Z公寓项目设备设施维修养护方案

篇2：小区房屋设施养护维修管理规程制度

小区房屋设施养护维修管理规程

1、工作目标

定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。

2、工作职责

3、工作指引

3.1一般性的修缮

3.1.1更换水表

a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;

b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;

c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;

d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

3.1.2更换电表

a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;

b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;

c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

3.1.3维修开关

a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;

b)如果是短路故障,首先将空气开关置于"OFF"位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。

c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

3.1.4灯管、白炽灯的维修

a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧坏断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;

b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明;

c)其他情况造成的灯不亮情况,可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

3.1.5线路检测

a)线路停电检修应及时通知用户;

b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;

c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;

d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;

e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;

f)当确认故障排除后方可送电。

3.1.6门铃维修

a)无电情况时可更换新电池;

b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;

c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。

3.1.7插座无电

a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;

b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;

c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。

3.1.8水龙头漏水

a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;

b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头;

c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。

3.1.9马桶不通

检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。

3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水

a)检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾,铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使其排水畅通;

b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;

b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。

3.1.12部分楼层停水

a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;

b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9处理办法。

3.1.14修门窗

a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;

b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;

c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

3.1.15换锁

拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。

3.2非一般性的维修

委托专业维修公司进行。

3.3时间要求

a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不超过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;

b)能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;

c)维修时应尽量满足用户的合理要求。

3.3维修工作的检查

a)机电主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。

b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理处经理对维修工作进行相应检查。

4、质量记录

4.1《回访工作规程》

4.2《房屋(设施)养护计划》QR/GR-057

4.3《房屋(设施)养护记录表》QR/GR-057

4.4《不合格/纠正预防措施报告》QR/GR-101-1

4.5《维修单》QR/GR-064

5、参阅文件、资料

篇3：房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准

房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准

序号项目标准检查、保养内容与周期

1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测,发现问题报告产权和上级主管单位

2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等。发现问题随时修补,每年进行一次全面检查。

3墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)

喷涂均匀,饰面板(砖)安装(砌贴)牢固,表面平整、洁净,色泽协调一致。每年全面检查一次,大理石条砖、瓷面砖、墙体墙面5年清洗一次,马赛克外墙面8年清洗一次,室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次,室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次

4顶棚抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3-4年全面修补刷漆一次

5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3-4年全面修补刷漆一次

6公共门窗门:木门、铁门、防火门窗:铝合金窗(推拉、平开)、百叶窗牢固、平整、美观,无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复,1年全面检查和保养一次,木门窗2年油漆一次

7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,不积水,屋面出入口完好,隔热层无缺少现象。每年全面检查一次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补

8水箱、水池完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。每月检查一次,发现问题及时修复,每半年清洗1次水箱

9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形、无明显锈蚀。每半年检查一次,发现问题及时修补,每两年油漆一次

10消防设施(消防检栓、消防管、消防阀门)无损坏、开关自如、清洁、无渗、漏殃象,周围无堆积杂物,保持水压消防栓按"小区消防检保养规定"执行,消防管、道每年检查一次,每2-3年油漆一次

11公用电器楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无不安全现象。15天检查一次,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修

12电子对讲门对讲机功能正常,标识显示清楚,声音正常,门锁,拉手完好。每周检查一次,每半年保养一次,每2年刷一次漆

13信报箱箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏,完好率100%。每月检查一次,每年刷一次漆(如需要)

14房屋标识(栋号、单元号、楼层号)字体清晰、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换

15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象每季度检查一次,保持上下水管畅通,避免积水渗楼板,随时检查,发现问题及时修复

16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整,无破损,楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复,每年全面检查一次

17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季度检查1次,发现问题及时维修

18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝、破洞。每月检查一次,每次雨季前检查一次,发现问题及时修补,每四年水管油漆一次

19设备房(水泵房、配电房、电梯房)通风良好,无渗、漏水、漏电现象,绝缘胶地板无破损,管理制度齐全,标识清楚,有足够的照明应急灯、消防灭火器,配电房发电机房、电梯房的地面和墙面(距地1米高)要求刷漆,水泵房部份位置、墙面、地面刷防水漆,地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次,平时发现问题立即修补,每年对设备房刷一次漆

20室外建筑小品、标识牌完好率100%,符合安全要求,标识牌齐全醒目是否有被损坏,有无安全隐患,标识牌有无遗失或需更新,要求每周检查1次

21道路整体要求路面平滑,无明显坑洼、破损,轻微破损面积每处不超过0.1平方米,边角整齐无缺口随时检查,发现问题随时修补

A水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损,每500平方米内,累计不超过1平方米,路面积留水泥渣等体积不超过1.5×1.5×1.5立方厘米随时检查,发现问题随时修补

B道板砖、拼花砖不能缺少一块,98%没有松动,单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查,发现问题随时修补

C电缆沟盖板平整不缺少一块,单块破坏面积不能超过0.01平方米每季度检查,发现问题随时修补

D路牙整齐,没有很明显蹋陷,不缺少一块,单块破损长度不超过20%车道路1年刷一次黄、黑相间的漆

E挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米(50平方厘米)随时检查,发现问题随时修补

F踏步、台阶没有明显破损随时检查,发现问题随时修补

22给排水A雨污水井、盖排水通畅,井盖没有明显裂纹或破损,井壁没有蹋裂,井盖型号符合轻型、重型要求,标识正确与周围道路高度保持一致,与路面高度不超出±2CM,与绿地正常不超过±8CM,个别因地势原因等可超出,但不能明显影响观瞻。一季度全面检查一次,半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖尽量做防震垫圈,以车驶过不振响为准

