办公楼维护保养要点制度
办公楼维护、保养要点
(一)基础结构养护及巡检
1.对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及时处理。制止不经设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。
2.钢筋混凝土保护层损坏要及时修补,以防止钢筋锈蚀。
3.办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。
(二)装饰工程养护管理
1.楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室内积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。
对于使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。
2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大、五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原油漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。
3.饰面墙(砖)养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理。不允许用强酸对任何饰面墙(砖)进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。
4.顶棚的养护:定期巡检,发现翘边、裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
(三)幕墙工程养护管理:本工程外立面幕墙以石材干挂为主,配以部分玻璃幕加以点缀,另外还有一些不锈钢饰柱、塑铝板材料等。
1.应根据幕墙面积灰污程度,确定清洗幕墙的次数与周期,每年至少清洗1次。
2.发现螺栓松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。
3.定期检查幕墙排水系统,保持通畅。
4.当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,并视损坏程度进行维修加固。
篇2：办公楼机电设备设施维修保养和运行管理制度
办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理
(一)因机电设备的要害部分基本是在机房,机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600KV配电室。
(二)给排水系统
对系统的了解:
1.给水系统
消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池,通过生活给水泵组(变频供水)向楼层供水,三层及以下楼层由市政管网直接供水。
2.排水系统
F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统出户。
3.雨水系统
F14层屋面,分别经雨水口内排至YL-1~6雨水立管,由F1雨水出户管排至室外(或排至室外散水面)。另B1层坡道雨水排至地库集水池,由潜水泵提升排出。
常见维修要点:
1.管道漏水修理
2.管道堵塞排堵
3.水龙头与阀门的维修
4.卫生洁具的维修
5.电热水器的常见故障及排除
6.水泵保养及维修
7.压力表的校验
8.潜水泵的检查保养
9.热交换器的运行与维修
10.生活水箱的清洗消毒
(三)共用照明系统
对系统的了解
1.B1车库、设备机房均采用普通日光灯;水泵房采用防水型灯具;其它楼层大多采用(隔栅式日光灯);部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。
2.一般照明以单电源供电,照明及插座分别由配电箱分支路供电,照明支路采用单相两线制,插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护;事故照明采用双电源末端互投,由专用的配电箱供电。
照明控制:一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制,公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDC控制,每层电气竖井内未设电度计量装置。
常见维修要点
1.电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
2.绝缘电阻测量及损伤线更换
3.配电箱的检查
4.照明灯具的维修
(四)通风空调系统
常见维修要点:
1.空调处理机组
2.风机盘管
3.末端控制装置
4.分体式空调机
5.双温水系统
6.加湿装置
(五)供暖供冷机组
对系统的了解:
1.夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组,其特点是节能环保。
2.运行维护要点:
真空度的管理
冷剂的净化
吸收液的管理
冷却水的管理
预防及及时处理结晶
天然气系统安全管理
3.冷却塔
冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水,避免对直燃机造成损害。
(六)消防设施设备
对系统的了解:
1.本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。
2.运行维护要点:
自动喷洒系统
气体灭火系统
管道阀门
电接点压力表
(七)垂直交通运输系统
对系统的了解:
1.本楼设有消防梯1台,停层站15/15,
客用梯4台,停层站15/15,
2.监控管理系统、电梯的运行可以在(中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制)
维护要点:
