行政中心大厦维修养护实施细则
行政办事中心及会议大厦维修养护实施细则
物业服务中心工程技术部设置专业责任人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定。据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外,遇台风、暴雨等恶劣天气,对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查,根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。
1、金属结构、构件的修缮与养护
行政办事中心及会议大厦部分外墙支撑体系为金属结构,各构件间或某一构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位,连接处的被坏会导致构件、结构体系的破坏。同时,钢材本身的变形、锈蚀也直接危害到整个结构。
行政办事中心及会议大厦金属结构和构件多、分布广,易受台风暴雨等恶劣天气的破坏性影响,是物业公司今后实施物业管理的重点。因此,要高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护.确保结构的安全性。
①钢质构件产生塑性变形后的维修
定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定,当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时.根据构件尺寸的大小,可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形,严重的选用合格的构件进行更换。
②连接部位损坏的维修
行政办事中心及会议大厦金属结构构件连接处的损坏,主要是焊接时焊接缺陷所造成。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊,采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。
③油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修。
④金属结构、构件的养护
对于金属结构、构件的养护,做好以下几方面的工作:
A、对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。
B、要求对钢质构件定期检查锈蚀状况,并采取必要的补救措施。
C、做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作,发现问题及时处理。
D、在台风、暴雨多发期间加强对结构的检查,发现异常情况及时采取补救措施。
2、砌体结构的修缮与养护
砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境和不利的工作条件下容易开裂,引起房屋的透风、漏雨,不仅影响建筑物的外观美,降低隔热效果和安全感,并且受损部位会进一步受到腐蚀,导致砌体强度降低,轻者结构出现错位、变形,重者引起砌体结构局部倒塌,直接威胁到生命财产安全。
对于电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间,由于严格的保密要求,内墙采用加钢丝网等屏蔽措施,防止电波干扰和入侵,对这些部位墙体的维修和加固,除了保证墙体的耐久性外,还应保证金属网的完整性。
①砌体结构的修缮
主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮,一般应在裂缝稳定以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补。维修时要求采用环保型高强材料修复。
②砌体结构加固
随着行政办事中心及会议大厦建筑物投入使用年限的推移,砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,对砖砌体结构进行加固。以确保房屋建筑的使用功能。
③砌体结构的养护
为防止砌体破坏,要求搞好砌体的维护和管理,防止超载.同时,要防止砌体受潮和受腐蚀。进行定期检查、保持排水系统通畅,保证砖砌体结构完好。
屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复,减少和稳定温度裂缝
发展。
3、钢筋混凝土结构的修缮与养护
制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案,包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构,禁止超载使用。
4、房屋防水工程的修缮与养护
行政办事中心及会议大厦建筑采用了一级防水设计。随着使用年限的增加,屋面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水,玻璃幕墙打胶部位是建筑中比较容易渗水的地方,必须予以密切监控,发现问题及时联系承造商处理。
屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一,在日常维护工作中,要注重对防水屋面的修缮与管理,坚持防排结合,以防为主的原则,选用的维修养护材料,要求具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。
5、房屋装饰工程的修缮与养护
房屋装饰工程包括外墙装饰、内墙装饰、柱、顶棚、楼地面装饰等。行政办事中心及会议大厦外墙面主要采用花岗石和玻璃幕墙。内墙、柱面主要采用涂料、吸音板、装饰木材、铝板、大理石、瓷砖等材料来装饰。楼地面采用石质块材(如大理石)、木地板、瓷砖等装饰材料。
