ZZ大厦空调机或新风机组保养操作规定
大厦空调机或新风机组保养操作规定
1.目的:
正确操作、检查空调及新风机组,延长设备使用寿命,保证大厦空调系统正常运行。
2.使用范围:
适用于大厦所有空调箱及新风机组。
3.职责
3.1工程师应对各机房设备参数及运行状况有详细了解。设备工程师负责制定保养并监督计划的实施。对于坏损设备安排维修或更换。
3.2维修人员应对各空调配箱、新风机组的位置、用繁体字、功能、操作及设计参数有较详细的了解。维修工负责操作、维修、保养工作的具体实施。
4.工作程序:
4.1操作规程
4.1.1准备
4.1.1.1首先将室内(机房)打扫清洁,然后将空气过滤器框架、表冷器表面、加湿器喷嘴、风机内部清扫干净,过滤器清洗干净,风阀清洗干净。清扫机房各回风口。
4.1.1.2保证风阀调节灵活,并能固定。
4.1.1.3检查并保证机房地漏畅通。
4.1.1.4检查并保证电气线路正常且绝缘正常。
4.1.2操作
4.1.2.1正常情况下,风机电控柜及变频控制柜应处于遥控状态,由BA系统对风机的启停及运行状况进行控制。BA无法进行操作时,由设备班组现场控制。
4.1.2.2现场操作依工程师或维修管理员签发的派工单执行。
4.1.2.3对于空调箱及新风机组对应的电控柜及变频控制柜的本控操作应严格按照操作说明进行。
4.1.2.4任何操作必须确保达到正常状态才算完成。
4.1.2.5由故障造成无法完成操作,应及时由主管工程师安排、协调解决。
4.2巡查制度
4.2.1对于处于运行状况的空调箱或新水机组必须定期按时巡查。巡查时间、频率重点由设备工程师根据设备服役时间、上次大修时间或安装时间、以往历史记录等综合因素确定,原则上平均不应低于1次/台-两天。
4.2.2检查内容包括:风机的运转是否正常;水路的温度压力值是否正常;风机的电压电流是否正常;仪表指示灯显示是否正常;机房内各项设施是否完好,过滤网是否需要更换,机房卫生是否良好。
4.2.3对于巡查中发现的问题,能处理的要及时处理,不能立即处理的应采取临时措施并上报,必要时应停止设备的运行。
4.2.4巡视要认真做好记录,填写《空调机房巡视记录卡》。
4.3维护保养
4.3.1保养前的准备工作
4.3.1.1熟悉保养计划,准备好保养工作需要的工具和材料。
4.3.1.2将机组配电箱控制开关置于"停止"位置并确定机组电源已断开。
4.3.2轴承的保养
4.3.2.1机组每运行1000~1200小时必须对风机的轴承进行加油保养。
4.3.2.2空调机及风机应使用厂家指定型号标准的黄油,防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油。
4.3.2.3注油时,用新油将旧油挤出,必要时应对轴承进行清洗。
4.3.2.4检查轴承、轴承座的固定情况,如有松动予以紧固。
4.3.2.5如轴承有异常响动和损坏应立即更换。
4.3.3风机的保养
4.3.3.1调整风机叶轮位置。
4.3.3.2调整风机皮带的松紧情况,如有损坏立即更换。
4.3.4机组过滤网、翅片的清洗工作。
4.3.4.1拆下机组过滤清洗。
4.3.4.2用清洗泵清洗机组翅片
4.3.4.3清扫机箱内部。
4.3.4.4装回过滤网。
4.3.5保养工作完成后,将机组恢复至复原状态。
4.3.6在《空调箱、新风机设备保养记录卡》上填写保养记录。
4.4工作完成后应认真填写质量记录表格,每张表格填满后一周内交工程部资料员存档,保存期限为三年。
5.记录:
《空调机房巡视记录卡》
《空调箱、新风机设备保养记录卡》
篇2：大厦土建装修维护保养操作规定
大厦土建、装修维护保养操作规定
1.目的
为了维护大厦业主的利益,确保大厦建筑、结构各部位功能完好,保证正常运行、使用,为客户提供良好的大厦形象和一流服务。
2.使用范围
适用于大厦及业主产权范围内各项建筑构造、面层、设施和结构构件、结构体系。
