Z售楼处公用设施设备维修养护质量标准

篇2：Z售楼处物业工程人员维修注意事项

售楼处物业工程人员维修注意事项

1.接到报修后,首先初步判断报修类型,准备相应工具,及时前往事故地点进行维修;

2.进入特殊区域应先征询有关部门的同意;

3.维修工程人员应注意保护施工现场,并做到礼貌、热情、细致;

4.维修过程中,如有噪音产生,尽量将噪音降低至最小。如不可能避免的损失事先告知有关部门,并应尽量将损失减至最小程度。避免给其他部门工作造成影响;

5.在维修过程中,对于能检测到的潜在问题一并排除,不要只维修表面的问题敷衍客户;

6.维修项目完成后,应及时向上级领导汇报确认;

7.事后一至两天内,应到维修位置进行二次检查;

8.维修完毕,应做到场清料净。如有需要,应对维修区域进行保洁处理。

篇3：Z售楼处项目公共设施设备管理制度

售楼处(项目)公共设施设备管理制度

一、公共设施设备的日常管理维护

1、工程部工作人员每日定时巡检各种公共设施设备,及时发现异常情况,排除安全、故障隐患;

2、每日巡检工作应按照不同的内容或设备分类进行记录,并根据记录内容综合分析各种设施设备的运行状态和事故隐患做到防患于未然;

3、严格按照月维修养护计划进行公共设施设备的维修养护工作;

4、定期联络设备供应商或技术支持部门提供技术培训和疑难问题解决方案;

5、每月总结汇总公共设施设备运行情况并进行技术分析,调整设备运行状态,提升设备工作效率、降低能耗;

6、建立完善的公共设施设备维修配件和维修材料采购、库存体系。保证配件、材料供应、及时完成维修工作。

二、公共设施设备的故障处理

1、发现公共设施设备故障时,工程人员应首先赶赴现场进行检修,迅速查明故障原因;

2、如设备故障涉及到售楼处供水、供电、照明、用气、供暖、保安等严重影响正常工作秩序的情况;应按如下流程处理:

接到报修--通知客服人员赶赴现场进行拍照--实施抢修--联络设备供应商提供技术支持--以书面方式汇报总公司

注:在抢修过程中,应注意拍照和记录故障发生时间、地点和事件情况,以便与客户服务处向保险公司索赔。

篇4：ZZ小区设施设备维修养护措施

新城小区设施设备维修养护措施

1建立设施设备管理制度

针对"zz滨海新城"的高层和小高层建筑,制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响,并给"客户服务中心"带来多方投诉。因此,在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容:

*必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。

*对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。

*制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

*评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。

*强制执行设施设备安全年检制度。

*强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。

*制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。

*对工程技术人员进行专业的培训及考核,并严惩人为疏忽的行为。

*严格要求工程技术人员24小时持证上岗,以保证系统的正常运行。

*建立健全设施设备的资料档案。

*建立一支专业的工程核心小组,长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。

*建立一支专业的工程核心小组,对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出评估。

制度大纲:

*房屋日常与定期维护制度;

*配电房值班制度;

*现场保洁制度;

*巡视检查制度;

*运行分析制度;

*设备维修管理规定;

*给排水设备维修管理制度;

*消防设备维修管理规定;

*配电房设备安全操作规程;

*配电房交接班制度;

*水泵房运行管理制度;

*水泵房安全操作规程;

*工程技术人员交接班制度;

*消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度;

*水泵运行完好技术质量指标;

*给排水系统运行、管理、维修、保养制度;

*给排水系统日常管理制度;

*电梯运行维护管理制度;

*智能化系统运行、管理、维修、保养制度。

2做好设施设备维修与安全措施

我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行,延长其使用寿命。主要措施有:

1、日常运行:制定严格的设施设备操作规范,按要求进行巡查;制定安全操作规程,保护人身及设备安全。

2、常规维护:制定完善的维保计划及实施方案,排除隐患,确保设施设备的正常运行。

3、紧急状况的处理:建立快速反应机制,制定应急准备及响应措施,保证紧急状况下实现联动,将损失降到最低程度。

4、管理原则:

*制定公共设施机电运行和保养工作计划,按公司物业管理质量标准规范运作,确保设施设

备的正常运作。

*建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术

档案等管理制度。

*建立机电设备二级保养制度,即日常保养和定期保养。

*保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。

*巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录,发现设备运行状态有异常情况须及时报告、

记录并在主管安排下尽快处理。

*做好设备房的物品管理,加强安全防范工作。

*负责机电设施、设备的各项维修、保养工作,并做好记录。

*定期清洁所管理的设备和设备房。

*建立有效的信息传递体系。实行24小时值班,随时接管业户和内部员工的维修申请及故

障报告,及时反馈信息,在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。

*对部分机电养护工作拟订服务合同,安排专业公司负责定期的养护工作,并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护,确保维修保养工作的品质,并准确地作好保养记录。

*安排相关保险。

3加强设施设备养护

A、设施设备养护主要内容:

1、给排水设施(设备)运行管理及养护

*确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态,保证生活、消防用水的需要。

*专业维修人员负责给排水设备的维修保养。

*值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

*工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。

*客服经理负责上述工作的检查监督。

*客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。

*给排水设备发生故障,维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作,及时处理给排水设备(设施)的故障,确保设备性能。