我司将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划;对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡,地板、墙面、天花保持清洁、无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝。对房屋装饰工程以养护为目的,以维修为手段,定期检查,发现缺陷及时处理。
6、门窗的修缮与养护
定期对门窗进行检查和维护,特别是台风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件,使用频率高。因此,做好防潮工作,避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀,影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝合金门窗的保护,使其免遭侵蚀和撞击,发现问题及时处理。
7、公用设施的维修和养护
公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为土。
8、房屋查勘工作
通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况.确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此,物业公司要对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。
**地理环境特殊,雨季持续时间长,多台风、暴雨天气,对房屋建筑的损坏性大。因此,在行政办事中心及会议大厦的物业管理工作中,要求针对上述恶劣气候的不良影响,对房屋建筑进行季节性查勘鉴定.并及时制定安全措施抢险解危。
篇2：X村屋大厦房屋维修养护制度
村屋大厦房屋维修养护制度
为了保障**村小区良好的居住环境,保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用,延长房屋的使用年限,合理进行房屋修缮,特制定以下维修养护制度:
一、管理处设多名房屋修缮人员,负责每天巡视房屋及公用设施,发现问题及时处理,并予以记录。
二、房屋修缮人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修,确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下水管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。
三、维修养护周期与标准:
1、屋面四年综合维修一次,八年大修一次;
2、外墙清洁保养八至十年一次;
3、内墙面粉刷,钢、木门窗油漆三至五年一次;
4、楼梯间粉刷三至五年一次;
5、上下水主管道五年综合维修一次,十年大修一次;
6、消防设备一年综合大修一次;
7、公用排烟道三年综合维修一次;
8、明沟、污雨水检查井每年清理两次,化粪池每年清理一次(为日常维修养护)。
管理处对房屋及其公用设施的维护要做到不破、不损、不脏、不乱,保证**村小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业,为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。
篇3：Z图书城房屋维修养护的原则
图书城房屋维修养护的原则
图书城属于高档次高层写字楼,营业商场占总面积2/3,主楼价值高、功能设施齐全、设备种类繁多,物业管理中设施设备的维修保养工作至关重要。维修养护的原则如下:
1、贯彻“三分修,七分养”的原则,以预防为主,实施预防性的设施维修养护计划将设施设备的维修分为定期维修和紧急维修两类。定期维修保养作得越好,紧急维修就会相应减少。
2、严格操作规范,完全程序化运行,以优质的维保工作达到设施设备正常运转。
3、制定中、长期维修保养计划,有措施、分步骤地落实到位,以优质的维保工作延长建筑设施设备的使用寿命,减少大、中修费用及维修人工费,提高建筑运营效益。
4、不断地总结提高,探索科学规律,保持各类设施设备处于最佳运行状态,最大限度地降低能源消耗。
5、全面监督,合理利用。重点是防止对建筑结构、设备设施的破坏,维护建筑及设备设施的完整性,提高整体完好率。此项工作由物业经理负责,公司总部提供管理及技术支持,工程部部长具体运作,以工程部人员为主。
篇4：ZZ物业房屋建筑各部分维修养护方案
物业房屋建筑各部分维修养护方案
完善的物业维修保养计划,不仅可以充分发挥物业的使用功能,而且还可以使物业保值、增值。要使物业的使用功能得到充分发挥,就要针对物业管理的特点,制定出整个物业系统细致而又严密的维修保养计划和实施方案。因此,建立一套完整细致而又行之有效的维护手段,将有利于物业的保值、增值,使客户的工作及生活环境更为完善、舒适。
房屋建筑各部分维修养护方案
针对本项目特点,我司特拟定物业共用部分维修保养方案,维修保养范围:房屋的外墙面、电梯厅、楼梯间、走廊、屋面、上下水管道等。
项目方式方案标准及实施效果
检查周期内容
外墙面日常维修1月维修破损处,清洗污迹无损坏、无污迹
定期保养2年翻新、清洗
电梯厅、楼梯间及走廊日常维修2天及时维修、更换整洁、无损坏
定期保养1年粉刷、修补、测试
屋面日常维修1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏
定期保养5年翻新
上下水管道日常维修1周及时维修、补漏整洁、畅通、无滴漏
定期保养1年检修阀门、疏通下水道
篇5：高层楼宇物业维修养护计划实施方案
高层楼宇物业维修养护计划和实施
1维修基金的建立与管理