3.职责
由工程部土建专业负责实施。
4.工程程序
4.1大厦土建需定期保养部位
(室内)
大堂:顶棚、墙面、地面、门、踢脚
电梯厅:顶棚、墙面、地面、门
核心筒:顶棚、墙面、地面、门、踢脚
B3/F:顶棚、墙面、地面、门、踢脚、楼梯间
2/F、3/F:
办公区:顶棚、墙面(柱子)、窗、地面
公共区域:顶棚、墙面(柱子)、踢脚、门
标准层:
公共区域:吊顶、墙面(含柱子)、踢脚、门
未租用楼层:各部位注意巡视、维护
机房、设备间:原则上由使用部门使用时注意保养。若墙、地面等部位有破损时由土建专业负责,纳入相应维护程序。
(室外)
外墙、台阶、花池、喷水池、道路、道牙、雨水井蓖子、树蓖子
层面防水层
4.2各部位所使用材料
(室内)
大堂:
A顶棚:白色顶棚灰打底,上为影木吊顶板、玻璃(天窗)、金属框料
B墙面:磨光花岗岩
C柱子:磨光花岗岩或磨光花岗岩局部包饰纹不锈钢板
D窗:玻璃幕、铝合金框、中空玻璃窗
E门:铝合金门、铝合金玻璃门、卷帘门
F地面:花岗石和大理石
GB1/F、B2/F
汽车库:
A顶:喷大白浆(顶棚涂料)
B墙术:白色内墙涂料(兰色涂料墙裙)
C地面:水泥地面
D踢脚:水泥踢脚
E门:钢制门、卷帘门、卷闸
电梯厅:
A顶棚:抹灰喷白打底,影木板吊顶
B墙面:花岗岩(磨光)
C地面:花岗岩(磨光)
D门:不锈钢电梯轿厢门,钢制门
核心筒:
A顶棚:矿棉吸音板吊顶
B墙面:白色内墙涂料
C踢脚:磁砖踢脚
D地面:磁砖地面
B3/F:
A顶棚:白色顶棚涂料
B墙面:白色内墙涂料
C踢脚:磁砖踢脚(电梯厅、石材高踢脚)
D门:钢制门
E地面:磁砖和防静电油漆
2/F、3/F
A顶棚:矿棉吸音板、影木吊顶板
B墙面:白色涂料、大堂一侧花岗石
C地面:水泥地面、大堂一侧花岗石
D门:木制门
E窗:铝合金玻璃窗
标准层(公共区域)
A顶棚(走廊)带白色涂层的金属铝板吊顶两侧装有条棚风口
B墙面:(走廊)壁纸
C地面:块状地毯
D踢脚:白色木制踢脚
E门:木制门
(室外)
外墙:磨光花岗岩
台阶:磨光烧毛花岗岩
喷水池、花池:磨光花岗岩
道路、道牙:磨光/烧毛花岗岩、混凝土地砖
雨水井:金属格栅盖板
屋面雨水口:铸铁立蓖子
5.巡视检查周期
5.1室内
所有门:地下层为钢制门,首层为铝合金门、木制门,标准层为木制门三个月普调一次,每周巡视检查一次,在巡视中若发现门上五金件问题如松动和有出问题迹象,及时解决。对门变形、地弹簧问题、闭门器问题、锁和钥匙问题、客户使用的玻璃门应根据派工单及时维修。
吊顶:(影木板吊顶、矿棉吸音板吊顶,带孔和不带孔金属板吊板)除报维修之外,一年普调一次,每月巡视检查一次,该复位的复位,该更换维修的要更换维修。
墙面:(石材、磁砖、涂料、壁纸)除日常维修之外,每月巡视检查一次,三年做一次集中维修(包括涂刷、更换、修补)。
踢脚:(石材、磁砖、涂料、壁纸)定期维修更换同墙面(柱面)。
地面:(水泥、油漆、磁砖、石材、地毯)定期维修更换同墙面。
5.2B1/F、B3/F车库
墙裙和地面标线、交通标线、车位线二年或根据实际情况重新粉刷一次。
踢脚:(水泥)三年修补一遍。
地面:(水泥)三年普查并修补一遍。
5.3玻璃幕墙、铝合金窗框、玻璃:平时注意维护保养。此项主要纳入二装施工期管理中。平时应加强管理,注意保护,以延长其寿命。维修及更换由专业公司负责。
5.4楼梯扶手、踏步及防滑条
5.5室外
大厦外墙注意爱护、清洁及保养,对有可能伤及外墙的项目要严格审批施工方案,操作时采取措施,保证万无一失。
道路、道牙、台阶、花池、喷水池等用石材,砼地面铺砖部位,一年普查一次,五年做一次集中维修。
室外停车场、车位、效能标线、导向线一年或根据实际民政部重新涂刷一遍。
6.维护责任划分
外墙因技术性较强,又是高空作业,维护保养应由专业公司负责。
大堂各部位及客梯厅装修材料特殊涉及石材、金属等材料,维护更换技术性强应由专业公司负责。
