维修完成最多不超过三天(工艺要求特殊的例外)。不能当天完成的,应向业主(住户)解释原因。

4.1.2维修服务质量的检验,按维修服务标准进行检验:功能性维修,以恢复原有功能为准;外观性维修,表面应无色差、高低不平现象出现,与原有部位相比较,应无凹凸感。

4.2检验:

4.2.1日检:调度主管及时收回每日的《维修单》,以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意,检查当天维修任务的完成情况。

4.2.2周检:调度主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查,有问题及时督促协助维修技工解决。

4.2.3回访:客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对业主(住户)进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好相应记录,对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。

4.2.4月检:调度主管每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范,维修回访满意率是否达到要求等。

4.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因,及时采取措施进行纠正,在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。