房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,是**使用功能不断完善的基础工作。CPM在多的管理实践中,一直将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目,探索成功经验。
CPM将参照建设部、财政部1998年11月9日颁发的建住房【1998】213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理法》和长沙市政府的有关规定,收取物业维修基金,建立物业维修基金科目。
在维修基金的管理中,CPM实行房屋本体和共用设施维修项目负责制,由CPM负责定期向**业主委员会书面汇报项目执行情况,努力使维修基金发挥最大效用,保障房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。
2房屋本体及共用设施维修养护范围
房屋本体共用部位维修养护范围:房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道。
共用设施设备维修养护范围:**广场道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。
3房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作
房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度(见4及5)有计划按标准要求实施,属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出,属大中修、改造项目的报请**业主委员会批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财务部及长沙市有关法规精神,结合CPM多年来在物业"房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金"使用管理的成功经验,建议**基金的使用和审批采用以下方案。
3.1管理处每年年末向**业主委员会作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结,并提出下一年度计划。经**业主委员会审核批准后由管理处组织实施,所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用,接受**业主委员会的监督、查询。
图1年度维修保养计划运作程序结构程序图
3.2特殊情况下,紧急抢修项目是为了确保**工作人员正常工人不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的,管理处在抢修项目实施后立即报**业主委员会(有可能的尽量在实施前通报),费用从相应的维修基金中支出。每半年向**业主委员会汇总结算。
图2紧急抢修程序图
4房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期
CPM根据长沙市房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度,结合**房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限,制订出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。
4.1房屋本体共用部位维修养护周期。(表1)
4.2共用设施设备维修养护周期。(表2)
5房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准
5.1房屋本体共用部位维修计划、标准
5.1.1房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案(表3)
5.1.2房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案(表4)
5.1.3房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果(表5)
5.1.4房屋本体共用部位日常检查表(表6)
5.2共用设施设备维修养护计划及标准
5.2.1共用设施设备日常维修计划及实施方案(表7)
5.2.2共用设施设备日常维修标准及实施效果(表8)
5.2.3共用设施设备定期维修计划及实施方案(表9)
5.2.4共用设施设备定期维修标准及实施效果(表10)
5.2.5共用设施设备日常检查表(表11)
共用设施设备日常维修计划及实施方案表7
序号类别项目日常维修计划方案
1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍,随坏随修。由工程部维按项目维修规程实施。
2室外照明高柱灯每天检查一遍,随坏随修。由工程部按作业指导书实施。柱头灯藏地灯
3沟渠池井雨水口每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按作业指导书规程实施。
雨水井污水井化粪池阀门井
4园林绿地绿化每天检查一遍,发现问题,及时维修。管理部安排绿化补种、园艺维修。
5机电设备变配电设备每天巡视检查,发现问题,及时维修。由工程部组织实施。
给排水设备空调系统
6消防设施自动烟感报警系统每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施
消防栓、喷淋系统疏散指示
7给排水管道管道每天检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施阀门
8公用标识导视标识牌每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施警示牌