室外工程应由建筑工程专业队伍更换、维修。
楼梯间(包括前室)铺砖部位维修保养应外协。
地下汽车库墙面、墙裙、顶棚翻刷,工作量大,占用时间较多,应外协。
除以上部位之外的部位均由土建专业负责巡视检查,按规定周期进行维护保养,将检查结果填写在《土建定期维修保养巡视检查记录表》中。
土建专业还负责对大厦空置房屋每逢雨后检查一次漏水情况,将检查结果记录在《空置房屋检查记录表》上。对大厦屋面雨水口每年6~8月两周检查清理一次,其它月每月检查清理一次,并将检查结果记录在
《屋面雨水口检查清理记录表》上。对公共区域地面、墙面、踢脚、天花、门(窗)各部位进行巡视检查,每周检查六层,并在《公共区域各部位周检查记录表》上做好记录。
7.附注
此程序为定期维修保养程序,并不能替代日常维修工作。平时接派工单或接报修单或客户提出要求,按派工单管理程序执行。
二装管理、简易装修管理和大厦改造工程管理,均按相应程序执行。
质量记录填满后交工程部资料员保存,保存期为三年。
8.《土建定期维修保养巡视检查记录表》
篇3：X写字楼空调机房管理规定
写字楼空调机房管理规定
(1)空调机房平时应上锁,钥匙由空调工保管,未经许可,禁止非工作人员入内。
(2)保持机房内良好的通风和照明。
(3)空调机运行时,值班人员应按时巡查,检查各项运行参数、状态是否正常,如有异常,应及时掉正处理,并作好记录。
(4)定期清洗系统的过滤网和过滤器,保证送风管道和水管道的通畅。
(5)每周对主、副机进行一次全面检查保养,确保机组的良好运行。
篇4：电梯维修保养制度范例3
电梯维修保养制度范例3
一、进行维修保养时,应由至少二名持证人员进行,确保工作安全和维修质量。
二、电梯在检修时(包括加油)应在首层厅门口悬挂"检修停用"的标示牌。在作检修运行时,不准载客,载货。
三、经常对机房进行清扫和巡视性检查,及时发现和排除各种不正常现象。
四、每次维修后应检查各种开关、按钮是否工作正常,各种安全装置是否灵活可靠。并将电梯上下运行一次,注意观察是否有异常现象。
五、保持轿厢与厅门口的清洁卫生,特别注意地坎槽中是否跌入杂物,以免影响厅轿门的正常开合。
六、应注意不让雨水、灰尘侵入机房,并注意机房的温度调节。检查平层准确度有无显著变化。坑底应保持良好通风、干燥、清洁,发现有积水应及时排除。
篇5：XX物业设备设施维修保养管理制度
物业设备设施维修保养管理制度
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。
(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。
(3)维修主管应督导维修人员按时作业。
(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。
(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。
4、保养
(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。
(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。
(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。
(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。
(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。
(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。
(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
制度专栏