2、供电设施的运行管理及养护:

*确保供电设施(设备)保持良好的技术状态,保证小区内业户的安全用电需要。

*高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检,并做好记录。

*机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。

*工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。

*客服经理负责上述工作的检查监督。

*客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。

*供电系统发生故障,工程人员应及时报告主管,必要时报供电局进行抢修等联络工作,确保设备的性能。

3、高低压保养维修程序:

(1)变压器:每年冬季做高低压绝缘试验,对变压器线耳和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下:

*组织熟悉设备的人员(五人以上)指定专门责任人,了解工作任务和注意事项,并由专门责任人按工作单程序安排工作。

*工作时穿长袖工作服,身上不得配带其它杂物及手饰,着绝缘靴、戴绝缘手套,测验电器是否正常。

*先停低压开关,再停高压开关,用合格的验电器验明接线端无电后,最后用专用的接线杆将接地线可靠接地,对母线进行放电并相间短接。

*接、拆地线应有专人负

责,所有停电安全措施完成后,方可进行保养工作。

*工作完毕后检查所有工具器材数量,不得遗留杂物,由专人拆除接地线,工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。

(2)高压开关柜:高压系统属于技术要求较高的供电系统,因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行,每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和检修。

(3)低压开关柜:每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修,收紧螺丝,清洁污物。

附:《高低压配电系统设备维修业务管理标准及操作细则》

《高低压配电装置运行安全程序》

《低压配电系统年检项目》包括:

*检查地下或大厦电总掣房,大厦上升总线。

*检查小区上下水泵房,消防泵房。

*检查公共用电装置。

*检查供电系统工程报价。

4、电梯的管理及养护

*电梯机房除电梯维修人员、消防人员外,任何人不能进入,机房内的设备非电梯维修人员不得操作。

*运行中电梯突然出现故障,值班人员应尽可能地先救援出被困人士,并通知电梯维修人员进行检修,如救援不成,值班人员应安慰乘客,尽快通知电梯维修人员前来救助。

*电梯人数过多时,应分批搭乘,以免超载发生危险。

*切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯,以免发生危险。

*发生火警时,切勿搭乘电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困在电梯内,被困者可能会因浓烟而窒息,甚至危及生命。

*发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水,应立即停止使用,以免触电,并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时,勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。

*电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风,温度是否过高,气窗玻璃是否完整,机房门必须上锁。

*电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态,以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。

*因维修、保养而正常停用任何电梯时,应在小区的公告栏内张贴通知。

5、消防设备的运行及养护

*小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态,停电后仍正常工作。

*小区内所有消防设备应每月测试一次,如发现故障应立即维修并做好记录。

*任何消防设备均安装在机房内,应每星期检查一次。

*消防报警系统每月测试一次,如有故障应立即维修并做好记录。

*消防水泵应保持良好的状态,阀门无人为误开,保证消防水箱的水位处于正常。

*具备消防保养证明书。

*每年应有一次消防演练。

附:《消防系统设备维修的保养制度》

《消防系统日常检查流程》

6、中控室设备维护:闭路电视监控系统保养规程

*客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机,工程技术人员负责对该系统实施维修保养。

*闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护,无关人员不得随意触动。

*值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。

*设备投入正常使用后,为确保运行正常,工程技术人员必须严格按《闭路监视系统保养项目计划表》进行检查。

*每日检查:闭路监视系统控制主机各项功能是否正常,有无设备异常,将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。

*每月对电缆、接线盒、设备作直观检查,清理尘埃。

*每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃,检查信号传输质量,并将结果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。

*闭路电视监控系统设备出现故障后,首先应分清故障类型、部位,并及时排除,一时排除不了的故障,应立即通知有关专业维修单位,属保修范围内的,立即通知保修单位修理、保养,以便尽快修复投入正常工作,并记录在案。

*确保中控室设备(消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统)处于良好状态,保证业户的生命和财产安全。

*中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录;

*弱电维修工负责中控室设备的维修保养,确保中控室设备运行正常。

*工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督,并对维修保养工作进行指导,检查监督及委托修理的联系工作。

*"客户服务中心"负责上述工作检查监督。

*中控室保安员负责中控室机电设备的操作,确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。

篇5：项目设备维修制度（2）

项目设备维修制度(二)

1.预防性维护保养

1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。

1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由工程部建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。

1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责,并提交工程部经理审阅;保养检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交主管审阅。

1.5进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理处客户服务部,由客户服务部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。

2.紧急维修

2.1必须进行紧急维修时,须立即通知经理,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。

2.2如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理处客户服务部,并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。

2.3如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。

2.4紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告,并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案,备查。

3.设备的更新及系统改造

3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

3.2设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

3.3由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。

设备正常维修程序

主管制订保养计划、

检修项目及相应表格

经理审批

提前通知

客户服务部

安排执行时间

确定客户影响

确定时间

影响客户

领班安排工作

并填写相关记录

主管检查

维修完毕,恢复运行

相关记录交工程助理

经理审阅

设备紧急抢修程序

经理

通知

安排人员现场检查

根据现场情况安排

抢修工作

核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围,确定抢修完成时间

通知

抢修完成,

系统恢复运行

客服部

通知

电话或书面

客服部向受影

响客户发出

紧急通告

客服部发出系统

恢复运行通告