9其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施大门围墙
共用设施设备日常维修标准及实施效果表8
序号类别项目日常维修计划日常维修实施效果
1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面修缮质量标准;
⑵人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上
2室外照明高柱灯⑴电气作业安全操作规程;
⑵灯具施工技术标准。灯泡正常使用,灯罩完好清洁,灯杆及灯座无破损,完好率达99%以上。柱头灯藏地灯
3沟渠池井雨水口⑴井内无积物,井壁无脱落;
⑵化粪池出口及分隔池无堵塞;
⑶井盖上标志清晰。⑴井盖完好率达100%,标志清晰;
⑵无缺损,少污积;
⑶无堵塞。
雨水井污水井化粪池阀门井
4园林绿地绿化绿化工作标准。⑴绿化管理设施、设备齐全完好;
⑵园艺完好率达95%以上;
⑶绿化及时补种,覆盖率达99%以上。
5机电设备变配电设备⑴变配电设备保养规程;
⑵给排水设备保养规程;
⑶空调维护保养规程。无故障停水停电,设备正常安全运行
给排水设备空调设备
6消防设施自动烟感报警系统
消防栓、喷淋系统⑴给排水管道施工技术标准;
⑵消防设施施工技术标准。⑴消防设施正常有效;
⑵灵敏准确报警。疏散指示
7给排水管道管道给排水管道维护规程。管道通畅,无渗漏。阀门
8公用标识导视标识牌⑴标识清楚,无污积,破损;
⑵安放牢固。⑴标志设施完好率100%;
⑵标志无损坏。警示牌
9其它公用设施垃圾转运站⑴无破损;
⑴无脱落;
⑶外观良好。⑴确保围墙的完好;
⑵确保垃圾转运站正常使用。
围墙大门
共用设施设备定期维修计划及实施方案表9
序号类别项目日常维修计划方案
1广场道路路面、人行道、道牙⑴每年对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。
⑵路面翻新面积应控制在每年1‰以内,其它控制每年5‰以内,逐年递增10%。翻新工作由工程部委托有关施工单位实施。
2室外照明高柱灯⑴灯杆每年刷漆一次;
⑵每月清洁灯具一次;
⑶每季检修线路一遍;
⑷对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程维修。
柱头灯藏地灯
3沟渠池井雨水口⑴化粪池每半年清理一次;
⑵井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀;
⑶每季度清理井内杂物一次;
⑷每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施。
雨水井污水井化粪池阀门井
4园林绿地绿化⑴春、夏季各补换3%~6%绿地一次,树木春夏各补一次,每次3%;
⑵花木每半月修剪一次;
⑶草坪每月修剪一次;
⑷乔木每月修剪一次;
⑸根据病虫害发生规律,每年进行三次大消杀。由管理部按照相应作业规程实施。
5机电设备变配电设备⑴每周检查控制设备一次;
⑵每季检查开关灵敏度及开关紧固件件完好情况;
⑶每年保养水泵一次;
⑷空调主机每年保养一次。由工程部组织实施。
给排水设备空调系统
6消防设施自动烟感报警系统⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次
⑵消防栓每半年排一次水,检修一次;
⑶消防系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示
7给排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;
⑵每年检测一次管道固定码;
⑶每半年维护一次阀门;。由工程部负责维修。阀门
8公用标识导视标识牌⑴每月清洁标识一次,并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次
⑵每年对标识进行维护一次;
⑶每5年更换一次。由工程部组织实施。警示牌
9其它公用设施垃圾转运站⑴每年刷油漆一遍;
⑵每季度检查排水沟通畅情况;
⑶每季度检查一次泄水孔疏通情况。由工程部按相关作业规程实施。
围墙大门
共用设施设备定期维修标准及实施效果表10
序号类别项目日常维修计划日常维修实施效果
1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面施工质量标准;
⑵人行道铺设技术标准。使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命,从而使整个道路保持均衡使用功能。
2室外照明高柱灯
⑴灯具施工技术标准。⑴实现良好的灯具外观;
⑵照明系统正常有效启用;
⑶照明设施线路完好率达99%以上。
柱头灯藏地灯
3沟渠池
井雨水口⑴化粪池清理作业规程;
⑵井盖刷防锈漆作业规程;
⑴池内、井内沉积物及时清理,出口畅顺;
⑵井盖正常使用,密合;
⑶流水通畅,无堵塞。雨水井污水井化粪池阀门井
4园林绿地绿化绿化工作标准。绿草如茵,树木青翠,剪切整齐。
5机电设备变配电设备机电设备维护保养规程。⑴无故障停水、停电;
⑵空调系统运行正常。
给排水设备空调系统
6消防设施自动烟感报警系统
消防栓、喷淋系统消防报警系统维护保养规程。⑴设施正常有效使用;
⑵外观完好,标识清楚;
⑶灵敏、准确报警。疏散指示
7给排水管道管道给排水管道维护修缮标准。⑴管道通畅,无渗漏;
⑵阀门灵活、不漏水。阀门
8公用标识导视标识牌**标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。⑴标识清洁美观;
⑵安放稳固;
⑶标识清晰。警示牌
9其它公用设施垃圾转运站垃圾转运站及围墙维护标准。⑴设施安全正常使用;
⑵完好美观。围墙大门
制度专栏