1.物业管理者应做的工作:钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等;
2.设备专业维护:(选择具备资质的分包方,按周期维保,以及建立确定应急处理办法。)
(八)楼宇自控系统
对系统的了解:
1.本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的,因此基本具有:
楼宇设备自动化BAS系统
消防管理自动化FAS系统
安防管理自动化SAS系统
(以及通讯自动化CAS系统
办公自动化OAS系统)
楼宇自控:消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。(以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡)等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性,对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。
楼宇自控系统:
监视:空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况;
监视:水池水位、环境温、湿度、设备压力等;
可控制:部分设备启、停,照明系统的开关等。
消防报警系统:具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。
2.运行维护的要点:结合实际正确使用设备
熟悉操作系统和应用软件的构成
保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。
(九)有线电视系统
运行维护要点:按主管部门要求和有关规定管理
按设备使用说明书进行维护
篇3：供热锅炉房检修维护保养制度
供热锅炉房检修、维护保养制度
1、锅炉及附属设备的检修、维护保养,包括日常运行保养和年度检修、维护保养两方面工作。应制定明确内容和程序。
2、日常运行保养
(1)三大安全附件保养(安全阀、压力表、温度表);应定时试验、记录、送检;
(2)机械设备保养:应定时检查、实施、记录如润滑、排污、水泵冷却水畅通和排气、风烟泄漏、电气维保和跑、冒、滴、漏等。
3、年度检修、维护保养:计划在每年三月末前制定。明确检修、维护保养的炉号、项目、方法、时间和责任人。并报主管部门审查批准后组织实施。
4、供暖锅炉停用期间应根据具体情况采用有效的保养方法。
5、锅炉及附属设备的检修内容和检查验收结果、有关责任人员名单,应及时记载在锅炉技术档案和供暖设备档案内,以便查考。
6、供暖期间运行人员对锅炉及附属调设备要做到三好(管好、用好、修好)、四会(会使用、会调试、会保养、会排除故障),保证设备安全稳定运行。
7、设备要经常保持清洁,每班前要擦拭干净,保持环境卫生。
篇4：花园电梯日常维护保养规程制度
花园电梯日常维护保养规程
1.目的
规范电梯的维护管理,确保电梯的正常运行。
2.适用范围
适用于JL花园西子奥的斯电梯的日常维护管理。
3.内容
3.1维修员对电梯负有运行、监视和日常维护保养责任,应严格执行有关规章制度。
3.2维修员应熟悉西子奥的斯电梯的原理、结构、操作方法;熟悉主要部件的结构、动作过程,尤其是熟悉变频装置使用方法;具有熟悉的故障判断、分析、排除能力;具有安全操作知识。
3.3维修员应每日检查电梯的运行情况,并将巡视情况填写在《电梯巡视检查记录表》上。每日巡视机房,保持机房的整洁,做到无积尘、无蜘蛛网,地板上无垃圾。检查照明、通风降温、消防等设施是否完好。
3.4层门、轿门地坎应保持清洁,并做到随脏随扫。维修员在清扫地坎时须挂牌标明"电梯检修停用"字样,并把电梯打到"司机"状态。
3.5维修员应每日检查轿厢照明、风扇、各指示灯(按钮)是否正常,如有故障应及时处理或通知电梯维保单位处理,并做好相关记录。
3.6保洁员应每日对轿壁、轿门、层门、外召按钮等进行清洁,确保不锈钢光亮无污渍。
3.7机房、井道因工作需要动火时,必须遵守管理处动火规定,办好动火证,并指定专人操作和监视,事后清理火种。
4.记录
4.1《电梯巡视检查记录表》由部门兼职资料员保存二年。
5.附件
5.1《电梯巡视检查记录表》
GPI-S-JDLG-08.0-F1
电梯巡视检查记录表
篇5：花园潜污泵维护保养规程制度
花园潜污泵维护保养规程
1.目的
确保潜污泵处于良好的运行或备用状态。
2.适用范围
适用于**花园潜污泵的保养。
3.内容
3.1对潜污泵每半年进行一次全面保养。
3.2阀门、控制箱等随潜污泵同时保养。
3.3泵体、电机的保养
3.3.1泵体外壳完好,无破损,叶轮转动灵活,无卡壳现象。
3.3.2补充轴承润滑油,若油质变色、有杂质,应予更换。
3.3.3拆开电机接线盒内的导线连接片,用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5MΩ。
3.3.4电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠,无发热变色迹象,标识清晰。
3.4控制柜的保养
3.4.1断开控制柜总电源及控制回路电源,检查万能转换开关、启动及停止按钮动作应灵活可靠。
3.4.2检查柜内空气开关、接触器、断电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。
3.5阀门、管道及附件的保养
3.5.1阀门开闭灵活,无卡阻现象,关闭严密,内外无渗水。
3.5.2管道及附件外表整洁美观,无裂纹,油漆完整无脱落。
3.6试运转
3.6.1合上控制柜内的自动空气开关,接通控制回路电源,检查电源指示应正常。
3.6.2手动启动水泵,观察转向,起动电流、电器动作顺序应正常。
3.6.3观察泵运转应平稳,无明显振动和异声,控制柜各电器无不良噪声。
4.记录
4.1《潜污泵维护保养记录》由部门兼职资料员保存二年。
5.附件
5.1《潜污泵维护保养记录》
GPI-S-JDLG-15.0-F1
潜污泵维护保养记录
制度专栏