B明暗沟沟体完好,明沟盖板齐全,沟渠通畅无阻塞。发现问题随时维修,每半年全面检查一次,发现渗、漏、滴水或损坏及时维修,半年全面检查一次

C给排水管道(含绿化用水管阀)水管水阀完好,无渗漏,水管通畅无阻塞。

D化粪池同雨、污水井

E喷水池喷水符合设计规范,喷水设施完好,喷水管道无锈蚀每月检查保养一次

23路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏及时维修,高压钠灯、汞灯每季度检查一次,每半年保养一次,灯杆每1年半刷一次漆

24儿童游乐设施设施完好,没有损伤,没有安全隐患每天检查一次,一周定期保养一次,如上润滑油,紧固等

25室外停车设施、消防设施

A车棚、车架车棚无安全隐患,水泥单车棚梁、柱无明显裂纹,铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜;车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次,半年保养一次

B值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好,无损坏,需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。发现问题随时修补,每半

年保养一次

C道闸道杆色彩鲜明,上下灵活自如无损坏,配件齐全,手动、自动控制正常按"道闸保养规定"执行

D车位画线、禁停线和标识色彩鲜明,字体清晰、醒目,标识符合要求,线条直,宽度一致半年重刷一次

E路障牢固、无明显倾斜(10°之内),完好,红白间条鲜明、醒目半年漆一次

F室外消防栓无渗、漏水现象,每个消防栓有水,开关灵活发现问题随时检查,每季度全面试放水检查一次,每半年保养一次

26清洁设施A垃圾屋、池,中转站(含垃圾屋门锁)门、外体瓷片等完好,无破损、无锈蚀,有"垃圾入口处"标识,垃圾屋、池、中转站周围的排水沟、散水坡利于排水随时检查,发现问题随时维修,每半年全面保养一次

B垃圾车、垃圾桶(箱)完好,无破损,无锈蚀随时检查,发现问题随时维修,每季度全面保养一次

27文化宣传、娱乐设施(包括网球场、游泳池、门球场、羽毛球场等)宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁;围栏架无明显锈蚀;休息用的凳、椅无破损围墙每年年底全面刷一次油漆;网球场地面每年全面保养一次;游泳池每年4月份全面修补一次

28室外各类围墙护栏围墙整体外观一致,没有明显破损和面层剥落发现问题随时修补,护栏1-2年刷一次

篇4：园区房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准

园区房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准

1.0房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准:

序号项目名称周期巡视维护要点质量标准

1基础及承重结构(柱、梁、板、墙)每日1.检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。

2.发现问题及时联系有专业维修队伍,按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。1.基础沉降在国标允许范围之内。

2.承重结构无大的损伤及变形。

每年1.检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。

2.检查基础有无不均匀沉降,勒脚有无破损。

2天面、平台每日1.检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。

2.检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞,有无渗漏现象。1.无大面积积水现象。

2.无渗、漏水现象。

3.无起鼓、空洞现象。

每年1.伸缩缝密封胶老化问题发现后,清除旧胶,重新灌注新密封胶。

2.对地面裂缝,因会造成防水性能降低,必须请专业维修补漏施工队进行处理。

3楼地面及楼梯每日1.检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。

2.检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。

3.检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。

4.检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。1.瓷片无松脱,扶手无锈迹损坏。

2.大理石无污渍、划痕,光洁、平整。

每月1.对大理石进行固定、抛光,做晶面处理。

每年1.对楼梯扶手除锈,涂刷一次保护漆。

2.更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。

4内墙面每日1.检查墙面涂料颜色是否一致,有无水渍印。

2.检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。

3.检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1.瓷片无脱落、污渍。

2.墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。

半年1.对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。

2.对松动脱落的大理石重新装贴。

5外墙面每日1.检查外墙面是否清洁,有无污渍,玻璃幕墙有无损伤、污渍。

2.检查瓷片有无损坏、脱落。

3.检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。1.外观清洁,无损伤。

2.无渗、漏水。

半年请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。

6门、窗每日1.检查门窗有无损坏、松脱现象。

2.检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。

3.检查门窗转动部位是否灵活,转动时有无噪音。1.门窗、玻璃完好无损,清洁美观,无霉变。

2.门窗关闭灵活,无异响。

每年1.维修损坏门窗,更换损坏部件。

2.为转动部位加注润滑油。

7吊顶天花每日1.检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹,如有问题及时更换、修补。

2.检查吊顶天花有无水渍印和霉变印,发现问题及时清除。

3.检查吊顶天花有无陷落,若有问题重新安装或更换。1.天花吊顶平整,无污渍。

2.无裂缝及破损。

8道路、广场每日1.检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象,对出现的问题及时处理。

2.检查广场瓷砖是否损坏、松脱,标志线是否整齐,对有损坏脱落部位及时更换修补。

3.检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。

4.检查道路道牙是否完好无损,油漆是否脱落。1.道路广场整洁,无堆放杂物。

2.地面瓷砖无脱落,路面无塌陷,伸缩缝正常。

半年1.更换损坏的道牙,对道牙进行一次刷漆

9儿童游乐设施每日每天检查一次,如上润滑油,紧固等

每月每月保养一次,

2.0各部门发现的问题及时填写《部门往来联络单》报工程部进行维修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录。管理处其他人员若发现建筑物异常,及时通知责任人或值班人员处理。

3.0支持性文件及记录

3.1《公共建筑设施保养记录》

篇5：住宅小区房屋公用设施维修养护方案

华庭住宅小区房屋及公用设施维修养护方案

1、提要:

制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。

定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。

1.1建筑物结构特色

***华庭住宅小区,位于**县城,长安路东侧、海兴中路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧,用地规整,交通便利。总建筑面积约97802.54