某某物业新旧房屋接管验收标准

某物业新旧房屋接管验收标准

一、新建房屋的按管验收

1、新建房屋的按管验收,是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2、接管验收应具备的条件:

①、建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;

②、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

③、房屋幢、户编号已经经有关部门确认。

3、管验收应检索提交的资料。

①、产权资料;

a、项目批准文件;

b、用地批准文件;

c、建筑执照;

d、拆迁安置资料。

②、技术资料:

a、竣工图----包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

b、地质勘察报告;

c、工程合同及开竣工报告;

e、工程预决算;

f、工程设计变更通知及技术核定资料(包括质量事故处理记录);

g、隐蔽工程验收资料;

h、沉降观察记录;

i、竣工验收证明书;

A、钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

B、新材料、构配件的鉴定合格证书;

C、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书。

D、供水、供暖的试压报告。

4、接管验收程序

①、建设单位提请接管单位接管验收。

②、接管单位按2和3进行审核,对具备条件的,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

③、接管单位会同建设单位按5条进行验收。

验收中发现的质量问题,按5、⑩条处理。

经检验符合要求的房屋按管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。

5、质量与使用功能的检验。

①、主体结构

a、地基基础的沉降不得超过GBJ7允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的规定值。

c、砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

d、木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合GBJ206中2、1、1条的有关规定。

e、凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定。

②、外墙不得渗水。

③、屋面。

a、各类屋面必须符合GBJ207是406条的规定,排水畅通无积水,不渗漏。

b、平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

c、阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口,檐沟、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。

④、楼地面

a、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷,块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

b、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。

c、木楼地面应平整牢固,接缝密合。

⑤装修

a、钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

b、进户不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗,楼层公共走道,进户门上的亮子均应装设栅栏。

c、木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

d、门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

e、抹灰应表面平整,不应有空鼓,裂缝和起泡等缺陷。

f、饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角。

g、油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象。

⑥电气

a、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地,每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧/MΩ.

b、按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置

c、照明器具等低压电器安装支架必须牢固可靠,部件齐全,接触良好,位置正确。

d、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

e、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过GB232的规定值,制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠,安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

g、除上述要求外,同时应符合地区性"低压电气装置规程"的有关要求。

⑦水、卫、消防

a、管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏,水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求,应按套安装水表,公共区域,园林绿化给娱乐用水应加装独立计量。

b、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c、卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8米,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须通畅。

d、卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固部件齐全,制动灵活。

e、水泵安装应平衡,运行时无较大震动。

f、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部门检验合格签证。

⑧采暖。

a、采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前2个月进行。

b、锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。

c、锅炉必须进行12小时以上试运行,无杂音,运转正常。

d、各种仪器仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏,可靠控制阀门应开关灵活。

e、管道的管径,坡度及检查井必须符合GBJ242的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

f、设备、管道不应有跑冒滴漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

g、锅炉辅机应运转正常,无杂音,消烟除尘,消音减震设备应齐全,水质,烟尘排放浓度应符合环保要求。

⑨附属工程及其它

a、室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14要求,管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b、化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不小于5厘米,立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

c、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d、房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通,路面不应有积水、空鼓、断裂现象。

e、房屋应按单元设置信箱,其规格、位置须符合有关规定。

f、挂物钩、晒衣架应安装牢固,烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物,跑风及串味现象。

g、单体工程必须做到工完料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕,室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

h、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。

⑩质量问题的处理

a、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。

b、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。

二、原有房屋的接管验收

a)接管验收应具备的条件:

①、房屋所有权、使用权清楚;

②、土地使用范围明确。

b)接管验收应检索提交的资料:

①、房屋所有权证;

a、土地使用权证;

b、有关司法、公证文书和协议;

c、房屋分户使用清册;

d、房屋设备及定、附着物清册。

②、技术资

料:

a、房地产平面图;

b、房间分间平面图;

c、房屋及设备技术资料。

c)接管验收程序:

①、移交人书面提请接管单位接管验收。

②、接管单位按a和b进行审核,对具备条件的在15日内签发验收通知并约定验收时间。

③、接管单位会同移交人按c、①、②质量与使用功能进行检验。

④、对检验中发现的危损问题,按第e条进行处理。

⑤、交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况。

⑥、经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件,办理房屋所有权转移登记。

⑦、移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。

d)质量与使用功能的检验:

①、以CJ13和国家有关规定检验依据。

②、从外观查建筑物整体的变异状态。

③、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

④、查验房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

e)危险和损坏问题的处理:

①、属有危险的房屋应由移交人负责排险解危后,始得接管。

②、属有损坏的房屋由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其它补偿形式。

③、属法院判决没收并通知接管的房屋按法院判决办理。